לחצו ידיים, אך העסקה בוטלה - האם מגיע פיצוי?
בעל דירה שטען כי הצדדים "לחצו ידיים" וכי העסקה למכירת הנכס שלו הושלמה, תבע את הרוכשת הפוטנציאלית על פיצוי מוסכם ונזקים נוספים שנגרמו לו בסכום כולל של מיליון שקל, כך לטענתו. בית המשפט קבע כי ההסכמות בין הצדדים היו עקרוניות בלבד, הטיוטה לא העידה על גמירות
דעת סופית והפרישה מהמשא ומתן נעשתה מטעמים ענייניים ובתום לב
בבית המשפט בבת ים התבררה באחרונה תביעה לא שגרתית, שנגעה לעסקת מכר דירה בצפון תל אביב. התובע, בעל הנכס, היה בטוח שהעסקה כבר סגורה: הצדדים ישבו בבית קפה, קבעו מחיר, ולחצו ידיים. אלא שכמה ימים לאחר מכן פרשה הרוכשת המיועדת מהמשא ומתן, בטענה שאינה מסוגלת נפשית לחתום על ההסכם בלוחות הזמנים שהציב המוכר. התוצאה: תביעה כספית גבוהה שנדונה בפני סגנית נשיאת בית משפט השלום בבת ים, השופטת רונית אופיר, והסתיימה בדחייה מוחלטת של דרישת הפיצוי.
הסיפור החל בדצמבר 2021, כשבעל הדירה, ארווין שטרן, ביקש למכור את הנכס שלו ברחוב הרצל רוזנבלום בתל אביב. המחיר המבוקש היה 7.2 מיליון שקל, אך בשל לחץ למכור לפני תום השנה, כדי לחסוך בתשלום מס רכישה על דירה אחרת שרכש, הוא היה מוכן להפחית את המחיר. הרוכשת הפוטנציאלית, ששמה לא נחשף בפסק הדין, התעניינה בדירה, ובן זוגה היה זה שניהל בעיקר את המגעים מול המוכר.
בפגישה שנערכה בבית קפה ב-10 בדצמבר, טען שטרן כי הוסכם על מחיר של 6.4 מיליון שקל, בתנאי שהעסקה תיחתם בתוך ימים ספורים. הוא אף הדגיש כי יש לו קונה פוטנציאלי נוסף, אך בן הזוג של הרוכשת ביקש ממנו לבטל את הפגישה עמו, משום ש"העסקה סגורה". השניים לחצו ידיים, ובעל הדירה ראה בכך התחייבות מחייבת. מנגד, גרסת בן הזוג היתה שונה לחלוטין: לדבריו, עדיין היו נושאים פתוחים - החל ממיקום הדירה, דרך בעיות רטיבות ועד דרישתם לשתי חניות ותכולת הדירה - ולכן לא ניתן היה לדבר על עסקה חתומה.
ביום החתימה התקבלה הודעה מפתיעה
בימים שלאחר מכן הוחלפו טיוטות הסכם בין עורכי הדין של הצדדים. סכום העסקה עודכן ל-6.575 מיליון שקל כדי לכלול חניה כפולה, ונראה היה שהמו"מ מתקדם. ואולם ביום החתימה המיועד, 16 בדצמבר, התקבלה הודעה מפתיעה: עורך דינה של הרוכשת הודיע כי בשל "נסיבות אישיות ורפואיות" היא לא מסוגלת לחתום, והמוכר רשאי למכור את הדירה לאחרים. שטרן לא השלים עם ההודעה, ודרש כי תועבר התמורה הראשונה. משזה לא קרה, הוגשה התביעה.
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפני בית המשפט טען התובע כי מדובר בהסכם מחייב שהופר באופן יסודי. גם אם לא נחתם מסמך פורמלי, לדבריו, הרי שהטיוטה האחרונה גילמה את כל התנאים המסחריים. הוא דרש פיצוי מוסכם של יותר מ-650 אלף שקל, לצד החזר מס רכישה והוצאות נוספות - סכום כולל של כמיליון שקל. בנוסף, הוא טען כי הנתבעת פרשה מהמו"מ בחוסר תום לב, וכי אילולא פרישתה העסקה היתה נחתמת.
הנתבעת מצדה, הדגישה כי כלל לא נכרת הסכם מחייב. היא ציינה כי המגעים נמשכו ימים ספורים בלבד, ונותרו מחלוקות מהותיות לגבי מחיר, חניות ותכולה. בנוסף, התגלו קשיים ברישום הזכויות בדירה, והיה צורך בהבהרות נוספות. לדבריה, המוכר הפעיל עליה לחץ כבד לסגור את העסקה במהירות, אך היא הבהירה לכל אורך הדרך כי העסקה תיחתם רק עם חתימה בפועל. לבסוף, עקב מצבה הנפשי המורכב ולחץ הזמן, היא לא יכלה להתחייב.
השופטת אופיר בחנה בהרחבה את דרישות חוק החוזים ואת ההלכות שנקבעו ביחס לגמירות דעת והמסוימות. היא הזכירה כי בהסכמי מכר מקרקעין נדרשת דרישת כתב מהותית, וכי "החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד, אך היא מהווה נדבך ראייתי חשוב לגמירות הדעת להתקשר בהסכם". במקרה הזה, נקבע, ההסכמות בין הצדדים לא עלו מעבר לשלב העקרוני. "מהתנהגות הצדדים סביב גיבוש הטיוטה עולה כי לא הייתה גמירות דעת סופית להתקשר בהסכם, אלא לאחר שיחתמו על המסמך", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם. עוד קבעה השופטת גם שהצדדים עצמם ראו בחתימה את השלב המכריע. היא ציינה כי הטיוטה האחרונה נשלחה עם הערות במעקב שינויים, ואף עורך הדין של התובע כתב כי, "נסכם את הנוסח הסופי בפגישה". מעבר לכך, ההתנהלות לאחר ביטול הפגישה - היעדר דיווח לרשויות המס, ניסיון לחדש מגעים מול מתווך ואי תשלום דמי תיווך - העידה גם היא כי לא נחתם חוזה מחייב.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
בשלב השני, נדרש בית המשפט לשאלת תום הלב. האם פרישת הנתבעת היתה מהלך פסול, שנעשה כדי להתחמק מהתחייבות? כאן קבעה השופטת כי לא הוכח חוסר תום לב. לדבריה, "הפרישה מהמשא ומתן אכן נבעה משיקולים הנובעים ממהות העסקה, מעמדת הנתבעת למשא ומתן ואין היא נגועה בחוסר תום לב". היא הזכירה כי מצבה הרפואי של הנתבעת היה ידוע, וכי לא ניסתה להסתיר אותו. בנוסף לכך, היא הדגישה כי מדובר היה במשא ומתן קצר ביותר - פחות משבוע - שלא אפשר בדיקה מלאה של הדירה, החניות והמחסן.
"אני ורק אני מחליטה"
בפסק הדין צוטטה עדותה של הנתבעת, שהבהירה כי היא זו שאמורה לקבל את ההחלטה. לדבריה בעדות, "אני אמורה להיות בעלת הדירה... אני ורק אני אמורה לראות הכל בעיניים, לשבת מול עו"ד ולסכם את הדברים... אני לא חותמת גומי, אני לא בובה מריונטה.. אני ורק אני מחליטה". גם בן זוגה העיד על כך שהסביר למוכר את חששותיה ואת הצורך לראות את הנכס באופן בלתי אמצעי. "פלונית אשתי שגם ככה היא לא מרגישה טוב והיא חששנית וחושדת והכל אומרת לי רגע מה על עיוור? איפה אתה רץ?", אמר בן הזוג בבית המשפט.
השופטת השתכנעה כי הסיבה לפרישה היתה שילוב של לחץ הזמן שהפעיל המוכר עם מצבה הנפשי של הרוכשת, ולא ניסיון לנצל את המצב או למשוך זמן לשווא. היא הדגישה בהכרעת הדין שלה כי, "אין מדובר בחוסר תום לב, אלא בסיכון ממסגרת הסיכונים הקיימים בעסקה מסוג זה, אשר התממש בענייננו". לגבי הנזקים הנטענים, בית המשפט קבע כי הם לא הוכחו די הצורך. שאלות כמו שיעור מס הרכישה שנדרש התובע לשלם, או האם יכול היה להקטין את הנזק באמצעות מכירה מהירה בתקופה שבין ה-16 ל-26 בדצמבר, נותרו ללא מענה מספק. גם לגבי טענותיו להפחתה בשכר הדירה, נקבע כי לא הובאו ראיות מעבר לעדותו בלבד.
המסקנה הברורה היתה כי התביעה נדחית. בנוסף לכך, התובע חויב לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסכום כולל של 4,500 שקל ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 56 אלף שקל. הסכומים האלה נקבעו בין היתר בהתחשב בהיקף התביעה, במספר הדיונים ובעדים שנחקרו.
למה המוכר היה כל כך לחוץ לסגור את העסקה עד סוף דצמבר?
הוא כבר רכש דירה אחרת, וכדי לחסוך במס רכישה על הדירה החדשה הוא היה חייב למכור את הדירה הישנה עד סוף השנה. אם לא יעשה זאת, הוא נחשב בעל שתי דירות, והמס גבוה הרבה יותר. לכן הוא לחץ מאוד על הקונה לסגור מהר.
אז מה בעצם קרה בפגישה בבית הקפה - היתה עסקה או לא?
המוכר חשב שכן. מבחינתו הם קבעו מחיר, סיכמו תנאים ולחצו ידיים. אבל מבחינת הקונה זה היה רק שלב ראשוני. היו עדיין דברים לא פתורים - חניות, ליקויים בדירה, וגם הצורך שלה להרגיש שהיא באמת שלמה עם העסקה. בית המשפט קבע שלחיצת היד לא מספיקה כדי ליצור חוזה מחייב.
אם כבר החליפו טיוטות חוזה בין עורכי הדין, זה לא נחשב חוזה?
לא בהכרח. טיוטות הן רק טיוטות. הן מראות שהצדדים
מתקדמים, אבל כל עוד הן לא חתומות ולא סוכמו סופית, אין כאן חוזה מחייב. בפסק הדין הודגש שגם בטיוטות האחרונות נכתב שהן כפופות לאישור הצדדים.
למה השופטת התייחסה כל כך הרבה למצב הנפשי של הקונה?
כי זה היה חלק חשוב מההסבר שלה לפרישה מהמו"מ. היא קיבלה את הטענה שהקונה לא הרגישה מסוגלת להתחייב לעסקה גדולה ויקרה בלוח זמנים לחוץ, וזה נחשב סיבה אמיתית ועניינית לעצור. כלומר היא לא ברחה סתם כדי לשחק משחקים, אלא באמת לא
יכלה באותו רגע.
מה המשמעות של גמירות דעת, שכל הזמן מזכירים?
גמירות דעת זה מונח משפטי שפשוט אומר: האם שני הצדדים באמת החליטו להתחייב, בלי להשאיר דברים פתוחים. אם יש עדיין נושאים לא מוסכמים או שהכוונה היא "נדבר ונסגור בפגישה", זה סימן שאין עדיין גמירות דעת.
אם ככה, למה המוכר לא קיבל לפחות פיצוי קטן על ההוצאות שלו?
כי בית המשפט לא השתכנע שנגרם לו נזק ממשי ישיר מהפרישה. כך למשל, לא הוכח שהמס הנוסף שהוא שילם נבע רק מזה שהקונה פרשה. גם לגבי שכר דירה מופחת לא היו ראיות. השופטת אמרה שגם אם היתה שוקלת פיצוי הסתמכות, לא הובאו מספיק הוכחות לשם כך.
מה יכול ללמוד מהסיפור הזה מי שרוצה למכור או לקנות דירה?
שהסכמות בעל פה או אפילו לחיצת יד אינן מספיקות. גם לא טיוטות של חוזה. עד שאין חוזה חתום וברור, כל צד יכול להחליט שהוא לא ממשיך - כל עוד זה נעשה בתום לב. לכן חשוב להבין שהעסקה באמת סגורה רק ברגע החתימה.
למה בית המשפט גם חייב את המוכר לשלם לנתבעת הוצאות משפט?
כי הוא הפסיד בתביעה. בישראל, מי שמפסיד בדרך כלל נושא גם בהוצאות המשפט של הצד השני. כאן ההוצאות היו לא קטנות - עשרות אלפי שקלים, כי נוהלו כמה דיונים, הובאו עדים ונדרשה עבודה רבה של עורכי הדין.
במקרה אחר, אחים ובני משפחה החליטו למכור את הנכס שבו גרו בהרצליה. מול הצד השני של השולחן עמדו שני קונים, אביחי בר אור ועמית הלפרן, שהביעו עניין ברכישת הבית. כבר מראשית הדרך ניכר כי לא מדובר בעסקה פשוטה: המו"מ נמשך שבעה חודשים, ובמהלכו הוחלפו לא פחות מ-22 טיוטות שונות של ההסכם. כל סעיף נבדק, כל פרט נבחן, עד שהושגה נוסחה מוסכמת שנראתה כמביאה את הצדדים לקו הסיום. הקונים טענו כי ב-19 בדצמבר 2022 כבר הועברה טיוטה סופית ומוסכמת לידי עו"ד אדיר לפיד, בא כוחם של המוכרים. בתגובה, השיב עו"ד לפיד במייל כי המוכרים מוכנים לחתום על ההסכם "לאלתר", כלשונו, והביע ציפייה כי גם הקונים יחתמו מיד. עבור התובעים היה ברור - הבשילו התנאים לעסקה. הם ביקשו לקבוע מועד לחתימה בתחילת ינואר, אך מבחינתם כבר לא היה מדובר במו"מ - אלא בהסכם מחייב. אלא שכעבור שעות ספורות בלבד התמונה השתנתה. באותו ערב שלח עו"ד לפיד הודעה מפתיעה, שבה כתב כי, "המוכר ביקש להודיע כי ומבחינתו... העסקה בטלה ומבוטלת". ההודעה הכתה את הקונים בהלם. הם השיבו כי העסקה חיה וקיימת והדגישו שאין כל הצדקה לביטולה. למחרת כבר חתמו על ההסכם מצד אחד, מסרו אותו לעו"ד לפיד בצירוף צ'קים לתשלום הראשון, וציפו להמשך. אלא שהמוכרים לא הופיעו לחתימה. במקום זאת, שלח אחד מהם מכתב בכתב יד, שבו התנה את ההסכם בשני תנאים חדשים - הצגת אישור בנקאי תקף וקיום פגישה נוספת. הקונים אמנם הציגו גם אישור מהבנק, אך המוכרים לא התייצבו לפגישה, והעסקה קרסה. הקונים החליטו להגיש תביעה לבית משפט השלום בהרצליה, שהכריע במקרה באחרונה.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
