במהלך החודשים הארוכים שבהם המתינו הדיירים החדשים בפרויקט ארזה שהוקם במוצא עילית למפתחות הדירות שלהם, הסבירו אנשי להם אזורים בנין (1965) כי אין ביכולתם לעמוד בלוחות הזמנים. מגפת הקורונה, כך נטען, שיתקה את ענף הבנייה, פועלים נעדרו, אספקת חומרים התעכבה והמדינה עצמה נכנסה לסגרים. אלא שכשהגיעה הפרשה לפתחו של בית המשפט, התברר כי התמונה מורכבת בהרבה. פסק הדין שפרסמה השופטת הבכירה מרים קסלסי משרטט תמונה של עיכובים חלקם מוצדקים, חלקם לא - ובעיקר כזו שלא הוכח לגביה מה באמת נבע ממגפה ומה מקורו בגורמים אחרים.

מדובר בתביעה שהגישו 15 רוכשי דירות, שקנו שמונה דירות בפרויקט גדול של אזורים. התובעים טענו לאיחור במסירה שנע בין ארבעה לשישה חודשים וחצי, וביקשו פיצוי לפי חוק המכר (דירות) וכן בגין עוגמת נפש. החברה מנגד התגוננה בטענה שהאיחור נגרם כתוצאה מכוח עליון-– מגפת הקורונה, ולכן היא פטורה מתשלום. בנוסף, היא טענה כי חלק מהדיירים ביקשו לבצע שינויים בדירות, מה שדחה את מועדי המסירה בהסכמתם, וכי יש לקחת זאת בחשבון.

בית המשפט נדרש לשורה ארוכה של עדויות, מסמכים וחוות דעת מומחים, וניסה לפענח מה בדיוק קרה באתר הבנייה בין 2018 ל-2021. התמונה שעלתה היתה של פרויקט מורכב שכלל 21 בניינים, ובו לצד גורמים חיצוניים כמו הקורונה, התגלו גם עיכובים פנימיים, ליקויים בתיאום בין קבלנים וספקים, ולעתים גם חוסר בהירות בהתנהלות החברה עצמה. השופטת קסלסי ציינה כי חלק מהתובעים ביקשו שינויים מינוריים בדירות - הזזת נקודות חשמל, שינויי אינסטלציה או הקטנת קירות, אך אף שמדובר בעבודות שניתן לבצע בתוך ימים ספורים, החברה קבעה באופן גורף דחייה של 30 או 45 ימי עבודה. "התמקחתי איתם וזה ירד ל-45 יום", העידה אחת הרוכשות. "ראיתי שתקופה ארוכה לא נעשה כלום, וכשכבר עשו – זה לקח יומיים שלושה". גם תובעים אחרים תיארו כי התקבלו דחיות אוטומטיות, ללא בדיקה אמתית של משך העבודה הנדרש.

לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים

מנגד, הקבלן מטעם אזורים העיד כי מדובר בהערכות שנקבעו על ידי האדריכלית ומהנדס הפרויקט, וכי לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים. ואולם בית המשפט קבע כי התמונה מצביעה על הפרזה: לפי קביעתה של השופטת קסלסי, תקופת העיכוב הסבירה לביצוע השינויים בדירות עומדת על כשני שלישים בלבד מהימים שנקבעו בנספחי השינויים. "התובעים הצליחו להוכיח כי אין הלימה מלאה בין היקף השינויים שבוצעו לבין פרקי הזמן שנקבעו לדחיית המסירה", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם. "מדובר בהפרזה של כשליש במספר הימים, ויש לראות בכך חריגה לא סבירה, אף שלא במידה שמלמדת על ניסיון לעקוף את חוק המכר (דירות)".

• עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
• אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אך עיקר הדיון נסוב סביב טענת אזורים, שלפיה מגפת הקורונה מהווה כוח עליון הפוטר אותה מאחריות. החברה הציגה עדויות של מנהלי פרויקט, קבלני משנה וספקים שסיפרו על מחסור בעובדים, עיכובים באספקת חומרי גלם, ובמקרים אחדים גם על עובדים שחלו או נכנסו לבידוד. ואולם בית המשפט מצא כי הראיות אינן קושרות במישרין בין המגפה לבין עיכוב של ארבעה חודשים כפי שטענה החברה. "לא הובאה בפניי כל הוכחה שהקורונה גרמה לעיכוב בן ארבעה חודשים", כתבה קסלסי. "ובוודאי שלא הוכח כי עיכוב בן ארבעה חודשים חל באופן זהה על כל הבניינים בפרויקט". היא הזכירה כי החברה לא הציגה חוות דעת מקצועית שתתמוך בקשר הסיבתי, ואף לא הביאה ראיות על לוחות הזמנים המקוריים לעומת הביצוע בפועל.

מעבר לכך, ציינה השופטת, כי במסמכים שהגישה החברה עצמה לבורסה ב-2020 נכתב במפורש כי, "עסקי החברה ותוצאותיה לא הושפעו באופן מהותי מהתפשטות נגיף הקורונה". אמירה זו, כך נקבע, אינה מתיישבת עם טענה לעיכוב כה משמעותי בפרויקט. "הצהרה זו לא תואמת את הטענה כי הקורונה עיכבה את הבנייה בארבעה חודשים, אלא אם ארבעה חודשים אינם נחשבים לשינוי מהותי", היא כתבה בהכרעתה. בהתאם לכך, דחתה השופטת את הטענה לפטור מאחריות, וקבעה כי אין די בהכרה במגפה ככוח עליון כדי לשחרר את היזם מהחובה לפצות את רוכשי הדירות. "הטוען לסיכול חייב להוכיח את הקשר הסיבתי בין הקורונה לבין האיחור במסירה", היא הדגישה. "ובמקרה זה לא הוכח איזה חלק מתקופת העיכוב קשור לכוח העליון".

איך חושב הפיצוי?

פסק הדין מתייחס בהרחבה גם לשאלה כיצד יש לחשב את הפיצוי, ומאמץ את ההלכה שנקבעה בפסיקות קודמות, שלפיהן הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) כולל גם את מרכיב "העונש" - תוספת של 50% לדמי השכירות המשוערים עבור שמונת החודשים הראשונים של האיחור. השופטת קבעה כי אין להפחית את הרכיב הזה, אף שלפי פסיקות אחרות ניתן היה לחלק את הנזק בין הצדדים במקרים חריגים. "הוכחת הקשר הסיבתי בין הקורונה לאיחור במסירה, בהתעלם מגורמים רבים אחרים, אינה פשוטה", כתבה השופטת. "אך משלא הוכח באופן ברור כמה זמן בדיוק התעכבו העבודות בשל המגפה בלבד, אין מקום לאומדן או להפחתה חלקית. בהיעדר הוכחה, דין הטענה להידחות".

• האם מסירת פרטים מצדיקה קבלת הודעות שיווקיות?
• טענה שלא ידעה על חובות של מיליון ש' בעסק של הבעל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?

בית המשפט גם הזכיר כי אין לקבל טענה כללית בדבר קושי בעבודה או ירידה בתפוקה. "לא די בכך שהעבודה לא התנהלה כסדרה כדי ליתן ארכה למסירה", ציינה השופטת קסלסי, בהתבסס על פסיקות אחרות, "יש להוכיח כי היעדר העמידה בלוחות הזמנים נבע ישירות ממשבר הקורונה, וכי התקופה שבה נעצרה העבודה ידועה ומדידה".

בסופו של דבר חויבה החברה לשלם לתובעים סכום כולל של כ-427 אלף שקל כפיצוי סטטוטורי, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 29 אלף שקל. לכל אחד מהתובעים חושב הסכום בהתאם למספר חודשי האיחור ולגובה דמי השכירות החודשיים המקובל באזור, שנע בין 6,500 ל-9,800 שקל. השופטת גם התייחסה לנושא עוגמת הנפש, וקבעה כי אין מקום לפסוק פיצוי נוסף מעבר לקבוע בחוק. "ההפרדה המלאכותית בין הפיצוי בגין האיחור לבין התנהלות הנתבעת אינה מתקבלת על הדעת", כתבה. "הפיצוי הסטטוטורי נועד לכלול גם את הטרחה והאי־נוחות שנגרמו לרוכשים בתקופת ההמתנה, ואין לפסוק בגינם תשלום נוסף".

"אין לפטור את הנתבעת מאחריותה"

פסק הדין מתיישב עם מגמה ברורה בשנים האחרונות בפסיקה הישראלית, הדורשת מהיזמים והקבלנים הוכחה קונקרטית לעיכובים שהם מייחסים למגפת הקורונה. כך למשל, צוטט בפסק הדין מקרה שבו בית המשפט המחוזי קבע כי, "לא די בכך שהמבקשת תוכיח כי העבודה לא התנהלה כסדרה", אלא עליה להראות כי האיחור נגרם במישרין מהמגפה. השופטת קסלסי סיכמה כי אכן היתה השפעה מסוימת של הקורונה על ענף הבנייה, אך "לא ניתן לקבוע מהו היקפה המדויק, ובהיעדר ראיות מבוססות - אין לפטור את הנתבעת מאחריותה". לדבריה, "מגפת הקורונה גרמה לעיכובים בבנייה בכלל ובפרויקט הנתבעת בפרט, אלא שמשך הזמן המדויק, ללא הפרזות, לא חולץ מתוך סך העיכוב שנגרם גם מגורמים שונים שאינם מהווים כוח עליון".

לצד דחיית טענת הקורונה, קבעה קסלסי כי אין מקום גם להפחתת הפיצוי הסטטוטורי בדרך של אומדן, כפי שעשו בתי משפט אחרים במקרים חריגים. לדבריה, "בהיעדר הלכה מחייבת ובהינתן שהנתבעת לא הרימה את נטל ההוכחה, לא מצאתי לנכון להפחית מהפיצוי המגיע לתובעים בהתאם לחוק המכר (דירות)".

בסיום פסק הדין מתחה השופטת ביקורת גם על התנהלות הדיון עצמו, וציינה כי נאלצה להעיר שוב ושוב לעורך הדין של התובעים, שהתערב בעדויות בלא רשות. אף על פי כן, היא הדגישה כי הראיות שהוצגו סיפקו בסיס מוצק לקביעה בדבר חבות החברה. היא אף סיכמה בפסק דינה וכתבה כי, "אין די בהכרה בקורונה ככוח עליון. על הטוען לכך להראות כי האיחור במסירה נבע ישירות ממנה - ובמקרה זה, לא הוכח איזה חלק מתקופת העיכוב קשור לכוח העליון".

למה בעצם החברה טענה שהקורונה פוטרת אותה מפיצוי?

החברה טענה שמגפת הקורונה היא כוח עליון - מצב שאף אחד לא יכול היה לצפות או למנוע, ולכן היא לא אשמה באיחור. לטענתה, בגלל סגרים, מחסור בעובדים ועיכובים באספקת חומרים, היא לא יכלה למסור את הדירות בזמן. ואולם בית המשפט קבע כי גם אם הקורונה באמת השפיעה, צריך להוכיח בכמה בדיוק היא עיכבה את העבודות, ולא להסתפק בטענה כללית.

מה זה בכלל "כוח עליון" בחוק?

כוח עליון הוא מונח משפטי שמופיע בחוק החוזים. הוא מתייחס למצב שבו צד לחוזה לא יכול לעמוד בהתחייבות שלו בגלל אירוע קיצוני ובלתי צפוי, כמו רעידת אדמה, מלחמה או מגפה. אבל גם כשמדובר בכוח עליון, לא מספיק להראות שהאירוע קרה - צריך להראות שהוא באמת מנע את קיום החוזה או שינה אותו לגמרי.

אז בית המשפט לא הכיר בקורונה ככוח עליון?

להפך. בית המשפט כן אמר שהקורונה היא כוח עליון, אבל הדגיש שאין בכך כדי לפטור אוטומטית את החברה מאחריות. כלומר הקורונה היא כוח עליון "באופן עקרוני", אבל זה לא עוזר אם החברה לא הראתה כמה זמן בדיוק היא עיכבה את הבנייה בגלל זה.

מה היתה הבעיה העיקרית עם הראיות של החברה?

השופטת אמרה שהחברה לא הציגה חוות דעת מקצועית שמראה כמה זמן באמת התעכבו העבודות רק בגלל הקורונה. היא גם הזכירה שהחברה עצמה כתבה בדו"חות לבורסה ש"הקורונה לא השפיעה באופן מהותי על הפעילות שלה". אז אם היא בעצמה אומרת שלא היתה השפעה משמעותית, קשה לבוא לבית המשפט ולספר סיפור אחר.

האם היו עיכובים אמיתיים בבנייה?

כן, היו עיכובים, אבל לפי בית המשפט חלקם קשורים לבקשות של הדיירים לשינויים בדירות, חלקם אולי לקשיים בעבודות קבלני המשנה, וחלקם אולי באמת לקורונה - אבל לא ניתן לדעת בוודאות מה גרם למה. בגלל זה השופטת קבעה שאין ראיה ברורה שמצדיקה פטור מתשלום.

האם הדיירים יקבלו גם פיצוי על עוגמת נפש?

לא. בית המשפט קבע שהם יקבלו רק את הפיצוי הסטטוטורי - הפיצוי הקבוע בחוק על איחור במסירה, ולא פיצוי נוסף. הסיבה היא שהפיצוי הזה כבר כולל את כל הנזקים הסבירים, כולל עוגמת הנפש וההוצאות שנגרמו להם בזמן ההמתנה.

האם זה אומר שכל קבלן שטוען לקורונה יפסיד?

לא בהכרח. אם קבלן יביא ראיות ברורות שמראות בדיוק כמה זמן הוא לא יכול היה לעבוד, ושהאיחור באמת נבע מהמגפה - בית המשפט יכול להכיר בכך. אבל בלי נתונים, מסמכים או חוות דעת שמוכיחים קשר ישיר, בית המשפט לא יקבל את הטענה.

מכיוון שהחברה טענה גם שבעיכוב בקבלת טופס 4 היה אשם הכביש, כלומר שהמועצה האזורית לא השלימה בזמן את העבודות בכביש שמוביל לפרויקט. ואולם השופטת הזכירה שבשלב קודם של אותו פרויקט כבר נקבע שהכביש לא מהווה עילה לפטור מהאיחור. לכן היא ראתה בטענה הזו ניסיון נוסף להרחיק אחריות.