"המחיר בבת ים גבוה מהמחיר ברעננה? זה מה שקובע השוק"
חברת הנדל"ן אב-גד, שמתמחה בהתחדשות עירונית, הכניסה בימים האחרונים את קבוצת שפונדר פדלון כשותפה בפרויקט הפינוי בינוי בתל-מונד לפי שווי של כ-80 מיליון שקל. שפונדר פדלון תשקיע 39 מיליון שקל תמורת 49%, כשההכנסות של הפרויקט צפויות לנוע סביב 857 מיליון שקל ממכירת 370 יחידות דיור, כשייתכן שחברת הפניקס תרכוש עד 30% מהחלק שלה. השאלה היא איך זה הגיוני. הרי הפרויקט אמור להניב רווח של 270 מיליון שקל והם מוכרים אותו בשווי של 39 מיליון שקל.
"שליש מהרווח שלהם יעבור אלינו"
מתברר כי סעיף נוסף בהסכם מקנה לאב-גד שליש מהרווח של שפונדר פדלון. "הרווח הצפוי הוא הרווח הגולמי", מסביר לנו מנכ"ל אב-גד, ראם רצון. "בנוסף, הם התחייבו לשלם לנו שליש מהרווח הצפוי שלהם בסוף הפרויקט. הרווח לפני מס יעמוד על 234 מיליון שקל וזה אומר שמחצית הולך אלינו ומחצית לשפונדר פדלון, שתעביר מתוך החצי שלה עוד שליש - 39 מיליון שקל בערך (ההוצאות יתחלקו בין החברות)".
יש הצפה של פרויקטים בהתחדשות עירונית לאחרונה.
"אני חושב שזו תמונת מראה למנהל, זו האלטרנטיבה לשיווק קרקעות והם לא מצליחים לשווק כמויות, בטח לא במרכז הארץ. אם יש שיווקים, אז הם בלי תב"ע. הדרך היחידה לייצר קרקעות במרכז הארץ זה באמצעות התחדשות עירונית. אני חושב שהם לא יחכו עם שיווקים, כי חסרים פרויקטים כאלה. צריך קרקעות במרכז הארץ ואין כאלה. יש לנו פרויקט בהוד השרון, ואני שואל אותך - איפה עוד תמצא מגרש ל-200 יחידות דיור באזור מרכזי בעיר? אין למנהל קרקעות כאלה".
אז תגדילו את הכמות?
"חד משמעית כן, אנחנו רוצים להגדיל במלוא המרץ את הצבר שלנו. פרסמנו ברבעון הנוכחי מעל 10,000 יח"ד ואנחנו מתמחים בזה, נמשיך להגדיל את ההיצע".
יותר חברות ביטוח נכנסות לתוך ההתחדשות העירונית. זה קרה עם כלל ומגדל, וקורה גם עם הפניקס, שיש לה זכות לרכוש 30% מהחלק שלכם.
"וזה לא רק בעסקה הזאת - בנינו מסגרת של עד 400 מיליון שקל שבה היא תשקיע בשותפות, בפרויקטים של החברה".
מה יקרה למחירי הדיור?
"חווינו השנה התגברות משמעותית במכירות, אני לא רואה איך המגמה לא נמשכת. זה קורה בגלל ירידה בהיצע, מאמין שהמחירים יעלו עוד יותר בשנה הבאה".
דירה ברמלה ב-23 אלף שקל למ"ר
כשמסתכלים על מפת הפרויקטים של החברה, תוהים מדוע הפערים בין ערי המרכז גבוהים כל כך. המחיר הממוצע ברמלה נע סביב 20 אלף שקל, עדיין נמוך מהותית מערים אחרות במרכז. זה קורה אולי בגלל התווית ממנה היא מנסה להשתחרר - כפי שקורה בלוד בשנים האחרונות. בבת ים המחיר הממוצע בעיר עומד על 30 אלף שקל, אבל בפרויקטים החדשים הוא גבוה יותר. ברעננה המחיר הוא 35 אלף שקל למ"ר, אבל במקרה של הפרויקטים של אב-גד, המחיר לא מותיר מקום לספק - בת ים עוקפת את הרעננה, גם בגלל המיקום של הפרויקטים.
"בבת ים אנחנו עם פינוי בינוי ברחוב בלפור פינת העצמאות ברמלה אנחנו בונים 530 יחידות דיור בפינוי בינוי וברעננה - שותפים במחצית מבין 131 דירות בגדוד העברי, כשהחצי שני של הפרויקט ייפתח לשיווק ב-3 החודשים הקרובים", אומר רצון. "המחיר למ"ר סביב 35 אלף שקל. בבת ים, המחיר הוא סביב 37-38 אלף שקל למ"ר. ברמלה 23 אלף שקל למ"ר".
- אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
- "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בת ים עברה את רעננה?
"זה מה שקובע השוק. מניח שזה הקרבה לתל אביב ולים, מה שמשפיע מאוד. הפרויקט בבת ים הוא מאוד מיוחד, זה מגדל יוקרתי שדי קרוב לים. אני חושב שגם הקרבה לקו האדום ברכבת הקלה משפיעה".
המחירים ברמלה נמוכים משמעותית. איך זה קורה שרמלה מוכרת במחירי הקו השלישי מתל אביב?
- 1.יוסי 02/09/2024 16:32הגב לתגובה זואב-גד חברה שלא יודעת לבנות כמן שצריך. תעשו לעצמכם טובה ותבחרו יזם אמין שיודע לבנות. טיפ מנפגע אב-גד
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
