"המחיר בבת ים גבוה מהמחיר ברעננה? זה מה שקובע השוק"
חברת הנדל"ן אב-גד, שמתמחה בהתחדשות עירונית, הכניסה בימים האחרונים את קבוצת שפונדר פדלון כשותפה בפרויקט הפינוי בינוי בתל-מונד לפי שווי של כ-80 מיליון שקל. שפונדר פדלון תשקיע 39 מיליון שקל תמורת 49%, כשההכנסות של הפרויקט צפויות לנוע סביב 857 מיליון שקל ממכירת 370 יחידות דיור, כשייתכן שחברת הפניקס תרכוש עד 30% מהחלק שלה. השאלה היא איך זה הגיוני. הרי הפרויקט אמור להניב רווח של 270 מיליון שקל והם מוכרים אותו בשווי של 39 מיליון שקל.
"שליש מהרווח שלהם יעבור אלינו"
מתברר כי סעיף נוסף בהסכם מקנה לאב-גד שליש מהרווח של שפונדר פדלון. "הרווח הצפוי הוא הרווח הגולמי", מסביר לנו מנכ"ל אב-גד, ראם רצון. "בנוסף, הם התחייבו לשלם לנו שליש מהרווח הצפוי שלהם בסוף הפרויקט. הרווח לפני מס יעמוד על 234 מיליון שקל וזה אומר שמחצית הולך אלינו ומחצית לשפונדר פדלון, שתעביר מתוך החצי שלה עוד שליש - 39 מיליון שקל בערך (ההוצאות יתחלקו בין החברות)".
יש הצפה של פרויקטים בהתחדשות עירונית לאחרונה.
"אני חושב שזו תמונת מראה למנהל, זו האלטרנטיבה לשיווק קרקעות והם לא מצליחים לשווק כמויות, בטח לא במרכז הארץ. אם יש שיווקים, אז הם בלי תב"ע. הדרך היחידה לייצר קרקעות במרכז הארץ זה באמצעות התחדשות עירונית. אני חושב שהם לא יחכו עם שיווקים, כי חסרים פרויקטים כאלה. צריך קרקעות במרכז הארץ ואין כאלה. יש לנו פרויקט בהוד השרון, ואני שואל אותך - איפה עוד תמצא מגרש ל-200 יחידות דיור באזור מרכזי בעיר? אין למנהל קרקעות כאלה".
אז תגדילו את הכמות?
"חד משמעית כן, אנחנו רוצים להגדיל במלוא המרץ את הצבר שלנו. פרסמנו ברבעון הנוכחי מעל 10,000 יח"ד ואנחנו מתמחים בזה, נמשיך להגדיל את ההיצע".
יותר חברות ביטוח נכנסות לתוך ההתחדשות העירונית. זה קרה עם כלל ומגדל, וקורה גם עם הפניקס, שיש לה זכות לרכוש 30% מהחלק שלכם.
"וזה לא רק בעסקה הזאת - בנינו מסגרת של עד 400 מיליון שקל שבה היא תשקיע בשותפות, בפרויקטים של החברה".
מה יקרה למחירי הדיור?
"חווינו השנה התגברות משמעותית במכירות, אני לא רואה איך המגמה לא נמשכת. זה קורה בגלל ירידה בהיצע, מאמין שהמחירים יעלו עוד יותר בשנה הבאה".
דירה ברמלה ב-23 אלף שקל למ"ר
כשמסתכלים על מפת הפרויקטים של החברה, תוהים מדוע הפערים בין ערי המרכז גבוהים כל כך. המחיר הממוצע ברמלה נע סביב 20 אלף שקל, עדיין נמוך מהותית מערים אחרות במרכז. זה קורה אולי בגלל התווית ממנה היא מנסה להשתחרר - כפי שקורה בלוד בשנים האחרונות. בבת ים המחיר הממוצע בעיר עומד על 30 אלף שקל, אבל בפרויקטים החדשים הוא גבוה יותר. ברעננה המחיר הוא 35 אלף שקל למ"ר, אבל במקרה של הפרויקטים של אב-גד, המחיר לא מותיר מקום לספק - בת ים עוקפת את הרעננה, גם בגלל המיקום של הפרויקטים.
"בבת ים אנחנו עם פינוי בינוי ברחוב בלפור פינת העצמאות ברמלה אנחנו בונים 530 יחידות דיור בפינוי בינוי וברעננה - שותפים במחצית מבין 131 דירות בגדוד העברי, כשהחצי שני של הפרויקט ייפתח לשיווק ב-3 החודשים הקרובים", אומר רצון. "המחיר למ"ר סביב 35 אלף שקל. בבת ים, המחיר הוא סביב 37-38 אלף שקל למ"ר. ברמלה 23 אלף שקל למ"ר".
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בת ים עברה את רעננה?
"זה מה שקובע השוק. מניח שזה הקרבה לתל אביב ולים, מה שמשפיע מאוד. הפרויקט בבת ים הוא מאוד מיוחד, זה מגדל יוקרתי שדי קרוב לים. אני חושב שגם הקרבה לקו האדום ברכבת הקלה משפיעה".
המחירים ברמלה נמוכים משמעותית. איך זה קורה שרמלה מוכרת במחירי הקו השלישי מתל אביב?
- 1.יוסי 02/09/2024 16:32הגב לתגובה זואב-גד חברה שלא יודעת לבנות כמן שצריך. תעשו לעצמכם טובה ותבחרו יזם אמין שיודע לבנות. טיפ מנפגע אב-גד
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
