אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול

אפי קפיטל נדל״ן  אפי קפיטל 2.52%   מפרסמת את דוחות הרבעון השלישי - רווח מפעולות רגילות של כ-47 מיליון שקל לעומת 33 מיליון שקל בתקופה המקבילה, רווח נקי של 18 מיליון שקל והון עצמי של 509 מיליון שקל. המינוף של החברה גדול, חלק ממנו נלקח מגופים בנקאיים, חלק משמעותי גם מהציבור - הנפקת חוב וחלק מגופים חוץ בנקאיים. היקף החוב נטו של החברה מוערך בכ-1.6 מיליארד שקל. מול זה יש לחברה נכסים ובעיקר מלאי בערך מאזני של 1.6 מיליארד שקל. ההון שלה כ-500 מיליון שקל ממנף את המאזן הגדול. זאת לא רק אפי, הרבה חברות ייזום נמצאות ביחסי המינוף האלו. אם השוק יחזור לתפקד, הכל יהיה בסדר. אחרת, המלאי הזה יכול להישחק, המימון יעלה. 

לאפי יש פתרונות ונגישות לשוק ההון, אבל הריבית על החוב הסחיר לא נמוכה וניתן להעריך שהריבית אצל הגופים החוץ בנקאיים יקרה הרבה יותר. כל זה כשהחברה נמצאת כמעט באופן קבוע בתזרים מפעילות שוטפת שלילי. 

הרווח התפעולי אולי עולה - אבל הריבית אוכלת את השורה התחתונה

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו הכנסות החברה ב-483 מיליון שקל, לעומת 323 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד - קפיצה משמעותית שכוללת גם צמיחה בעבודות לשותפים ובדמי ניהול, ולא רק במכירת דירות. הרווח מפעילות רגילה עלה ל-47 מיליון שקל לעומת 33 מיליון שקל אשתקד, והחברה מציגה שיפור ברווח הגולמי ובפעילות השוטפת של הפרויקטים. אלו המספרים שעליהם מתבסס המסר של ״רווחיות חזקה״.

הרווח הנקי לתשעת החודשים ירד כאמור ל-17.7 מיליון שקל, בעיקר בגלל קפיצה בהוצאות המימון על רקע היקף חוב גבוה. 

• אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
• אפי קפיטל מקימה מתחם עסקים חדש באשקלון: הכנסות צפויות של כ-215 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

״מכירת 888 דירות״: כמה נחתמו בפועל?

בהודעה לעיתונות מדגישה אפי קפיטל כי מתחילת השנה מכרה 888 דירות - נתון שמקבל מקום בולט יחד עם המחיר הממוצע בשוק החופשי, העומד על כ-2 מיליון שקל לדירה, ופריסה רחבה של פרויקטים מנהריה ועד אופקים. עבור מי שקורא רק את ההודעה, זה נראה כמו קצב מכירות יציב ואף גבוה ביחס לשנים קודמות.

בדוחות הכספיים מפורט כי לאחר מועד המאזן חתמה החברה על 89 חוזי מכר נוספים, ובנוסף קיבלה 42 הצעות רכישה לא מחייבות - כשהחברה מציינת שאין ודאות שיבשילו לחוזה מכר סופי.

תזרים שלילי, חוב ודיבידנד - איפה הסיכון לבעלי המניות

במאזן מזומנים ושווי מזומנים של כ-226 מיליון שקל והון עצמי של כ-509 מיליון שקל, כאשר סך המאזן עומד על כ-2.14 מיליארד שקל. החברה מדווחת גם על מלאי קרקעות, בניינים בהקמה ודירות למכירה בהיקף כולל של כ-1.6 מיליארד שקל - צבר פעילות גדול שנותן אופק צמיחה. מצד שני, יחס ההון למאזן הוא כ-21.1% בלבד, ויחס החוב לבטוחה מגיע ל-73.5%, לעומת תקרה של 80% שנקבעה בשטרי האג״ח.

• פורד מתכננת להשיק נהיגה אוטונומית בדגמים עממיים
• האנליסטים צופים אפסייד של 31% למניית רוקו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• החברה שמדווחת על הפסד של 17.5 מיליארד דולר ומזנקת 7%

כדי לממן את הפעילות ובעיקר הצמיחה, החברה נשענת חזק על שוק האשראי. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בתשעת החודשים שלילי ב-165 מיליון שקל (חיובי בסך 55 מיליון ברבעון שלישי). 

למרות המינוף והתזרים השלילי ברוב הרבעונים האחרונים, החברה ממשיכה לחלק מזומן לבעלי המניות: לאחר חלוקת דיבידנד של 5 מיליון שקל מוקדם יותר השנה, אישרה אפי קפיטל חלוקה נוספת של 10 מיליון שקל, סך הכל כ-15 מיליון שקל ב 2025,.

במקביל החברה רכשה קרקעות חדשות וזכתה ב 6 פרויקטים של רמ״י בהיקף של כ-1,680 יחידות דיור ובהשקעה כוללת של 909 מיליון שקל (קרקע ופיתוח).