הפרשה שהובאה באחרונה לפתחו של בית משפט השלום עוסקת בזוג רוכשים צעיר שביקש לקנות דירה מקבלן בשכונה חדשה - עסקה שנראתה תחילה פשוטה וברורה, אך הסתיימה בסכסוך משפטי מורכב סביב שאלת תוקפו של הסכם מכר שנחתם לכאורה בעל־פה בלבד. בני הזוג טענו כי לאחר שסיכמו את כל פרטי העסקה עם נציג החברה, כולל מחיר, מועדי תשלום ותנאי מסירה, נמסר להם כי “הכל סגור” והם רשאים לראות את עצמם כבעלי הזכות בדירה. אלא שכמה שבועות לאחר מכן גילו כי החברה מכרה את אותה דירה לרוכשים אחרים, במחיר גבוה יותר. לטענתם, מדובר היה בהפרת הסכם מחייב שנכרת בעל־פה, והם דרשו פיצוי בגובה של מאות אלפי שקלים. מנגד, החברה טענה כי לא נחתם כל חוזה מחייב, וכי על פי הדין עסקת מכר במקרקעין מחייבת מסמך בכתב. לטענת הקבלן, מדובר היה בשלב מוקדם של משא ומתן בלבד, שלא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת.

במהלך הדיון העידו שני הצדדים, וכן הוצגו התכתבויות בין הרוכשים לבין נציגי החברה. שמהן עלה כי אכן נוהל משא ומתן מתקדם, ואף סוכמו חלק מהפרטים המהותיים, אבל לא הושלמה חתימה פורמלית. השופט העיר כי “אין מחלוקת כי עסקה במקרקעין אינה נכרתת אלא בכתב, כקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין”, אך הדגיש כי גם שלב המו"מ עצמו כפוף לעקרונות של תום לב והגינות.

בית המשפט דחה את הטענה לקיומו של חוזה מחייב. הוא קבע כי, “לא הוכח כי הצדדים התכוונו להיקשר זה לזה באופן סופי ללא מסמך חתום”. לדבריו, “העובדה שהחברה דרשה את חתימתם של הרוכשים על טיוטת חוזה והדגישה כי אין לראות בסיכומים המוקדמים הסכם מחייב, מלמדת כי גם לשיטתם לא נכרת חוזה”. עם זאת, השופט קיבל את טענת הרוכשים כי הקבלן נהג בחוסר תום־לב בשלב המו"מ, בכך שנתן להם להבין כי העסקה סגורה והדירה “שלהם”, מבלי לגלות כי במקביל הוא מנהל מגעים עם רוכשים נוספים.

"חוסר תום לב ברור"

בהחלטתו כתב השופט כי, “המצופה ממוכר דירה, ובפרט חברה יזמית, הוא לנהוג בשקיפות כלפי הצד שמולו הוא מנהל מו"מ. מתן מצג לפיו העסקה הושלמה, כאשר בפועל נמשכים מגעים עם אחרים, מהווה חוסר תום־לב ברור”. הוא הוסיף כי התנהלות זו גרמה לרוכשים להסתמך על ההבטחות, להוציא כספים, ולוותר על אפשרויות אחרות. לאור זאת, אף שבית המשפט דחה את התביעה להפרת חוזה, הוא פסק לזוג פיצוי בגין ניהול מו"מ בחוסר תום־לב. “החובה לנהוג בתום לב אינה מסתיימת בהיעדר חתימה”, נכתב בפסק הדין שפורסם, “והיא חלה גם בשלב שבו נראה שהעסקה קרובה להשלמה אך טרם נחתמה. צד שאינו מגלה לצד השני כי הוא מתכוון לחזור בו, פועל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים”.

• שוכרים קיזזו ליקויים שגילו לטענתם - ואולצו להתפנות
• נמחקה על הסף תביעת סלקט נגד פרטנר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עוד הדגיש השופט כי במקרה הזה נגרם נזק ממשי: הרוכשים הפסידו דירה אחרת שהיתה זמינה להם באותה עת, מתוך הנחה כי העסקה הנוכחית סגורה, ונגרמו להם הוצאות שונות בקשר לעסקה, כולל שכר טרחת עורך דין והתחייבות לקבלת משכנתה. לפיכך הורה בית המשפט על פיצוי כספי חלקי, שנועד לשפות אותם על הנזק שנגרם “כתוצאה מהסתמכותם הסבירה על מצגי הנתבעת”.

פסק הדין מתייחס גם לשאלה העקרונית של תוקף הסכמות בעל־פה בעסקות נדל"ן. “אין חולק כי סעיף 8 לחוק המקרקעין נועד להבטיח ודאות בעסקאות מסוג זה ולמנוע מחלוקות כגון זו שבפניי”, כתב השופט בהכרעתו, “אך אין פירוש הדבר כי מי שמנצל את הדרישה הפורמלית הזו כדי להוליך שולל את הצד האחר ייצא פטור מאחריות”. הוא הדגיש כי גם כשלא נחתם חוזה, עצם ההתנהלות עשויה להקים חובת פיצוי. “אין מדובר ב'פרס' למי שמנהל מו"מ בחוסר תום לב אך מקפיד שלא לחתום, אלא בחובה מוסרית ומשפטית גם יחד”, הוא כתב. השופט הפנה בהקשר זה לפסיקת בית המשפט העליון, שקבע בעבר כי “היעדר מסמך חתום אינו מכשיר מצגים מטעים או מו"מ בלתי הוגן”.

הנתבעת: מדובר בהתנהלות עסקית שגרתית

הנתבעת, מצדה, טענה כי מדובר בהתנהלות עסקית שגרתית, וכי רוכשים רבים מגלים עניין באותה דירה עד לרגע החתימה. ואולם בית המשפט דחה גישה זו, וקבע כי, “אין פסול בכך שמוכר דירה מנהל מו"מ עם יותר מצד אחד, כל עוד הוא אינו יוצר אצלם מצג סותר. כאן נוצר הרושם המובהק שהעסקה הושלמה - מבלי שניתנה לרוכשים הזדמנות אמיתית לדעת את האמת”. השופט ציין כי התרשם מעדותם של הרוכשים, שהייתה עקבית ואמינה, לעומת נציג החברה שדבריו “הותירו תחושה של ניסיון למזער אחריות”. עם זאת, הוא הוסיף כי לא הובאה ראיה לכך שנמסרה לרוכשים התחייבות בכתב, ולכן לא ניתן היה לקבוע שהחוזה נכרת בפועל.

• מה גובר - מינוי בן ממשיך או צוואה?
• המבוטחת הודתה ששיקרה - וזכתה בכיסוי ביטוחי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• נפסלה צוואה שנעשתה כדין, אף שתאמה את רצון המורישה

בסיכומו של דבר, בית המשפט קבע כי התביעה להפרת חוזה נדחית, אך הנתבעת תחויב לשלם לתובעים פיצוי בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים. “לא ניתן להתעלם מהנזק שנגרם להם כתוצאה מהתנהלות הנתבעת, גם אם לא נכרת חוזה מחייב”, נכתב בהכרעת הדין. “החובה לנהוג בתום לב אינה נולדת עם החתימה על ההסכם”, סיכם השופט, “היא מתחילה כבר בשלב הראשון של השיח בין הצדדים, וממשיכה לכל אורך הדרך”.

למה בעצם הצדדים לא חתמו על חוזה כתוב אם כבר הגיעו להבנות?

אף ששני הצדדים קיימו פגישה שבה סיכמו פרטים מסוימים, לא היתה ביניהם הסכמה מלאה על כל התנאים. כך למשל, המוכרים דרשו תשלום ראשון מיידי כדי שיוכלו לרכוש דירות חלופיות, והרוכשים רצו שהתשלום יותנה ברישום זכויות הנכס. בית המשפט קבע שבנסיבות כאלה, אי אפשר לומר שהיתה עסקה סגורה, גם אם הדברים נאמרו בעל־פה.

מה חשוב כל כך בעניין רישום הזכויות על שם המוכרים?

זו נקודה מהותית בעסקות מקרקעין. במקרה הזה, הנכס לא היה רשום על שם המוכרים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ולכן הם לא יכלו להתחייב למכור אותו בפועל עד שיושלם הרישום. הרוכשים חשבו שמדובר רק בעיכוב טכני, אבל עורך דינם של המוכרים הבהיר שזה עניין מהותי שמונע חתימה על חוזה. השופט קבע שזה אחד הפערים המרכזיים שהכשילו את העסקה.

האם בית המשפט חשב שהרוכשים התנהגו בחוסר זהירות?

כן. השופט כתב שהתובעים פעלו בפזיזות כשהתבססו על תחושת ביטחון שלא היתה לה אחיזה במציאות. הם אפילו מכרו את הבית שלהם לפני שנחתם חוזה כלשהו עם הצד השני. נקבע שזו היתה החלטה שנעשתה, "שאינה נסמכת על המציאות העובדתית והמשפטית כהווייתה".

אז אם לא היה חוזה, למה הם קיבלו בכל זאת פיצויים?

משום שהשופט סבר שהמוכרים נהגו כלפיהם בחוסר תום־לב. הם יצרו מצג כאילו העסקה סגורה, בזמן שבפועל הם ניהלו במקביל מגעים עם אנשים אחרים - ואף ביקשו להעלות את המחיר. בית המשפט ציין שמי שמנהל מו"מ חייב לפעול בהגינות, גם אם לא נחתם חוזה בסוף.

מה פירוש "חוסר תום־לב" בהקשר הזה?

הכוונה למצב שבו צד אחד גורם לשני להאמין שמשהו עומד לקרות, כמו חתימה קרובה על חוזה, בזמן שהוא יודע שזה לא באמת כך או לא מגלה מידע חשוב שיכול לשנות את התמונה. בית המשפט הדגיש שחובת תום הלב חלה כבר מהשלב הראשון של המשא ומתן, ולא רק אחרי חתימה.

האם בית המשפט מתח ביקורת גם על הרוכשים?

כן, במידה מסוימת. הוא כתב שהם ניסו "לייצר מראית עין של הסכם מוגמר" אף שבפועל לא היתה הסכמה שלמה. לדבריו, היה שוני בין הגרסאות שלהם לעובדות בשטח, דבר שפגע באמינות התביעה להפרת חוזה.

למה השופט כתב שהפגישה "בבית י'" לא יצרה חוזה מחייב?

מכיוון שהיה מדובר בפגישה ראשונית שנועדה לגבש כיוון, לא הסכם סופי. השופט כתב שחוזה מקרקעין לא נכרת בלחיצת יד או בהורדת שלט של מתווך מהחצר - זה רק סימן לתחילת הדרך, לא לסופה. כדי שתהיה עסקה תקפה, צריך חוזה כתוב ומוסכם על כל פרטיו.

כמה כסף הם קיבלו בסוף כפיצוי?

לא מדובר בסכום גבוה במיוחד, רק פיצוי חלקי שמטרתו לשפות על ההוצאות והנזק שנגרם כתוצאה מההסתמכות על מצגי המוכרים. בית המשפט דחה את הדרישה לפיצוי על אובדן רווחים או עליית ערך הדירה, משום שלא הוכח קשר ישיר בין הנזק לבין ההתנהלות של הצד השני.

האם השופט התחשב בגילם של המוכרים?

כן. בפסק הדין נכתב שהמוכרים היו קשישים - אחד מהם אף הלך לעולמו במהלך ההליך, והם מתקיימים מקצבאות. עם זאת, השופט הדגיש שגילם אינו פוטר אותם מחובת תום־לב. הם חויבו לשלם פיצויים משום שהתנהלותם לא היתה הוגנת.

במקרה אחר, בבית המשפט בבת ים התבררה באוגוסט האחרון תביעה לא שגרתית, שנגעה לעסקת מכר דירה בצפון תל אביב. התובע, בעל הנכס, היה בטוח שהעסקה כבר סגורה: הצדדים ישבו בבית קפה, קבעו מחיר, ולחצו ידיים. אלא שכמה ימים לאחר מכן פרשה הרוכשת המיועדת מהמשא ומתן, בטענה שאינה מסוגלת נפשית לחתום על ההסכם בלוחות הזמנים שהציב המוכר. התוצאה: תביעה כספית גבוהה שנדונה בפני סגנית נשיאת בית משפט השלום בבת ים, השופטת רונית אופיר. הסיפור החל בדצמבר 2021, כשבעל הדירה, ארווין שטרן, ביקש למכור את הנכס שלו ברחוב הרצל רוזנבלום בתל אביב. המחיר המבוקש היה 7.2 מיליון שקל, אך בשל לחץ למכור לפני תום השנה, כדי לחסוך בתשלום מס רכישה על דירה אחרת שרכש, הוא היה מוכן להפחית את המחיר. הרוכשת הפוטנציאלית, ששמה לא נחשף בפסק הדין, התעניינה בדירה, ובן זוגה היה זה שניהל בעיקר את המגעים מול המוכר. בפגישה שנערכה בבית קפה ב-10 בדצמבר, טען שטרן כי הוסכם על מחיר של 6.4 מיליון שקל, בתנאי שהעסקה תיחתם בתוך ימים ספורים. הוא אף הדגיש כי יש לו קונה פוטנציאלי נוסף, אך בן הזוג של הרוכשת ביקש ממנו לבטל את הפגישה עמו, משום ש"העסקה סגורה". השניים לחצו ידיים, ובעל הדירה ראה בכך התחייבות מחייבת. מנגד, גרסת בן הזוג היתה שונה לחלוטין: לדבריו, עדיין היו נושאים פתוחים - החל ממיקום הדירה, דרך בעיות רטיבות ועד דרישתם לשתי חניות ותכולת הדירה - ולכן לא ניתן היה לדבר על עסקה חתומה.