עקב הריבית והמלחמה: ירידה ברווחי הבנקים ממשכנתאות
מנתוני בנק ישראל עולה כי מרווחי המשכנתאות בארץ ירדסו בשנתיים האחרונות. מרווח המשכנתה הוא ההפרש בין הריבית שהלקוח משלם לבנק על המשכנתה לבין ריבית העוגן, שנקבעת לפי תשואות האג"ח הממשלתיות. מרווח זה משקף את הרווח של הבנק מהמשכנתה
בשנתיים האחרונות חלה ירידה משמעותית במרווחי המשכנתאות בישראל, כך עולה מנתוני בנק ישראל. מגמה זו נובעת מכמה גורמים עיקריים: עליית ריבית בנק ישראל, רפורמות צרכניות שנועדו להגביר את השקיפות והתחרות, והשפעות כלכליות של מלחמת חרבות ברזל.
מרווח המשכנתה הוא ההפרש בין הריבית שהלקוח משלם לבנק על המשכנתה לבין ריבית העוגן, שנקבעת לפי תשואות האג"ח הממשלתיות. מרווח זה משקף את הרווח של הבנק מהמשכנתה, והוא מושפע מגורמים כמו סיכון הלווה, עלויות התפעול של הבנק, ותנאי השוק הכלליים.
הירידה במרווחי המשכנתה קשורה לכמה התפתחויות מרכזיות:
עליית ריבית בנק ישראל – החל מהרבעון השני של 2022, בנק ישראל התחיל להעלות את הריבית - מה שהוביל לירידה בביקוש למשכנתאות. כדי להמשיך ולהעניק הלוואות, הבנקים נאלצו לצמצם את מרווחי הריבית.
רפורמות צרכניות והגברת התחרות – בספטמבר 2022 הוביל בנק ישראל רפורמה להגברת השקיפות בשוק המשכנתאות. הרפורמה אפשרה ללווים להשוות בין הצעות הבנקים השונים ביתר קלות ושיפרה את תהליך קבלת האישור העקרוני למשכנתה. בעקבות כך, הבנקים נכנסו לתחרות גוברת על הלקוחות - מה שתרם לצמצום המרווחים.
ההשפעות הכלכליות של מלחמת חרבות ברזל – חוסר הוודאות הכלכלית שנוצר בעקבות המלחמה, תרם גם הוא לשינוי במגמות האשראי והמשכנתאות.
מניתוח של חמשת מסלולי המשכנתה הנפוצים עולה כי הירידה במרווחים היתה ניכרת ברוב המסלולים מיד עם תחילת עליית הריבית. כך למשל, במסלול הריבית הקבועה הלא-צמודה (קל"צ), הירידה החלה כבר בינואר 2022, במקביל לעליית ריבית העוגן. לעומת זאת, במסלול הפריים הירידה במרווחים החלה רק בספטמבר 2022, לאחר תקופה שבה הריבית אף עלתה מעט.
בסיכומו של דבר, הירידה במרווחי המשכנתה בישראל היא תוצאה של שילוב בין עליית הריבית שהובילה לירידה בביקוש, לבין הגברת התחרות בעקבות הרפורמות הצרכניות. מגמות אלה מעצבות מחדש את שוק המשכנתאות ומעניקות ללווים תנאים משופרים.
- 1.אנונימי 19/03/2025 09:25הגב לתגובה זוכבר חודשים שלא מפרסמים כמה משכנתאות והלוואות בפיגור של מעל 90 יום יש לבנקים. יודעים למה לא מפרסמים כי לא רוצים שנדע כמה המצב גרוע.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
הדמיות של המגדל, קרדיט: 3Divisionעסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים
הפרויקט כולל מגדל בן 19 קומות ו-86 דירות על קרקע שבבעלות אזורים Living, כשמנרב תשווק את הדירות והחברות יתחלקו בזכויות בחלקים שווים
אזורים Living ריט אזורים ליוי 1.35% וקבוצת מנרב מדווחות על התקשרות בעסקת קומבינציה להקמת פרויקט מגורים בקריית שלום בתל אביב. במסגרת העסקה תקודם בנייתו של מגדל מגורים חדש על קרקע שבבעלות אזורים Living. שיעור הקומבינציה שנקבע משקף 50% לכל אחת מהחברות. הפרויקט כולל מגדל מגורים בן 19 קומות ו-86 יח"ד, על מגרש בשטח של 1.4 דונם. הפרויקט מצוי בהליכי רישוי מתקדמים לקבלת היתר בנייה והצפי הוא לתחילת עבודות כבר בשנת 2026. בכוונת מנרב לשווק את הדירות, בעוד אזורים Living תשכיר את הדירות לטווח ארוך.
הקרקע רשומה בספרי אזורים Living בשווי של כ-128 מיליון שקל, כאשר סך התשלומים שיחולו עליה בעת העלייה על הקרקע צפויים להסתכם בכ-19 מיליון שקל. הערכת שווי הדירות עומדת על כ-170 מליון שקל כולל מע"מ עבור אזורים Living. כמו כן, הבנק המלווה של הפרויקט, צפוי להעמיד לאזורים Living הלוואה בהיקף של כ-107 מיליון ש"ח, שתחליף את ההלוואה הנוכחית בסך 95 מיליון שקל.
הקרקע צמודה למגרש נוסף בבעלות מנרב אשר בו ניתן היתר לחפירה ודיפון ובו תקים החברה בניין מגורים המכיל 89 יח"ד. הקרקע והמגרש בבעלות מנרב הנם חלק ממתחם אשר כולל מגרש נוסף בבעלות צדדים שלישיים אותו מנרב מקימה כקבלן מבצע. קבוצת מנרב תשמש כקבלן המבצע של שלושת מגדלי המגורים במתחם ותבנה סה"כ 263 יח"ד. ההכנסות הצפויות ממכירת יחידות מנרב במסגרת הסכם הקומבינציה צפויות להגיע לסך של כ-170 מליון שקל (כולל מע''מ).
מאזורים
Living נמסר כי:" אנו מברכים על השותפות עם חברה מובילה כמו מנרב. העסקה שביצענו משקפת את אסטרטגיית החברה להתמקד בנכסי דיור להשכרה ולהגדיל את הרכיב המניב בפורטפוליו. העסקה תפחית את הוצאות המימון ואת החשיפה לייזום וכן תפנה מקורות להקמת פרויקטים נוספים ובחינת
עסקאות חדשות."
- אזורים ליווינג: ה-FFO הפך לחיובי, ה-NOI זינק ב-11% ברבעון
- אזורים ליוינג מפרסמת עלייה בהכנסות וברווחים ועל 750 יח"ד שנכנסות לשלב ההקמה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אורי אריסון מנכ"ל מנרב נדל"ן: "מנרב גאה בשיתוף הפעולה עם אזורים Living מקבוצת אזורים. מדובר בשיתוף פעולה בין שתי קבוצות ותיקות הפועלות בבנייה ובפיתוח הארץ המביאות עימן ניסיון ארוך שנים, איתנות
פיננסית ומקצועיות בלתי מתפשרת. העסקה הינה חלק מרכזי באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות של מנרב כחברה יזמית מובילה בתחום המגורים. הפרויקט מבסס את נוכחותנו בדרום תל אביב, אזור המתפתח במהירות ובו אנו רואים פוטנציאל משמעותי לבניית ערך והשבחה. אנו מתחילים בימים אלה את
בניית מגדל המגורים שבבעלותנו ויוצאים במקביל לפריסייל למכירת הדירות. חתימת העסקה מאפשרת לנו, בין השאר, להגדיל את מלאי הדירות ולהציע מגוון אפשרויות גדול יותר לקהל הרוכשים שלנו אשר מחפש את השילוב המושלם בין טבע לעירוניות."
