ברחוב כצנלסון שבלוד עומדים שני בנייני שיכון בני ארבע קומות, 24 דירות בסך הכל, שהזמן עשה בהם שמות. ללא ממ"דים, ללא עמידות לרעידות אדמה, עם תשתיות רעועות ונזילות מתקרות, הדירות האלה כבר מזמן אינן מה שדייריהן מקווים לו כמקום מגורים. מזה שנים, מקדמים מרבית הדיירים במקום פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, שצפוי לשנות מן היסוד את פני האזור. אך לשני דיירים היו טענות משלהם, והם סירבו להצטרף להסכם מול היזם. הם טענו כי מדובר בפרויקט שאינו כדאי כלכלית, כי התמורות אינן שוויוניות, ואף האשימו את היזם בהתנהלות לקויה. השבוע דחתה שופטת בית המשפט המחוזי בלוד, יעל טויסטר ישראלי, את טענותיהם אחת לאחת, וקבעה: הסירוב אינו סביר, יש לאכוף את ההסכם, ולמנות גורם משפטי שיפעל בשמם לצורך חתימה.

מדובר בפרויקט רחב היקף, במסגרתו צפויים להיהרס שני בנייני שיכון ישנים ברחוב כצנלסון 2 ו-4 בלוד. במקומם, כך לפי התכניות שכבר אושרו, יוקמו שלושה בניינים חדשים, בני תשע, עשר ו-17 קומות, הכוללים שטחי מגורים, מסחר, חניונים תת-קרקעיים ושטחים ציבוריים. בשלב הראשון יפונה וייהרס הבניין הקטן יותר, שבו שמונה יחידות דיור בלבד, ובמקומו ייבנו שני בניינים חדשים שבהם 96 יחידות דיור. לאחר מכן יפונה גם הבניין השני, שבו 16 דירות, ובמקומו ייבנה בניין שלישי עם 34 יחידות דיור נוספות.

לצורך קידום הפרויקט, התקשרו מ-2018 רוב בעלי הדירות במקום עם יזם בשם אדיר קינן, שפועל באמצעות חברת כח השקעות. מאז קודמו התכניות, אושרה התב"ע החדשה, והונפק היתר בנייה. אך שניים מהדיירים - אחד בכצנלסון 2 ואחר בכצנלסון 4 - עמדו בסירובם. לפי עמדת התובעים, מדובר בסירוב בלתי סביר הפוגע בכלל בעלי הדירות, ומצדיק אכיפה לפי חוק פינוי ובינוי.

מנגנון שמאי לבחירת הדירות שיבטיח שוויון והוגנות

לטענת הדיירים התומכים בפרויקט, היזם פעל לאורך השנים בגילוי נאות, בתמיכת הגורמים העירוניים, ובשקיפות מלאה. במסגרת ההסכם התחייב היזם לממן את כלל הוצאות הדיירים, החל מהובלה, דרך עורך דין מלווה ומפקח, ועד לדמי שכירות לכל תקופת הפינוי. כן ניתנה התחייבות לליווי בנקאי סגור, ולאספקת ערבויות מלאות לפי חוק המכר, כולל ערבות מסים, רישום ובדק. עבור הדיירים שיפונו, תוכנן לקבל דירות חדשות הגדולות ב-10% מהדירות הקיימות, בתוספת מרפסת סוכה, חניה תת-קרקעית, ומחסן. דירות התמורה תוכננו להינתן לפחות באותה קומה כמו הדירות הקודמות, תוך ניסיון לשמר את כיווני האוויר, והוסדר מנגנון שמאי לבחירת הדירות שיבטיח שוויון והוגנות.

• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

על פי הנתונים שהונחו בפני בית המשפט, מתוך 24 בעלי הדירות בבניינים, חתמו 22 על ההסכם - 91.6%. התנגדותם של שני הדיירים הנותרים לא מנעה את המשך קידום הפרויקט, אך היא עיכבה אותו משמעותית. התובעים טענו כי לא זו בלבד שמדובר בפרויקט בעל רווחיות כלכלית מספקת, של 17.2% לפי חוות הדעת שנערכה ב־2020, ושל 16% לפי עדכון מ-2022, אלא שהפרויקט תואם את מדיניות העירייה, זכה לאישור הוועדה המחוזית, ונמצא אפשרי במישור הכלכלי, החברתי והתכנוני.

בעלי הדירות הסרבנים הציגו טענות רבות, שהשופטת סיווגה לארבע קבוצות עיקריות: היעדר כדאיות כלכלית; פערים בתמורות; טענות נגד היזם; וטענה פרטנית של אחת הנתבעות כי בשל מגבלותיה הבריאותיות היא נזקקת לדירה עם שלושה כיווני אוויר. לטענת הנתבעים, לא נלקחו בחשבון עלויות כמו רכישת הקרקע המשלימה, חפירת מי תהום, עלויות שיפוי והיטלים. השופטת לא קיבלה את הטענה. "סבורני כי התובעים עמדו בנטל זה", כתבה. היא קבעה כי חוות הדעת הכלכליות אמינות ומקצועיות, וכי הן לקחו בחשבון מגוון הוצאות - החל מדמי שכירות לבעלי הדירות, דרך מימון מבנה ציבורי, וכלה בהוצאות בלתי צפויות. לכך הוסיפה השופטת כי גם הגורמים העירוניים - הוועדה המחוזית, עיריית לוד והחברה הכלכלית - מצאו את הפרויקט כלכלי ואישרו את קידומו.

השופטת גם בחנה את השאלה האם ההטבות שניתנו לחלק מהדיירים, למשל לדיירים שהחזיקו דירות ייחודיות או מרפאות שיניים, מצדיקות את סירובם של האחרים. בהקשר זה קבעה כי "לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי התמורות שניתנו לבעלי הדירות האחרים הן לא שוויוניות", וכי מדובר בחריגים שנובעים מהמאפיינים המיוחדים של הדירות המדוברות. דירת משפחת טויטו, למשל, כללה שטח הצמוד לדירה בגודל 24 מ"ר שנרכש כדין מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ולכן הדירה שקיבלו - גדולה יותר - אינה בבחינת העדפה בלתי מוצדקת אלא תוצאה של שטח קיים. דירת משפחת איצקוביץ שימשה למרפאת שיניים במשך שנים, ועל כן סוכם שהדירה שיקבלו תיועד לשימוש מסחרי, לרבות התאמות ייחודיות לציוד הרפואי, אך המשפחה גם ויתרה על חניה. "מדובר בדירה שנבדלת מיתר הדירות בפרויקט באופן מובהק", קבעה השופטת, "ומשכך אין לראות בכך תמורה עודפת בלתי סבירה".

• מכתב שתיאר את קבלה לעם ככת - הוצאת דיבה
• המשחק הסתיים באשפוז: "המועצה ומשרד החינוך התרשלו"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• תם קרב הירושה על עשרות מיליוני שקלים ומגדל בהרצליה

בהמשך, דחתה השופטת גם את טענות הנתבעים כלפי היזם. הם טענו בין היתר כי היזם הוא קבלן חתימות חסר ניסיון, שמכר את מניות החברה לגורמים זרים מבלי ליידע את הדיירים, וכי מטרתו המרכזית היא לגבות עמלת תיווך. אלא שגם טענות אלה נדחו. בית המשפט מצא כי ההתקשרות נעשתה בשיתוף פעולה עם כלל הגורמים הרשמיים, כי העירייה ליוותה את הפרויקט לאורך הדרך, וכי ניתנה שקיפות מלאה, לרבות ליווי עורך דין מטעם הדיירים, חוות דעת מקצועיות והסכמות כתובות.

דרישה לקבל דירה עם שלושה כיווני אוויר

טענה נוספת שנדחתה נגעה להתנהלותם של הנתבעים עצמם. לפי התובעים, אחד מהנתבעים רכש את הדירה לאחר שכבר הוחלט על קידום פרויקט הפינוי-בינוי, ולמרות זאת התחמק שוב ושוב מלהעביר מסמכים, להיפגש או להתקדם עם ההסכם. עורך דינו דרש שוב ושוב לקבל מסמכים שכבר היו בידיו, או כאלה שפורסמו ברבים, והמשיך לטעון לאי-בהירות גם לאחר שהוסבר לו כי כל המסמכים כבר נמסרו. לגבי הנתבעת השנייה, נטען כי דרשה לקבל דירה בעלת שלושה כיווני אוויר - תנאי שלדברי היזם לא היה ניתן למימוש במסגרת התכנון שאושר. אף כי בתחילה הציע היזם פתרון חלופי, שבו תתגורר הנתבעת בדירה אחרת עד להשלמת הבנייה, ההצעה נמשכה בשל העלות הגבוהה.

השופטת הדגישה כי לא התרשמה מהתנהלות הנתבעים, ומצאה כי סירובם אינו נובע מטעמים ענייניים או ראויים, אלא מהתעקשות בלתי סבירה. לדבריה, "הנתבעים לא פעלו לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, לא הגישו התנגדות תכנונית בשל כך, ולא פנו לרשות המקומית או לעירייה בבקשה לבחון את טענותיהם". את עדותו של אחד הנתבעים תיארה השופטת כאי-ידיעה מוחלטת: הוא לא ידע להסביר מהם הערבויות שהיזם התחייב להעניק, מה משמעות הליווי הבנקאי, מהו שיעור הרווח היזמי בפרויקט, ואף סתר את גרסתו בעצמו. היא ציינה כי גם כאשר הוצע לו לקבל יחידה מסחרית בדומה לזו של משפחת איצקוביץ - הצעה שמשקפת שווי גבוה יותר - הוא סירב לנצל את ההזדמנות או להסביר מדוע אינו מעוניין בכך.

בסיכומו של דבר, בית המשפט קבע כי שני הדיירים, אף שטענותיהם פורטו בהרחבה, אינם עומדים באמות המידה שנקבעו בפסיקה ובחוק פינוי בינוי לסירוב סביר. לפיכך אישרה השופטת את ביצוע העסקה, ומינתה עורך דין שיפעל בשמם של הדיירים הסרבנים לצורך השלמת ההתקשרות. כמו כן, נפסק כי כל אחד מהדיירים הסרבנים ישלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 50 אלף שקל.

האם בית המשפט קבע מהי המשמעות של סרבן פינוי לפי החוק?

כן. בית המשפט נדרש לפרש את סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, שקובע כי כשיש רוב מיוחס של בעלי דירות בפרויקט, ובעל דירה מסרב באופן בלתי סביר להצטרף, ניתן לאכוף עליו את ההסכם. השופטת הדגישה, תוך הסתמכות על פסיקה של בית המשפט העליון, כי יש להבחין בין סירוב סביר הנובע מנסיבות אישיות, רפואיות או כלכליות אמיתיות, לבין סירוב שמבוסס על טענות כוללניות, התנגדות עקרונית, או דרישות לא סבירות. במקרה הזה, הסירוב לא נבע מטעמים אותנטיים ולכן הוגדר כבלתי סביר.

האם ניתן היה למנות שמאי ניטרלי מטעם בית המשפט כדי להכריע במחלוקת הכלכלית?

הנתבעים ביקשו למנות שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט, אך הבקשה נדחתה בשל הוגשה באיחור ניכר - רק ארבעה חודשים לפני ישיבת ההוכחות. בנוסף, בית המשפט לא שוכנע שיש הצדקה מקצועית למינוי כזה, שכן כבר הוגשו חוות דעת כלכליות ונדונו לגופן.

כיצד התייחס בית המשפט לטענות לגבי התנהלות עו"ד פרבמן שייצג את הדיירים?

אחת מטענות הנתבעים היתה כי כתב התביעה הוגש שלא כדין, מאחר שחלק מייפויי הכוח לא נחתמו או לא כללו את כל הנתונים הנדרשים. בית המשפט בחן טענה זו ודחה אותה, לאחר שהוצגו ייפויי כוח מתוקנים ותצהירים המאשרים כי כל הדיירים חתמו כדין ובאופן אישי על ההסכם בפני עורך דין מוסמך. בנסיבות אלה, לא נמצא פגם בהתנהלות באי כוח התובעים.

האם קיים מנגנון פיצוי לדיירים סרבנים שלא חתמו על ההסכם אך פסקו לטובתם?

החוק מאפשר לדיירים סרבנים לטעון לסיבות מוצדקות לאי-הצטרפות, ואם יוכיחו אותן, הם לא ייחשבו סרבנים בלתי סבירים ולא יכפו עליהם את ההסכם. במקרה שבו יוכרע כי הסירוב היה כן וסביר, הדייר לא ישא באחריות, ואף יכול לתבוע בעצמו במקרים מסוימים. במקרה הנוכחי, מכיוון שנקבע כי הסירוב אינו סביר, לא התקיימה אפשרות כזו.

מה פסק הדין מלמד על האיזון שבין זכויות קניין פרטיות לבין האינטרס הציבורי של התחדשות עירונית?

פסק הדין מדגים את האיזון העדין שקבוע בחוק בין הזכות של אדם להחזיק ברכושו ולסרב לעסקה, לבין הזכות של יתר בעלי הדירות להתקדם בפרויקט של התחדשות עירונית שמיטיב עם הכלל. בית המשפט שב והדגיש כי כשמתקיים רוב מיוחס וכשהוצגו תנאים ראויים - מגורים חלופיים, ערבויות, רווח יזמי סביר, גם הזכות הקניינית של המיעוט צריכה לסגת מפני אינטרס רחב יותר.

האם טענות הנתבעים בדבר ניגוד עניינים מצד חלק מהדיירים שניהלו את המו"מ מול היזם זכו להתייחסות?

הנתבעים טענו כי בני משפחה של היזם עצמם מחזיקים בדירות בבניין, ושחלק מהנציגות היתה מצויה בניגוד עניינים. בית המשפט דחה את הטענות האלה וקבע כי עצם הקרבה המשפחתית אינה שוללת את תקפות ההליך, כל עוד הוא נעשה בשקיפות, בליווי מקצועי, ועם רוב מובהק. גם המבואה העירונית אישרה את אופן הבחירה של היזם והנציגות.

מה הסיק בית המשפט לגבי הדרישה של נתבעת 2 לדירה עם שלושה כיווני אוויר בשל מוגבלות רפואית?

נקבע כי הדרישה אינה סבירה, משום שלפי התכנון שאושר, אין בפרויקט דירות עם שלושה כיווני אוויר. כמו כן, הנתבעת לא הציגה אסמכתאות רפואיות שמחייבות תנאי מגורים אלה דווקא. השופטת ציינה כי הדרישה חורגת מהסביר, במיוחד לאור העובדה שמרבית הדירות המוצעות חדשות ומשודרגות מהותית. לא נמצא שמדובר בהתאמה הנדרשת לנכות לפי החוק.

במקרה דומה, בית המשפט המחוזי מרכז בלוד הכריע בינואר האחרון במחלוקת משפטית מורכבת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בגבעת שמואל. השופט הבכיר יעקב שפסר נדרש להכריע בתביעה שהגישה אזורים בניין נגד בני זוג, שסירבו להתפנות מהדירה בה הם מתגוררים, אף שחתמו על הסכם מול החברה. המחלוקת התמקדה בדרישות חדשות שהעלו בני הזוג. הפרויקט המדובר הוא פינוי-בינוי רחב היקף בגבעת שמואל, שבו מעורבים 112 בעלי דירות ישנות קיימות. על פי ההסכם שנחתם במרץ 2022, כל בעל דירה קיבל הבטחה לדירה חדשה ומרווחת יותר, הכוללת תוספת שטח של 30 מ"ר, מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן, בבניין חדש ומודרני. החברה התחייבה לשאת בעלויות מסים, הובלות ודמי שכירות בתקופת הביניים. בפסק הדין שפורסם צוין כי, "התוכנית שהוצעה לבעלי הדירות מבטאת איזון הוגן בין צורכי הדיירים לבין היתכנות כלכלית של הפרויקט".  בני הזוג, שהיו האחרונים לחתום על ההסכם, העלו דרישות חדשות לאחר החתימה. לטענת החברה, הדרישות כללו קבלת דירת פיצוי בקומה גבוהה יותר, תשלום שכר טרחה לעורך הדין של בני הזוג בסכום כולל של 100 אלף שקל, ופיצוי בגין הפרשי דמי ניהול ותחזוקה. החברה טענה כי הדרישות אינן כלולות בהסכם החתום, וכי הן פוגעות בשוויון כלפי יתר בעלי הדירות בפרויקט.