ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?

דוחות חברות הנדל"ן למגורים לרבעון השני של 2025 מציגים תמונה לא מחמיאה, עם הירידה החדה ביותר בקצב מכירת הדירות בשנים האחרונות, כך עולה מהסקירה הרבעונית של IBI. סביבת הריבית הגבוהה, לצד מגבלות שהטיל המפקח על הבנקים על מבצעי הקבלנים, פגעו ישירות בביקושים. לכך נוספו גם אירועי סוף יוני, שהחריפו את ההאטה והביאו לירידה חדה בהיקף העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה.

רבעון חלש

הרבעון השני של 2025 התברר כנקודת השפל במכירת דירות אצל מרבית החברות. כך לדוגמא ברבעון השני חברת דמרי מכרה 176 דירות, ירידה מ-247 ברבעון המקביל של 2024. באזורים נרשמה מכירת 59 דירות בלבד לעומת 120, ובאקרו הנתונים חלשים במיוחד עם 11 דירות שנמכרו לעומת 98. גם חג'ג' נדל"ן חוותה ירידה, מ-32 ל-8 דירות.אאורה מציגה ירידה משמעותית של כ-68% עם מכירה של 98 דירות לעומת 306 ברבעון השני של 2024. פרשקובסקי ודוניץ חוות גם הן ירידה חדה: פרשקובסקי ירדה מ-46 ל-24 דירות, ודוניץ צנחה מ-55 ל-12 דירות בלבד. 

סביבת הריבית הגבוהה, שהמשיכה להעיב על יכולת הלקוחות ליטול משכנתאות בהחזרים סבירים, פגשה מגבלות רגולטוריות חדשות מצד המפקח על הבנקים, שהגבילו את גמישות מבצעי הקבלנים. המשמעות הייתה ירידה חדה בקצב העסקאות לעומת הרבעון המקביל, גם בפרויקטים שבהם נרשם ביקוש גבוה בשנים קודמות. 

לכך נוספה ההסלמה הביטחונית בסוף חודש יוני מול איראן, שיצרה חוסר ודאות כלכלי והובילה לקיפאון נוסף בשוק, אם כי צריך לזכור כי מדובר בשבועיים לקראת סוף הרבעון, כך שההשפעה הייתה מוגבלת. השילוב בין עלויות מימון גבוהות, מגבלות אשראי וחששות ביטחוניים הפך את הרבעון לחלש במיוחד, כאשר גם חברות חזקות עם צבר פרויקטים רחב, דוגמת אזורים, דמרי ואקרו, לא הצליחו להציג קצב מכירות סביר ביחס לעבר. למעשה, מבצעי השיווק, שהיו עד כה כלי מרכזי להמרצת מכירות, איבדו חלק ניכר מהאפקטיביות שלהם, והחברות נאלצו להמתין לפתיחת פרויקטים חדשים כדי לחדש את המומנטום.

• חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? זה מה שאתם לא לוקחים בחשבון
• הקרב של הערים בארץ על החיים הטובים - כפר סבא ורמת גן בראש
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חולשה בת"א

אחת הנקודות הבולטות בדוחות היא החולשה של החברות שמרב פעילותן מתרכזת בתל אביב. מחירי הדירות הגבוהים בעיר מתורגמים למשכנתאות כבדות והחזרים חודשיים משמעותיים, מה שהופך את הרכישה לאתגרית במיוחד בסביבת ריבית גבוהה. התוצאה: קצב המכירות בתל אביב נחתך בצורה חדה יותר לעומת אזורים אחרים, גם בפרויקטים מבוקשים. חברות כמו אקרו וחג׳ג׳, שמחזיקות צבר גדול של פרויקטים במרכז העיר, חוות מצד אחד פוטנציאל תשואה גבוה אם השוק יתאושש, אך מצד שני נושאות על גבם פרופיל סיכון גבוה, שכן כל האטה נוספת ברכישת דירות יוקרה או במרכז תל אביב משפיעה ישירות על תזרים המזומנים שלהן. שתיהן חוו ירידה של 63% במכירות במחצית הראשונה של 2025 לעומת המקבילה בשל ריכוז הפרויקטים בת"א. במילים אחרות, החשיפה לתל אביב מעניקה אפסייד משמעותי בעת עלייה בביקושים, אך בתקופה של לחץ מימוני וחוסר ודאות כלכלית היא עלולה להפוך למלכודת נזילות.

התעוררות ברבעון השלישי עם כוכבית

לאחר השפל ברבעון השני, החברות מדווחות על קפיצה במכירות בחודשים יולי-אוגוסט. בנתוני השטח נראית עלייה חדה בקצב החתימות, מה שהוביל את חלק מהשוק לדבר על “חזרה לביקושים”. אולם כשמעמיקים בנתונים מתברר שמדובר בעיקר בתוצאה של מהלכי שיווק ממוקדים ומבצעי מימון אגרסיביים, ולא בשינוי מהותי בסנטימנט של הרוכשים, לפחות לא כרגע.

כך למשל, עיקר המכירות של אאורה נרשם בפרויקט בנתניה, פרויקט שבמרכזו הוצעו תנאי מימון חריגים והטבות משמעותיות לעמיתי "חבר" שסייעו לסגור עסקאות (להרחבה - יעקב אטרקצי: "ההטבה לאנשי 'חבר' היא דו־ספרתית; אף אחד אחר לא יקבל תנאים כאלה"). אצל פרשקובסקי, הזינוק במכירות נבע בעיקר מפרויקט מחיר למשתכן בחיפה, שבו התמחרו הדירות מראש במחיר נמוך ממחירי השוק. מעבר לכך, החברה מכרה 4 דירות בלבד בחודש אוגוסט. המשמעות היא שההתעוררות ברבעון השלישי אינה נובעת מביקוש אורגני רחב אלא ממוקדת בפרויקטים מסובסדים או במבצעים נדיבים, וככזו עדיין תלויה בתמריצים מצד היזמים יותר מאשר בכוח הקנייה של הציבור.

• הפניקס רוכשת את השליטה ב-BUYME; ישראכרט תרשום רווח של עד 90 מיליון שקל
• המוסדיים הזרימו 81 מיליון שקל להרחבת הפעילות של ר.ג.א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

תלות במבצעי המימון

אחת מהנקודות הבולטות ביותר שעולה מכלל הדוחות היא ההישענות הכמעט מוחלטת של החברות על מבצעי מימון כדי להחזיר את הקונים לשוק. למרות מגבלות שהטיל המפקח על הבנקים, חלק גדול מהחוזים ממשיכים להיחתם במסלולי תשלום גמישים או בהטבות ריבית משמעותיות. כך, בדמרי כ-71% מהעסקאות ברבעון השני נעשו בפריסות לא ליניאריות או בהלוואות קבלן, אזורים דיווחה כי לא פחות מ-95% מהעסקאות כללו תנאי מימון מיטיבים, ואקרו הציגה שיעור דומה של כ-94%. גם אצל חברות התחדשות עירונית, כמו אאורה, ניתן לראות גמישות גבוהה בתשלומים המותאמים ללקוח שתמכה במכירות ברבעון השלישי. המשמעות היא שהביקוש הקיים אינו משקף בהכרח יכולת קנייה עצמאית, אלא תלות מתמשכת של השוק ביכולת היזמים להציע תמריצים. זה מעלה שאלות לגבי עמידות המגמה בטווח הארוך, במיוחד אם יהודקו המגבלות הרגולטוריות.

ומה לגבי התמחור?

ב-IBI מציינים כי לאחר העלייה החדה בשוק המקומי ובמניות הנדל"ן למגורים בעקבות המלחמה מול איראן התמחור של השוק למניות הנדל"ן למגורים אופטימי ומתעלם מסביבת הריבית והאתגרים בענף, והחל מחודש יולי התממשו מניות הנדל"ן למגורים בכ- 10%-20% (פרט לחג'ג' ופרשקובסקי שעלו בכ-1% ובכ-2%, בהתאמה). נכון להיום, מרבית החברות המסוקרות על ידם נמצאות בהמלצת תשואת יתר, אך ההעדפה היא לחברות בעלות זרוע התחדשות עירונית גדולה קיימת או בתכנון כמו אאורה ואזורים.

מכפילי הון למניות הנדל"ן, חציון וממוצע. קרדיט: IBI