אב-גד: פרויקט גדול אושר להפקדה - אבל הדרך לביצוע עוד ארוכה

פרויקט ההתחדשות העירונית של חברת אב-גד אב-גד -0.15%   ברחובות קריניצי ונחלת יוסף ברמת גן מתקדם שלב נוסף, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה את התוכנית המעודכנת להפקדה להתנגדויות. מדובר בפרויקט בהיקף די גדול שכולל הריסה של חמישה מבנים קיימים והקמה של כ-300 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר והקצאה לצורכי ציבור. אבל למרות ההתקדמות, חשוב לשים לב לדבר מהותי - לא מדובר על שלב בנייה או קבלת היתר. כנראה שאפילו לא קרוב לזה.

האישור להפקדה הוא שלב תכנוני משמעותי, אבל הוא רחוק מהיתרי בנייה או התחלת עבודות. בשלב הזה התוכנית פתוחה להתנגדויות הציבור, ורק לאחר מכן תוכל להתקדם לאישור סופי ולרישוי. גם לפי הערכות החברה עצמה, תחילת העבודות צפויה רק לקראת סוף 2027. כלומר, מדובר בפרויקט עם אופק ארוך יחסית - וזה כבר מכניס למשוואה לא מעט אי-ודאות.

מה מתוכנן בפרויקט?

הפרויקט משלב כמה אלמנטים יחד: מגדל מגורים של עד 40 קומות הפונה לרחוב קריניצי, בניין מרקמי בעורף, ושני מבנים קיימים שיישמרו ויעברו תוספת קומות. בסך הכול מדובר בכ-300 דירות, מתוכן כ-216 דירות לשיווק בשוק והיתר (84 דירות) לבעלי הדירות הקיימים. בנוסף, הפרויקט כולל כ-525 מ"ר שטחי מסחר והקצאה של שטח לטובת הרחבת בית ספר סמוך.

מבחינת המספרים, החברה מציגה צפי להכנסות של כ-644 מיליון שקל ורווח גולמי של כ-168 מיליון שקל. אבל כשצוללים לעומק רואים שיש גם אומדן אחר שמדבר על הכנסות של כ-540 מיליון שקל והוצאות של כ-435 מיליון שקל. הפער הזה לא קטן, והוא מעלה שאלה עד כמה התחזיות בשלב הזה יציבות. זה לא בהכרח חריג בפרויקטים תכנוניים מוקדמים, אבל זה כן משהו שכדאי לשים אליו לב.

• הטרייד-אין של אב-גד נכנס לשכונת ויצמן ברעננה
• אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחד הגורמים המרכזיים לעדכון התוכנית הוא העלאת היטל ההשבחה לרמה של עד 72% בתחום הפרויקט, לצד אישור מדיניות תכנונית חדשה ברמת גן. המשמעות בפועל היא שהיזם צריך לחלוק חלק גדול יותר מהרווח עם הרשות המקומית. כדי להתמודד עם זה, התוכנית עודכנה כך שתכלול יותר זכויות בנייה. כלומר יותר דירות ויותר שטח בנוי - במטרה לשמור על כדאיות כלכלית. זה מהלך די מוכר בענף, אבל הוא גם מדגיש עד כמה הפרויקט רגיש לשינויים בתכניות וגם למשל מה יקרה בהינתן ירידת מחיר של כ-5%? ומה זה יעשה לכדאיות של הפרויקט.

תקופה די בעייתית בשוק הדירות

בתקופה האחרונה רואים יותר ויותר פרויקטים שמתעכבים, בין אם בגלל עלויות מימון גבוהות, עלייה במחירי הביצוע, מחסור בכוח אדם או פשוט כי השוק עצמו פחות יציב. במקביל, גם בצד הביקוש יש תופעות שלא היו כאן בעבר בהיקפים כאלה: ביטולי עסקאות, בעיקר בפרויקטים עם הטבות מימון, והמתנה של רוכשים על הגדר.

כשמסתכלים על המחירים באזור קריניצי ברמת גן, מדובר באזור ותיק שעובר תהליך התחדשות. דירות חדשות נמכרות שם כיום בטווח של כ-35-45 אלף שקל למ"ר, ולעיתים גם יותר בפרויקטים חדשים וממוקמים היטב. על פניו, זה טווח מחירים שיכול לתמוך בהכנסות של מאות מיליוני שקלים בפרויקט כזה, במיוחד כשמדובר במגדל ובתמהיל מגוון של דירות. אבל צריך לזכור שהמספרים האלה רגישים מאוד, שינוי קטן בתחזיות או במשתני ההכנסות של הפרויקט/ הוצאות שעולות והפרויקט יכול להיות גם הפסדי.

• מה קורה למחירים בשדה דב?
• דימונה משנה כיוון: מהתלהבות לירידות - והמשקיעים חוזרים לחפש מציאות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

שווי שוק הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של אב-גד עומד על כ-272 מיליון שקל והונה העצמי נאמד בכ-114 מיליון שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-20% וב-12 החודשים האחרונים בכ-27%.

מניית אב-גד