רמז לבאות? "עליית מחירי הדירות במדד לא תיעלם מעייני בנק ישראל"
מדד המחירים לצרכן עלה בחודש דצמבר בשיעור של 0.2%, כאשר מדד מחירי הדיור, המשקף את מגמות שכר הדירה, עלה בשיעור של 0.4%.
מדד מחירי הדירות, אשר אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, רשם בחודשים אוקטובר 2012 - נובמבר 2012 עלייה של 1.1% לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2012 -אוקטובר 2012. מהשוואת העסקאות אוקטובר 2012 נובמבר 2012 לאוקטובר 2011 נובמבר 2011, עלו המחירים ב-5.7%.
אייל קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל פיננסים, אומר כי "מחירי הדירות בבעלות עלו בשיעור חד של 1.1% והם גבוהים ב-5.7% מרמתם בתחילת השנה, דבר אשר צפוי להקשות על בנק ישראל להמשיך ולהוריד את הריבית. חודש ראשון לאחר החלת מגבלות בנק ישראל על לקיחת משכנתאות, נתוני דצמבר מלמדים על עלייה של כ-13.6% בהיקף לקיחת המשכנתאות בדצמבר לעומת נובמבר. בשנת 2012 כולה, היקף המשכנתאות הגיע לכ- 46.6 מיליארד שקל, עלייה של כ-4% ביחס לשנת 2011."
רונן מנחם, מנהל מחלקת השקעות ואסטרטגיה במזרחי טפחות, אומר כי "המשך הנסיקה בשוק המשכנתאות אמנם לא מחייבת עדיין עליית ריבית, שכן ההגבלות החדשות עדיין לא החלו, אך העלייה הגבוהה במחירי הדירות בבעלות ובשכר הדירה בחודש שעבר לא תיעלם מעיני בנק ישראל."
- 4.רון 16/01/2013 07:42הגב לתגובה זואם לא יבוצע, להפיל את השלטון תוך חצי שנה וחוזר חלילה עד שלא תהיה להם ברירה אלא לפעול.
- 3.באר שבע 16/01/2013 07:40הגב לתגובה זו8% שנתיים תשואה נהדרת בהשקעה של 550מ אלף שח אפשרי לקבל 3500 נטו מידי חודש אז למה להשקיע בתל אביב
- צביקה 16/01/2013 08:32הגב לתגובה זומי ישלם 3,500 ? כמה שוכרים נכנסים בדירה ?
- אני מנחש שמי שמתחבא מאחור הוא מתווך באר שבעי (ל"ת)מיקי, תל אביב 19/01/2013 22:24
- 2.פ.פ 15/01/2013 23:25הגב לתגובה זואחד המדדים המרכזיים שרות בצה"ל
- 1.חודשים דמגוגיה שקרית לפראייר=בועה בפיצוץ לאשמים בפנים!! (ל"ת)נדלן=בלוף 15/01/2013 23:22הגב לתגובה זו
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
