בני הזוג מאיה קורן וגלעד קופרמן חיפשו ב-2018 בית, ראו דירת גן ברחוב דינור 54 שבכפר סבא - והתאהבו בה. הדירה היתה מוארת, רחבת ידיים ומבטיחה התחלה חדשה. גם כששמו לב לסימני רטיבות בקירות ובחדר המדרגות, נאמר להם על ידי עורך הדין של המוכר שמדובר בתקלה נקודתית – פיצוץ בצנרת בדירת הפנטהאוז שמעל. "העניין בטיפול", הם שמעו, והאמינו. שנתיים מאוחר יותר, מצאו את עצמם בבית המשפט, דורשים פיצוי על ליקויים שגילו מאוחר מדי - בבניין כולו. כעת, קובע בית משפט השלום בתל אביב: מדובר ב"הפרה יסודית של הסכם המכר" ובהסתרה של ליקויים מהותיים.

על פי פסק הדין שניתן על ידי השופטת הבכירה נאוה ברוורמן, הרקע למחלוקת נעוץ בעסקת מכר שנחתמה בדצמבר 2018 בין התובעים לבין הנתבע, יונתן דיל, ישראלי שמתגורר בחו"ל. דיל מכר לתובעים את הדירה באמצעות בא כוחו, עו"ד מרדכי כהן, ונמנע מכל פגישה או שיח ישיר עמם. לפני החתימה על ההסכם, הבחינו התובעים בכתמי רטיבות, אך כאמור נמסר להם שהגורם לכך הוא תקרית בודדת בפנטהאוז, מלווה בהבטחה לטיפול ביטוחי מקיף.

לאורך ההסכם, חזר המוכר והצהיר כי "המערכות המבניות תקינות, על פי מיטב ידיעתו" (סעיף 3.ד), וכן כי ידוע לו "בדבר רטיבות בנכס, שנובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז", והתחייב לשאת "בכל הוצאה שתידרש לתיקון הצנרת ו/או הנכס" (סעיף 3.ט). סעיפים אלו הוגדרו בחוזה כסעיפים עיקריים, שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית (סעיף 16 להסכם). אלא שכשנכנסו לדירה באפריל 2019, התמונה שנגלתה לתובעים הייתה שונה בתכלית. "הסתבר להם כי קיימים בדירה ליקויים חמורים, ליקויים אותם הסתיר מהם הנתבע", נכתב בפסק הדין. הליקויים, כך התברר להם, לא הוגבלו לדירה או לפנטהאוז, אלא היו תוצאה של בעיות איטום חמורות בכל מעטפת הבניין ובגגו, לרבות סדקים ונזילות מהותיות.

הליקוי לא היה נקודתי, אלא מערכת שלמה שכשלה

המסמכים שהונחו בפני בית המשפט חשפו תמונה מטרידה: כבר ב-2017, כשנה לפני מכירת הדירה, התקיימה אסיפת דיירים שבה נבחנה חוות דעת הנדסית לגבי הצורך בתיקון נרחב במעטפת הבניין. נקבע כי יש לפתור בעיות רטיבות כלליות, ולא רק בדירה אחת. החלטה זו הובילה להליכי משא ומתן עם שלושה קבלנים ולבסוף להחלטה נוספת מ-2019, זמן קצר לאחר שהתובעים עברו לגור בדירה, על תיקון כולל, בעלות של 39 אלף שקל לחלקם של התובעים, ועוד 1,672 שקל לתשלום עבור פיקוח.

• רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
• מוכרי הדירה הסתירו דבר חשוב מהקונים - וישלמו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתבע מצדו, הכחיש כל אחריות, וטען כי ההחלטה הראשונה "נזנחה", ולכן אינה רלוונטית. לדבריו, התובעים ידעו על המצב או יכלו לברר אותו מול ועד הבית, ואף הצהירו בעצמם בהסכם שהם בדקו את הנכס לשביעות רצונם. אלא שבית המשפט לא קיבל את הטענות האלה.

בפסק הדין נקבע במפורש כי "הנתבע הפר את חובת הגילוי", וכי ההצהרות שנמסרו מטעמו, באמצעות עו"ד כהן, היו לכל הפחות חלקיות ומטעות. התובעת העידה כי ניסתה לקבל מידע מוועד הבית אך נענתה שעליה לפנות לעו"ד כהן, וזה – כך נטען – "בחר לשקר להם במצח נחושה". גם אביה של התובעת, מר קורן, העיד כי עו"ד כהן חזר וטען שהרטיבות נובעת אך ורק מהפנטהאוז: "אמר לי שהיתה הצפה, שחברת הביטוח לקחה אחריות, וביקשתי להוסיף סעיף שמאשר זאת". בפועל, כך עולה מהראיות, עו"ד כהן השתתף בעצמו באסיפת הדיירים מ-2017 שבה נדונה הבעיה הרחבה במעטפת הבניין, אך לא גילה זאת לתובעים. השופטת ברוורמן מתחה ביקורת נוקבת על כך: "נחה דעתי, שהליקויים היו ידועים לעו"ד כהן... אך משום מה לא טרח לגלות נתון מהותי זה לתובעים".

לאחר שהנתבע סירב לשאת בעלויות התיקון או להכיר באחריות, עתרו התובעים לבית המשפט בדרישה לפיצוי המוסכם בסכום כולל של 210 אלף שקל, כפי שנקוב בהסכם. הנתבע טען כי מדובר בסכום מופרז, שאינו משקף את הנזק האמיתי, והתעקש שגם אם חלה הפרה, היא אינה יסודית. בית המשפט דחה טענות אלה מכל וכל.

• ביהמ"ש נגד חברת ייעוץ: "אי בהירות בהסכם תפורש לרעתה"
• חקירת המשטרה נגד עו"ד תיחשב "אירוע מיוחד בעבודה"
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תבעו את סוכנות הנסיעות וזכו - "הסוכנות טעתה בתכנון הטיול"

השופטת קבעה כי מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר, בדיוק כפי שהוסכם בין הצדדים, וכי אין מקום להפחתת הסכום: "לא מצאתי כל הצדקה להתערב באומד דעת הצדדים... שיעור הפיצוי המוסכם – 10% מסכום התמורה - הוא פיצוי סביר ביחס לנזק הצפוי". עוד ציינה השופטת בפסק הדין שפורסם כי הבחינה נעשית לפי הציפייה בזמן כריתת ההסכם, ולא לפי הנזק שהתגלה בפועל: "גם אם לא נגרמו לתובע כל הנזקים בגין הפרה זו או אחרת, עדיין אין בכך לשלול את זכותו לפיצויים המוסכמים".

עיקרון "יזהר המוכר" – ולא עוד "יזהר הקונה"

בהתבסס על פסיקה קודמת וחקיקה קיימת, הדגישה השופטת ברוורמן את אחריותו של המוכר לגלות מידע מהותי על הנכס, גם אם הקונה בדק את הדירה ואף נתקל בליקויים גלויים: "חובת הגילוי מתפרסת על דברים שהיו בידיעתו או שהיה עליו לדעת... אם מוכר התרשל בבדיקת המצב לאשורו, אזי לא עמד בחובת הגילוי המוטלת עליו". היא הוסיפה וציינה כי גם רשלנות מצד הקונים לא תציל את המוכר מהחובה לגלות את האמת, והזכירה: "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'... יש לתת בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'".

בסיכומו של ההליך, קבעה השופטת כי הנתבע יפצה את התובעים בסכום המלא של 210 אלף שקל, בתוספת ריבית, הוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 שקל ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20 אלף שקל. כל הסכום ישולם בתוך 30 יום. את דבריה היא חתמה במלים חריפות וכתבה כי, "משעה שבחר הנתבע שלא לתקן את ההפרה ולנהל הליך משפטי, אינו יכול לטעון, למשל, כי עליו לשלם רק את עלות התיקון, אלא עליו לשאת במלוא הפיצוי המוסכם".

האם העובדה שהתובעים ראו בעצמם סימני רטיבות לא פוגעת בזכותם לפיצוי?

השאלה הזו עומדת בלב המתח שבין האחריות של המוכר לאחריות של הקונה. בית המשפט הכריע באופן חד משמעי כי חובת הגילוי מוטלת בראש ובראשונה על המוכר, גם כשהקונה נחשף לליקוי גלוי. חשוב להבין שהנתבע לא רק הסתיר מידע, אלא גם הציג מצג שווא חיובי. הוא טען שמקור הרטיבות הוא בבעיה מקומית, בעוד שבפועל ידע, או היה עליו לדעת, שמדובר בכשל מבני כולל. במקרה כזה, אין תוקף לטענות של "בדיקה עצמית" מצד הקונים.

האם היה ניתן להטיל אחריות ישירה גם על עורך הדין של המוכר?

עו"ד כהן לא היה נתבע בתיק, ולכן לא נדונה אחריותו הישירה. עם זאת, פסק הדין מרמז על מידה של בעייתיות בהתנהלותו. השופטת ציינה כי הוא חבש בכובע כפול - הן כעורך דין והן כמייצג את המוכר בניהול המשא ומתן. הוא גם העיד שהיה נוכח באסיפת הדיירים שבה נדונו הליקויים, אך לא סיפק לכך אסמכתא ואף לא הזכיר זאת בתצהירו המקורי. ניתן לשער כי במקרה אחר, או בתביעה נפרדת, ייתכן שהיה מקום לבחון גם אחריות נזיקית של עורך הדין כלפי הרוכשים.

האם החלטה של ועד בית שלא יצאה לפועל יכולה להיחשב עובדה מהותית שיש לגלותה?

בהחלט כן, והפסיקה קובעת זאת במפורש. הנתבע טען שהחלטה שנזנחה, ההחלטה הראשונה. אינה רלוונטית. אך בית המשפט קבע אחרת: עצם קיומה של ההחלטה, שמבוססת על חוות דעת הנדסית ומעידה על בעייתיות מהותית בבניין, היא נתון שחובה לגלותו לקונים. הסתרה שלה מהווה לא רק מחדל, אלא מצג שווא. העיקרון שנקבע כאן עשוי לשמש כתקדים לפרשנות מרחיבה של חובת הגילוי, גם כשמדובר בפרטים ש"אינם בתוקף".

האם קיומו של סעיף פיצוי מוסכם בהסכם הופך את סכום הפיצוי לאוטומטי?

לא בהכרח. סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי ניתן להפחית פיצוי מוסכם אם הוא "ללא כל יחס סביר לנזק הצפוי". עם זאת, השופטת הדגישה שבית המשפט יעשה שימוש בסמכות להפחית פיצוי רק במקרים חריגים, ורק כשאין יחס סביר ולו מינימלי. במקרה זה, הפיצוי שנקבע מראש היה 10% משווי העסקה - שיעור שנתפש כסביר, ולכן לא הופחת. ההכרעה כאן שולחת מסר ברור: פיצוי מוסכם הוא לא סתם קישוט חוזי, אלא התחייבות אמיתית שמכובדת גם בבית המשפט.

האם הנתבע יכול לטעון שרק הצנרת בפנטהאוז היתה באחריותו, ולא הליקויים בבניין?

הטענה הזו נדחתה נחרצות. הנתבע אמנם הצהיר שיישא בעלויות הנובעות מהפנטהאוז, אך לא גילה על ליקויים מערכתיים במבנה. מכיוון שחובת הגילוי חלה גם על ליקויים שלא בדירה עצמה, אלא במבנה המשותף שיש לו השפעה ישירה, הרי שהסתרת המידע הופכת את ההפרה לחמורה הרבה יותר. ההכרעה כאן מחזקת את האחריות של מוכרי דירות לחשוף גם מידע על הרכוש המשותף, במיוחד כשקיים קשר סיבתי ישיר לליקויים בדירה הנמכרת.

האם הייתה כאן החמרה של נזק בגלל הזמן שחלף בין מועד ההסכם למועד הגילוי?

התשובה טמונה בפרשנות המשפטית: עצם חלוף הזמן לא גורע מהחומרה של ההסתרה. להפך, בית המשפט קבע שהעובדה שהטיפול בליקוי נזנח אינה מבטלת את קיומו. כלומר לא משנה אם הבעיה לא טופלה על ידי ועד הבית - הליקוי קיים, הוא מהותי, והוא משפיע על ערך הדירה ועל איכות חיי הדיירים. זו גישה שמעניקה הגנה רחבה לקונים, גם במקרים של "קיפאון" מצד יתר הדיירים.

האם העובדה שהתובעים שיפצו את הדירה יכולה להיחשב הסתרת נזק או ויתור על פיצוי?

טענה כזו הועלתה על ידי הנתבע, אך לא זכתה לתמיכה. בית המשפט לא ראה בשיפוץ הדירה דבר המעיד על ויתור או על שינוי המצב המשפטי. להפך, השיפוץ נעשה עקב הצורך לתקן את הנזק שנגרם בשל הליקויים שהוסתרו. יתרה מזו, פסק הדין מדגיש שאין בכך כדי לגרוע מזכותם לפיצוי המוסכם, שכן הפיצוי מתבסס על הפרה יסודית, ולא על שווי הנזק בפועל.

במקרה דומה, זוג צעיר רכש ב-2017 דירה חדשה. אחרי חודשים של חיפושים, פגישות עם מתווכים, בדיקות בדק בית וחתימה חגיגית על הסכם המכר. הדירה שוכנת בבניין חדש יחסית בקריית גת, נראתה במצב טוב, היתה נקייה מכתמים חשודים ובחוות הדעת המקצועית שקיבלו עליה, לא נמצאו ליקויים מהותיים. שנים לאחר הרכישה, גילו בני הזוג כי מאחורי הקירות הנקיים הסתתרה מציאות רטובה ומסועפת - לא רק מבחינה פיזית, אלא גם משפטית. הם מצאו עצמם נלחמים לא רק בלחות חמקמקה שמסרבת להתייבש, אלא גם במערכת מורכבת של תביעות נגד שכניהם ונגד הקבלן שבנה את הבניין. המאבק הזה הוביל לתביעה משפטית שהוגשה נגד מוכרי הדירה, בטענה כי הסתירו מהם מידע מהותי, בבית משפט השלום בקריית גת. התביעה הגיעה להכרעה בחודש שעבר. בלב הסיפור נמצאים שני הליכים משפטיים שהתנהלו בזמן מכירת הדירה. האחד הוא תביעה קבוצתית בבית המשפט המחוזי בבאר שבע נגד הקבלן שבנה את הבניין, ובה השתתפו גם הנתבעים, מוכרי הדירה. התביעה עסקה, בין היתר, בליקויים ברכוש המשותף ובאיחור במסירה. ההליך השני הוא תביעה שהגישו המוכרים נגד השכן שמתגורר בדירה שמעליהם, בעקבות סירובו לאפשר לקבלן לתקן את מקור הרטיבות בדירתו, שזלגה לדירה שלהם, שנמצאת כאמור מתחת.