ערב אחד ב-2017 עמד זוג צעיר כשהוא נרגש, בפתח דירתם החדשה. אחרי חודשים של חיפושים, פגישות עם מתווכים, בדיקות בדק בית וחתימה חגיגית על הסכם המכר, הם האמינו שמצאו את המקום שבו יגדלו את ילדיהם. הדירה שוכנת בבניין חדש יחסית בקריית גת, נראתה במצב טוב, היתה נקייה מכתמים חשודים ובחוות הדעת המקצועית שקיבלו עליה, לא נמצאו ליקויים מהותיים. אלא שכמו במקרים רבים, מה שלא רואים - כן יכול להזיק. בייחוד כשמדובר בפרטים שהוסתרו מהם במכוון.

שנים לאחר הרכישה, גילו בני הזוג כי מאחורי הקירות הנקיים הסתתרה מציאות רטובה ומסועפת - לא רק מבחינה פיזית, אלא גם משפטית. הם מצאו עצמם נלחמים לא רק בלחות חמקמקה שמסרבת להתייבש, אלא גם במערכת מורכבת של תביעות נגד שכניהם ונגד הקבלן שבנה את הבניין. המאבק הזה הוביל לתביעה משפטית שהוגשה נגד מוכרי הדירה, בטענה כי הסתירו מהם מידע מהותי. פסק הדין, שניתן באחרונה בבית משפט השלום בקריית גת על ידי השופט אבישי זבולון, לא קובע שמוכרי הדירה פעלו במרמה מוחלטת. ואולם הוא כן קובע במפורש: היה עליהם לגלות. גם אם לא מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר, הרי שהשתיקה שלהם לגבי ההליכים המשפטיים שמתנהלים סביב הדירה מהווה "הפרה סתם" - כזו שמזכה בפיצוי, גם אם לא מלא.

בלב הסיפור נמצאים שני הליכים משפטיים שהתנהלו בזמן מכירת הדירה. האחד הוא תביעה קבוצתית בבית המשפט המחוזי בבאר שבע נגד הקבלן שבנה את הבניין, ובה השתתפו גם הנתבעים, מוכרי הדירה. התביעה עסקה, בין היתר, בליקויים ברכוש המשותף ובאיחור במסירה. ההליך השני הוא תביעה שהגישו המוכרים נגד השכן שמתגורר בדירה שמעליהם, בעקבות סירובו לאפשר לקבלן לתקן את מקור הרטיבות בדירתו, שזלגה לדירה שלהם, שנמצאת כאמור מתחת.

אלא שבני הזוג הרוכשים כלל לא ידעו על ההליכים האלה. "הדבר מעולם לא נאמר לנו", הם העידו בפני בית המשפט. לדבריהם, לו היו מודעים לכך, לא היו חותמים על הסכם הרכישה כלל. לתביעתם צורפה גם חוות דעת של מומחה מטעמם (אם כי המומחה עצמו לא הובא לעדות), וכן פירוט של הוצאות שנגרמו להם, כולל הליכים משפטיים שנאלצו לנהל בעצמם בהמשך הדרך. מנגד, טענו המוכרים כי לא הסתירו דבר. לדבריהם, הפגם טופל כבר בעבר, ובכל מקרה הרוכשים קיבלו חוות דעת עצמאית, שקבעה שאין ליקויי רטיבות בדירה בעת הרכישה. "אם אני לא טועה, אמרתי להם שמתנהל הליך בבית המשפט", העיד אחד המוכרים. אלא שגם הוא נשמע מהוסס. הדברים, כך קבע בית המשפט בפסק הדין שפורסם, "עומדים בסתירה לעדויות עדי התובעים", בהם גם עורך הדין שערך את ההסכם והמתווך של העסקה.

• השביל נחסם, והתביעה של תושב נס הרים נדחתה
• הרחיקה את הילדים בניגוד להסכם - וזו התוצאה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט זבולון לא קיבל את הטענה כי הדירה נמכרה תוך מתן מצג שווא חמור או בכוונת מרמה ברורה. להפך, הוא קבע כי התובעים ידעו שמדובר בבניין בעייתי. הם גם דרשו חוות דעת בדק בית, אם כי היא נערכה בקיץ ולא איתרה ליקויים פעילים. "מצאתי לקבל את טענת הנתבעים כי ציינו את דבר הליקויים, אשר לטענתם תוקנו", כתב השופט בהכרעת הדין שלו. ואולם לגבי ההליכים המשפטיים, דעתו היתה שונה. "לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעים כי ציינו ברחל בתך הקטנה... כי בעת בה נחתם הסכם המכר, מתנהלים הליכים משפטיים כנגד הקבלן ואף כנגד השכן בבייב", פסק. אי־הגילוי, לדעתו, חרג מגבולות תום הלב.

השאלה שנותרה היתה האם מדובר בהפרה יסודית, שמזכה את הקונים בפיצוי מוסכם מלא על פי החוזה, או בהפרה רגילה, שמזכה בפיצוי מתון בלבד. לשם כך הפנה השופט לפסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים ב-2024, שבו נקבע כי יש להבחין בין פגיעה "בליבת הזכות הקניינית" - מה שעשוי להוות הפרה יסודית - לבין פגם טכני או בר תיקון, שלא שולל את עצם הזכות או ההנאה מהנכס. במקרה שלפניו, כתב השופט בפסק הדין, "הראיה, כי בסופו של יום תוקנו הליקויים ולא נגרע מאומה מזכויות התובעים". למעשה גם הם מכרו את הדירה בסופו של דבר לצד ג' בסכום סביר. הם אמנם נאלצו לנהל הליך משפטי נוסף לצורך תיקון הליקויים, אך "המכירה לא הסבה להם כל נזק כספי".

בהתאם למה שאמר, פסק השופט פיצוי חלקי בלבד: סכום כולל של 30 אלף שקל. הוא הדגיש כי "עיקר הנזק נעוץ במעקב אחר קיום ההליכים המשפטיים, העיכוב בביצוע התיקון וכן בצורך במיצוי ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים". לאור התוצאה, פסק גם הוצאות בסכום מתון של 5,000 שקל בלבד. הסכום הכולל, 35 אלף שקל, רחוק משמעותית מהפיצוי המוסכם שנתבע על פי החוזה (10% מהתמורה, כלומר 160 אלף שקל). ואולם מבחינת השופט, מדובר בפיצוי הולם ביחס לנזק האמיתי שנגרם, ובעיקר ביחס למשקלו של המידע שלא נמסר במועד.

• דרשה לבטל הסכם גירושים עקב כפייה - מה פסק ביהמ"ש?
• כינה אדם "חמאסניק תומך נוחבות" - וישלם 12 אלף שקל
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• המוסד לביטוח לאומי ביטל קצבה בגלל רכישת רכב - האם זה מוצדק?

פסק הדין לא עוסק רק בנזילות, צינורות או דיירים עקשנים. הוא עוסק במהות של אמון בעסקת מקרקעין. לא כל פגם יוביל לביטול חוזה, לא כל עיכוב מחייב פיצוי מלא. ואולם כשהמוכר יודע שמאחורי הקירות עומדים תיקים פתוחים בבית המשפט, וגם אם היו פתוחים בעבר הקרוב, חלה עליו חובה ברורה לגלות זאת לרוכש. העובדה שהתובעים לא פעלו מיד, לא שלחו מכתבי התראה ולא דרשו פיצוי מיידי, לא בהכרח פועלת לרעתם. להפך, הם ניסו לפתור את הבעיה בדרכי שלום, ורק לאחר שנכשלו - הם בחרו בהליך המשפטי. "אם הייתי רוצה להתעשר, הייתי תובע את השכן על כסף", העיד אחד התובעים בבית המשפט. "הייתי במצב על הפנים... מצבי רוח, בעיות בבית, אין פתרון. יש שוכרים בדירה ואין לי פתרון לתת". באופן סמלי אולי, דווקא זה הפך את טענותיו למהימנות בעיני בית המשפט – לא הכסף שדרש, אלא העובדה שבתחילה רק רצה שיתקנו. את הפיצוי הוא קיבל לבסוף, אך גם לקח חשוב נשאר: שתיקה, לעתים, עלולה לעלות ביוקר.

מה בעצם היה על המוכרים לגלות לרוכשים, לפי בית המשפט?

לפי קביעת השופט, לא היתה מחלוקת על כך שהמוכרים סיפרו על ליקויים שהיו בעבר ונטען שתוקנו, אך הם לא גילו כי בזמן החתימה על ההסכם מתנהלים בפועל הליכים משפטיים - אחד מול הקבלן ואחד מול שכן בבניין. בית המשפט קבע כי אי־הגילוי של עצם קיום ההליכים, גם אם הליקוי עצמו לא היה פעיל - חורג מחובת תום הלב.

אם הרוכשים קיבלו חוות דעת בדק בית, מדוע לא זיהו את הרטיבות בעצמם?

כפי שנכתב בפסק הדין, הבדיקה בוצעה בספטמבר, כלומר בעונה היבשה - מה שלא אפשר איתור של סימני רטיבות פעילים. בנוסף, הרטיבות נבעה מליקוי בצנרת בדירה אחרת (זו של השכן מעל), דבר שלא בהכרח ניתן לאבחון מבדיקה בדירה עצמה. גם חוות הדעת, כך נטען, לא הצביעה על בעיה קיימת - אך בית המשפט לא פסל את האפשרות שהבעיה היתה קיימת מתחת לפני השטח.

מדוע השופט לא פסק את מלוא סכום הפיצוי המבוקש?

הטענה המרכזית של הרוכשים היתה שמדובר בהפרה יסודית של החוזה, שמזכה בפיצוי מוסכם. ואולם השופט קבע כי ההפרה, אף שהיא קיימת, אינה יסודית. כלומר לא מדובר בפגם כה מהותי שהיה מוביל אדם סביר לבטל את ההסכם אילו ידע עליו מראש. התיקון שבוצע, העובדה שהדירה נמכרה הלאה והיעדר נזק ממוני בפועל - כולם נלקחו בחשבון בעת הפחתת הסכום.

האם היה על עורך הדין של הצדדים לדעת על ההליכים המשפטיים?

על פי עדותו של עורך הדין שערך את הסכם המכר, הוא לא ידע על ההליכים המשפטיים שהתנהלו מול השכן או הקבלן. לדבריו, לו היה נמסר לו מידע כזה, הוא היה כולל אותו במפורש בהסכם, כפי שאכן נעשה בעת מכירת הדירה בשלב מאוחר יותר, על ידי הרוכשים עצמם לצד ג'.

האם פסק הדין משנה משהו עבור מוכרי דירות אחרים?

פסק הדין אינו תקדימי במובן הפורמלי, אך הוא מוסיף נדבך חשוב לפרשנות של חובת הגילוי בעסקות מקרקעין. הוא מחזק את ההבנה כי גם מידע שלא קשור ישירות למצב הפיזי של הדירה, כמו תביעות משפטיות, עשוי להיחשב מהותי ונדרש גילוי לגביו.

מהו בעצם ההבדל בין הפרה יסודית להפרה סתם?

הפרה יסודית היא הפרה של תנאי כה מהותי, עד שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם אילו ידע עליו מראש. במקרה כזה, הצד הנפגע זכאי לבטל את ההסכם או לדרוש פיצוי מלא לפי החוזה. לעומת זאת, הפרה סתם היא הפרה של תנאי שאינו בליבת ההסכמה, ולכן הפיצוי עליה נתון להערכת בית המשפט בלבד, בהתאם לנזק שנגרם בפועל.

מה קרה לדירה עצמה בסופו של דבר?

הרוכשים מכרו אותה ב־2021 לצד ג', לאחר שהתיקון בדירת השכן בוצע בפועל בעקבות פסק דין שניתן בהליך נפרד. הם התחייבו לקונים החדשים למצות את ההליך עד תום, ועמדו בהתחייבותם. המכירה התבצעה מעט מתחת למחיר השוק, אך ללא נזק מהותי, לטענת עורך דינם.

האם השופט ביקר את ההתנהלות של אחד הצדדים?

כן, אך במידה חלקית. הוא ביקר את הנתבעים על כך שלא גילו את המידע המשפטי המהותי,אך לא בהכרח ייחס להם כוונה פלילית או תרמית ברורה בעניין. מנגד, הוא ציין לרעת התובעים את העובדה שלא הגישו תצהירים לעניין הנזק ולא זימנו את המומחה לעדות. גם ניסוח הסיכומים שלהם חרג מהיקף שנקבע, והדבר השפיע על קביעת ההוצאות.

במקרה אחר, הכריע בית משפט השלום בנתניה לפני כחודש במקרה שבו במסגרת הליך חדלות פירעון שבו היתה מצויה, מכרה אשה את דירתה, כדי שהדבר יסייע לה מבחינה כלכלית. אבל מה שהתחיל כהזדמנות לצאת לדרך חדשה, נהפך לתסבוכת משפטית בת כמעט חמש שנים. כל זאת בעקבות עיכוב מצדו של הקונה בשני תשלומים מהותיים - עיכוב שגרר הפסדים, עסקה שבוטלה באילת, תביעה נגזרת מצד שלישי, ולבסוף - הכרעה משפטית שקבעה מה בדיוק צריך לקרות. ב-27 לדצמבר 2017 חתמו הצדדים על הסכם למכירת דירתה של האשה תמורת 1.36 מיליון שקל. בהתאם להסכם, הסכום נפרס לשלושה תשלומים ברורים: הראשון בסכום של 400 אלף ש"ח במעמד החתימה; השני - 250 אלף שקל עד ה-15 בינואר 2018; ואילו השלישי - יתרת הסכום, 710 אלף שקל, עד ה-5 ביוני 2018. כבר בתנאי ההסכם נקבעו סנקציות ברורות בגין איחור: על כל יום איחור עד שבעה ימים, יושת תשלום של 1,000 שקל. איחור של מעבר לכך ייחשב הפרה יסודית, ויחייב פיצוי מוסכם של 136 אלף שקל. ההוראות נכתבו במפורש כדי להגן על שני הצדדים, כשהם מלווים בליווי משפטי מלא. ואולם התשלומים לא הגיעו בזמן. התשלום השני הועבר רק ב-2 בפברואר - באיחור של 18 יום; ואילו השלישי, שהיווה את רוב סכום הרכישה, הועבר רק ב-19 באוגוסט, באיחור של 69 יום.