שוק הדיור בארה"ב מתקרר? ירידה של 1.6% בחודש אוגוסט, אבל המחירים עדיין גבוהים ב-13.1% מאשר לפני שנה
מחירי הדירות בארה"ב עדיין גבוהים משמעותית מכפי שהיו לפני שנה, אך נראה כי הקצב כבר השתנה. הסיבה היא כמובן עליית הריבית המהירה של הפד' שמאלצת את הציבור להדק את החגורה ואולי לוותר על משכנתאות חדשות. מדובר בירידה החדה ביותר בשוק הדיור האמריקאי מזה שנים רבות.
המדד העוקב אחר שוקי הדיור הגדולים ביותר בארצות הברית, עלה באוגוסט ב-12.1% בהשוואה משנה לשנה, לעומת עלייה של 14.9% ביולי. המחירים במכלול הרחב יותר של אזורי המטרופולין, עלו ב-12 החודשים שהסתיימו באוגוסט ב-13.1%, בהשוואה לעלייה של 15.6% בנתון של חודש יולי, כאמור ירידה של 2.6 נקודות אחוז. מדובר על הקצב המהיר ביותר בתולדות המדד, שהושק ב-1987 - כלומר עליות המחירים מואטות בקצב שיא.
המחירים ירדו ב-1.6% בחודש אוגוסט, הרבה מעל הצפי לירידה של 0.7%. בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 1.3%, גם כן הרבה מעל הצפי לירידה של 0.5%. בחודש הקודם המחירים ירדו ב-0.8% וב-0.7% בהתאמה.
החברה המנהלת את המדד שנקרא בשם המרשים S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, מסרה כי "עליות המחירים הואטו בכל אחת מהערים אחריהן אנו עוקבים. הנתונים הללו מראים בבירור שקצב הצמיחה של מחירי הדירות הגיע לשיא באביב 2022 ומאז הוא בירידה".
- הממשלה נגד הבנקים: מי באמת אחראי למחירי הדירות?
- דו"ח המבקר: עיכובים בפינוי קרקעות תעש פוגעים בפתרונות הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החוף המערבי, הכולל כמה משווקי הדיור היקרים ביותר בארה"ב, הוביל את הירידות, כאשר סן פרנסיסקו (4.3%-), סיאטל (3.9%-) וסן דייגו (2.8%-) ירדו הכי הרבה.
הערים שהובילו את עליות המחירים בחודש אוגוסט היו מיאמי, טמפה ושארלוט, עם עלייה שנתית של 28.6%, 28% ו-21.3%, בהתאמה. שאר הערים דיווחו על עליות מחירים נמוכות יותר בתקופה שהסתיימה באוגוסט לעומת התקופה שהסתיימה ביולי.
- 2.בישראל זה לא יכול לקרות. כל אחד מרוויח פה 15 אלף נטו (ל"ת)קלקלן 25/10/2022 21:26הגב לתגובה זו
- 1.עוז 25/10/2022 18:47הגב לתגובה זובשינוי ממוצע דירות היוקרה משפיעות יותר. בכל מקרה, נתון מעניין, בטח אם הריבית תעלה ותשאר סביב 5 אחוז עוד תקופה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
