מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל

בינואר 2022, אחרי קרוב לשנתיים של תקוות, תכתובות, סידורים אינסופיים מול הרשויות ואמונה עמוקה שהעסקה עומדת לצאת לפועל, קיבל אדם הודעה מהמוכר של הדירה שבה גדל: הכל מתבטל. מבחינתו של האיש, שראה עצמו כבר זמן רב כמי שהדירה ברחוב דיזינגוף חוזרת למעשה אליו, היתה זו נפילה חדה לתוך חלל ריק, מלוּוה בתחושה עמוקה של חוסר צדק. כך החל המאבק המשפטי שהסתיים באחרונה בפסק דין מפורט ומנומק של השופט ליאור גלברד, שקבע כי המוכר אמנם לא חתם על חוזה מחייב, אך נסיגתו מהמו״מ נעשתה בחוסר תום לב מובהק - ולכן הוא יפצה את האיש בסכום של 360 אלף שקל.

הסיפור כולו מתחיל שנים לפני כן, כשהדירה עוד היתה שייכת לשני אחים. אחד מהם, שגדל בבניין ואף נהפך למי שמנהל אותו, הכיר את התובע מאז ילדותו וניהל עבורו את הדירה כשהשניים התגוררו בדנמרק. היחסים היו קרובים, כמעט משפחתיים, ולכן לא מפתיע שביוני 2020, בסמוך לגל הראשון של מגפת הקורונה, הוא הציע לו לרכוש את הדירה תמורת 1.9 מיליון שקל. כעבור חודשיים, לאחר בדיקות עם מתווך ובהתכתבות ווטסאפ תכופה, השיב אלמוני: "We have agreed to sell the apartment to you".

באותו רגע, כך נראה, הכל היה מונח על פסי רכבת שמובילים לעבר בחתימה ברשמית. המוכר הגיע לישראל, נערכה פגישה עם עורך הדין ליעד מרציפרו שהוסמך לנסח את ההסכם, ואף הועברה טיוטת חוזה ראשונית. אלא שתקלות ביורוקרטיות - עיקול ישן שלא הוסר ורישום בעלות שלא עודכן משנים עברו - מנעו התקדמות מיידית. המוכר ביקש קודם להסיר את העיקול ולסדר את הרישום, ורק אז להתקדם לחתימה.

מאותו רגע נטל התובע על עצמו את מרבית העבודה. הוא פילס את דרכו בין משרדי הרשויות, ובעזרת עו״ד מרציפרו הצליח להסיר את העיקול באוקטובר 2020. מאמצים נוספים הביאו לכך שבאוגוסט 2021 נרשמה סוף סוף הבעלות בדירה על שם המוכר ואחיו. כל אותה תקופה, כך עלה מהראיות, המוכר שידר מסר עקבי: העסקה עומדת להתקדם. כשהתובע  עדכן אותו שהרישום כמעט הושלם, השיב המוכר: "That's very good news, so we… can continue the process of selling the apartment".

• שוכרים קיזזו ליקויים שגילו לטענתם - ואולצו להתפנות
• נמחקה על הסף תביעת סלקט נגד פרטנר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המוכר החל לבחון מחדש את המחיר המוסכם

אלא שמאחורי הקלעים השתנה משהו. בעצת עורכת דין חדשה שאליה פנה, ורקע לעלייה המתמשכת במחירי הדירות בתל אביב בתקופת הקורונה, החל במוכר לבחון מחדש את המחיר המוסכם. לפי קביעת השופט גלברד, זה היה המניע האמיתי לנסיגה. ואולם בפועל, הוא לא אמר זאת לתובע - לא לאורך החודשים שבהם קידם האחרון את הרישום, ולא בספטמבר-אוקטובר 2021, כשהמגעים נמשכו באמצעות עורכת הדין החדשה, ואף לא כשנשלחו אליו ייפויי כוח לקראת חתימה קונסולרית.

ב-24 בינואר 2022, כשכבר נדמה היה שהעסקה מצויה מטרים ספורים מהקו הסופי, הודיע המוכר לפתע לתובע בטלפון: אני לא מוכר. כשהתובע כתב לו בסערת רגשות כי הוא "לא מבין את הנזק שנגרם", השיב המוכר: "You are a complete lie". רק שבועות לאחר מכן הוא סיפר על פטירת אחיו, אך בית המשפט קבע שהקשר בין האירוע המצער לבין נסיגתו מהעסקה לא הוכח, וכי זהו הסבר שנולד בדיעבד.

השופט גלברד בחן לעומק את שאלת גמירות הדעת והמסוימות וקבע חד-משמעית כי לא נכרת הסכם מחייב. ההתכתבויות בווטסאפ, הוא קבע, נעדרות פרטים מהותיים הנדרשים לעסקת מכר במקרקעין, כמו תנאי תשלום, מועדי מסירה וסוגיות מיסוי. הוא אף הדגיש כי "בעידן של תחלופת מסרים דיגיטליים, יש לנקוט משנה זהירות לפני שמסיקים כי עסקת מקרקעין מחייבת נרקמה במסרונים", וכי גם הצדדים עצמם התייחסו לטיוטות ההסכם כשלבים ראשוניים בלבד.

• רגולציה על AI: איפה היא עומדת ומה מנסה ממשל טראמפ לקדם?
• מי האם - תורמת הביצית או זו שילדה את הילד?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• נפסלה צוואה שנעשתה כדין, אף שתאמה את רצון המורישה

עם זאת, כאן לא מסתיים העניין. אף שלא נחתם חוזה, קבע השופט, דרך הפרישה של המוכר מהמו״מ מנוגדת לדיני החוזים. סעיף 12 לחוק החוזים מחייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן. המוכר, כך נקבע, לא רק שניצל את עבודתו של התובע ואת האמון שנוצר לאורך השנים, אלא שמשך זמן רב "נתן לפלוני להבין שהעסקה תצא אל הפועל לאחר שיוסדר הרישום", וכל זאת בזמן שבשקט הוא בחן מחדש את מחיר הדירה שלא גילה לו.

המוכר היה מודע היטב למהלכי השוק

בית המשפט התרשם כי המוכר היה מודע היטב למהלכי השוק, וכי טענתו כביכול שלא ידע על מצב מחירי הדירות אינה משכנעת. השופט ציין כי המוכר הוא אדם אינטליגנטי, שדיבר עברית ברמה טובה והתנהל במשך שנים מול גורמים בישראל. "הדעת נותנת שההודעה מיום 20.8.2020… נשלחה לאחר שאלמוני בחן את השוק והמחיר הניח את דעתו", נכתב בפסק הדין שפורסם. הפרישה המפתיעה, בייחוד לאחר שהמחיר סוכם והעיכובים נבעו מהליכים שנדרשו רק למען המוכר עצמו, יצרה מצג ברור של התקדמות. התובע, שהסתמך על כך, נמנע מחיפוש אחר דירה אחרת. ברור, ציין השופט, כי לאור האמון שהיה בין הצדדים - שנבע מקשרי ידידות ארוכים - הוא לא צפה שיקרה משהו מטלטל שכזה, כפי שהתרחש לבסוף.

המוכר לא טען בזמן אמת כי הוא מבקש לעדכן את המחיר, וגם כשהחליט לפרוש, לא הסביר את הסיבה לכך. רק בבית המשפט הוא הודה כי רצה להתאים את המחיר לשוק. ההסבר שלו שלא היה לו נעים "לפתוח את השיחה" מול התובע, נדחה: חוסר נעימות אינו מצדיק פגיעה בצד השני, קבע השופט בהכרעת הדין. עם זאת, למרות ממצאי חוסר תום הלב, בית המשפט לא פסק לתובע את מלוא הסכום שתבע - 1.3 מיליון שקל, המשקפים את ההפרש בין מחיר הדירה שסוכם לבין שוויה בשוק בעת הגשת התביעה. מאחר שלא נכרת חוזה, קבע השופט כי מדובר בזכאות לפיצויי הסתמכות בלבד, ולא בפיצויי קיום. לכן נבחן הנזק שנגרם לתובע כתוצאה מאובדן ההזדמנות לרכוש דירה דומה בתקופה שבין אוגוסט 2020 למרץ 2022.

חוות הדעת של שמאי המקרקעין שמונה מטעם בית המשפט הצביעה על עליית מחירים של כ-14% בתקופה הזו. הדירה הוערכה בכ-2.28 מיליון שקל בקיץ 2020 וכ-2.64 מיליון שקל במרץ 2022. כך נקבע כי הנזק שנגרם לתובע עקב אובדן האפשרות לקנות דירה במחירים של תחילת המו״מ, הוא 360 אלף שקל. השופט גלברד הדגיש כי פיצוי זה נועד להשיב את המצב לקדמותו ולתקן את הפגיעה באינטרס ההסתמכות של התובע - ולא להעמיד אותו במצב שבו היה אילו העסקה הושלמה. מעבר לכך, חויב המוכר גם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל.

למה בכלל חשוב אם היה חוזה כתוב או לא?

בעסקות מקרקעין, החוק דורש מסמך כתוב כדי שהעסקה תהיה מחייבת. מסרונים, גם אם ברור מהם שהצדדים שמו מחיר והביעו רצון למכור, לא מספיקים כדי לקבוע שנחתם הסכם. לכן בית המשפט קבע שלא היה חוזה - אבל זה לא מנע ממנו לבדוק אם המוכר התנהל בדרך לא הוגנת במו״מ.

מה ההבדל בין פיצויי קיום לבין פיצויי הסתמכות?

פיצויי קיום הם פיצויים שמטרתם לשים את הנפגע במקום שבו היה כאילו החוזה קוים' למשל לקבל את ההפרש בין מחיר הדירה שסיכמו לבין השווי האמיתי שלה היום. זה פיצוי גבוה מאוד. פיצויי הסתמכות הם פיצויים על מה שהנפגע הפסיד בגלל שהתנהל מו״מ שלא הסתיים. זה כולל הוצאות, זמן, וגם במקרה הזה - אובדן הזדמנות לקנות דירה במחיר שהיה זמין אז.

איך בית המשפט קבע את גובה הנזק של 360 אלף שקל?

השופט הסתמך על השמאי שמינה, שהשווה עסקות באזור בתקופה הרלוונטית. המחירים עלו בערך 14% בין אוגוסט 2020 למרץ 2022. לפי החישוב הזה, מי שנמנע מלקנות דירה בתקופה ההיא בגלל הסתמכות על העסקה, ניזוק באותו השיעור. זה Bהפך ל-360 אלף שקל.

אם הם היו חברים מילדות, איך זה הגיע לתביעה?

דווקא בגלל החברות והאמון, התובע סמך על המוכר שהדירה תהיה שלו והשקיע זמן ומשאבים בקידום הדברים. כשהמוכר נסוג בלי לתאם, זה נתפש כפגיעה קשה, לא רק עסקית אלא גם אישית. לפעמים דווקא יחסים אישיים מייצרים ציפייה גבוהה יותר, וכשהיא מתנפצת זה מגיע לבית המשפט.

למה המוכר לא פשוט אמר לתובע שהוא רוצה להעלות מחיר?

לפי העדות, הוא "לא הרגיש נעים" לפתוח את הנושא. השופט קבע שהסבר כזה לא יכול להצדיק התנהלות שפוגעת בצד השני. אם הוא היה אומר בזמן אמת שהוא שוקל לעדכן את המחיר, אולי הכל היה נראה אחרת. אבל כשהוא שתק ומשך זמן, זה התפרש כחוסר תום לב.

מה היה קורה אם המוכר היה אומר מראש: "אם המחיר יעלה, נדבר שוב"?

אם זה היה נאמר בתחילת הדרך, כנראה שלא היתה עילה לפיצוי. צד למשא ומתן יכול להגיד שהוא לא מתחייב למחיר סופי. אבל כאן, לפי השופט, ההתנהגות של המוכר יצרה מצג ברור שהמחיר של 1.9 מיליון סגור וסופי, ולכן התובע הסתמך על כך.

האם התובע תרם גם הוא לבעיות?

השופט ציין שהתובע אולי לא היה מושלם, למשל הוא סיפר למוכר שלקח משכנתה אף שלא ברור שזה קרה באמת, והוא לחץ לקדם את ההסכם. אבל גם אם ההתנהלות הזו לא היתה אידיאלית, היא לא היתה הסיבה לביטול המו״מ. הסיבה האמיתית, לפי קביעת השופט, היתה רצונו של אלמוני במחיר גבוה יותר.

אם עליית המחירים היתה משמעותית כל כך, למה המוכר לא מצליח לשכנע?

מכיוון שהחוק לא שואל אם היתה סיבה "טובה מבחינה כלכלית", אלא אם ההתנהלות היתה הוגנת. גם אם אדם מרגיש שמגיע לו יותר, הוא לא יכול להסתיר זאת מהצד השני אחרי שמשך אותו שנה וחצי קדימה. השופט כתב במפורש שהמוכר "גרם לפלוני להאמין שהעסקה תצא אל הפועל".

האם העובדה שהאח המשותף נפטר השפיעה על ההכרעה?

לא. אף שמדובר בטרגדיה, בית המשפט קבע שזה לא היה הסיבה לביטול העסקה, וגם שלא הוכח שהפטירה יצרה בעיה משפטית אמיתית שמנעה את המשך המו״מ באותה נקודת זמן.

במקרה אחר, בבית המשפט בבת ים הוכרעה באוגוסט האחרון תביעה לא שגרתית, שנגעה לעסקת מכר דירה בצפון תל אביב. התובע, בעל הנכס, היה בטוח שהעסקה כבר סגורה: הצדדים ישבו בבית קפה, קבעו מחיר, ולחצו ידיים. אלא שכמה ימים לאחר מכן פרשה הרוכשת המיועדת מהמשא ומתן, בטענה שאינה מסוגלת נפשית לחתום על ההסכם בלוחות הזמנים שהציב המוכר. התוצאה: תביעה כספית גבוהה שנדונה בפני סגנית נשיאת בית משפט השלום בבת ים, השופטת רונית אופיר. הסיפור החל בדצמבר 2021, כשבעל הדירה, ארווין שטרן, ביקש למכור את הנכס שלו ברחוב הרצל רוזנבלום בתל אביב. המחיר המבוקש היה 7.2 מיליון שקל, אך בשל לחץ למכור לפני תום השנה, כדי לחסוך בתשלום מס רכישה על דירה אחרת שרכש, הוא היה מוכן להפחית את המחיר. הרוכשת הפוטנציאלית, ששמה לא נחשף בפסק הדין, התעניינה בדירה, ובן זוגה היה זה שניהל בעיקר את המגעים מול המוכר. בפגישה שנערכה בבית קפה ב-10 בדצמבר, טען שטרן כי הוסכם על מחיר של 6.4 מיליון שקל, בתנאי שהעסקה תיחתם בתוך ימים ספורים. הוא אף הדגיש כי יש לו קונה פוטנציאלי נוסף, אך בן הזוג של הרוכשת ביקש ממנו לבטל את הפגישה עמו, משום ש"העסקה סגורה". השניים לחצו ידיים, ובעל הדירה ראה בכך התחייבות מחייבת. מנגד, גרסת בן הזוג היתה שונה לחלוטין: לדבריו, עדיין היו נושאים פתוחים - החל ממיקום הדירה, דרך בעיות רטיבות ועד דרישתם לשתי חניות ותכולת הדירה - ולכן לא ניתן היה לדבר על עסקה חתומה.