סעודיה פותחת דלתות: מאיצה בנייה בהיקפים של עשרות מיליארדים

צפונה מריאד, באמצע המדבר, קמים בבת אחת שכונות שמזכירות פרברים אמריקאיים. בפרויקט “חוזאם” בלבד מדובר על היקף של כ-27 מיליארד דולר, והוא משתלב בגל בנייה רחב שמייצר עוד ועוד יחידות דיור סביב מרכזי התעסוקה. המטרה היא לא רק להוסיף בתים, אלא לבנות מחדש את שוק הדיור כחלק מהתוכנית הכלכלית של יורש העצר מוחמד בן סלמאן.

תאגיד הדיור הלאומי, הגוף הממשלתי המרכזי בענף, מקדם מיזמים בשווי כולל של כ-250 מיליארד ריאל סעודי, בערך 67 מיליארד דולר. המספרים האלה מגיעים על רקע בעיה בסיסית שמוכרת גם ממדינות מערביות, כשהמחירים עולים מהר יותר מהיכולת של משקי בית לקנות דירה. בסעודיה בוחרים להתמודד עם זה דרך היצע גדול מאוד, אבל גם דרך כללים חדשים שמנסים להזיז את השוק למבנה יותר מודרני. 

חברות פרטיות נכנסות לתמונה, ובמקביל מגיעים שמות בינלאומיים שמנסים לתפוס עמדה מוקדם. תאגיד טראמפ האמריקאי משתף פעולה עם גורמים סעודים להקמת דירות יוקרה, צעד שמסמן שהשוק מקבל תשומת לב גם מחוץ לאזור. אבל השינוי המהותי הוא רגולטורי. בינואר האחרון נכנסת לתוקף רפורמה שמרחיבה את היכולת של זרים לקנות נכסי נדל״ן בממלכה. זה מהלך שמכוון להביא הון מבחוץ, אבל גם מחייב את המדינה לנהל את השוק יותר צמוד, כדי שהכסף לא ידחוק את השוק המקומי. 

בין כסף זר לצרכים מקומיים: האיזון העדין

סעודיה פתחה גם את שוק ההון לכולם, כולל משקיעים זרים, כדי להגביר את זרימת ההון לשוק הגדול ביותר במזרח התיכון. אבל יש כאן מתח פנימי שקשה להתעלם ממנו. מצד אחד, הממלכה רוצה למשוך הון מחו"ל, להביא טכנולוגיות חדשות ויכולות בנייה מתקדמות. מצד שני, היא חייבת לוודא שההיצע של דירות ימשיך להתאים לצרכים של האוכלוסייה המקומית, כך שהמחירים לא יתגלגלו מעבר להישג ידם.

• ההימור של מוחמד בן סלמאן: פתיחת הבורסה הסעודית לעולם
• אופ"ק+: תפוקת הנפט תישאר ללא שינוי לפחות עד סוף הרבעון הראשון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בריאד, הבירה, הלחץ כבר מורגש בשטח. מחירי הדירות זינקו ב-96% מאז 2019, ומחירי הווילות עלו בכ-53%. הביקוש מקבל דחיפה מהגירה פנימית של צעירים לערים הגדולות וגם מהיקפי העסקה של עובדים זרים, וכשזה קורה מהר, שוק השכירות מגיב מיד. הממשלה בוחרת להתערב ומקפיאה את מחירי השכירות לחמש שנים. זה מהלך שמנסה לבלום זינוק מהיר בשכירות ולתת למשקי בית זמן נשימה, ובאותה נשימה הוא גם מסמן שהרגולציה לא עומדת בצד.

הקונצרן הלאומי בראשות מוחמד אלבטי ממשיך לנסח יעד שאפטני לשוק המקומי, שיעור בעלות על דירות של 70% מהאזרחים עד 2030. עד עכשיו מוקמות כ-60 אלף דירות במסגרת המהלכים המרכזיים, והקו שמוביל את התאגיד הוא הרחבה מהירה של היצע תוך שמירה על קצב ביצוע גבוה. שיתופי פעולה עם חברות ממקסיקו, מצרים, סין וקוריאה הדרומית אמורים לחזק גם את יכולות הביצוע וגם את שרשראות האספקה, במיוחד בסגמנטים שבהם השוק המקומי עוד לא מספיק חזק.

הבנייה לא נשארת סביב הבירה. מעל 164 אלף דירות נמצאות היום בשלבי הקמה בג׳דה, דמאם ובערי הקודש מכה ומדינה. זו פריסה שמנסה לענות על ביקוש אזורי ולא לייצר מצב שבו כל הכובד והמחירים נשארים בריאד בלבד. בתוך התמונה הזו, ההחלטה לפתוח את השוק לזרים הופכת את התכנון להרבה יותר מורכב, כי כל אזור מגיב אחרת לכניסה של הון חיצוני ולשינויים בשוק העבודה המקומי.

• חדשות טובות לאנבידיה - סין שוקלת אישור מוגבל ליבוא שבבי H200
• האופוריה הסינית סביב הנפקות חברות AI נרגעת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• החברה שמדווחת על הפסד של 17.5 מיליארד דולר ומזנקת 7%

הפוטנציאל הסעודי מול דובאי: מה משקיע זר צריך לדעת

ההשוואה לדובאי עולה כמעט אוטומטית, אבל סעודיה היא לא דובאי, זה משהו שחשוב להבין. אין כאן את החוויות הפנאי המגוונות, את אורח החיים הקוסמופוליטי או את הפתיחות התרבותית שמאפיינת את האמירות. אבל מה שיש לה זה משהו אחר לגמרי – יציבות. האוכלוסייה, המונה כ-35 מיליון תושבים, רובם אזרחים סעודים, מספקת בסיס יציב לביקוש שיתעצם עם הזמן. כשליש מהאוכלוסייה מתחת לגיל 14, מה שאומר שהדור הבא של קוני הדירות כבר כאן.

הפתיחות למשקיעים זרים צפויה להחיות מיזמים ממשלתיים כמו דיריה וקידיה, שהיו תלויים במימון ממשלתי וכעת יוכלו לעבוד עם יזמים בינלאומיים בסכומים גדולים הרבה יותר. חברות פרטיות כמו קומפלקס אלואן, עם פרויקט חדש בשווי 4.5 מיליארד ריאל הכולל 2,500 דירות, כבר מושכות משקיעים אזוריים וסיניים לפרויקטים שלהן. זה מצביע על הפוטנציאל האמיתי של השוק הסעודי - לא רק בשביל ספקולציות לטווח קצר, אלא להשקעות ארוכות טווח עם תשואות יציבות.

במקביל להיצע הגובר, צפויה עלייה משמעותית במספר המשקיעים ובמיזמי בנייה בשיתופי פעולה חדשים עם שחקנים זרים. תנועה זו צפויה לשנות את פני שוק הנדל"ן הסעודי באופן יסודי בשנים הקרובות. זו לא רק תנופת בנייה זמנית, אלה מהפכה מבנית שמשקפת את הכוונה הברורה של הממלכה לשנות את המבנה הכלכלי שלה, להפחית את התלות בנפט ולפתח מגזרים אחרים.

המהלך מגיע בזמן שבו סעודיה מנסה לגוון את כלכלתה במסגרת "חזון 2030", והשקעה בנדל"ן היא חלק ממאמץ רחב יותר לביסוס כלכלה שלא תלויה רק בנפט. עם התקדמות הפרויקטים וההשקעות הזרות, נראה כי סעודיה עומדת בפני מהפכה אמיתית בשוק הנדל"ן, כזו שתשפיע על אורח החיים, הכלכלה והחברה הסעודית כולה. השאלה היא אם הממלכה תצליח לשמור על האיזון העדין בין משיכת הון זר לבין שמירה על יכולת הדיור של האזרחים שלה, כדי שההתפתחות תהיה באמת ברת קיימא ותשרת את כל שכבות החברה.