בבית המשפט בבת ים התבררה באחרונה תביעה לא שגרתית, שנגעה לעסקת מכר דירה בצפון תל אביב. התובע, בעל הנכס, היה בטוח שהעסקה כבר סגורה: הצדדים ישבו בבית קפה, קבעו מחיר, ולחצו ידיים. אלא שכמה ימים לאחר מכן פרשה הרוכשת המיועדת מהמשא ומתן, בטענה שאינה מסוגלת נפשית לחתום על ההסכם בלוחות הזמנים שהציב המוכר. התוצאה: תביעה כספית גבוהה שנדונה בפני סגנית נשיאת בית משפט השלום בבת ים, השופטת רונית אופיר, והסתיימה בדחייה מוחלטת של דרישת הפיצוי.

הסיפור החל בדצמבר 2021, כשבעל הדירה, ארווין שטרן, ביקש למכור את הנכס שלו ברחוב הרצל רוזנבלום בתל אביב. המחיר המבוקש היה 7.2 מיליון שקל, אך בשל לחץ למכור לפני תום השנה, כדי לחסוך בתשלום מס רכישה על דירה אחרת שרכש, הוא היה מוכן להפחית את המחיר. הרוכשת הפוטנציאלית, ששמה לא נחשף בפסק הדין, התעניינה בדירה, ובן זוגה היה זה שניהל בעיקר את המגעים מול המוכר.

בפגישה שנערכה בבית קפה ב-10 בדצמבר, טען שטרן כי הוסכם על מחיר של 6.4 מיליון שקל, בתנאי שהעסקה תיחתם בתוך ימים ספורים. הוא אף הדגיש כי יש לו קונה פוטנציאלי נוסף, אך בן הזוג של הרוכשת ביקש ממנו לבטל את הפגישה עמו, משום ש"העסקה סגורה". השניים לחצו ידיים, ובעל הדירה ראה בכך התחייבות מחייבת. מנגד, גרסת בן הזוג היתה שונה לחלוטין: לדבריו, עדיין היו נושאים פתוחים - החל ממיקום הדירה, דרך בעיות רטיבות ועד דרישתם לשתי חניות ותכולת הדירה - ולכן לא ניתן היה לדבר על עסקה חתומה.

ביום החתימה התקבלה הודעה מפתיעה

בימים שלאחר מכן הוחלפו טיוטות הסכם בין עורכי הדין של הצדדים. סכום העסקה עודכן ל-6.575 מיליון שקל כדי לכלול חניה כפולה, ונראה היה שהמו"מ מתקדם. ואולם ביום החתימה המיועד, 16 בדצמבר, התקבלה הודעה מפתיעה: עורך דינה של הרוכשת הודיע כי בשל "נסיבות אישיות ורפואיות" היא לא מסוגלת לחתום, והמוכר רשאי למכור את הדירה לאחרים. שטרן לא השלים עם ההודעה, ודרש כי תועבר התמורה הראשונה. משזה לא קרה, הוגשה התביעה.

• ביהמ"ש נגד חברת ייעוץ: "אי בהירות בהסכם תפורש לרעתה"
• בעלי הבית התחרטו בדקה ה-90 - וישלמו 850 אלף ש'
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפני בית המשפט טען התובע כי מדובר בהסכם מחייב שהופר באופן יסודי. גם אם לא נחתם מסמך פורמלי, לדבריו, הרי שהטיוטה האחרונה גילמה את כל התנאים המסחריים. הוא דרש פיצוי מוסכם של יותר מ-650 אלף שקל, לצד החזר מס רכישה והוצאות נוספות - סכום כולל של כמיליון שקל. בנוסף, הוא טען כי הנתבעת פרשה מהמו"מ בחוסר תום לב, וכי אילולא פרישתה העסקה היתה נחתמת.

הנתבעת מצדה, הדגישה כי כלל לא נכרת הסכם מחייב. היא ציינה כי המגעים נמשכו ימים ספורים בלבד, ונותרו מחלוקות מהותיות לגבי מחיר, חניות ותכולה. בנוסף, התגלו קשיים ברישום הזכויות בדירה, והיה צורך בהבהרות נוספות. לדבריה, המוכר הפעיל עליה לחץ כבד לסגור את העסקה במהירות, אך היא הבהירה לכל אורך הדרך כי העסקה תיחתם רק עם חתימה בפועל. לבסוף, עקב מצבה הנפשי המורכב ולחץ הזמן, היא לא יכלה להתחייב.

השופטת אופיר בחנה בהרחבה את דרישות חוק החוזים ואת ההלכות שנקבעו ביחס לגמירות דעת והמסוימות. היא הזכירה כי בהסכמי מכר מקרקעין נדרשת דרישת כתב מהותית, וכי "החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד, אך היא מהווה נדבך ראייתי חשוב לגמירות הדעת להתקשר בהסכם". במקרה הזה, נקבע, ההסכמות בין הצדדים לא עלו מעבר לשלב העקרוני. "מהתנהגות הצדדים סביב גיבוש הטיוטה עולה כי לא הייתה גמירות דעת סופית להתקשר בהסכם, אלא לאחר שיחתמו על המסמך", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם. עוד קבעה השופטת גם שהצדדים עצמם ראו בחתימה את השלב המכריע. היא ציינה כי הטיוטה האחרונה נשלחה עם הערות במעקב שינויים, ואף עורך הדין של התובע כתב כי, "נסכם את הנוסח הסופי בפגישה". מעבר לכך, ההתנהלות לאחר ביטול הפגישה - היעדר דיווח לרשויות המס, ניסיון לחדש מגעים מול מתווך ואי תשלום דמי תיווך - העידה גם היא כי לא נחתם חוזה מחייב.

• חייבת בסכנת חיים קיבלה הפטר מיידי
• מתנה או הלוואה? הסכנות בהעברת כספים בתוך המשפחה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תבעו את סוכנות הנסיעות וזכו - "הסוכנות טעתה בתכנון הטיול"

בשלב השני, נדרש בית המשפט לשאלת תום הלב. האם פרישת הנתבעת היתה מהלך פסול, שנעשה כדי להתחמק מהתחייבות? כאן קבעה השופטת כי לא הוכח חוסר תום לב. לדבריה, "הפרישה מהמשא ומתן אכן נבעה משיקולים הנובעים ממהות העסקה, מעמדת הנתבעת למשא ומתן ואין היא נגועה בחוסר תום לב". היא הזכירה כי מצבה הרפואי של הנתבעת היה ידוע, וכי לא ניסתה להסתיר אותו. בנוסף לכך, היא הדגישה כי מדובר היה במשא ומתן קצר ביותר - פחות משבוע - שלא אפשר בדיקה מלאה של הדירה, החניות והמחסן.

"אני ורק אני מחליטה"

בפסק הדין צוטטה עדותה של הנתבעת, שהבהירה כי היא זו שאמורה לקבל את ההחלטה. לדבריה בעדות, "אני אמורה להיות בעלת הדירה... אני ורק אני אמורה לראות הכל בעיניים, לשבת מול עו"ד ולסכם את הדברים... אני לא חותמת גומי, אני לא בובה מריונטה.. אני ורק אני מחליטה". גם בן זוגה העיד על כך שהסביר למוכר את חששותיה ואת הצורך לראות את הנכס באופן בלתי אמצעי. "פלונית אשתי שגם ככה היא לא מרגישה טוב והיא חששנית וחושדת והכל אומרת לי רגע מה על עיוור? איפה אתה רץ?", אמר בן הזוג בבית המשפט.

השופטת השתכנעה כי הסיבה לפרישה היתה שילוב של לחץ הזמן שהפעיל המוכר עם מצבה הנפשי של הרוכשת, ולא ניסיון לנצל את המצב או למשוך זמן לשווא. היא הדגישה בהכרעת הדין שלה כי, "אין מדובר בחוסר תום לב, אלא בסיכון ממסגרת הסיכונים הקיימים בעסקה מסוג זה, אשר התממש בענייננו". לגבי הנזקים הנטענים, בית המשפט קבע כי הם לא הוכחו די הצורך. שאלות כמו שיעור מס הרכישה שנדרש התובע לשלם, או האם יכול היה להקטין את הנזק באמצעות מכירה מהירה בתקופה שבין ה-16 ל-26 בדצמבר, נותרו ללא מענה מספק. גם לגבי טענותיו להפחתה בשכר הדירה, נקבע כי לא הובאו ראיות מעבר לעדותו בלבד.

המסקנה הברורה היתה כי התביעה נדחית. בנוסף לכך, התובע חויב לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסכום כולל של 4,500 שקל ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 56 אלף שקל. הסכומים האלה נקבעו בין היתר בהתחשב בהיקף התביעה, במספר הדיונים ובעדים שנחקרו.

למה המוכר היה כל כך לחוץ לסגור את העסקה עד סוף דצמבר?

הוא כבר רכש דירה אחרת, וכדי לחסוך במס רכישה על הדירה החדשה הוא היה חייב למכור את הדירה הישנה עד סוף השנה. אם לא יעשה זאת, הוא נחשב בעל שתי דירות, והמס גבוה הרבה יותר. לכן הוא לחץ מאוד על הקונה לסגור מהר.

אז מה בעצם קרה בפגישה בבית הקפה - היתה עסקה או לא?

המוכר חשב שכן. מבחינתו הם קבעו מחיר, סיכמו תנאים ולחצו ידיים. אבל מבחינת הקונה זה היה רק שלב ראשוני. היו עדיין דברים לא פתורים - חניות, ליקויים בדירה, וגם הצורך שלה להרגיש שהיא באמת שלמה עם העסקה. בית המשפט קבע שלחיצת היד לא מספיקה כדי ליצור חוזה מחייב.

אם כבר החליפו טיוטות חוזה בין עורכי הדין, זה לא נחשב חוזה?

לא בהכרח. טיוטות הן רק טיוטות. הן מראות שהצדדים מתקדמים, אבל כל עוד הן לא חתומות ולא סוכמו סופית, אין כאן חוזה מחייב. בפסק הדין הודגש שגם בטיוטות האחרונות נכתב שהן כפופות לאישור הצדדים.

למה השופטת התייחסה כל כך הרבה למצב הנפשי של הקונה?

כי זה היה חלק חשוב מההסבר שלה לפרישה מהמו"מ. היא קיבלה את הטענה שהקונה לא הרגישה מסוגלת להתחייב לעסקה גדולה ויקרה בלוח זמנים לחוץ, וזה נחשב סיבה אמיתית ועניינית לעצור. כלומר היא לא ברחה סתם כדי לשחק משחקים, אלא באמת לא יכלה באותו רגע.

מה המשמעות של גמירות דעת, שכל הזמן מזכירים?

גמירות דעת זה מונח משפטי שפשוט אומר: האם שני הצדדים באמת החליטו להתחייב, בלי להשאיר דברים פתוחים. אם יש עדיין נושאים לא מוסכמים או שהכוונה היא "נדבר ונסגור בפגישה", זה סימן שאין עדיין גמירות דעת.

אם ככה, למה המוכר לא קיבל לפחות פיצוי קטן על ההוצאות שלו?

כי בית המשפט לא השתכנע שנגרם לו נזק ממשי ישיר מהפרישה. כך למשל, לא הוכח שהמס הנוסף שהוא שילם נבע רק מזה שהקונה פרשה. גם לגבי שכר דירה מופחת לא היו ראיות. השופטת אמרה שגם אם היתה שוקלת פיצוי הסתמכות, לא הובאו מספיק הוכחות לשם כך.

מה יכול ללמוד מהסיפור הזה מי שרוצה למכור או לקנות דירה?

שהסכמות בעל פה או אפילו לחיצת יד אינן מספיקות. גם לא טיוטות של חוזה. עד שאין חוזה חתום וברור, כל צד יכול להחליט שהוא לא ממשיך - כל עוד זה נעשה בתום לב. לכן חשוב להבין שהעסקה באמת סגורה רק ברגע החתימה.

למה בית המשפט גם חייב את המוכר לשלם לנתבעת הוצאות משפט?

כי הוא הפסיד בתביעה. בישראל, מי שמפסיד בדרך כלל נושא גם בהוצאות המשפט של הצד השני. כאן ההוצאות היו לא קטנות - עשרות אלפי שקלים, כי נוהלו כמה דיונים, הובאו עדים ונדרשה עבודה רבה של עורכי הדין.

במקרה אחר, אחים ובני משפחה החליטו למכור את הנכס שבו גרו בהרצליה. מול הצד השני של השולחן עמדו שני קונים, אביחי בר אור ועמית הלפרן, שהביעו עניין ברכישת הבית. כבר מראשית הדרך ניכר כי לא מדובר בעסקה פשוטה: המו"מ נמשך שבעה חודשים, ובמהלכו הוחלפו לא פחות מ-22 טיוטות שונות של ההסכם. כל סעיף נבדק, כל פרט נבחן, עד שהושגה נוסחה מוסכמת שנראתה כמביאה את הצדדים לקו הסיום. הקונים טענו כי ב-19 בדצמבר 2022 כבר הועברה טיוטה סופית ומוסכמת לידי עו"ד אדיר לפיד, בא כוחם של המוכרים. בתגובה, השיב עו"ד לפיד במייל כי המוכרים מוכנים לחתום על ההסכם "לאלתר", כלשונו, והביע ציפייה כי גם הקונים יחתמו מיד. עבור התובעים היה ברור - הבשילו התנאים לעסקה. הם ביקשו לקבוע מועד לחתימה בתחילת ינואר, אך מבחינתם כבר לא היה מדובר במו"מ - אלא בהסכם מחייב. אלא שכעבור שעות ספורות בלבד התמונה השתנתה. באותו ערב שלח עו"ד לפיד הודעה מפתיעה, שבה כתב כי, "המוכר ביקש להודיע כי ומבחינתו... העסקה בטלה ומבוטלת". ההודעה הכתה את הקונים בהלם. הם השיבו כי העסקה חיה וקיימת והדגישו שאין כל הצדקה לביטולה. למחרת כבר חתמו על ההסכם מצד אחד, מסרו אותו לעו"ד לפיד בצירוף צ'קים לתשלום הראשון, וציפו להמשך. אלא שהמוכרים לא הופיעו לחתימה. במקום זאת, שלח אחד מהם מכתב בכתב יד, שבו התנה את ההסכם בשני תנאים חדשים - הצגת אישור בנקאי תקף וקיום פגישה נוספת. הקונים אמנם הציגו גם אישור מהבנק, אך המוכרים לא התייצבו לפגישה, והעסקה קרסה. הקונים החליטו להגיש תביעה לבית משפט השלום בהרצליה, שהכריע במקרה באחרונה.