הסיפור הזה מתחיל בבית פרטי ברחוב החיצים בהרצליה, שם התגוררו הנתבעים, אחים ובני משפחה, שהחליטו למכור את הנכס. מול הצד השני של השולחן עמדו שני קונים, אביחי בר אור ועמית הלפרן, שהביעו עניין ברכישת הבית. כבר מראשית הדרך ניכר כי לא מדובר בעסקה פשוטה: המו"מ נמשך שבעה חודשים, ובמהלכו הוחלפו לא פחות מ-22 טיוטות שונות של ההסכם. כל סעיף נבדק, כל פרט נבחן, עד שהושגה נוסחה מוסכמת שנראתה כמביאה את הצדדים לקו הסיום.

הקונים, מיוצגים על ידי עו"ד תומר בלאיש, טענו כי ב-19 בדצמבר 2022 כבר הועברה טיוטה סופית ומוסכמת לידי עו"ד אדיר לפיד, בא כוחם של המוכרים. בתגובה, השיב עו"ד לפיד במייל כי המוכרים מוכנים לחתום על ההסכם "לאלתר", כלשונו, והביע ציפייה כי גם הקונים יחתמו מיד. עבור התובעים היה ברור - הבשילו התנאים לעסקה. הם ביקשו לקבוע מועד לחתימה בתחילת ינואר, אך מבחינתם כבר לא היה מדובר במו"מ - אלא בהסכם מחייב.

אלא שכעבור שעות ספורות בלבד התמונה השתנתה. באותו ערב שלח עו"ד לפיד הודעה מפתיעה, שבה כתב כי, "המוכר ביקש להודיע כי ומבחינתו... העסקה בטלה ומבוטלת". ההודעה הכתה את הקונים בהלם. הם השיבו כי העסקה חיה וקיימת והדגישו שאין כל הצדקה לביטולה. למחרת כבר חתמו על ההסכם מצד אחד, מסרו אותו לעו"ד לפיד בצירוף צ'קים לתשלום הראשון, וציפו להמשך. אלא שהמוכרים לא הופיעו לחתימה. במקום זאת, שלח אחד מהם מכתב בכתב יד, שבו התנה את ההסכם בשני תנאים חדשים - הצגת אישור בנקאי תקף וקיום פגישה נוספת. הקונים אמנם הציגו גם אישור מהבנק, אך המוכרים לא התייצבו לפגישה, והעסקה קרסה.

"כל שנותר הוא חתימה פורמלית"

בפסק הדין שניתן על ידי השופט צחי אלמוג, מתוארת בהרחבה השתלשלות האירועים והראיות שהוצגו. השופט ציין בפסק הדין שפורסם כי, "מן הראיות עולה כי עו"ד לפיד הודיע במייל כי המוכרים מוכנים לחתום על ההסכם לאלתר... דבר המלמד כי שלב המו"מ הסתיים וכל שנותר הוא חתימה פורמלית". מכאן, קבע, שהיתה גמירות דעת ברורה מצד שני הצדדים, והפרישה של המוכרים היתה בלתי מוצדקת.

• איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
• מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתבעים מצדם, טענו כי כלל לא נכרת הסכם, וכי עו"ד לפיד פעל ללא הרשאתם המלאה. הם אף הטילו עליו את האחריות לכך שקיבל את הצ'קים מהקונים. ואולם השופט לא קיבל את גרסתם. הוא הדגיש כי הנתבעים לא הביאו את עו"ד לפיד לעדות, אף שהיה רשום ברשימת עדי ההגנה. מחדל זה, כך נקבע, פועל לחובתם. לדבריו, "כשבעל-דין נמנע מהבאת ראייה הנמצאת בחזקתו - קמה חזקה שאילו הובאה היתה פועלת כנגדו".

בין השורות של פסק הדין עלה גם ההסבר האמיתי להתנהלות המוכרים. אחד הנתבעים הודה בחקירתו כי ברקע היו "עוד קליינטים בקנה", כלומר רוכשים פוטנציאליים נוספים. השופט לא הותיר מקום לספק: פרישה ממשא ומתן רק משום שממתינים קונים אחרים אינה מהווה סיבה עניינית בשלב כה מתקדם, והיא מהווה חוסר תום לב. "בנסיבות המקרה, כאשר עו"ד לפיד מודיע בשם המוכרים כי ניתן לחתום על ההסכם, משמעות הדבר היא כי שלב המו"מ תם וכל שנותר הוא רק לחתום", כתב השופט אלמוג בהכרעתו.

חוסר תום לב מובהק

סוגיית האחריות של שאר האחים, שלא ניהלו את המגעים בעצמם, עמדה גם היא במרכז הדיון. בית המשפט קבע כי אף שהם לא היו מעורבים ישירות, הרי שנתנו מצג ברור שעו"ד לפיד והאח הבכיר מייצגים את כולם. בכך, מכוח דיני השליחות הנחזית, הם חבים יחד עם הנתבע המרכזי. "העובדה שכל המוכרים מיוצגים על ידי אותו עורך דין... יכולה ליצור מצג אובייקטיבי של הרשאה מצידם כלפי הקונים", נקבע. בהכרעת הדין מעבר לשאלת ההסכם, עמד השופט על עקרון תום הלב בניהול משא ומתן. סעיף 12 לחוק החוזים מטיל חובה לנהוג בהגינות לאורך כל הדרך, וגם אם אין הסכם חתום, פרישה במפתיע ללא נימוק מוצדק פוגעת בציפייה הלגיטימית של הצד השני. במקרה זה, לאחר חודשים של עבודה משותפת, החלפת טיוטות רבות והודעות ברורות כי העסקה סגורה, התנהגות המוכרים הוגדרה כחוסר תום לב מובהק.

• בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב
• צוואת של קשיש בביה"ח הועדפה על זו מלפני 20 שנה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• “6 שנים בלי זכויות”: עובדת מאפייה שהתפטרה תיחשב מפוטרת

משכך, קבע בית המשפט כי יש לפסוק לקונים את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם - 10% משווי העסקה, שהם 790 אלף שקל, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 60 אלף שקל. בסך הכל חויבו המוכרים לשלם 850 אלף שקל בתוך 30 יום. השופט סיכם וכתב כי, "גם אם לא נחתם ההסכם בסופו של דבר, הרי שהתנהלות הנתבעים... מגעת כדי ניהול משא ומתן שלא בתום לב. רק ההתנהגות חסרת תום הלב מנעה את שכלולו של ההסכם".

למה בעצם השופט קבע שהיתה כאן "גמירות דעת" אף שההסכם לא נחתם בפועל?

בית המשפט הסביר כי חתימה על הסכם היא אינדיקציה משמעותית, אבל היא לא תנאי בלעדיו אין. כשהוצגה טיוטה סופית, הצדדים הביעו בכתב הסכמה לכל פרט, והשליח מטעם המוכרים - עו"ד לפיד - אישר שהמוכרים מוכנים לחתום "לאלתר", הדבר מעיד על גמירות דעת. כלומר, גם בלי החתימה הפורמלית, ברור שהיתה כוונה מחייבת לחתום על חוזה.

אם כך, למה היה צורך לדון גם בטענת "חוסר תום לב במו"מ"?

משום שגם אם היינו מקבלים את גרסת המוכרים שלא נכרת הסכם מחייב, עדיין היה עליהם לנהוג בהגינות. עצם העובדה שהם ניהלו משא ומתן במשך חודשים, החליפו עשרות טיוטות, נתנו להבין שהכול מוסכם, ואז חזרו בהם ברגע האחרון בלי נימוק ענייני - מהווה הפרת חובת תום הלב. זו סיבה מספקת לפסוק פיצויים גם בלי להכיר בקיומו של הסכם מחייב.

למה השופט הדגיש את העובדה שהנתבעים לא הביאו את עו"ד לפיד לעדות?

כי לפיד היה האיש המרכזי מטעם המוכרים לאורך כל הדרך. אם המוכרים טוענים שהוא פעל בחריגה מסמכות או בניגוד להנחיותיהם, הם היו צריכים להביא אותו כדי שהוא יאשר זאת. הימנעות מלהביא עד כה חשוב יוצרת חזקה משפטית שלפיה העדות שלו היתה פועלת נגדם. במלים אחרות, בית המשפט ראה בכך חוסר תום לב נוסף מצד הנתבעים.

מה המשמעות של "שליחות נחזית" שעליה דיבר השופט?

זהו מצב שבו צד שלישי, כמו הקונים במקרה זה, יכול להניח באופן סביר שעורך הדין מייצג את כל המוכרים - גם אם בפועל לא ניתנה לו הרשאה מפורשת. כשכל האחים ייצגו כלפי חוץ מצג שעו"ד לפיד פועל בשמם, הם לא יכולים לאחר מכן לטעון שהסכם או הודעה שלו לא מחייבת אותם. זהו עיקרון שמגן על צדדים תמי לב שמסתמכים על המצגים החיצוניים.

האם עצם העובדה שהיו קונים פוטנציאליים נוספים מצדיקה את פרישת המוכרים?

לא. בית המשפט הבחין בין שלב מוקדם של משא ומתן, שבו מותר למוכר לשקול הצעות שונות, לבין שלב מתקדם שבו כבר סוכמו כל התנאים. כאן העסקה כבר היתה "על סף חתימה". בשלב כזה, להעדיף קונה אחר בלי ליידע את הצד שכבר התקדם עד הקצה, נחשב חוסר תום לב ופוגע בהסתמכות הסבירה של הקונים.

מה אפשר ללמוד מהפיצוי שנפסק?

הפיצוי נקבע לפי שיעור מוסכם בהסכם - 10% משווי העסקה - סכום שהגיע ל-790 אלף שקל, ובתוספת הוצאות ושכר טרחה הגיע לסכום כולל של 850 אלף שקל. השופט הדגיש כי זה שיעור מקובל מאוד בעסקות נדל"ן, ובתי המשפט נוטים לאכוף פיצויים מוסכמים גם בשיעורים גבוהים יותר. המסר ברור: מי שמפר את ההסכמות או פועל בחוסר תום לב עלול לשלם מחיר כבד.

במקרה אחר, ב-2017 עמד זוג צעיר כשהוא נרגש, בפתח דירתם החדשה. אחרי חודשים של חיפושים, פגישות עם מתווכים, בדיקות בדק בית וחתימה חגיגית על הסכם המכר, הם האמינו שמצאו את המקום שבו יגדלו את ילדיהם. הדירה שוכנת בבניין חדש יחסית בקריית גת, נראתה במצב טוב, היתה נקייה מכתמים חשודים ובחוות הדעת המקצועית שקיבלו עליה, לא נמצאו ליקויים מהותיים. אלא שכמו במקרים רבים, מה שלא רואים - כן יכול להזיק. בייחוד כשמדובר בפרטים שהוסתרו מהם במכוון. שנים לאחר הרכישה, גילו בני הזוג כי מאחורי הקירות הנקיים הסתתרה מציאות רטובה ומסועפת - לא רק מבחינה פיזית, אלא גם משפטית. הם מצאו עצמם נלחמים לא רק בלחות חמקמקה שמסרבת להתייבש, אלא גם במערכת מורכבת של תביעות נגד שכניהם ונגד הקבלן שבנה את הבניין. המאבק הזה הוביל לתביעה משפטית שהוגשה נגד מוכרי הדירה, בטענה כי הסתירו מהם מידע מהותי. פסק הדין, שניתן ביוני בבית משפט השלום בקריית גת על ידי השופט אבישי זבולון, סיים את הסאגה. בלב הסיפור נמצאים שני הליכים משפטיים שהתנהלו בזמן מכירת הדירה. האחד הוא תביעה קבוצתית בבית המשפט המחוזי בבאר שבע נגד הקבלן שבנה את הבניין, ובה השתתפו גם הנתבעים, מוכרי הדירה. התביעה עסקה, בין היתר, בליקויים ברכוש המשותף ובאיחור במסירה. ההליך השני הוא תביעה שהגישו המוכרים נגד השכן שמתגורר בדירה שמעליהם, בעקבות סירובו לאפשר לקבלן לתקן את מקור הרטיבות בדירתו, שזלגה לדירה שלהם, שנמצאת כאמור מתחת.