ברחוב עולי הגרדום בראשון לציון עומד בניין ותיק שנבנה לפני עשרות שנים, כזה שאינו עומד עוד בתקני העמידות הנדרשים כיום בפני רעידות אדמה. דיירי הבניין החליטו עוד ב-2015 לחזק אותו במסגרת פרויקט תמ״א 38/1, שמטרתו חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ותוספת יחידות דיור. במשך שנים התעכב הפרויקט בשל הליכים תכנוניים ואישורי בנייה, אך לאחר קבלת היתר בנייה נותרה מתנגדת אחת - רחל הרפז, בעלת דירה בקומה הראשונה. היא טענה כי לפי התכנון יוקמו מתחת לדירתה חדרי שירות, ובהם חדר אשפה, חדר גז ומחסנים, וכי המיקום הזה יביא לירידת ערך דרמטית בדירתה ולפגיעה מהותית באיכות חייה.

התובעים - שבעה מבעלי הדירות האחרים בבניין - עתרו למפקח על רישום המקרקעין ברחובות, עו"ד ברק ליפשיץ, בבקשה לאשר את ביצוע הפרויקט מכוח סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. לטענתם, הרוב הדרוש בחוק התקיים, שכן הם מחזיקים בכ-85% מהזכויות ברכוש המשותף, וכי ההתנגדות היחידה אינה מוצדקת. לאורך שלושה דיונים, שנערכו בינואר, יוני וספטמבר 2025, ניסה המפקח להביא את הצדדים לפשרה. היזם עצמו, שנכח בדיונים, הציע לנתבעת הצעה "מרחיקת לכת", כהגדרת פסק הדין, אך היא דחתה אותה. לאחר שלא נענתה גם להצעת בית המשפט, הורה המפקח להכריע לגופה של המחלוקת.

פסק הדין הארוך עוסק בשאלות משפטיות עקרוניות בדיני המקרקעין, ובראשן סמכותו של המפקח לאשר שינויים בזכויות קנייניות במסגרת פרויקט חיזוק לפי חוק החיזוק. הנתבעת טענה כי המפקח חרג מסמכותו, שכן התכנון שולל ממנה את זכות החניה הצמודה לדירתה ומעביר אותה למקום אחר, וכי בנוסף התוכנית כוללת הענקת זכות שימוש בשביל גישה לבניין סמוך ברחוב עולי הגרדום 63. המפקח ליפשיץ דחה טענות אלה אחת לאחת, וקבע כי סמכותו של המפקח לפי סעיף 5 לחוק החיזוק רחבה, וכוללת גם היבטים קנייניים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט. לדבריו, "המחוקק, שהיה מעוניין בקידום חיזוק בתים משותפים, היה ער לכך שעל מנת לקדם את חיזוק הבית המשותף נדרשת, בדרך כלל, עסקה עם צד שלישי… לפיכך קבע החוק סמכות מפורשת למפקח לאשר גם העברת זכויות, הצמדת חניות ואף מכירת דירות חדשות".

החניה שהועברה היתה אילוץ תכנוני

ליפשיץ הדגיש כי יש להפעיל את הסמכות לפי מבחן מהותי: האם ההתנגדות של בעל דירה תסכל את ביצוע החיזוק בפועל. "ככל שלא יוכח שניתן לבצע את חיזוק הבית גם ללא ההיבט שאליו מתנגד בעל הדירה - יחולו הוראות חוק החיזוק והמפקח מוסמך לאשר את העבודות", כתב המפקח בהכרעתו.

• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לעניין החניה שנלקחה מהנתבעת והועברה למקום אחר, קבע המפקח כי מדובר באילוץ תכנוני. "היזם הצהיר כי למרות ניסיונות שנעשו אין אפשרות למקם את חדרי השירות במקום אחר בבית המשותף," נכתב בפסק הדין. בהתאם לכך, קבע ליפשיץ כי יש לראות בהעתקת החניה כצעד נדרש לצורך ביצוע הפרויקט, וכי החוק מעניק לו סמכות לאשר מהלך כזה גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות. הוא אף הזכיר כי סמכות זו משתרעת במקרים מסוימים עד כדי אישור הריסת דירות והעתקתן במסגרת פרויקטי חיזוק, ולכן כל שכן ניתן לאשר שינוי במיקום חניה.

בנוגע לזיקת ההנאה בשביל הגישה לבניין השכן, קבע המפקח כי מדובר בדרישה של הרשות המקומית כתנאי להיתר בנייה, וכי אין מדובר בתמריץ כלשהו ליזם או לדיירים. "הענקת הזכות אינה תמריץ אלא אילוץ הנובע מדרישות הרשויות", הוא כתב. לפיכך נקבע כי גם רכיב זה חוסה תחת חוק החיזוק, והיזם רשאי לרשום לטובת דיירי הבניין הסמוך זכות שימוש בשביל הגישה, כל עוד מדובר בזכות מוגבלת למעבר בלבד. המפקח הוסיף כי הנתבעת לא הצליחה להסביר מדוע היא מתנגדת למתן זכות שימוש בשביל הגישה. כשנשאלה על כך בדיון, השיבה הדיירת כי, "אני נהנית ממנו, מהאוויר, מהריח, מהשקט". ליפשיץ ציין בהכרעת הדין כי תשובה זו אינה מציגה טעם ממשי לפגיעה קניינית, ולפיכך אין בהתנגדותה כדי למנוע את ביצוע העבודות.

אחד הנושאים המרכזיים במחלוקת נגע לטענת הנתבעת שלפיה הצבת חדרי השירות מתחת לדירתה תגרום לירידת ערך של כ-6% משווי הנכס. חוות דעת שהגישה שמה את ההפסד הצפוי בכ-180 אלף שקל. אלא שהמפקח לא קיבל את הטענה, וקבע כי מדובר בהערכה ספקולטיבית שלא נתמכה בנתונים שמאיים מבוססים. "הדרך הטובה ביותר להערכת שווי נכסים היא באמצעות שיטת ההשוואה", הזכיר ליפשיץ, וציין כי השמאי מטעם הנתבעת בחר להסתמך על שיקול דעת בלבד ולא הציג עסקאות השוואה דומות. לדבריו, "לא מצאתי הצדקה לכך שחוות הדעת השמאית לא הציגה ירידת ערך באופן מבוסס, אלא הסתפקה בהצגת סברה בלבד, מבלי שתיתמך בכל נתון ממשי".

• התעלמות מסימני מצוקה: ביהמ"ש קבע אחריות למחדלים שהובילו לטרגדיה
• נותר נכה עקב ניתוח גב רשלני - וזה הפיצוי שיקבל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• כך רשות המסים מצליחה לגבות חובות ישנים

המפקח: הדיירת לא הוכיחה פגיעה של ממש

המפקח אף הדגיש כי הנתבעת לא הכחישה שדירתה תעלה בערכה לאחר הפרויקט, אלא טענה רק שהתמורה שתקבל תהיה נחותה מזו של יתר הדיירים. בכך, הוא כתב, לא הוכיחה כל פגיעה של ממש. "מקום בו לא עלה בידי תובע להוכיח את נזקיו, דין טענתו להידחות, אף אם הוכח שנגרם נזק כלשהו", קבע ליפשיץ בהכרעתו. בהתאם לכך, נקבע כי לא הוכחה ירידת ערך ולא הוכח אי שוויון בתמורות בין הדיירים.

בפסק הדין, סקר ליפשיץ בהרחבה את התפתחות הפסיקה בעניין חוק החיזוק וציטט שורה של פסקי דין קודמים, ובהם עניין רוט, עניין ילין ועניין ניסני. הוא הבהיר כי מטרת החוק היא לקדם בפועל את חיזוק המבנים, ולא לאפשר לבעל דירה יחיד למנוע זאת משיקולים סובייקטיביים. לדבריו, "כוונת המחוקק היא להביא לכך שבתים משותפים יחוזקו בפועל, ולא בתיאוריה… לא די בהוכחה שישנה אפשרות תיאורטית לבצע את החיזוק בדרך אחרת, אלא יש להוכיח שניתן יהיה להוציאו לפועל גם מבחינה עסקית וכלכלית".

בהתאם לכך, קבע המפקח כי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח שקיימת חלופה מעשית לביצוע הפרויקט ללא הקמת חדרי השירות מתחת לדירתה או ללא הענקת הזכויות בשביל הגישה, וכי מדובר באילוצים הנובעים מתכנון ההיתר ולא מהחלטות שרירותיות של היזם. עוד הוא הדגיש כי סעיף 5 לחוק החיזוק מאפשר למפקח לאשר גם "הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות", ולכן הוא מוסמך לדון גם בשאלת החניה. "המחוקק הסמיך את המפקח לדון בהיבטים קנייניים של עסקאות שנעשות עם יזמים… בכפוף לכך שהן דרושות לביצוע החיזוק", כתב המפקח.

בנוגע לטענת הנתבעת כי החניה החלופית נחותה מזו שהיתה לה קודם לכן, קבע המפקח כי אין בכך ממש. "כפי שניתן לראות בתשריט," הוא כתב, "החניה שמוצעת לנתבעת גדולה מהחניה שבבעלותה היום ונמצאת במקום נגיש יותר, בכניסה לבית המשותף… מדובר בחניה שתהיה מקורה בחלקה לעומת החניה הנוכחית שאינה מקורה." לפיכך, נקבע כי אין מדובר בפגיעה אלא בשיפור תנאים, וכי אישור הפרויקט מותנה רק בכך שהחניה החדשה תוצמד לנתבעת כדין ותירשם בפנקס הבתים המשותפים.

הוצאות משפט של 65 אלף שקל

בסיום פסק הדין סיכם המפקח וכתב כי, "אני מאשר את ביצוע העבודות, כמבוקש בכתב התביעה". הוא הורה כי בתוך 15 יום תידרש הנתבעת לחתום על כל המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט, ואם תסרב - ניתן יהיה למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמה. כמו כן, חויבה הדיירת לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 64,990 שקל. בפסק הדין פורט כי שכר הטרחה חושב לפי כללי לשכת עורכי הדין ובהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, לאחר ששווי הפרויקט הכולל הוערך בכ-3.15 מיליון שקל. ליפשיץ ציין כי לא מצא סיבות להפחתת הסכום, "בשים לב לכך שההליך התנהל עד סופו, לרבות קיום דיון הוכחות, ובשים לב להשלכות הכלכליות המשמעותיות של קבלת טענות הנתבעת".

פסק הדין מצטרף לשורה של החלטות מהשנים האחרונות שמבהירות את רוחו של חוק החיזוק: מניעת מצב שבו בעל דירה יחיד יכול לסכל פרויקט חיזוק כולו. לפי הנימוקים שניתנו, בית המפקח ברחובות רואה חשיבות ציבורית מובהקת בקידום פרויקטים מסוג זה, גם במחיר פגיעה מסוימת בזכויות קניין, כל עוד הפגיעה מוכחת כהכרחית וללא נזק ממשי. "כוונת המחוקק הייתה לאפשר את חיזוק הבניינים בפועל", כתב המפקח לסיום, "ולא להשאירם חשופים בשל התנגדות שאין לה בסיס ראייתי או תכנוני של ממש".

למה בעצם הדיירת התנגדה כל כך לפרויקט?

לפי דבריה בדיונים, היא חששה שהקמת חדרי השירות מתחת לדירתה תגרום לה למטרדים של רעש וריח, ותוריד את ערך הדירה שלה. היא גם לא אהבה את הרעיון שדיירי הבניין השכן יעברו בשביל הגישה של הבניין שלה, ואמרה שזה פוגע לה בשקט ובאוויר. אבל המפקח קבע שההתנגדויות שלה לא הוכחו בפועל, ושאין להן בסיס תכנוני או שמאי ממשי.

אם כך, למה המפקח לא ניסה למצוא פתרון אחר שירצה את שני הצדדים?

הוא דווקא ניסה. במהלך ההליכים המפקח והיזם הציעו לה הצעות פשרה נדיבות, כולל הסדרים שאמורים היו למנוע עימותים, אבל הדיירת סירבה לכל ההצעות. אחרי כמה חודשים שבהם לא השיבה להצעת הפשרה, לא נותרה ברירה אלא להכריע בתיק לגופו.

האם היה מדובר בפרויקט של תמ״א 38 הריסה ובנייה או רק חיזוק ושיפוץ?

במקרה הזה מדובר בפרויקט של תמ״א 38/1, כלומר חיזוק ותוספת בנייה, לא הריסה מלאה. הבניין הקיים נשאר עומד, והעבודות כוללות חיזוק שלד המבנה, הוספת ממ״דים ומרפסות, והקמת מעלית חדשה.

מה זה בעצם חוק החיזוק שעליו מדברים בפסק הדין?

זה החוק שמסדיר את היכולת לבצע עבודות חיזוק בבניינים ישנים גם בלי הסכמה של כל הדיירים, אלא רק רוב מסוים -בדרך כלל שני שלישים. החוק נועד למנוע מצב שבו דייר אחד יכול לעצור יוזמה שמטרתה לשפר את הבטיחות של כל הבניין.

למה בכלל היה צורך להעביר את החניה של הדיירת למקום אחר?

לפי התכנון, בדיוק במקום שבו נמצאת החניה שלה אמורים להיבנות חדרי השירות - חדר אשפה, חדר גז ומחסנים, שהם חיוניים לכל הדיירים. היזם הסביר שאין שום מקום אחר שאפשר לבנות בו את החדרים האלה. לכן נקבע לה חניה חלופית, שבפועל אפילו משודרגת - גדולה יותר, נגישה יותר וחלקית מקורה.

ומה לגבי השביל שמוביל גם לבניין השכן, למה זה בכלל נחוץ?

זה לא היה רעיון של היזם או של הדיירים, אלא דרישה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. העירייה קבעה שהתכנון יחייב מעבר משותף בין שני הבניינים, כדי לאפשר כניסה ויציאה לחניות בשני המגרשים. לכן נרשמה זכות שימוש בשביל הזה, אך לא זכות חניה.

אם הדיירת היתה מוכיחה שיש ירידת ערך - התוצאה היתה משתנה?

אולי. המפקח הדגיש שהוא מוכן לבחון טענות של ירידת ערך אם הן מוכחות היטב. במקרה הזה חוות הדעת של השמאי מטעמה לא התבססה על נתונים אמיתיים או על עסקות דומות, ולכן היא נדחתה. אם היא היתה מציגה נתונים ממשיים, ייתכן שהיתה מקבלת פיצוי כספי.

אז בעצם בית המפקח יכול לאשר גם פגיעה בזכויות קניין של דייר?

כן, אבל רק כשזה נחוץ לביצוע הפרויקט ולמען טובת כלל הדיירים. החוק מאפשר למפקח לאשר אפילו הריסה ובנייה מחדש של דירות במקרים מסוימים, כך ששינוי מקום חניה או הוספת חדרים משותפים נחשבים פגיעה קטנה בהרבה.

כמה זמן נמשך כל ההליך הזה?

הפרויקט עצמו החל עוד ב-2015, אבל התביעה לבית המפקח הוגשה רק ב-2024. ההליך נמשך קרוב לשנה, עם שלושה דיונים, ניסיון גישור אחד שנכשל ולבסוף פסק דין סופי באוקטובר 2025.

במקרה אחר, כששמונה מבעלי הדירות בבניין ישן בהרצליה התאגדו וחתמו על הסכם עם אלמוג להריסה ולבנייה מחדש של המבנה במסגרת תמ״א 38/2, הם סברו כי הצליחו להבטיח לעצמם חיזוק ראוי והזדמנות לחדש את סביבת מגוריהם. אלא שנותר גורם אחד שסירב לשתף פעולה - בעלי דירה יחידה בקומה השלישית, שלהם מוצמד גם גג רחב ידיים. אותם בעלי דירה, יאיר אבן זוהר וורד גורן, טענו כי דירת התמורה שהוצעה להם מקפחת ואינה משקפת את הזכויות המיוחדות שברשותם. לדבריהם, שטח הדירה שנלקח בחשבון בחישוב התמורות היה על פי היתר בנייה ישן, 99.4 מ"ר, בעוד שבפועל דירתם משתרעת על יותר מ-106 מ"ר. לכך נוספו טענות לגבי שוויו של הגג הצמוד בשטח כמעט 98 מ"ר וזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, לטענתם בהיקף של 23 מ"ר. "מדובר בפגיעה קשה ומהותית בקנייננו ובהפרת עקרון השוויון", הם טענו, ואף העריכו את הנזק הכלכלי שנגרם להם בכ-1.2 מיליון שקל. מנגד, יתר בעלי הדירות טענו כי מדובר בפרויקט הכרחי, שמטרתו חיזוק הבית המשותף ולא העשרת מי מבעליו. הם הזכירו כי שמונה מתוך תשעת הדיירים חתמו על ההסכם, וכי גם הדירה הדומה לזו של הנתבעים - דירת גג אחרת בבניין - קיבלה את אותן תמורות בדיוק ובעליה הסכימו להן. "עצם העובדה שדירת הנתבעים צפויה להיות מושבחת בלפחות 400 אלף שקל, לפי חוות דעת שמאית מטעמם, מוכיחה שהתנגדותם אינה נובעת מפגיעה אמיתית בקניינם אלא מציפייה להגדלת הרווח", טענו השכנים. המחלוקת הגיעה לבית המשפט, שהכריע בה באחרונה.