הרוכש איחר בתשלום עבור הדירה - וישלם ביוקר

ביום שבו חתמה רווית סוויד פיינגולד על חוזה למכירת דירתה בנתניה, היא ציפתה להתחיל דף חדש. במסגרת הליך חדלות פירעון שבו היתה מצויה, ההסכם עם הקונה, גל ואתורי, היה המפתח לשחרורה הכלכלי. אבל מה שהתחיל כהזדמנות לצאת לדרך חדשה, נהפך לתסבוכת משפטית בת כמעט חמש שנים. כל זאת בעקבות עיכוב מצדו של הקונה בשני תשלומים מהותיים - עיכוב שגרר הפסדים, עסקה שבוטלה באילת, תביעה נגזרת מצד שלישי, ולבסוף - הכרעה משפטית שקבעה מה בדיוק צריך לקרות. בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בנתניה, חייבה השופטת ליאת הר ציון את ואתורי לשלם לסוויד פיינגולד סכום כולל של 192.5 אלף שקל, שכולל פיצוי מוסכם בגין ההפרה של תנאי החוזה והוצאות משפט. התביעה הנגדית שהגיש הקונה, נדחתה במלואה.

ב-27 לדצמבר 2017 חתמו הצדדים על הסכם למכירת דירתה של סוויד פיינגולד תמורת 1.36 מיליון שקל. בהתאם להסכם, הסכום נפרס לשלושה תשלומים ברורים: הראשון בסכום של 400 אלף ש"ח במעמד החתימה; השני - 250 אלף שקל עד ה-15 בינואר 2018; ואילו השלישי - יתרת הסכום, 710 אלף שקל, עד ה-5 ביוני 2018. כבר בתנאי ההסכם נקבעו סנקציות ברורות בגין איחור: על כל יום איחור עד שבעה ימים, יושת תשלום של 1,000 שקל. איחור של מעבר לכך ייחשב הפרה יסודית, ויחייב פיצוי מוסכם של 136 אלף שקל. ההוראות נכתבו במפורש כדי להגן על שני הצדדים, כשהם מלווים בליווי משפטי מלא. ואולם התשלומים לא הגיעו בזמן. התשלום השני הועבר רק ב-2 בפברואר - באיחור של 18 יום; ואילו השלישי, שהיווה את רוב סכום הרכישה, הועבר רק ב-19 באוגוסט, באיחור של 69 יום.

לטענת סוויד פיינגולד, העיכובים האלה לא היו טכניים בלבד. מכיוון שמדובר היה בכסף שהיה אמור לשמש אותה לסגירת עסקת רכישה של נכס אחר באילת, העיכוב פגע ישירות ביכולתה לעמוד בהתחייבויות החדשות. העסקה באילת קרסה, והיא נותרה לא רק ללא נכס, אלא גם חשופה לתביעה של צד שלישי בסכום כולל של 96,000 שקל. לטענתה, היא לא צריכה להוכיח את מלוא הנזק - די בכך שהיתה הפרה יסודית על פי ההסכם, והפיצוי המוסכם אמור לשקף את ההשלכות. לדבריה, "הצדדים קבעו מנגנון תגמול בגין הפרה, וזהו תנאי מהותי עליו נסמכה".

מנגד, ואתורי לא הכחיש את האיחורים, אך טען כי הם נגרמו עקב בעיה מהותית שנגלתה רק בדיעבד: היעדר תיק בניין בעירייה. לדבריו, כשהבנק דרש הערכת שמאי לצורך אישור המשכנתא, התברר כי תיק הבניין חסר - מה שגרם לעיכוב משמעותי באישור המשכנתא, ובעקבות כך גפ לעיכוב בתשלום. בנוסף, הקונה טען כי סוויד פיינגולד הסתירה מידע מהותי. לדבריו, “הדירה לקתה במום נסתר שלא ניתן היה לגלותו באמצעים סבירים”, וכי הצהרתה שהדירה נקייה מפגמים היתה מטעית. לטענתו, מדובר בהטעיה שמסכלת את עצם החוזה. הוא אף טען, במסגרת התביעה הנגדית שהגיש, לנזקים עקב עלויות שיפוץ, טיפול משפטי חריג ועוגמת נפש.

• "כמו בשבי חמאס": ביקשו לבטל רכישת דירה
• מחיר למשתכן: סוף תקופת החסימה – אבל איפה הרווחים?

בפסק דינה, דחתה השופטת הר ציון את כלל טענות ההגנה. לדבריה, "לא מצאתי קשר סיבתי בין אי קיומו של תיק בניין בעירייה לבין העיכוב בהעברת הכספים". היא הדגישה כי הקונה החל לפעול בנושא רק אחרי שחלף מועד התשלום, והוסיף בכך לסיכוניו. היא גם דחתה את הטענה להסכמה לארכה מצד המוכרת, וכתבה בפסק הדין שפורסם כי, "העדויות והמסמכים מצביעים בבירור כי לא ניתנה כל הסכמה שכזו - להיפך, נשלח מכתב התראה כבר ביוני 2018 על ההפרה".

גם את התביעה הנגדית דחתה השופטת. לדבריה, "לא הוכח כי במועד חתימת ההסכם לא היה תיק בניין. גם אם היה חסר מסמך – אין בכך כדי ללמד על פגם תכנוני". בנוסף, היא ציינה כי הבנק לבסוף אישר את המשכנתא, וכי לא הוכחה כל מניעה מהותית לביצוע העסקה. השופטת הר ציון גם ביקרה את היעדר ההוכחות בתביעה הנגדית - בין אם מדובר בעלויות שיפוץ, תיעוד של דמי שכירות, או אסמכתאות כספיות כלשהן. באחד המקרים אף צוטט אביו של הנתבע שאמר כי, "לא שילמתי על השיפוץ - זה נעשה עבורי כטובה". בנסיבות האלה, נכתב בפסק הדין כי, “לאור כל האמור, איני מקבלת את טענות בדבר פיצוי עבור שיפוץ בדירה עקב פגמים נסתרים”.

לבסוף, פסקה השופטת לתובעת פיצוי בסכום כולל של 150 אלף שקל בעקבות ההפרה, כולל הפיצוי המוסכם (136 אלף שקל) ו-14 אלף שקל בגין 14 ימי האיחור הראשונים (1,000 שקל לכל יום). בנוסף על כך נפסקו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 27.5 אלף שקל. התביעה הנגדית נדחתה כאמור במלואה, והנתבע חויב לשלם גם בגינה הוצאות משפט בסכום כולל של 15 אלף שקל. בסך הכל חויב ואתורי לשלם לתובעת 192.5 אלף שקל, בצירוף ריבית לפי חוק פסיקת ריבית - סכום שמשקף לא רק את ההפסד שנגרם למוכרת, אלא גם את חשיבות העמידה המדויקת בלוחות זמנים בהסכמי מקרקעין.

• המנכ"ל ערך את תלוש השכר שלו - וישיב 52 מיליון שקל
• כך ניצחו דיירים מוגנים את יזמיות הנדל"ן בנווה צדק
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למה דווקא הפיצוי המוסכם התקבל ולא פיצוי בגין נזקים "אמיתיים"?

בית המשפט קיבל את הפיצוי המוסכם כי הוא הוגדר במפורש בהסכם ונוסח באופן שמסיר את הצורך להוכיח נזק בפועל. אף שהתובעת טענה לנזקים נוספים, בהם תביעה עתידית באילת ואובדן הכנסה, בית המשפט קבע כי לא הוכח שהנזקים האלה חורגים מהסכום שתומחר מראש בפיצוי החוזי. יתרה מכך, התובעת לא הוכיחה קשר סיבתי הדוק בין ההפרות לבין כלל הנזקים הנטענים.

מה היתה עמדת בית המשפט ביחס לטענה כי התובעת הסתירה פגם בדירה?

השופטת הר ציון דחתה את הטענה מכל וכל. נקבע כי לא הוכח שהתובעת ידעה על היעדר תיק הבניין בעת החתימה. גם אם לא היה תיק זמין בעירייה, הדבר לא שינה את המצב התכנוני של הנכס. אישור העירייה המאוחר קבע כי המבנה נבנה כחוק. לפיכך, לא מדובר ב"אין התאמה" לפי חוק המכר, ואין בכך הצדקה להפרת חוזה מצד הקונה.

האם העיכוב היה באמת באשמת הקונה או זו של הבנק?

לא. בית המשפט קבע כי הנתבע כלל לא עתר להפחתת הפיצוי המוסכם במסגרת סיכומיו, ולכן אין לדון בכך. מעבר לכך, נקבע כי מדובר בהסכם בין צדדים מיוצגים, שהצהירו כי חישבו את הפיצוי מראש בהתאם לנזק הצפוי.

מדוע נדחתה התביעה הנגדית למרות טענות הקונה בדבר עוגמת נפש ועלויות שיפוץ?

בית המשפט שלל זאת באופן נחרץ. השופטת קבעה שאין אף מסמך שמעיד על הסכמה שכזו מצד התובעת, ולא הוצגה שום תשובה למכתבי ההתראה שנשלחו. אף עדות לא תמכה בכך, ובאת כוחה של התובעת אף הסבירה בעדותה שהסכם השכירות נחתם כדי להימנע ממצב של הפרת חוזה, לא כאישור לעיכוב.

האם ניתן ללמוד מפסק הדין עיקרון רחב לגבי לוחות זמנים בעסקאות נדל"ן?

בהחלט. פסק הדין מדגיש את ההשלכות הכבדות של איחורים גם אם הם נראים "בירים. כשהצדדים קובעים מועדים מהותיים ולצדם מנגנוני פיצוי - סטייה מהם, גם אם היא נעשית בתום לב, עלולה להביא להטלת אחריות כבדה. החוזה נתפש כמסמך מחייב שכל סטייה ממנו נמדדת בקפדנות.

במקרה אחר, בני זוג שרכשו דירת גן בת חמישה חדרים קיבלו את הדירה באיחור של 14 חודשים. הדירה, שנרכשה בסוף 2019, היתה אמורה להימסר במאי 2022, אך נמסרה רק ביולי 2023. בני הזוג תבעו את החברה הקבלנית וזכו בפיצוי של 126 אלף שקל, כ-9,000 שקל לחודש בממוצע. החברה הקבלנית ניסתה להטיל את האחריות על חברת החשמל, שלטענתה עיכבה את חיבור הדירה במשך שבעה חודשים, אך השופט דחה את התביעה נגד חברת החשמל וקבע כי האחריות היא של החברה הקבלנית. מה אומר החוק על פיצוי חודשי בגין איחור במסירה, וכיצד פסקי דין עדכניים תומכים בהערכת הפיצוי?