הפיצול ועונשו: המדריך המלא לבעל דירה להשקעה באזור המרכז
מלאי הדירות המצומצם העומד להשכרה בערים הגדולות מוביל שוכרי דירות רבים, ביניהם סטודנטים, זוגות צעירים ובודדים המעוניינים בפרטיות לבחור בדירות מפוצלות שבמקרים רבים מסתכם גודלן בפחות מ-20 מ"ר.
עורך דין אברהם אלטלף שסקר את נושא פיצול הדירות אומר: "חוק התכנון והבניה קובע כי יש לקבל את אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה כאשר מעוניינים לשנות את שטחה של דירה או להוסיף יחידות דיור נוספות בבניין מגורים. על פי הגדרות החוק, במסגרת המונח דירה נכללים כל יחידה שלמה ונפרדת בבנין, בין אם היא משמשת למגורים, לעסק או לכל שימוש אחר.
כאשר הועדה המקומית שוקלת את בקשת ההיתר המוגשת אליה, עליה לבחון אותה מכל היבטיה השונים ולרבות מבחינת שאלת מספר יחידות הדיור המותרות לבניה באותו מגרש. בדרך כלל, חישוב יחידות הדיור, נוגע להיבטים שונים של התכנון העירוני הכולל, לרבות, מקומות חניה, מתן שירותי עירייה לתושבים כמו ביוב, מים, איסוף אשפה, אכלוס מוסדות חינוך, לחצי תחבורה וכיוצא באלה שיקולים כלל עירוניים".
בית המשפט קבע שני מבחנים אשר על פיהם ניתן לקבוע אם מדובר בשינוי פנימי שאינו דורש היתר בניה, או עבודות בניה החורגות מההגדרה של שינוי פנימי:
המבחן הפיזי-האם קיימות יחידות שימושיות נפרדות לכל אחת מהדירות כגון מקלחת, שירותים, מטבח וכדומה, וכן את ההפרדה הפיזית בין כל אחת מהיחידות.
המבחן הפונקציונאלי- יש לבדוק ולברר את מי משמשת כל אחת מהיחידות החדשות.
בחולון פוצלה דירת מגורים לשתי יחידות דיור נפרדות על ידי בניית מחיצה במרכז הדירה ובסמוך לדלת הכניסה. בכל אחת מהיחידות היו מקלחת, שירותים ומטבח נפרדים ואף הותקן בכל אחת מהן דוד נפרד לחימום מים. ביחידה אחת התגוררה בתם של בעלי הבית ביחד עם חברה שלה, וביחידה השנייה התגוררה משפחה אחרת שאינה קשורה אל בעל הבית או אל בתם. מאידך, שעוני החשמל והמים לא פוצלו ולשתי היחידות היה אינטרקום אחד, תיבת דואר אחת, שעון חשמל אחד ושעון מים אחד. בנוסף עשו הדיירים של שתי היחידות שימוש משותף בגג הצמוד לדירה. בית המשפט קבע בשלוש ערכאות הן על פי המבחן הפיזי והן על פי המבחן הפונקציונאלי כי מדובר בשתי יחידות נפרדות".
יש לציין כי בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב גזר על מפצל דירה קנס בסכום 150 אלף שקל, 10 אלף שקל קנס בגין הפרת צו שיפוטי וכן תשלום היטל השבחה ואגרות בניה בסך של כ-70 אלף שקל. בית המשפט נימק את גובה הקנס בכך שתופעת פיצול הדירות הפכה לנפוצה ביותר בעת האחרונה.
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "פיצול הדירות גורם למטרדים רבים ומשפיע בצורה שלילית ביותר על התכנון העירוני. במסגרת אכיפת חוק התכנון והבניה מפעילה העירייה את האמצעים החוקיים העומדים לרשותה למיגור התופעה, כולל הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה, ופניה לחברת החשמל בבקשה להפסיק אספקת חשמל לבניינים מחולקים תחילה ובעתיד גם לדירות מחולקות. ההתחקות אחר דירות מפוצלות נעשית באמצעות מידע מגורמים רבים, בהם: תלונות תושבים, הודעות למוקד העירוני או מידע מגופים עירוניים כמו ארנונה וחניה.
פיצול דירות מאושר באזורים וברחובות מסחריים מסוימים בלבד וניתן לחלק דירות בתנאי ששטחה הממוצע של הדירה יהיה 53 מ"ר וגודל יחידת הדיור לא יפחת מ- 35 מ"ר שטח עיקרי".
מעיריית רמת גן נמסר כי "מתקבלות עשרות בקשות להיתרים לפיצול דירות ושהשטח הממוצע לדירה ממוצעת עומד על 50 מ"ר. העירייה פועלת בנחישות ובנחרצות כנגד כל חריגה או עבודות שלא כחוק, ללא היתר. לדוגמה, קבלן נקנס בעבר על סך 60 אלף שקל בגין פיצול דירות ללא היתר.
- 2.טוטו 04/04/2013 19:13הגב לתגובה זואני חוגג.בראש העין הותיקה פיצלתי את דירתי לשלוש יחידות .לא עובד חי כמו שייך.ראש העיר טני לא רואה ממטר.מתפרנס טוב.יש שוכרים.אל תקנאו טוב?
- 1.מיכל 23/04/2011 07:49הגב לתגובה זומומלץ לכתוב בדואר רשום בלבד למהנדסת סיגל חורש מנהלת יחידה לפיקוח על הבנייה בעיריית רמת גן. שימו לב, אינכם חייבים להיזדהות בפנייה. לגבי הדירה המפוצלת - מיסרו כתובת, מספר דירה, שם בעל הנכס וזהו. העתק מהמכתב הרשום תפנו גם למחלקה המשפטית בעיריית רמת גן לעו" ד דוד שווקה. העירייה פועלת באיטיות רבה ויש גם מקרים שבעל הדירה מסרב לפתוח לביקורת הפיקוח את הנכס. במקרה הזה המחלקה המשפטית תשיג צו מבית משפט. פיצול דירות זה ניצול של מרחב לעשיית רווח פרטי - לא צריך לפחד מאיומים של בעלי דירות. במקרה של אישום והרשעה בבית משפט מפצל דירה זוכה בתיק פלילי ובקנסות.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
