עקב הריבית והמלחמה: ירידה ברווחי הבנקים ממשכנתאות
מנתוני בנק ישראל עולה כי מרווחי המשכנתאות בארץ ירדסו בשנתיים האחרונות. מרווח המשכנתה הוא ההפרש בין הריבית שהלקוח משלם לבנק על המשכנתה לבין ריבית העוגן, שנקבעת לפי תשואות האג"ח הממשלתיות. מרווח זה משקף את הרווח של הבנק מהמשכנתה
בשנתיים האחרונות חלה ירידה משמעותית במרווחי המשכנתאות בישראל, כך עולה מנתוני בנק ישראל. מגמה זו נובעת מכמה גורמים עיקריים: עליית ריבית בנק ישראל, רפורמות צרכניות שנועדו להגביר את השקיפות והתחרות, והשפעות כלכליות של מלחמת חרבות ברזל.
מרווח המשכנתה הוא ההפרש בין הריבית שהלקוח משלם לבנק על המשכנתה לבין ריבית העוגן, שנקבעת לפי תשואות האג"ח הממשלתיות. מרווח זה משקף את הרווח של הבנק מהמשכנתה, והוא מושפע מגורמים כמו סיכון הלווה, עלויות התפעול של הבנק, ותנאי השוק הכלליים.
הירידה במרווחי המשכנתה קשורה לכמה התפתחויות מרכזיות:
עליית ריבית בנק ישראל – החל מהרבעון השני של 2022, בנק ישראל התחיל להעלות את הריבית - מה שהוביל לירידה בביקוש למשכנתאות. כדי להמשיך ולהעניק הלוואות, הבנקים נאלצו לצמצם את מרווחי הריבית.
רפורמות צרכניות והגברת התחרות – בספטמבר 2022 הוביל בנק ישראל רפורמה להגברת השקיפות בשוק המשכנתאות. הרפורמה אפשרה ללווים להשוות בין הצעות הבנקים השונים ביתר קלות ושיפרה את תהליך קבלת האישור העקרוני למשכנתה. בעקבות כך, הבנקים נכנסו לתחרות גוברת על הלקוחות - מה שתרם לצמצום המרווחים.
ההשפעות הכלכליות של מלחמת חרבות ברזל – חוסר הוודאות הכלכלית שנוצר בעקבות המלחמה, תרם גם הוא לשינוי במגמות האשראי והמשכנתאות.
מניתוח של חמשת מסלולי המשכנתה הנפוצים עולה כי הירידה במרווחים היתה ניכרת ברוב המסלולים מיד עם תחילת עליית הריבית. כך למשל, במסלול הריבית הקבועה הלא-צמודה (קל"צ), הירידה החלה כבר בינואר 2022, במקביל לעליית ריבית העוגן. לעומת זאת, במסלול הפריים הירידה במרווחים החלה רק בספטמבר 2022, לאחר תקופה שבה הריבית אף עלתה מעט.
בסיכומו של דבר, הירידה במרווחי המשכנתה בישראל היא תוצאה של שילוב בין עליית הריבית שהובילה לירידה בביקוש, לבין הגברת התחרות בעקבות הרפורמות הצרכניות. מגמות אלה מעצבות מחדש את שוק המשכנתאות ומעניקות ללווים תנאים משופרים.
- 1.אנונימי 19/03/2025 09:25הגב לתגובה זוכבר חודשים שלא מפרסמים כמה משכנתאות והלוואות בפיגור של מעל 90 יום יש לבנקים. יודעים למה לא מפרסמים כי לא רוצים שנדע כמה המצב גרוע.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
