ברחוב חניתה שבחיפה עומד בניין ותיק, כזה שהקירות שלו ראו לא מעט חורפים. שם התרחשה פרשת מכירת דירה שהגיעה עד לבית משפט השלום בעיר, לאחר שרוכשת דירה טענה כי המוכר הסתיר ממנה פגם מהותי - רטיבות. אלא שבסופו של דבר, השופטת סיגלית מצא קבעה כי דווקא הקונה היא זו שניסתה להטיל אחריות שלא בצדק, ודחתה את תביעתה, תוך שהיא מציינת כי גרסתה רצופה סתירות, לא נתמכה בראיות ואף עמדה בניגוד להסכם שעליו חתמה.

פסק הדין, שניתן באחרונה, עוסק בתביעה שהגישה מלי רינת רוזן נגד זאב ריטמן, שמכר לה את הדירה תמורת 1.45 מיליון שקל. רוזן ביקשה מבית המשפט לחייב את ריטמן לשלם לה פיצויים מוסכמים בגובה 145 אלף שקל, ועוד פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש, כך שסכום תביעתה הגיע ל-155 אלף שקל. לטענתה, ריטמן הפר את הסכם המכר בכך שהסתיר ממנה ליקויי רטיבות חמורים בדירה שמקורם בקירות החיצוניים של הבניין.

בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים ב-14 בספטמבר 2021, הצהיר המוכר כי מדובר בדירת ירושה שלא התגורר בה מעולם, אך למיטב ידיעתו אין בה מום או פגם נסתר. עם זאת, הוא הוסיף במפורש כי ישנם "סימני רטיבות בתקרת מסתור מרפסת השירות ובחדר שינה הורים", כפי שצוין בדו"ח של המהנדס שנשכר מטעם הקונה.

הקונה מצדה, חתמה על סעיף שבו הצהירה כי בדקה את הדירה בעזרת אנשי מקצוע מטעמה, ואף צוין כי הבדיקה נעשתה לפני החתימה. למעשה כבר אז היה ברור לשני הצדדים שהדירה אינה חדשה, וכי קיימים בה מוקדים של רטיבות שטופלו או נצפו בעבר. למרות זאת, כשנה וחצי לאחר המסירה טענה רוזן כי התגלתה רטיבות נוספת שלא דווחה לה, וכי מדובר בהפרת הסכם מכר ובמצג שווא שנועד להסתיר את מצבה האמיתי של הדירה.נשכר

• 27 אינסטלטורים כדי לתקן נזילה; ככה חברות הביטוח טרטרו את בעל הדירה
• רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המכתב שנשלח וההכחשה של המוכר

בדצמבר 2022 שלחה רוזן באמצעות עורך דינה מכתב התראה לריטמן, ובו דרשה את תשלום הפיצוי המוסכם בטענה שמסר לה "הצהרה כוזבת" בהסכם. תשובתו של ריטמן לא איחרה להגיע: הוא הודה כי בעבר אכן הופיעה רטיבות בדירה, אך לדבריו היא נבעה מליקוי בקיר חיצוני שתוקן על־ידי ועד הבית עוד בספטמבר 2020, שנה לפני המכירה. מאז, כך טען, לא חזרה הרטיבות, ולפיכך לא היתה שום סיבה לחשוב שהבעיה נמשכת. ריטמן הזכיר גם כי מדובר בדירת ירושה שאמו גרה בה עד פטירתה, והוא עצמו לא התגורר בה מעולם. לדבריו, הואר ציין במפורש את המידע שידע עליו - שתי נקודות רטיבות, והקונה קיבלה את כל ההזדמנויות לבדוק את הנכס ואף עשתה זאת.

במהלך ההליך שנפתח בספטמבר 2023, הגישה רוזן תצהיר יחיד מטעמה, אך היא לא צירפה חוות דעת מקצועית שתוכיח כי קיימת רטיבות חדשה, היכן היא מופיעה ומה מקורה. השופטת הזכירה לה כבר בקדם המשפט כי עליה להוכיח שלושה דברים: שקיימת רטיבות, שמקורה בליקוי שלא דווח, ושהמוכר ידע עליה או היה צריך לדעת עליה. למרות האזהרה, התובעת לא הביאה מומחה ואף לא עדים רלוונטיים מנציגות הבית המשותף, למעט תצהיר בודד שהוגש מאוחר יותר אך לא נתמך בעדות חיה. השופטת מצא הדגישה כי "הוכחת עניין שבמומחיות נעשית באמצעות חוות דעת", והיעדר חוות דעת בעניינים טכניים כמו רטיבות ואיטום משמעו שהתובעת לא הרימה את הנטל. בכך, למעשה, כבר הונחה הקרקע לדחיית התביעה.

כשנשאלה רוזן בחקירתה בבית המשפט אם ידעה על הרטיבות שצוינה בהסכם, היא השיבה כי "לא היתה רטיבות בקירות כשאני ראיתי את הדירה, אחרת לא הייתי קונה אותה". כשהשופטת הזכירה לה שהמידע מופיע במפורש בהסכם שעליו חתמה, השיבה: "זה לא נכון". בהמשך היא חזרה בה חלקית וטענה כי ייתכן שהיו כתמים בתקרה אך לא בקירות, "וזה חשוב ההבדל", כדבריה. השופטת מצא ציינה כי שינוי הגרסה המאוחר, לאחר שהסתיימה עדותה, אינו מוסיף למהימנותה. "ברי כי דברים אלה, שנאמרו לאחר סיום עדותה ולאחר הפסקה בדיון, אין בהם כדי לשנות מהתמונה הכללית ביחס להיעדר מהימנות עדות התובעת", היא כתבה בפסק הדין שפורסם. בנוסף, התברר כי רוזן הגישה תביעה נפרדת נגד נציגות הבית המשותף בעניין הרטיבות, אך סירבה לפרט את נסיבותיה. בעיני השופטת, הדבר העצים את התחושה שמדובר בניסיון להטיל את האחריות על כתפיים שונות, אולי אף בכפל תביעות.

• הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
• פנתה לטיפול רק אחרי חודשיים - ותוכר בביטוח לאומי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?

המוכר: "הרטיבות תוקנה ולא חזרה"

ריטמן, לעומת זאת, העיד בצורה עקבית כי פנה בזמנו לוועד הבית בעקבות הופעת רטיבות נקודתית בקיר חיצוני, וכי הבעיה טופלה על־ידי קבלן שנשכר מטעם הוועד. "מאחר והיא תוקנה, לא הייתי צריך להצהיר עליה", אמר בבית המשפט, כשהוא מתייחס לליקוי שתוקן כשנה לפני המכירה. לדבריו, בזמן המכירה הוא הצהיר על מוקדים אחרים - כתמים בתקרה של חדר השינה ובמסתור הכביסה, כפי שציין גם המהנדס שמונה מטעם הקונה. השופטת קיבלה את גרסתו וקבעה כי עדותו מהימנה ועקבית. "הנתבע הצהיר על נקודות הרטיבות עליהן ידע, ואשר אותרו גם על ידי הבודק מטעם התובעת", היא כתבה בפסק הדין. לדבריה, גם אם היתה רטיבות בעבר, לא הוכח כי במועד חתימת ההסכם, שנה לאחר מכן, היא עדיין התקיימה או חזרה.

השופטת מצא הקדישה חלק נרחב מהכרעתה להסבר עקרוני על פיצויים מוסכמים בחוזים, בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). לדבריה, "הפיצוי המוסכם הוא למעשה סוג של קנס שגוזרים על עצמם הצדדים בהסכמה, למקרה בו יפר אחד מהם את תניות ההסכם". עם זאת, כדי לזכות בפיצוי שכזה, על התובע לפרט מהי ההפרה הספציפית שבגינה הוא תובע. אין די בהצהרה כללית על "הפרת הסכם" כדי לקבל אוטומטית את הסכום המוסכם. מכיוון שרוזן לא הצליחה להוכיח כלל שהיתה רטיבות חדשה או שהמוכר הסתיר מידע, קבעה השופטת בהכרעתה כי לא התקיימה כל הפרה, ובוודאי לא הפרה יסודית המזכה בפיצוי. עוד התייחסה השופטת לתנאי הגורף בהסכם שקבע שכל הפרה תיחשב "הפרה יסודית". לדבריה, הוראה כזו אינה תקפה אם אינה סבירה, ולכן יש לבחון כל סעיף לגופו. גם מהבחינה הזו, לא נמצאה כל עילה להטיל על ריטמן את הסנקציה של פיצוי מוסכם.

חלק נוסף בתביעתה של רוזן נגע לסעיף 2.9 להסכם, שבו הצהיר ריטמן כי לא ידוע לו על שיפוצים או תיקונים מתוכננים ברכוש המשותף. התובעת טענה כי עוד לפני העסקה התקיימו דיונים בין הדיירים על שיפוץ מערכת האיטום של הבניין, ולכן לדבריה ההצהרה הזו היתה שקרית. אלא שגם כאן, היא לא הביאה שום עד שיאשר את דבריה. השופטת הזכירה כי רוזן רצתה לזמן נציגים מוועד הבית אך לא עשתה זאת, ואף לא הציגה תכתובות המעידות על כך שריטמן ידע על החלטות כלשהן בעניין. היא ציינה את הכלל הידוע כי, "מקום בו בעל דין נמנע מהבאת ראיה שהיא בהישג ידו, חזקה שאילו הובאה - היתה פועלת לרעתו". מכיוון שלא הציגה כל ראיה לכך שהמוכר ידע על תכניות שיפוץ, נדחתה גם הטענה הזו.

תביעה מופרכת וחוסר ראיות

בסיכום פסק הדין כתבה השופטת מצא בלשון ברורה כי, "אשר על כן, התביעה נדחית". היא ציינה כי כבר במהלך ההליך היא הבהירה לתובעת את הקשיים הראייתיים, אך זו בחרה להמשיך בתביעה עד הסוף שלה. עם זאת, השופטת הסתפקה בחיוב בהוצאות משפט מתונות יחסית - שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12 אלף שקל, והחליטה שלא להטיל על רוזן גם הוצאות לטובת אוצר המדינה, "לפנים משורת הדין". פסק הדין נחתם בקביעה ברורה של בית המשפט כי לא הוכח כל הסתרה מצד המוכר, וכי ההצהרות בהסכם תאמו את מצב הדברים הידוע לו. רוזן, שלא טרחה לקרוא את ההסכם שעליו חתמה ולא הביאה חוות דעת מקצועית, נותרה עם דחייה גורפת של כל טענותיה ועם הוצאות כבדות.

למה בכלל נולדה התביעה הזו?

התובעת טענה שבעקבות רטיבות שהתגלתה בדירה אחרי שעברה אליה, היא הבינה שהמוכר הסתיר ממנה מידע חשוב. מבחינתה, זה היה "מצג שווא" שמצדיק פיצוי כספי גדול.

אז למה בית המשפט לא האמין לה?

מכיוון שהיא לא הביאה הוכחות. לא חוות דעת של מומחה, לא תמונות, לא עדים, וגם עדותה עצמה לא היתה עקבית. היא אפילו הודתה שלא קראה את ההסכם שעליו חתמה.

ואם היא היתה מביאה חוות של דעת מומחה, זה היה משנה משהו?

יכול להיות שכן. השופטת ציינה במפורש שרטיבות היא עניין שדורש חוות דעת מקצועית. אם היתה מוגשת חוות דעת שמראה ליקויים אמיתיים, ייתכן שהתוצאה היתה אחרת.

למה המוכר בכלל לא נחשב אחראי אם היתה פעם רטיבות?

מפני שהוא הוכיח שהרטיבות הישנה טופלה שנה לפני המכירה, ושהוא הצהיר בדיוק על אותם מוקדים שידע עליהם. בית המשפט השתכנע שהרטיבות תוקנה ושלא היתה לו שום סיבה לחשוב שהבעיה חזרה.

איך ייתכן שהיא טענה שלא ראתה רטיבות, אם זה נכתב במפורש בהסכם?

זו בדיוק אחת הסיבות שהשופטת לא קיבלה את גרסתה. כשנשאלה על כך, היא חזרה ואמרה ש"ההסכם לא נכון" - דבר שגרם לבית המשפט לפקפק במהימנות שלה.

מה המשמעות של זה שהיא תבעה גם את ועד הבית?

זה מעיד על כך שהרטיבות, אם בכלל קיימת, כנראה נבעה מהרכוש המשותף - מהקירות החיצוניים של הבניין, ולא מהמוכר. לכן בית המשפט ראה בזה ניסיון "להפיל" את הבעיה על מי שהיה הכי נוח לתבוע.

מה זה בעצם פיצוי מוסכם, שעליו היא התבססה?

זה סכום שקובעים מראש בחוזה, שאם אחד הצדדים מפר אותו - הוא צריך לשלם אותו בלי צורך להוכיח נזק. אבל כדי לקבל אותו, צריך להוכיח שאכן היתה הפרה אמיתית של ההסכם, וזה לא קרה כאן.

למה השופטת הדגישה את נושא התניה הגורפת בהסכם?

כי בהסכם נכתב שכל הפרה, אפילו קטנה, תיחשב "הפרה יסודית". לפי החוק, סעיף כזה לא תמיד תקף, ולכן השופטת הבהירה שצריך לבחון כל הפרה לגופה ולא להעניש אוטומטית.

למה השופטת לא חייבה אותה לשלם גם למדינה, כמו שהזכירה?

כי אף שראתה את התנהלותה כבעייתית, השופטת בחרה לנהוג לפנים משורת הדין. היא הסתפקה בכך שתשלם למוכר שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12 אלף שקל, ולא הוסיפה הוצאות לאוצר המדינה.

בני הזוג מאיה קורן וגלעד קופרמן חיפשו ב-2018 בית, ראו דירת גן ברחוב דינור שבכפר סבא - והתאהבו בה. הדירה היתה מוארת, רחבת ידיים ומבטיחה התחלה חדשה. גם כששמו לב לסימני רטיבות בקירות ובחדר המדרגות, נאמר להם על ידי עורך הדין של המוכר שמדובר בתקלה נקודתית – פיצוץ בצנרת בדירת הפנטהאוז שמעל. "העניין בטיפול", הם שמעו, והאמינו. שנתיים מאוחר יותר, מצאו את עצמם בבית המשפט, דורשים פיצוי על ליקויים שגילו מאוחר מדי - בבניין כולו. בית משפט השלום בתל אביב הכריע בנושא ביולי האחרון. לאורך ההסכם, חזר המוכר והצהיר כי "המערכות המבניות תקינות, על פי מיטב ידיעתו" (סעיף 3.ד), וכן כי ידוע לו "בדבר רטיבות בנכס, שנובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז", והתחייב לשאת "בכל הוצאה שתידרש לתיקון הצנרת ו/או הנכס" (סעיף 3.ט). הסעיפים האלה הוגדרו בחוזה כסעיפים עיקריים, שהפרתם תיחשב הפרה יסודית (סעיף 16 להסכם). אלא שכשנכנסו לדירה באפריל 2019, התמונה שנגלתה לתובעים היתה שונה בתכלית. "הסתבר להם כי קיימים בדירה ליקויים חמורים, ליקויים אותם הסתיר מהם הנתבע", נכתב בפסק הדין. הליקויים, כך התברר להם, לא הוגבלו לדירה או לפנטהאוז, אלא היו תוצאה של בעיות איטום חמורות בכל מעטפת הבניין ובגגו, לרבות סדקים ונזילות מהותיות.