מהשלכות המיתון בנדל"ן: ענף המגלגל 1.2 מיליארד שקל בשנה הנמצא בסיכון גבוה
בבדיקה שערכה לאחרונה קבוצת ניהול הסיכונים D&B ישראל עולה כי ענף המטבחים, ש-30% מפעילותו מופנה לדירות חדשות, מושפע באופן ישיר מהירידה בכמות התחלות הבנייה. בחודשים ספטמבר אוקטובר בשנת 2011 חלה ירידה חודשית של 9% ו-15% בהתאמה בכלל הדירות שנמכרו. לכן מעריכים בקבוצת D&B שבשנת 2012 תיתכן ירידה במספר התחלות הבנייה - שתגרור להאטה בענף המטבחים בישראל.
גורמים בענף העריכו כי הם עדיין לא חשים את השפעת הירידה בביקוש לדירות. עם זאת, חלקם צופים האטה בבניה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2012, אשר תגרום להאטה במכירת המטבחים לדירות חדשות. ענף המטבחים בכללותו הינו בסיכון הדומה לסיכון הממוצע במשק. לעומת זאת, רמת הסיכון עולה כאשר מתמקדים בנגריות.
לאחרונה נקלעה לקשיים יבואנית המטבחים הייטאצ', אשר עובדיה הגישו כנגדה בקשה לפירוק בנובמבר 2011. כמו כן, ב-2010 נקלעה לקשיים חברת מטבחי טופז ונרכשה על-ידי חברת היי - סיין ריהוטים.
בסקירה עולה כי ענף המטבחים בישראל, הכולל בין היתר יצרניות מטבחים גדולות כמו סמל ורגבה, גילגל בשנת 2011 מחזור של כ-1.2 מיליארד שקל.
ענף המטבחים מורכב משלושה יצרנים מובילים, רשתות "עשה זאת בעצמך", יבואני מטבחים ועוד מאות יצרנים קטנים יותר ונגריות. היצרניות הבולטות בתחום הן רגבה, זיו וסמל, ורשתות "עשה זאת בעצמך" המובילות הן רשתות איקאה והום-סנטר. את כניסתה של שחקנית עשה זאת בעצמך נוספת לשוק - קיקה, טרם ניתן לאמוד. יבואניות המטבחים המוכרות ביותר הן בולטהאופ, 4 נגרים, פרפקט-ליין ומטבחי ארן.
עוד מעריכים D&B כי היצרניות המרכזיות רגבה, זיו וסמל מחזיקות כל אחת בכ-10% מהשוק, ושכ-55% מהמטבחים הנמכרים בישראל מיוצרים על-ידי יצרנים בינוניים-קטנים ונגריות. "רשתות עשה זאת בעצמך" ויבואנים מחזיקים ב-15% הנותרים בשוק המטבחים בישראל. יצוין כי כ-85-90% מהמטבחים הנמכרים בארץ מיוצרים בישראל.
המחירים למטבחים סטנדרטיים נעים בין 25-45 אלף שקל, מטבחי בוטיק בין 50-150 אלף שקל ומטבחים מיובאים יקרים יכולים להגיע אף למאות אלפים. כמו כן, קיימת מדרגת מחירים זולה יותר במטבחים הסטנדרטים, בה המחירים נעים בין 10-25 אלף שקל, ומיועדים לזוגות צעירים.
העסקאות שבין יצרני המטבחים לקבלנים נסגרות על-פי מכרזים, אשר בהם בדרך כלל הקבלנים מקבלים הנחות מיוחדות מהיצרנים ומשקפים רווחיות נמוכה ליצרנים. זאת מתוך ציפייה שרוכשי הדירה יחפצו לשדרג את המטבח הבסיסי. שדרוג זה יתומחר במחיר גבוה יותר וממנו ייגזר עיקר הרווח.
- 7.המשפט האחרון הכי חשוב-לשנן טוב טוב (ל"ת)קבלונה 15/03/2012 17:07הגב לתגובה זו
- 6.שנים העולם במדיה מסתיר בפלסטר לדחות קריסה!!! (ל"ת)מיתון2012-13 15/03/2012 12:10הגב לתגובה זו
- 5.מחיר הזוי מעל30-50%,בועה תתפוצץ,מיתון!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 15/03/2012 12:09הגב לתגובה זו
- 4.צדק חברתי=חרםצרכני=הישראלי הפסיק להיות פראייר (ל"ת)ישראלי לא פראייר 15/03/2012 12:08הגב לתגובה זו
- 3.עצוב 15/03/2012 12:00הגב לתגובה זוקצת צניעות לא הזיקה לאף אחד
- 2.צפו לירידה של 30% 15/03/2012 12:00הגב לתגובה זוולא מוכן לשלם יותר סכומי עתק
- 1.הכל שופוני 15/03/2012 11:59הגב לתגובה זוולהפסיק לרכוש מוצרים שידו אינה משגת לרכוש
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
