צילום: איציק יצחקי

למה לעבור מנתניה לחדרה? על פערי המחירים בין הערים הקרובות

פער של 30%-20% במחירי הדירות מעלה שאלה חשובה: האם זה שווה את ההפרש? בדקנו 3 מקומות מרכזיים - האם לנתנייתים כדאי לעבור צפונה והאם הצרפתים באמת מסוגלים לארוז את המזוודות, למרות פערים שמצטמצמים, ולעבור לקו החוף של חדרה? הנה התשובות

איציק יצחקי | 07/05/2023 13:55 (16)

נושאים בכתבה גבעת אולגה חדרה מחירי הדירות נתניה

שנת 2009 הייתה שעתם היפה של המשקיעים באזור חדרה. הם נהרו לשכונה המתפתחת באזור חטיבת הנח"ל בחדרה והגיעו בהמוניהם לשכונת עין הים, אז חול ועפר, עם תקווה אחת - שמישהו ימצא את בועז יונה שהשאיר את רוכשי חפציבה עם פיל לבן שסגור בעצים ומסמרים ויעשה כאן סדר.

מי שהשקיע ב-2009 בחדרה, עשה המון כסף. דירות רגילות במרכז העיר נמכרו כאן סביב 400 אלף שקל, ובמגדלים על הים - סביב 800-850 אלף שקל. תוך שלוש שנים, הם עשו יותר מ-50% רווח. היום, הדירות הקטנות באזור החטיבות נמכרות סביב 1.6 מיליון שקל - פי ארבעה. הדירות על החוף, שיצאו לשיווק אחרי שיונה נתפס בחו"ל, קפצו פי 3. זה הרבה יותר מקצב העלייה בישראל כולה. חדרה הייתה פעם תחנת מעבר בין תל אביב לעפולה, אבל בשנים האחרונות היא פורחת.

גם שיכון ובינוי הבינה את הפוטנציאל. הם ראו איך חדרה משגשגת ולפני עשור בערך, במקום להקים כאן פרוייקט, הם הביאו את הטרקטורים והכריזו שיקימו כאן שכונה. הם הקימו את שכונת הפארק (לא לבד, כמובן), בנו מרכז מסחרי מפואר וההשקעה כאן לא מביאה רק רווח ממגורים, אלא גם מנדל"ן מסחרי.

הבאים לזהות את זה היו תושבי נתניה הקרובה. רבע שעה ממחלף אולגה למחלף איינשטיין, 25 דקות מקצה לקצה - הם הבינו שפער המחירים כבר לא באמת מצדיק את ההתקרבות למרכז. נתניה תמיד הייתה היעד המועדף של הצרפתים. הם הגיעו אליה בשנות ה-80, חיזקו את הכלכלה המקומית ובעיקר את הנדל"ן, קנו מכל הבא ליד במחירים מטורפים.

הקבלנים זיהו את זה, העלו מחירים, שמו משווקים דוברי צרפתית במשרדי המכירות ונתניה הפכה להיות אימפריה. קרואסון וקפה במשרד המכירות בבוקר, עסקה בלילה. וחוזר חלילה. הקפיצה במחירי נתניה הייתה זהה בזכותם, יש אומרים בגללם.

בשנים האחרונות, הצרפתים החלו לזלוג לפרוייטים שנמצאים על חוף אולגה. הקבלנים דיברו אליהם בצרפתית. "20 דקות מהריביירה שלכם, בואו לשלם חצי מחיר", היה המסר. היום, הפערים הצטמצמו. חדרה מנסה לגנוב את הצרפתים של נתניה אבל זה לא יעזור לה. רצועת החוף של נתניה עדיין מפותחת יותר, המעלית בירידה לים שיחקה לפיירברג-אכר קלף. הצרפתים היחפים עדיין שם בהמוניהם, אבל לפעמים שולפים את הפנקס כדי לרשום שניים: קונים שתי דירות במחיר אחת וחצי ומשכירים. זאת לא מגמה. אם הם מעדיפים את נתניה על הרצליה ותל אביב יהיה קשה להזיז אותם מהריביירה.

עיר ימים נתניה צילום: איציק יצחקי

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הצרפתים באים. עיר ימים, נתניה

אבל הנדל"ן בנתניה זה לא רק צרפתים, אפילו רחוק מכך. התהליכים שקורים בעשור האחרון בשתי הערים, נתניה וחדרה, מעלים שאלה חשובה - האם לא כדאי לאדם ממוצע לעבור מנתניה לחדרה? השוונו בין מחירי הדירות ואיכות החיים. אנחנו רק עם הנתונים, אבל אתם תחליטו - האם שווה לגור בשכונת קרית השרון הצפופה והפקוקה או להעתיק את החיים לשכונות החדשות בחדרה, עם מיליון שקל ביד? מעבר בין נתניה לחדרה הוא לא עבור מצמצמי דיור. חדרה היא לא פריפריה. היא עיר חוף עם נדל"ן משגשג בשנתים האחרונות (שכמו בכל המדינה, המחירים בו יורדים לאחרונה), אבל בלי צרפתים. העירייה קלטה את זה. היא מפתחת את רצועת החוף. זה אמור להעלות מחירים בטווח הארוך.

לקחנו כמה אזורים בנתניה וחדרה וניסינו להשוות. האם הפער במחירי הדיור מצדיק את המחיר?

המחירים במרכז העיר

לקחנו את מרכז העיר בחדרה - אזור רחובות הנשיא והגיבורים והסביבה הקרובה אליהם, כדי להבין את פער המחירים. מחירי הדיור שם נעים סביב 19-20 אלף שקל למטר. מדובר בבנינים ישנים יחסית, המשלבים בניה חדשה. מצאנו כי מחירי דירת 3 חדרים נעים סביב 1.4 מיליון שקל. השכירות נעה סביב 4,000 שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת. מחירי הדיור כאן נמוכים יחסית לשאר חדרה מכמה סיבות - השכונות החדשות יצרו בעל גדול באיכות החיים ומבחינת התשתיות. רמת הרעש במרכז העיר גבוהה יחסית בגלל קווי אוטובוסים ושדרת החנויות ברחוב הנשיא. אזור הגיבורים צפוף בשל הקניון. אנשים רבים עוברים לאזור המזרחי והמערבי של העיר, שם יש מרכזים מסחריים חדשים ואת קניון מול החוף וילג'.

לקחנו את מרכז העיר בנתניה - רחוב הרצל וסביבתו, זה שמתחיל בקניון השרון באחת משתי הכניסות הצפוניות לעיר וממשיך עד כיכר העצמאות. בניגוד לחדרה, מרכז העיר אינו זול משמעותית לעומת שכונות אחרות. הסיבה: הפופולריות של רחוב הרצל, ששודרג בשנים האחרונות והפך את המעבר למרכז העיר לעניין אטרקטיבי ומושך יותר, גם קהל צעיר, מה גם שהוא קרוב מאוד לחוף הים, זאת ביחס למרכז העיר בחדרה. דירה ברחוב הרצל תתחיל ב-20 אלף שקל למטר ותעלה עד 25 - תלוי באיזה מרחק אתם גרים מהכיכר וחוף סירונית. מחירי השכירות כאן נעים סביב 5,000-5,300 שקל.

עסקה ברחובות הסמוכים, שקרובים להרצל, אבל לא סובלים ממטרדי רעש, תעלה בין 25-28 אלף שקל. מדובר ברחובות שקטים יותר. בדקנו גם את המחירים בפרוייקט חדש במרכז העיר הצפוני, נווה אביבים המבוקש שקם על חורבות האיצטדיון הנוסטלגי בנתניה, ושם המחירים נעים ברף הגבוה, סביב 28 אלף שקל למטר.

בקיצור, פעם של דירה ממוצעת בין נתניה לחדרה, 8,000 שקל למטר נניח, משקף הבדל של 800 אלף שקל עבור דירת 100 מטר. זה זול עבור זוג צעיר, לא מעבר פשוט עבור מי שחי את נתניה וגדל במרכזה.

עיר ימים מול עין הים

המחירים בעיר ימים אינם זולים. למרות לחץ המחירים כלפי מטה שמשקפים ירידה של 3% בגלל ירידה בביקוש שנובעת מעליית הריבית, מחיר הממוצע למ"ר עומד על 35-39 אלף שקל, תלוי בקרבה ובנוף לים. מחיר דירה ממוצעת של 116 מ"ר יעלה כאן סביב 4.6 מיליון שקל.

בעין הים בחדרה, המחירים זולים בהרבה, אבל הם מתאזנים ככל שעוברים צפונה, לכיוון הפרוייקטים החדשים בגבעת אולגה, ממש מול החוף בחדרה. היום מטר כאן עולה סביב 32-33 אלף שקל למטר. בעין הים המחיר נמוך יותר: המחיר נע סביב 20-23 אלף שקל למטר, תלוי בפרוייקט ובאיזה קו הוא נמצא ביחס לים. כלומר, 2.3 מיליון שקל לדירה ממוצעת ייחשב מחיר סביר. לפני 4-5 שנים, מכרו כאן סביב 15 אלף שקל למטר, אך המחיר עלה מאז.

אפשר לומר כי פער של 15 אלף שקל למ"ר מפריד בין דירה בעיר ימים לעין הים. זה אומר: מיליון וחצי שקל לדירה ממוצעת. ראוי לציין כי בעיר ימים הדירות גדולות יותר, כך שפער המחירים מורגש היטב בכיס. מכיוון שדירה ממוצעת של 4 חדרים יכולה להיות גדולה בעיר ימים בעוד 20 מטר לפחות, מדובר בשני מיליון שקל ויותר. עוד נקודה חשובה: הים בעיר ימים קרוב הרבה יותר. בחדרה המרחק הוא 400 מטר מקו ראשון, בעיר ימים אתה יורד עם כפכפים לחוף, וזה שווה לא מעט. האם זה שווה את ההפרש? תחליטו אתם.

קריית השרון מול שכונת הפארק

קריית השרון היא שכונה יפה, עם מרכזים מסחריים גדולים לכל אורכה, אבל גם עם בעיה תחבורתית קשה. נתניה לא מצליחה להשתחרר מהפקקים אליה ובחזרה, אבל היא מספקת לתושבים מיקום חלומי, עם יציאה קרובה לכביש החוף (עד שתעברו את הפקק, כן?), לאזורי התעשיה, למכללה, למרכזי קניות במרחק הליכה, מגרשי ספורט ואפילו, לא עלינו, לבית העלמין. המחירים בה נעים סביב 27-29 אלף שקל למטר. השכונה מפותחת, התשתיות קיימות, אבל הויכוח הבלתי פוסק בין איכות החיים לבין הפקקים עדיין לא נפתר.

אקו פארק חדרה צילום: איציק יצחקי

שיכון ובינוי השתלטה על השכונה. האקו פארק בחדרה

התמהיל של שכונת הפארק בחדרה שונה: הוא מחולק לדירות רגילות וצמודי קרקע. בקריית השרון אין צמודי קרקע רבים ולכן לא נכניס את הנתון הזה להשוואה. בגדול, מחירי הדיור בשכונת הפארק לדירות רגילות נעים סביב 21-23 אלף שקל למטר. השכונה לא פקוקה ויש לה יציאה ישירה לכביש 4, דרך כביש 9 - המפריד בינה לבין אליכין. יש לה ריאה ירוקה במרכז, האקו פארק שמושך אוכלוסיה גם מחוץ לעיר בשל האגם האקולוגי שבו.

הפערים בין שתי השכונות, שדומות במראה שלהן, מגיעים ל-6,000 שקל למטר. כלומר, 600 אלף שקל לדירה ממוצעת בין השכונות.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

14.
צחי 08/05/2023 18:39
הגב לתגובה זו
ברחתי משם לכפר יונה ואני הכי מבסוט מהצעד הזה
13.
דן4 08/05/2023 14:26
הגב לתגובה זו
כלומר, ביום טוב, ישראלי רגיל ישקיע עוד 40 דקות מחייו בתחבורה. כמה $ זה שווה ?
נוסעים ברכבת, 20 דקות אני בהרצליה, חצי שעה בתל אביב (ל"ת)
שםשםש 10/05/2023 14:43
הגב לתגובה זו
12.
ששש 08/05/2023 10:27
הגב לתגובה זו
נורמלי. דירות יד שניה זולות, איש לא נותן לי את המחיר הנכון עבור דירתי במרכז העיר.
11.
אורח 07/05/2023 22:34
הגב לתגובה זו
הנתנייתים עוברים לחדרה כי הם עדיין לא מכירים את העירייה שלנו , איך אמרו חכמים חסכן משלם פעמיים.
10.
מרסל אטיאס 07/05/2023 19:34
הגב לתגובה זו
כנתנייתי שעדיין עובד בנתניה ועבר לשכונת הפארק לפני שנתיים יכול להעיד כי אני מאד מרוצה מהשכונה והאוכלוסיה ומפער המחירים.ממליץ לנתנייתים מוגבלי יכולת לעשות מעבר לחדרה לשדרוג חייהם.
9.
המחירים עולים ועולים וצריך להבין שהמדינה אחראית לזה (ל"ת)
נתי 07/05/2023 18:50
הגב לתגובה זו
8.
נתי 07/05/2023 18:43
הגב לתגובה זו
קרית השרון זה מקום מעולה עם קהילה טובה ואנשים מדהימים. בעין הים גרתי 3 שנים ופשוט הבנתי שאני לבד שם והמשפחה והילדים לא אהבו את האיזור כי העירייה בונה מגדלים ולא משקיעה כלום מסביב, אתה רוצה לטייל או ללכת למסעדה? קח את האוטו והתלות בו גדולה מאוד. עין הים אולי עוד 10 שנים יהיה מקום טוב, עכשיו אין פיתוח והמקום אינו מזמין לילדים מעל גיל 10.
7.
הייטקיסט 07/05/2023 17:52
הגב לתגובה זו
הגעתי לחדרה בעקבות אישתי מישוב קהילתי במרכז, לזוג צעיר שמחפש תמורה לכסף שלו כדאי לעבור לעיר, בעיר יש גישה נוחה לחיפה ותל אביב יש 2 תחנות רכבת (אחת בבנייה), בית חולים, בית משפט, מוסדות ממשלה מרכזי קניות וחוף ים. זו אחת מ15 הערים הגדולות יש המון הכנסות מתשלומי ארנונה שמושקעים בחינוך ובתושבים, למי שרוצה צמוד קרקע בשרון זו האופציה הכי משתלמת והיא תוכיח את עצמה יותר בשנים הקרובות. כמובן צריך לדעת באיזה שכונות לגור. אבל לפי כמות האוכולוסיה שנכנסת לפה מחוץ לעיר כנראה אני לא היחיד שחושב ככה.
6.
הכותרת הייתה צריכה להיות למה לא לעבור מנתניה לחדרה (ל"ת)
ליאור 07/05/2023 16:28
הגב לתגובה זו
5.
דני 07/05/2023 16:23
הגב לתגובה זו
חוף ים מתפתחת פינוי ובינוי והכל חדש ויהיה יותר יקר לדעתי
4.
רז 07/05/2023 16:18
הגב לתגובה זו
כנ"ל עיר ימים ופולג. עם כל הכבוד , ויש כבוד, לחדרה.
רימה 07/05/2023 22:56
הגב לתגובה זו
חדרה זה העתיד ומשתלם יטפלו בחוף ואז זה שווה כדאי!!
3.
דניאל 07/05/2023 14:54
הגב לתגובה זו
עיר רקובה נתניה זו ריביירה מול חדרה בכל מקרה המחירים יורדים די חזק בכל האזורים המחירים בחדרה זו בועה
2.
נתי, עיר ימים 07/05/2023 14:15
הגב לתגובה זו
אכן יש הבדל של מיליון שקל בערך בדירה ממוצעת אבל עיר ימים זה עולם אחר מאשר השכונות בחוף של חדרה עם כל הכבוד הפער עצום
1.
מינו 07/05/2023 14:15
הגב לתגובה זו
מה ההבדל כבר? בחייאת

דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון | 16/09/2025 14:21

נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה

הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי 0% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: איציק יצחקי

מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג | 14/09/2025 14:25

נושאים בכתבה דירות חדשות דירות לא מכורות

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.

להמשך הכתבה לחץ כאן