דירה נמסרה 17 חודשים אחרי המועד - לא ישולם פיצוי על איחור

פסק הדין, שניתן על ידי השופט אבי כהן, עוסק בדירת מגורים בראשון לציון שנרכשה ב-2018. מועד המסירה החוזי נקבע ל-30 בנובמבר 2019, אך בפועל נמסרה הדירה רק במאי 2021. הרוכשים, בני זוג מבוגרים, טענו כי נגרמו להם נזקים כבדים בשל האיחור, בהם הוצאות שכירות, אחסון תכולה ועוגמת נפש, וקבעו את תביעתם על סכום כולל של כ-377 אלף שקל.

בית המשפט לא קיבל את ניסיונות ההגנה של החברה הקבלנית להטיל את האחריות לעיכוב על גורמים חיצוניים. הנתבעת טענה בין היתר לשינוי נהלים בעיריית ראשון לציון ולפגיעה בענף הבנייה בעקבות מגפת הקורונה, אך השופט דחה את הטענות אחת לאחת. בפסק הדין נקבע כי הקבלן לא הציג ולו ראיה ממשית אחת שתבסס את הטענות: לא מסמך עירוני, לא תכתובת עם הרשות המקומית ולא עדות של גורם מוסמך. השופט ציין כי מדובר בטענות כלליות בלבד, וכי הנטל להוכיח קיומן של נסיבות חריגות שאינן בשליטת הקבלן מוטל על הקבלן עצמו.

גם הטענה שלפיה שינויים שביקשו הרוכשים בדירה הצדיקו דחייה של מועד המסירה נדחתה. סעיף בחוזה שניסה לאפשר לקבלן דחייה כללית של מועד המסירה בגין שינויים הוכר כתניית פטור בלתי חוקית. השופט קבע כי סעיף שכזה, שאינו קובע מועד חדש וברור למסירה ומותיר את הרוכש באי־ודאות מוחלטת, מנוגד לתכלית חוק המכר. לדבריו, “מדובר למעשה בתניית פטור מובהקת במסווה של הסכמה חוזית”, שאין לה תוקף. על הרקע הזה קבע בית המשפט כי אין מחלוקת של ממש לגבי השאלה העובדתית: הדירה נמסרה באיחור של 17 חודשים. לכאורה, מצב שכזה אמור היה להוביל לפיצוי משמעותי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), שקובע מנגנון פיצוי סטטוטורי המבוסס על דמי השכירות של דירה דומה. ואולם כאן נכנס לתמונה הכשל הראייתי שהכריע את גורל התביעה.

• רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי
• היזמית התעכבה שנתיים - וזה מה שנגזר עליה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מודעות אינטרנטיות אינן ראיות מספקות

הרוכשים טענו כי דמי השכירות הראויים לדירה דומה באזור מגיעים לכ-8,500 שקל לחודש, והציגו לצורך כך שתי מודעות אינטרנטיות מאתרי נדל"ן. על בסיס הנתון הזה הם חישבו פיצוי בסכום של כמעט 200 אלף שקל עבור תקופת האיחור. אלא שבית המשפט קבע כי ראיות מהסוג הזה אינן מספיקות. השופט הדגיש כי דמי שכירות הם נתון מקצועי, שמשתנה מדירה לדירה ומושפע ממגוון רחב של פרמטרים, וכי הדרך המקובלת והנכונה להוכחתם היא באמצעות חוות דעת שמאית.

בפסק הדין נכתב במפורש כי, “מדובר במחדל ראייתי של ממש - מודעות אינטרנט אינן מהוות בסיס מספיק לקביעת שווי השוק”. השופט הוסיף כי לא מדובר במקרה שבו קיימת מגבלה ראייתית אובייקטיבית, אלא בבחירה של התובעים שלא להגיש חוות דעת מקצועית, חרף העובדה שהדבר היה אפשרי ואף מתבקש. בנסיבות האלה, נקבע, אין לבית המשפט סמכות להשלים את החסר באמצעות אומדנה. בית המשפט אף דחה את הטענה שלפיה הנתבעת לא הציגה חוות דעת נגדית ולכן יש לקבל את עמדת התובעים. נטל ההוכחה, הזכיר השופט, מוטל על מי שתובע פיצוי, ואינו עובר לכתפי הנתבע רק משום שהתובע בחר שלא להביא ראיות מטעמו. “בית המשפט אינו רשאי לפסוק פיצוי על פי מאווי ליבם של התובעים”, נכתב, אלא רק על בסיס ראיות קבילות ומבוססות.

התוצאה היתה דרמטית: רכיב התביעה המרכזי, שעניינו פיצוי סטטוטורי בגין האיחור במסירה, נדחה במלואו, אף שבית המשפט קבע חד־משמעית כי האיחור אכן התקיים וכי הקבלן הפר את ההסכם. עם זאת, התביעה לא נדחתה כולה. בית המשפט קיבל את הטענות של הרוכשים בנוגע לליקויי הבנייה בדירה. שתי חוות דעת בדק בית, שנערכו בהפרש של כמה חודשים, הצביעו על ליקויים מהותיים, ובהם נזילות, רטיבויות וליקויי גמר. הנתבעת טענה כי הליקויים תוקנו, אך לא הציגה ראיות ממשיות לכך, לא חוות דעת נגדית ולא עדויות של בעלי מקצוע שביצעו לכאורה את העבודות. השופט קבע כי הליקויים הוכחו במלואם, ופסק לרוכשים פיצוי של 72.2 אלף שקל בגין עלות תיקונם.

• אושר הסדר פשרה: המדינה תשיב לקבלנים עשרות מיליונים
• בזכות ייפוי כוח מתמשך: הבן פינה את השוכר בשם אמו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם שנים אחר כך

הפגיעה ברוכשים לא נבעה רק מהאיחור או מהליקויים עצמם

בנוסף, נפסק לרוכשים פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום כולל של 40 אלף שקל. בפסק הדין צוין כי הפגיעה ברוכשים לא נבעה רק מהאיחור או מהליקויים עצמם, אלא ממציאות חיים מתמשכת של חוסר ודאות, מגורים זמניים, התנהלות חוזרת מול הקבלן וקשיים נוספים שנמשכו לאורך זמן. עוד נפסק החזר הוצאות אחסון תכולה בסכום של כ-23 אלף שקל, לאחר שהוכח כי הרוכשים נאלצו לאחסן את הציוד שלהם בעקבות האיחור במסירה. מנגד, בית המשפט דחה רכיבי תביעה נוספים, ובהם דרישות להחזר הוצאות שונות מול ספקים ולבעלי מקצוע, בשל היעדר תשתית ראייתית מספקת. כמו כן התקבלה טענת הקיזוז של הקבלן, והחוב שנותר לרוכשים קוזז מהפיצוי שנפסק להם.

בסופו של דבר חויבה החברה הקבלנית לשלם לרוכשים סכום כולל של כ-78 אלף שקל, לאחר קיזוז החוב, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 30 אלף שקל.