בשכונה שקטה בהרצליה, ברחוב אחד העם, ניצב בניין ותיק שבו תשע דירות. כמו בניינים רבים אחרים שנבנו בשנות החמישים והשישים, גם הוא תוכנן ללא תקן עמידות לרעידות אדמה וללא מיגון בסיסי מפני איומים ביטחוניים. כששמונה מבעלי הדירות בבניין התאגדו וחתמו על הסכם עם אלמוג להריסה ולבנייה מחדש של המבנה במסגרת תמ״א 38/2, הם סברו כי הצליחו להבטיח לעצמם חיזוק ראוי והזדמנות לחדש את סביבת מגוריהם. אלא שנותר גורם אחד שסירב לשתף פעולה - בעלי דירה יחידה בקומה השלישית, שלהם מוצמד גם גג רחב ידיים.

אותם בעלי דירה, יאיר אבן זוהר וורד גורן, טענו כי דירת התמורה שהוצעה להם מקפחת ואינה משקפת את הזכויות המיוחדות שברשותם. לדבריהם, שטח הדירה שנלקח בחשבון בחישוב התמורות היה על פי היתר בנייה ישן, 99.4 מ"ר, בעוד שבפועל דירתם משתרעת על יותר מ-106 מ"ר. לכך נוספו טענות לגבי שוויו של הגג הצמוד בשטח כמעט 98 מ"ר וזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, לטענתם בהיקף של 23 מ"ר. "מדובר בפגיעה קשה ומהותית בקנייננו ובהפרת עקרון השוויון", הם טענו, ואף העריכו את הנזק הכלכלי שנגרם להם בכ-1.2 מיליון שקל.

מנגד, יתר בעלי הדירות טענו כי מדובר בפרויקט הכרחי, שמטרתו חיזוק הבית המשותף ולא העשרת מי מבעליו. הם הזכירו כי שמונה מתוך תשעת הדיירים חתמו על ההסכם, וכי גם הדירה הדומה לזו של הנתבעים - דירת גג אחרת בבניין - קיבלה את אותן תמורות בדיוק ובעליה הסכימו להן. "עצם העובדה שדירת הנתבעים צפויה להיות מושבחת בלפחות 400 אלף שקל, לפי חוות דעת שמאית מטעמם, מוכיחה שהתנגדותם אינה נובעת מפגיעה אמיתית בקניינם אלא מציפייה להגדלת הרווח", טענו השכנים.

מבחן של שוויון מהותי-כמותי

המפקח על רישום המקרקעין, ארז שטיינברג, בחן את מכלול הטענות. הוא ציין כי לפי ההסכם יקבלו הנתבעים דירה חדשה בקומה השישית בשטח של 120.43 מ"ר, הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומעלית - תוספות משמעותיות ביחס לדירתם הישנה. "אין חולק כי ערכה של דירת הנתבעים יעלה כתוצאה מהפרויקט", הוא כתב בהחלטתו, ואף הדגיש כי שמאי מטעם הנתבעים עצמו העריך את דירת התמורה ב-4.215 מיליון שקל, לעומת 3.82 מיליון שקל - השווי של הדירה המקורית. שטיינברג התעכב על עקרון השוויון בתמורות - סוגיה שמלווה פרויקטים רבים של תמ״א. הוא הזכיר כי בפסיקה נקבע שהמבחן הוא "שוויון מהותי־כמותי", כלומר האם כל בעלי הדירות מקבלים תוספת שטח דומה מבחינת היקפה, ולא בהכרח שווי כלכלי זהה. לדבריו, "דירת התמורה לנתבעים צולחת את המבחן המהותי־כמותי, שהותווה בפסיקה", שכן היא קיבלה את אותן תוספות כמו הדירה הדומה לה בבניין.

• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוגע לטענת חוסר הכדאיות הכלכלית בשל "רווח יזמי מופרז", קבע המפקח כי אין לקבלה. בעוד שהמומחה מטעם הנתבעים טען לרווחיות של 62%, המומחה שמונה מטעם התובעים קבע כי מדובר בכ-16% בלבד - שיעור גבולי לפרויקט מהסוג הזה. שטיינברג קיבל את עמדת התובעים והבהיר כי, "בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו". הוא הדגיש כי הנתבעים לא הציגו חלופה קונקרטית אחרת ולא הראו יזם מוכן לבצע את הפרויקט בתנאים טובים יותר.

המפקח דחה גם את הטענות בדבר ערבויות נמוכות או הדרתם של הנתבעים מהמשא ומתן. מהראיות עלה כי אבן זוהר היה פעיל בכל שלבי קידום הפרויקט, השתתף בפגישות, קיבל טיוטות והיה בקבוצת הווטסאפ של הדיירים. העובדה שהוא הוצא מנציגות הבניין לאחר שהביע התנגדות נחרצת לא נחשבה פגם בהתנהלות, שכן "מרגע שגילה דעתו כי הוא מתנגד לפרויקט, לא היה מקום שימשיך לשמש כחבר נציגות המיועדת אד־הוק לשם קידום הפרויקט".

המפקח: לא היה חשש אמיתי לפגיעה בקניין

לגבי הערבויות, נקבע כי אמנם ערבות השכירות ניתנה ל-24 חודשים בלבד, בעוד שתקופת הבנייה על פי ההסכם היא 32 חודשים, אך היזם התחייב להאריך את תוקפה עד למסירת הדירות בפועל. לגבי ערבות הבדק וערבות רישום הבית המשותף בסכומים של 60 ו-30 אלף שקל בהתאמה, קבע המפקח כי הנתבעים לא הוכיחו שמדובר בסכומים נמוכים מהמקובל. שטיינברג אף חזר והדגיש את תכליתו של חוק החיזוק - אינטרס ציבורי ראשון במעלה. "מטרתו העיקרית של פרויקט תמ״א 38 היא חיזוק הבית מפני רעידת אדמה ולא השאת רווחיו האישיים של בעל דירה כזה או אחר", הוא ציטט מתוך פסיקה קודמת של בית המשפט העליון. לדבריו, ההתנגדות במקרה הזה נבעה מהעדפה למקסום רווח פרטי ולא מחשש אמיתי לפגיעה בקניין.

• עסקת היוקרה התפוצצה: מה הסתיר סוחר המכוניות?
• קשיש הוריש הכל למטפלת, המדינה התנגדה - וניצחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם שנים אחר כך

בסיום פסק הדין קיבל המפקח את תביעת רוב הדיירים והורה לאשר את ביצוע הפרויקט. הוא חייב את הנתבעים לחתום על ההסכם בתוך 21 יום, ואם לא יעשו כן - תמונה עורכת הדין רעות בן אור־שקד לחתום בשמם על כלל המסמכים הדרושים. בנוסף, חויבו הנתבעים לשלם ליתר הדיירים הוצאות משפט בסך 15 אלף שקל.

למה בעצם דייר אחד יכול לעכב פרויקט שלם כשכל השאר כבר הסכימו?

החוק בישראל מאפשר לרוב גדול מבעלי הדירות להתקדם בפרויקטים של התחדשות עירונית, אבל עדיין צריך את אישור המפקח על רישום מקרקעין כדי לכפות את ההסכם על המתנגדים. כלומר גם אם יש רוב, לא דורסים את המיעוט בלי בדיקה משפטית.

מה כל כך מיוחד בדירה של המתנגדים, שהפכה את הסיפור למורכב יותר?

לדירה הזו צמוד גג גדול עם זכויות בנייה שלא נוצלו. זה יוצר תחושה אצל הבעלים שהם יכלו לקבל יותר מהשאר, ולכן הם הרגישו מקופחים.

אם אפילו הם מודים שהדירה שלהם תושבח בכ-400 אלף שקל, למה הם התעקשו להתנגד?

הם טענו שמגיע להם הרבה יותר - יותר ממיליון שקל נוספים. מבחינתם, ההשבחה שמוצעת היא "פחותה" לעומת הפוטנציאל שהיה אפשר להוציא מהגג ומהזכויות שברשותם.

מה החשש של שאר הדיירים מפרויקטים כאלה אם יש התנגדות?

החשש העיקרי הוא שפרויקט יקרוס בגלל דייר אחד או שניים שמתנגדים, ואז כל הבניין יישאר ישן ולא ממוגן. מעבר לאכזבה האישית, זה מסכן את כולם מבחינת רעידות אדמה וביטחון.

האם המפקח יכול לשנות את תנאי ההסכם כדי לרצות את הדייר המתנגד?

לא ממש. התפקיד שלו הוא לבדוק אם ההסכם סביר והוגן. אם כן - הוא יאשר אותו גם בלי ההסכמה של כולם. אם לא - הפרויקט נתקע.

מה בעצם קובע השווי של דירת תמורה בפרויקטים כאלה?

יש כמה גורמים: שטח הדירה הישנה לפי ההיתר, תוספות כמו מרפסת או ממ"ד, והאם יש גג או חניה. השמאים מחשבים את זה לפי כללים אחידים, אבל תמיד יש מקום לוויכוח מקצועי.

למה חשוב כל כך לחזק מבנים ישנים?

בישראל יש חשש תמידי מרעידות אדמה, ובניינים שנבנו לפני שנות השמונים פשוט לא נבנו לפי תקנים מודרניים. בנוסף, המיגון מול איומי טילים נהיה חלק בלתי נפרד מהמציאות כאן.

האם המתנגדים יכולים לערער על ההחלטה של המפקח?

כן, אפשר לפנות לבית המשפט המחוזי. אבל זה כבר הליך ארוך ויקר יותר, ולא תמיד משתלם אם ברור שגם שם יפסלו את ההתנגדות.

במקרה אחר, ברחוב כצנלסון שבלוד עומדים שני בנייני שיכון בני ארבע קומות, 24 דירות בסך הכל, שהזמן עשה בהם שמות. ללא ממ"דים, ללא עמידות לרעידות אדמה, עם תשתיות רעועות ונזילות מתקרות, הדירות האלה כבר מזמן אינן מה שדייריהן מקווים לו כמקום מגורים. מזה שנים, מקדמים מרבית הדיירים במקום פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, שצפוי לשנות מן היסוד את פני האזור. אך לשני דיירים היו טענות משלהם, והם סירבו להצטרף להסכם מול היזם. הם טענו כי מדובר בפרויקט שאינו כדאי כלכלית, כי התמורות אינן שוויוניות, ואף האשימו את היזם בהתנהלות לקויה. ביולי האחרון הכריעה שופטת בית המשפט המחוזי בלוד, יעל טויסטר ישראלי, לגבי טענותיהם. מדובר בפרויקט רחב היקף, במסגרתו צפויים להיהרס שני בנייני שיכון ישנים ברחוב כצנלסון 2 ו-4 בלוד. במקומם, כך לפי התכניות שכבר אושרו, יוקמו שלושה בניינים חדשים, בני תשע, עשר ו-17 קומות, הכוללים שטחי מגורים, מסחר, חניונים תת-קרקעיים ושטחים ציבוריים. בשלב הראשון יפונה וייהרס הבניין הקטן יותר, שבו שמונה יחידות דיור בלבד, ובמקומו ייבנו שני בניינים חדשים שבהם 96 יחידות דיור. לאחר מכן יפונה גם הבניין השני, שבו 16 דירות, ובמקומו ייבנה בניין שלישי עם 34 יחידות דיור נוספות.