לא למכירה: 5 בתים בת"א שהם נכסי צאן ברזל לעם ישראל - כמה הם שווים?
ברחבי המדינה ישנם מספר מבנים הנחשבים לנכסי צאן ברזל של ההיסטוריה הישראלית וכאלה הנחשבים למרכזיים ביותר בקיום המדינה. לא פעם כשאנו עוברים ליד מבנים אלו, דוגמת בית ביאליק או בן גוריון בתל אביב אנו שואלים את עצמנו כמה היו עולים לו היו מוצעים למכירה בשוק החופשי.
לרגל יום העצמאות ה-65 Bizportal ביצע, בשיתוף עם לשכת השמאים, הערכת שווי לחמישה נכסים ממלכתיים מרכזיים בתל אביב:
בית בן גוריון
הבית נבנה בשנים 1930-1931 על אדמת הקרן הקיימת לישראל ונרכש תמורת 350 לירות ארץ ישראליות. הבית הורחב ב-1946, שופץ שוב ב-1960 ונתרם לעיריית תל אביב.
שטחו של הבית כ-250 מ"ר על קרקע בשטח של כ-460 מ"ר. לפי לשכת השמאים, המבנה ממוקם בשדרה מבוקשת בעיר ובנוי על פי עקרונות האדריכלות הבין לאומית (קווים ישרים נקיים). בהתאם לגודלו הקטן יחסית שוויו מוערך בכ- 15 מיליון שקל.
היכל העצמאות
המבנה הוקם בשנת 1909 והיה בין הראשונים ב"אחוזת בית". במבנה התגורר ראש עיריית תל אביב הראשון מאיר דיזנגוף ובראשית דרכו היה חד קומתי. ב-1930 הפך המבנה למוזיאון ודיזנגוף עבר להתגורר על גג המבנה, בקומה שהתווספה. המבנה תוכנן בסגנון אקלקטי על ידי האדריכל דב הרשקוביץ'. ב-1934 הוסף אגף חדש ובוצע שינוי בעיצוב המבנה על פי עקרונות הסגנון הבינלאומי על ידי האדריכל קרל רובין. ב-1948 1948 הוכרזה במקום עצמאות המדינה. מבנה לשימור בהגבלות מחמירות - לאחרונה בוצע שיפוץ חירום לקומת הקרקע על ידי האדריכל אורי גלזר אשר שיחזר את קומת הקרקע והבנה הותאם לשימושם של נכים.
שטחו הכולל של המבנה הינו כ-1,296 מ"ר. אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, אומר כי "המבנה ממוקם בשדרה של תל אביב, מקום ייסוד תנועת המחאה החברתית להפחתת מחירי הדיור מחד ומחוז משכנם של מבנים ודירות מהמפוארים בארץ מאידך. הנכס מהווה נכס היסטורי ברמת הלאומית ושוויו בהתאם לכך, כ-80 מיליון שקל."
בית ביאליק
המבנה תוכנן על ידי האדריכל יוסף מינור ונבנה בשנת 1924 על פי חזונו ורעיונותיו של ביאליק עצמו ומשמש היום מוזיאון, ארכיון ומרכז לתרבות עברית. לאורך השנים הוא נחשב לאחד המבנים היפים בעיר. במסגרת חגיגות 100 שנה לייסוד תל-אביב הסתיימה מלאכת השימור והשיפוץ של המוזיאון.
המבנה לשימור בהגבלות מחמירות, שטח מגרש: 1,185 מ"ר, במגרש ממוקמים שני מבנים: מבנה קדמי הפונה לרחוב, בית ביאליק, מבנה בן 2 קומות מעל מרתף חלקי, שטח קומה כ- 185 מ"ר. מבנה אחורי, בית מניה: קומה מלאה מעל קומה מפולשת וקומת מרתף.
בלשכת השמאים אומרים כי המבנה מהווה אחד מנכסי צאן הברזל של התרבות הישראלית, בהיותו בית המשורר הלאומי. ממוקם במתחם ביאליק האטרקטיבי, שכולל מספר מבנים נוספים לשימור מחמיר ונהנה מסביבה קסומה עם מצוקת חניה לא קלה. במקור יעוד המבנה למגורים וזהו גם השימוש המיטבי בנכס, למרות שכיום מהווה מבנה ציבורי. כמבנה לשימור מחמיר, לא ניתן להוסיף בו זכויות בניה. שוויו כ- 30 מיליון שקל. השווי מגלם גם את ערכיו הארכיטקטוניים, ההיסטוריים והתרבותיים.
מוזיאון בית העיר - בניין העירייה הראשון של תל אביב
בית העירייה הראשון של תל אביב ממוקם במתחם ביאליק אשר הוכרז על אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמית, ונכלל באיזורי ההכרזה של העיר הלבנה. הבית שוקם ושוחזר על ידי קרן תל אביב לפיתוח בתכנון האדריכלית מאירה קובלסקי. המקום מהווה כיום בית לתושבי העיר, לאמנים, יוצרים, אנשי רוח, תיירים ואורחים המבקשים להכיר את תל אביב ולהיות שותפים בהוויתה.
המבנה הוא לשימור בהגבלות מחמירות, נבנה בשנת 1925 על ידי אדריכל מ. צ'רנר. שטח נמגרש: 1,024 מ"ר ושטח קומת קרקע כ- 490 מ"ר. לפי לשכת השמאים, גם מבנה זה קיים באותו מתחם קסום המומלץ ביותר לטיול בשעות בין הערביים והערב. כאן השווי "צנוע" יותר ונע סביב כ- 25 מיליון שקל, משום שחשיבותו ההיסטורית הינה ברמה המקומית והארכיטקטונית.
עיריית תל אביב הנוכחית
נבנה בתחילת שנות ה-60 על ידי אדריכל מנחם כהן בשיתוף אדריכל אריה אלחנני. המבנה ממוקם על שטח מגרש של 5,130 מ"ר וכולל מבנה בן 13 קומות ו- 3 קומות מרתף. שטח קומת קרקע כ 1,200 מ"ר. לאחרונה שופצה קומת הקרקע בבניין והפכה למרכז שירות. שלב השיפוץ השני, אשר צפוי להסתיים במהלך 2013 - תחילת 2014 יכלול את שיקום מעטפת הבניין, התקנת שתי מעליות נוספות, שיפוץ יסודי של חדרי השירותים וכן שיפוץ החמ"ל העירוני והמרפסת מעל כיכר רבין.
לפי לשכת השמאים, המבנה ביעוד משרדים וכולל כ- 27 אלף מ"ר (כולל קומות מרתף). ממוקם בסביבת מגורים מהמבוקשות בעיר ועבר עד לאחרונה שיפוץ מאסיבי. שוויו כ- 300 מיליון ש"ח. באם תתממש תוכנית העירייה לבניית חניון מקורה בן 5 קומות הכולל כ- 2,000 מקומות חניה מתחת לכיכר רבין, יעלה שווי הקומפלקס כולו בעוד כ- 200-300 מיליון שקל.
כתבות מעניינות נוספות:
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
