מגה אור חותמת על עסקת ענק: 300 מיליון שקל בשנה מחברה הולנדית שמתרחבת בקצב גבוה
בזמן שהציבור הישראלי עסוק בדירות למגורים, מגה אור מוצאת עסק אחר לגמרי, להשכיר קירות, חשמל וקירור לענקיות טכנולוגיה. החוזה החדש עם נביוס ההולנדית, חברת תשתיות ענן ו-AI הנסחרת בנאסד״ק בשווי שוק של 23.3 מיליארד דולר, מדגיש את המהפכה השקטה בנדל״ן המניב, מעבר ממרכזים מסחריים ודירות להשכרה למתקנים שמחזיקים את המידע של העולם הדיגיטלי
השאלה המעניינת היא למה חברה הולנדית המספקת שירותי ענן ברחבי העולם בוחרת דווקא בישראל, ועוד יותר מזה למה היא משקיעה כאן סכומים כה גדולים. התשובה טמונה בשילוב של גורמים. ישראל הפכה למוקד טכנולוגי עם תשתיות תקשורת מתקדמות, כוח אדם מיומן וביטחון סייבר ברמה גבוהה. בנוסף, חוקי המס והתמריצים הממשלתיים הופכים את ישראל לאטרקטיבית עבור חברות טכנולוגיה בינלאומיות.
אבל יש גם היבט גיאופוליטי. מתקני דאטה סנטר צריכים להיות מפוזרים גיאוגרפית כדי להבטיח רציפות עסקית במקרה של אסונות טבע או אירועים ביטחוניים. ישראל, למרות המצב הביטחוני המורכב שלה, נחשבת ליעד אמין בזכות התשתיות הביטחוניות המתקדמות והניסיון בהגנה על מתקנים קריטיים. נביוס, שמנהלת מתקנים בעשרות מדינות, רואה בישראל נקודת עיגון אזורית חשובה לשרת את אזור המזרח התיכון.
העלות הכוללת של הפרויקט עומדת על כ-880 מיליון דולר, או בערך 11 מיליון דולר לכל מגה וואט, סכום שנראה מופרז למי שלא מכיר את תעשיית הדאטא סנטרים. אבל בתחום הזה, העלויות אינן כוללות רק בניית מבנים: צריך להתקין מערכות קירור מתקדמות שעובדות 24/7, אספקת חשמל כפולה ומשולשת למניעת הפסקות, מערכות כיבוי אש מיוחדות שלא פוגעות בציוד האלקטרוני, ומערכות אבטחה פיזיות ודיגיטליות ברמה הגבוהה ביותר. כל מגה וואט של הספק חשמלי מחייב תשתית כבדה, ולכן המחיר אינו מופרך.
מה בהסכם
בתוך ההקשר הזה מגיע גם החוזה שחתמה מגה אור מגה אור -0.38% . ההסכם כולל הקמה והפעלה של שני מתקני דאטה סנטר בישראל, אחד במסמיה שבמועצה האזורית יואב ואחד בבית שמש, בהספק משולב של 80MW IT. מגה אור מעריכה שהעסקה תייצר NOI של כ-300 מיליון שקל בשנה, לתקופת שירות של חמש שנים לפחות, עם אופציה להארכה של חמש שנים נוספות.
- ה-NOI יגיע ל־660 מיליון שקל? כך מגה אור מתכננת לצמוח
- מגה אור מכרה לפוקס חלק מקרקע בנווה ימין. יקימו סניף ענק של ג'מבו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החלוקה בין האתרים היא 22MW IT במסמיה ו-58MW IT בבית שמש. המתקן במסמיה אמור להתחיל לפעול ברבעון השלישי של השנה, בעוד שהמתקן הגדול יותר בבית שמש צפוי להימסר בשלבים, החל מהרבעון השלישי של השנה ועד לרבעון הראשון של 2027. בפועל המשמעות היא שההפעלה וההכנסות נבנות בהדרגה, בהתאם לקצב עליית הקיבולת.
העלות הכוללת של הפרויקט עומדת על כ-880 מיליון דולר, או בערך 11 מיליון דולר לכל מגה וואט. למי שלא מכיר את תעשיית הדאטה סנטרים זה עשוי להישמע גבוה, אבל בתחום הזה העלויות אינן מסתכמות בבניית מבנים. צריך להתקין מערכות קירור מתקדמות שעובדות סביב השעון, אספקת חשמל כפולה ומשולשת למניעת הפסקות, מערכות כיבוי אש מיוחדות שלא פוגעות בציוד האלקטרוני, ומערכות אבטחה פיזיות ודיגיטליות ברמה גבוהה. כל מגה וואט של הספק חשמלי מחייב תשתית כבדה, ולכן המחיר נראה אחרת לעומת נדל״ן רגיל.
מגוגל לאנבידיה: מגה אור הופכת לשחקן מרכזי
ההסכם עם נביוס אינו צעד בודד אלא חלק ממהלך אסטרטגי רחב יותר. בשנה שעברה חתמה מגה אור על הסכם דומה עם גוגל להקמת מתקנים בהספק של 19 מגה וואט במודיעין ובמסמיה, עסקה שאמורה להניב כ-110 מיליון שקלים בשנה. בנוסף, הוגדרו בהסכם גם אופציות להרחבת ההספק בעוד 50 מגה וואט, מה שמעיד על כך שגוגל רואה בישראל יותר מנקודת אחיזה טכנולוגית.
- אלקטרה נדל"ן פותחת את 2026 בגיוס של כ־400 מיליון דולר לקרן החמישית בארה״ב
- בריינסוויי קיבלה לראשונה כיסוי ביטוחי לפרוטוקול Deep TMS מואץ לדיכאון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים...
אבל העסקה שעשויה לשנות את כללי המשחק היא זו שנמצאת כעת בשלבי משא ומתן מתקדמים עם אנבידיה, החברה שהפכה בשנים האחרונות לסמל של מהפכת הבינה המלאכותית. אנבידיה מעוניינת להשכיר מתקנים במבוא כרמל בהספק של 64 מגה וואט, בהשקעה כוללת של כ-1.5 מיליארד שקלים. אם העסקה תצא לפועל, מדובר בהצהרה ברורה על המקום שמגה אור תופסת כיום בשוק, פחות חברת נדל״ן מניב רגילה ויותר ספקית תשתיות קריטיות עבור ענקיות הטכנולוגיה העולמיות.
השילוב של גוגל, נביוס ואנבידיה מצביע על דפוס ברור. חברות גלובליות מחפשות שותף מקומי אמין שמבין את השוק הישראלי, יודע לנווט בין הרגולציה המקומית, ומסוגל לספק שירות ברמה תפעולית גבוהה לאורך זמן. מגה אור, עם הניסיון והמוניטין שלה בתחום הנדל״ן, מצליחה לתרגם את היכולות האלה לתחום חדש ומורכב יותר. זה לא רק בניית מבנים, אלא ניהול תשתיות טכנולוגיות שדורשות זמינות כמעט מלאה, תגובה מהירה לתקלות ושמירה על רמת אבטחה קפדנית.
כשהנדל"ן פוגש את המהפכה הטכנולוגית
המעבר הזה ניכר גם בביצועי החברה בשוק. העלייה החדה במניית מגה אור בשנה האחרונה, כ-151%, משקפת את התיאבון של השוק לחשיפה לתחום הדאטה סנטרים. שווי השוק של החברה מוערך סביב 10.8 מיליארד שקלים, שינוי משמעותי לחברה שעד לפני כמה שנים זוהתה בעיקר עם מרכזים מסחריים ומשרדים להשכרה. במקביל, המעבר לתחום הזה מגיע עם סיכונים לא מבוטלים, השקעות כבדות מראש, תלות בלקוחות גדולים, וחשיפה לתחרות שהולכת ומחריפה.
ההבדל המהותי בין נדל״ן מניב מסורתי לדאטה סנטרים הוא בעומק הקשר עם הלקוח. במשרדים מדובר בקשר פשוט יחסית, שטח, תחזוקה ודמי שכירות. בדאטה סנטרים זו מערכת יחסים תפעולית יומיומית. צריך להבטיח זמינות חשמל רציפה, טמפרטורה קבועה, אבטחה פיזית ודיגיטלית, וטיפול מיידי בכל תקלה. השכירות בתחום הזה היא למעשה שותפות תפעולית, שבה הלקוח תלוי בספק לצורך המשך פעילותו.
זה גם מסביר מדוע החוזים בתחום ארוכים יחסית, חמש שנים עם אופציה להארכה, ולמה הלקוחות בוחרים בקפידה רבה את הספקים. נביוס לא בחרה במגה אור באקראי. היא בדקה את היכולות הטכנולוגיות, את האמינות ואת הניסיון בניהול מתקנים מורכבים. העובדה שחברות כמו גוגל ואנבידיה פונות לאותה חברה מחזקת את ההבנה שמגה אור הצליחה לבנות לעצמה מוניטין של אמינות ומקצועיות בתחום.
האם ישראל תהפוך למרכז דאטא סנטרים אזורי?
השאלה הגדולה יותר היא האם ישראל יכולה להפוך למרכז דאטה סנטרים אזורי משמעותי. יש כמה גורמים שמושכים לכיוון חיובי, תשתית תקשורת מצוינת, מיקום גיאוגרפי אסטרטגי בין אירופה, אפריקה ואסיה, והרבה ידע טכנולוגי מקומי. מנגד, ישראל מתמודדת עם מחירי אנרגיה גבוהים יחסית, מצב ביטחוני מורכב, וגודל שוק מקומי מוגבל שמצריך התמקדות בלקוחות בינלאומיים.
העובדה שחברות כמו נביוס, גוגל ואנבידיה בוחרות להשקיע כאן מעידה שהן נותנות משקל גבוה ליתרונות המקומיים. עם זאת, התחרות האזורית קשה. מדינות כמו איחוד האמירויות, ירדן ומצרים משקיעות רבות במשיכת מתקני דאטה סנטרים, עם תמריצים כלכליים ותשתיות מתפתחות. בישראל האתגר הוא להמשיך ולשפר את התמריצים ולהבטיח שהיתרונות הטכנולוגיים יישארו רלוונטיים גם בהמשך.
מגה אור מצידה לא מסתפקת בשוק המקומי. החברה שוקלת התרחבות לשווקים בינלאומיים נוספים, תוך פיזור סיכונים והגדלת בסיס הלקוחות. האסטרטגיה כוללת שדרוג מתקנים קיימים, שימוש בטכנולוגיות ירוקות להפחתת צריכת אנרגיה, והשקעה בפיתוחים טכנולוגיים חדשים. החברה גם מקדמת שיתופי פעולה עם מוסדות אקדמיים לפיתוח כישורים מקצועיים ולמחקר בתחום, מהלך שמחזק זרימה של כישרונות ורעיונות חדשים.
מגמה נוספת שמגה אור מאמצת היא אימוץ טכנולוגיות מתקדמות. מערכות קירור יעילות יותר שחוסכות עד 40% בצריכת האנרגיה, שימוש באנרגיה מתחדשת להפחתת טביעת הרגל הפחמנית, ופתרונות אבטחה מתקדמים שמשלבים AI וביג דאטה. בעולם שבו דאטה סנטרים אחראיים לכ-1% מצריכת החשמל העולמית, היעילות האנרגטית הופכת לגורם מרכזי בתחרותיות ובמשיכת לקוחות המודעים לסביבה.
החוזה עם נביוס מדגיש את הכיוון שמגה אור בחרה בו. הביקוש לאחסון ולעיבוד מידע ממשיך לגדול, והחברות שמספקות את התשתיות האלה נהנות מהכנסות יציבות לטווח ארוך. עבור מגה אור, מדובר במהלך שמחזק את המעבר לנדל״ן תשתיתי וממצב אותה כחלק מהשדרה המרכזית של הכלכלה הדיגיטלית.
