"מחיר למשתכן פגעה בחברות הנדל"ן למגורים"
בכל הקשור לסקטור הנדל"ן למגורים, הבחירות הקרובות עשויות להיות הרות גורל, כך על פי סקירה שערך נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן, של IBI בית השקעות. לדבריו, "נכון להיום, אי הוודאות לגבי התוכניות העתידיות גורמת לקיפאון גם אצל היזמים וגם אצל הרוכשים הממתינים לראות אם יחול שינוי בשוק. ככל הנראה גם תחת הנחה של השקת תכנית חדשה, מחיר למשתכן תמשיך במקביל על מנת לעמוד בהתחייבויות שכבר ניתנו ויתכן ונראה תוכניות נוספות כגון דירה להשכיר שיתפסו נפח גדול יותר בעתיד".
תוכנית מחיר למשתכן הינה תוכנית הדגל של שר האוצר הנוכחי משה כחלון, אשר יצרה מציאות חדשה לחברות הנדל"ן ולרוכשים. "התוכנית כללה העברת כמעט כל סמכויות התכנון והשיווק על מנת לשחרר חסמים בירוקרטיים ולשווק מספר רב ככל האפשר של קרקעות לבנייה", מציין ברקוביץ'.
התוכנית החלה לפני כשלוש שנים כאשר עד כה זכו בהגרלות כ־65 אלף זכאים ועם כ-25 אלף מתוכם כבר נחתמו חוזים מול הקבלנים. בפועל נכנסו לדירות יותר מאלף זוכים, סכום זה צפוי לצמוח עם איכלוס הפרויקטים.
"מחיר למשתכן פגעה בחברות הנדל"ן למגורים שלא לקחו בה חלק"
לדברי ברקוביץ', "התוכנית פגעה בחברות הנדל"ן למגורים המסורתיות אשר כמעט ולא לקחו חלק במחיר למשתכן אם משיקולי רווחיות, מלאי קרקעות וצבר פרויקטים בביצוע של שוק חופשי, או מהערכה כי מדובר על תוכנית זמנית. בכל מקרה, אי אפשר להתעלם מכך שהתכנית השאירה חלק גדול מהרוכשים על הגדר, מה שגרם בין היתר לירידה של כ-10% בהיקף מכירת ומסירת הדירות של החברות הגדולות ברבעון שלישי של 2018 לעומת הרבעון המקביל אשתקד".
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- אקזיט לאלקטרה נדל״ן: החברה ו־IBI מממשות נכס בארה״ב תמורת 114 מ׳ דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבחירות הקרובות יכריעו את עתידה של התוכנית. במידה ושר האוצר הנוכחי ימשיך בתפקידו, תוכנית מחיר למשתכן ככל הנראה תמשיך גם אם יבוצעו בה שינויים והתאמות. בתרחיש זה, מעריך ברקוביץ' כי התוכנית תקבע את המצב הקיים ותדחוף חברות נוספות להיכנס לתחום.
אך לפי ההערכות הנוכחיות, במאי 2019 יכנס לתפקיד שר אוצר חדש אשר יצטרך לבחון את יעילות התוכנית ולהחליט לגבי עתידה. שר האוצר הנוכחי אף התבטא בנושא וצייץ כי התוכנית נמצאת בסכנה. "ההערכות הן כי שר האוצר החדש לא ישאיר את השוק ללא תוכנית חלופית מהחשש לזינוק במחירי הדיור, אך כל תוכנית חדשה תאלץ את חברות הנדל"ן להתאים את עצמן למציאות שונה", מעריך ברקוביץ'.
מה יקרה אם כחול לבן תצליח להרכיב ממשלה?
תחום הדיור במצע הבחירות של כחול לבן, מתמקד בשלושה נושאים עיקריים: הגדלת ההיצע תוך הקפדה על תכנון ארוך טווח; סיוע ממוקד לזוגות צעירים; ופיתוח והסדרת שוק השכירות, במיוחד השכירות לטווח ארוך במחירים מרוסנים.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ברקוביץ' מציין בסקירתו, כי בנוגע להגדלת ההיצע, לא מצוינת הדרך להגדלתו אך בנושא שוק השכירות מציינים בכחול לבן כי יפעלו לפתוח את שוק השכירות לטווח ארוך במחירים מרוסנים דרך פרויקט "דירה להשכיר" שמטרתו להעמיד מלאי של 150 אלף יח"ד להשכרה, מתוכן רבע יהיו בפיקוח. התוכנית לא כוללת לוחות זמנים אך מציינים כי המימון לכך יגיע ממוסדיים ומכספי מדינה.
- 7.50% קריסה 09/04/2019 15:40הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר,שעולה לקבלן 400 אלף שקל ,ונמכרת במחירי בועה הזויים. 1,2-1,5 מליון .
- קבלן סיני 14/04/2019 16:29הגב לתגובה זו8 שח על פחית קולה בקיוסק. השאלה האם המים האלה עם התוספות עולים כאלה סכומים. אבל אם משלמים - למה לא להרוויח?
- 6.מני 09/04/2019 01:11הגב לתגובה זומחירי הדיור עלו במשמרת שלו ב 14 אחוזים. חייב לעוף חזרה לאולגה
- 5.נחום 08/04/2019 17:52הגב לתגובה זולא סוף העולם
- 4.קבלנים בלחץ 08/04/2019 15:50הגב לתגובה זוהרס דור שלם עם משכנתא לכל החיים מחירי בועה הזויים , משקיעים ברחו מהשוק מוכרו 16,300 דירות ,לפני המפולת,90,000 מנסים למכור מתפשרים על מחיר , השוק בקריסה.
- 3.כחלון מס 1 08/04/2019 15:47הגב לתגובה זומקריסה כלכלית ומחירי בועה בשוק החופשי ,137,000 זכאים הביעו אמון מלא בכחלון ובתוכנית ,חוסכים 400-900 אלף פחות ,משקף הנחה 30% הציבור התפכח ,הפסיק לממן קבלנים .
- 2.חיים-זוג צעיר 08/04/2019 15:09הגב לתגובה זוקנינו דירה במחיר למשתכן 4 חדרים ב מליון וחצי מחיר לחבר היה 1950000 וקהל הרחב 22000000 כפיים למחיר למשתכן
- כפויי טובה 09/04/2019 09:52הגב לתגובה זואחרי ששמתם את הרווח העצום של 700 בכיס כעת תרוצו ותצביעו למי שהוא אחר. כחלון ימצא את עצמו נלחם על אחוז החסימה כאשר במקום לעזור לכל שכבות האוכלוסיה עשה הכל כדי שכפויי טובה יכניסו לכיסם את הרווח של חייהם ונקי מכל מס.
- 1.רק כחלון. כל מפלגה אחרת מציגה תכניות ברורות רק לשכירות (ל"ת)רק כחלון 08/04/2019 14:44הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
