שוק הנדל"ן למגורים: 2011 שנת הבלימה, 2012 זו שנת ההבקעה
אין ספק כי שנת 2011 תרשם בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל כשנת מפנה הן בתחום הנדל"ן למגורים והן במגזר העסקי בכללותו. הכלכלה העולמית חוותה השנה תהפוכות ותנודות קיצוניות. גוש האירו המשיך לקרטע וסכנת פשיטת רגל או פירוק הגוש טרם חלפה. ארה"ב טרם התאוששה וחזרה לעצמה מהמשבר הכלכלי של שנת 2008 ש"רקחו" לה אשפי הפיננסים והבנקאות.
בשנת 2011 שטפו גלי המחאה את ספרד, ישראל, איטליה, אנגליה וארצות הברית ולמרות שהם לא חוללו שינוי כלכלי מיידי, נתנו תזכורת למשטרים הדמוקרטים כי בסופו של דבר הציבור הרחב הוא הריבון. כל אותם אירועים, כך נראה, מאותתים לנו ששנת 2012 תהיה שונה.
הצרכן הישראלי של שנת 2012
השינוי התודעתי צרכני הוא השינוי הגדול ביותר שמביא איתו הצרכן הישראלי למשק של שנת 2012. לא עוד בושה בלא להסכים לשלם כל מחיר שנדרש, לעשות חשבון לפני נטילת התחייבות לרכישת מוצר, לחסוך ולנקוט משנה זהירות ברכישות ובהוצאות שלא לצורך.
ממשלת ישראל של שנת 2012
ממשלת ישראל השכילה להבין שפתרון בעיית הריכוזיות והתחרותיות מתחיל אצלה בבית. לכן כדי להוריד את מחירי הדיור, יש להגדיל את היצע הקרקעות שבבעלות המדינה ואף להוריד את מחירן.
בעלי ההון בשנת 2012
בעלי הון שנוכחו בעבר כי מאוד קל ללוות סכומי עתק מהציבור, למדו בשנת 2011 כי להצליח בעסקים זה כבר סיפור אחר, הרבה יותר מורכב. מעבר לכך, להחזיר את ההלוואות ב-2012, זה כנראה יהיה ממש בלתי אפשרי.
מחירי הדיור ב-2012
קרב הבלימה על מחירי הדיור הוכרע בשנת 2011 לטובתו של הצרכן הישראלי. בעוד מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה בשנת 2010 ב-5% בין הרבעון הראשון (982,000 ש') לרבעון הרביעי (1,097,400 ש'), הרי שבשנת 2011 מחיר דירה ממוצעת על פי הלמ"ס ירד ב-4% בין הרבעון הראשון (1,127,100 ש') לרבעון השלישי (1,081,100 ש').
שוק הנדל"ן הישראלי למגורים נמצא בסוף ספטמבר 2011 עם 78 אלף דירות בבנייה פעילה, המספר הגבוה ביותר מאז ספטמבר 2001. עם ביקוש של 2,740 דירות חדשות בלבד בחודש אוקטובר 2011 - הביקוש הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2006.
סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס שפורסם ב-12.12.11 ומדד את הערכתו ונטייתו של הציבור לבצע שינויים כלכליים משמעותיים כגון: רכישת דירה, מכונית וכו' מגלה, כי נטייתו המובהקת של הציבור ב-2012 היא לא לבצע רכישות גדולות.
סקר הלמ"ס בדבר נכונות הציבור לבצע רכישות גדולות בשנת 2012:
השינוי התודעתי צרכני שעבר הלקוח הישראלי בשנת 2011, כמו גם תוצאות סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס, צריכים לדעתנו לאותת לשוק הנדל"ן למגורים ולמגזר העסקי כולו כי בשנת 2012 הגיע העת להחליף דיסקט ולעבור להתנהלות עסקית שונה במשק הישראלי: יותר זול, יותר טוב ויותר תחרותי.
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 12.תומר 09/01/2012 00:12הגב לתגובה זורכשתי בית להשקעה בפיטסבורג דרך חברת PGH CAPITAL MANAMENT כבר שנה שאני רב אתם ולא מבין איפה התשואה הגבוה שהובטחה לי. הם שינו את השם לPGH INVESTMENTS אבל הרעיון הוא אותו הדבר, מנהל את החברה אדם שהFBI מאשים אותו בהונאת בנקים... אל תכנסו להרפתקה מיותרת!!! לפרטים נוספים על הסיכון: pghcapitalscam.weebly.com
- 11.יורם מראשון 28/12/2011 22:25הגב לתגובה זובחודש נובמבר 30% מנוטלי המשכנתאות רכשו דירה בשווי של 2,000,000 שקל .... 14% מנוטלי המשכנתאות רכשו דירה בשווי של למעלה מ- 3,000,000 שקל
- 10.זוג " צעיר" 26/12/2011 08:07הגב לתגובה זובכדי להמחיש את מצב הדיור אני מספר את סיפורינו האישי כאן: אנו זוג, בני כ-35, עם שני ילדים. אני עובד בהייטק ואשתי באחד הבנקים. מרויחים פי 1.5 מהשכר הממוצע, לא רע... אנחנו נשואים כ-6 שנים, במהלכן (ולפניהן) חסכנו יחד כ-400 אלף ש" ח, 10 שנות חסכון של כ-40 אלף ש" ח בשנה, לא רע... כסף מההורים לא קיבלנו, המשפחות שלנו לא מסוגלות לכך. אנחנו במקור מנתניה, ומעוניינים לרכוש דירה באזור, לא בתל אביב רבתי, אך גם לא בפריפריה המרוחקת, כיוון שעבודתנו היא באזור תל אביב. אנחנו לא מחפשים דירה חדשה מהקבלן, גם לא דירה מפוארת - דירת 100 מ" ר 3.5 אולי 4 חדרים. דירה כזו עולה בנתניה כ-1.3-1.4 מיליון ש" ח! הבנק דורש מאיתנו לבוא עם 40% משווי הדירה, זה יוצא למעלה מחצי מיליון ש" ח, אך מוכן לבוא לקראתנו, תמורת ריביות ועמלות גבוהות יותר. אנחנו לא מסוגלים לקחת משכנתא של מיליון ש" ח, פשוט לא! אני יודע שיש זוגות רבים שהתחייבו לכך, אבל זו התאבדות לדעתי. משכנתא כזו תאלץ אותנו לפריסה של 30 שנה, יחד עם 10 שנות חסכון, זה אומר 40 שנים בכדי להגיע לדירה!! 40 שנים של חיים בצמצום כי צריך לחסוך/להחזיר משכנתא... זה לא הגיוני! יש כאן דור שלם שלא יכול לחיות בכבוד, עובדים 10-12 קשה שעות ביממה, מרויחים מעל הממוצע, אך לא יכולים לרכוש דירה צנועה. המצב חייב להשתנות, אחרת תהיה כאן מלחמת אזרחים, וזו סכנה גדולה למדינה הזו.
- מחכה 28/12/2011 08:10הגב לתגובה זוכמוני כמוכם. פשוט להמשיך לא לקנות, עד הפיצוץ הגדול. לא להשתעבד!!
- 9.הכי כיף זה לקרוא תגובות של קבלנים לחוצים (ל"ת)דוביק 25/12/2011 21:54הגב לתגובה זו
- 8.איתן 25/12/2011 19:07הגב לתגובה זואכן 2012 תהיה שנת ההבקעה.מחירי הדיור יזנקו מעלה אחרי תקופת שדדוש.אין תחליף לנדלן.לכן הזדרז וקנה.חכם רואה את הנולד.מה שהיה הוא שיהיה.לאורך שנים הדיור רק עולה. גוילם.
- 7.מיתון חריף בישראל כבר החל - עלייה באבטלה (ל"ת)המחירים יתרסקו בדיור 25/12/2011 18:04הגב לתגובה זו
- מחכה 28/12/2011 08:08הגב לתגובה זושאנו לא צורכים , אז יש פיטורין במגה ותנובה. חוצפנים!! כשצרכנו לא טוב, כשאנו לא צורכים גם לא טוב.
- 6.abbass 25/12/2011 16:57הגב לתגובה זוprices will go up aagain telaviv ramatgan givataym ole ole
- 5.עזרא הקבלן 25/12/2011 13:39הגב לתגובה זואין לכם שקל. אז תמשיכו לחלום.
- אם אתה צודק אז לפי חוקי הכלכלה ירד מעל 50% (ל"ת)עזרה לעזרא 25/12/2011 16:35הגב לתגובה זו
- עזרא הקבלן 25/12/2011 16:57לפי חוקי הכלכלה יקנו האנשים שיש להם, ולא הבכיינים שמקשקשים ברשת.
- 4.נקנה אחרי שירד לפחות 30 אחוז (ל"ת)v 25/12/2011 10:54הגב לתגובה זו
- גם אני (ל"ת)מחכה 28/12/2011 08:05הגב לתגובה זו
- 3.אי 25/12/2011 10:34הגב לתגובה זוהבן אדם חולם על נפילות כי הוא מתפרנס מכינוס נכסים אבל פישר לא ייתן למחירים ליפול ואולי מחר נקבל רמז אם הוא יוריד את הריבית והבעיה שככל שהזמן עובר מתרבים הקונים שיושבים על הגדר והקבלנים ידאגו לא להציף את המרכז בדירות ורק דויד לוי ושרון עידן ימשיכו לחלום על מפולות נדלן
- עמי מקסימוס 25/12/2011 11:11הגב לתגובה זום מחירים תפסיד עדיף לקבלנים להוריד את המחירים ולהמשיך הלאה ולא להתקע. אלה עם אתם לא מעוניינים למכור בכלל זה סיפור אחר
- אנניטו 25/12/2011 11:05הגב לתגובה זומעידה על הלחץ שאתה נתון בו. מה קשור שרון עידן לביזפורטל? נראה לי רצית להגיב באתר בועת נדל" ן אבל טעית בפורום. בכל מקרה אתה מוזמן להמשיך לדוג איזה פראייר. אם לא יבוא תמיד תוכל להוריד 30-40% ולמכור, מה הבעיה. הרי אתה מיליונר על הנייר, לא?
- 2.כל מילה זהב! לגזור ולשמור.... (ל"ת)ירושלמי 25/12/2011 09:48הגב לתגובה זו
- 1.כ 25/12/2011 09:38הגב לתגובה זואני מזדהה עם הכתבה.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
