שנת 2009 הייתה שעתם היפה של המשקיעים באזור חדרה. הם נהרו לשכונה המתפתחת באזור חטיבת הנח"ל בחדרה והגיעו בהמוניהם לשכונת עין הים, אז חול ועפר, עם תקווה אחת - שמישהו ימצא את בועז יונה שהשאיר את רוכשי חפציבה עם פיל לבן שסגור בעצים ומסמרים ויעשה כאן סדר.

מי שהשקיע ב-2009 בחדרה, עשה המון כסף. דירות רגילות במרכז העיר נמכרו כאן סביב 400 אלף שקל, ובמגדלים על הים - סביב 800-850 אלף שקל. תוך שלוש שנים, הם עשו יותר מ-50% רווח. היום, הדירות הקטנות באזור החטיבות נמכרות סביב 1.6 מיליון שקל - פי ארבעה. הדירות על החוף, שיצאו לשיווק אחרי שיונה נתפס בחו"ל, קפצו פי 3. זה הרבה יותר מקצב העלייה בישראל כולה. חדרה הייתה פעם תחנת מעבר בין תל אביב לעפולה, אבל בשנים האחרונות היא פורחת.

גם שיכון ובינוי הבינה את הפוטנציאל. הם ראו איך חדרה משגשגת ולפני עשור בערך, במקום להקים כאן פרוייקט, הם הביאו את הטרקטורים והכריזו שיקימו כאן שכונה. הם הקימו את שכונת הפארק (לא לבד, כמובן), בנו מרכז מסחרי מפואר וההשקעה כאן לא מביאה רק רווח ממגורים, אלא גם מנדל"ן מסחרי.

הבאים לזהות את זה היו תושבי נתניה הקרובה. רבע שעה ממחלף אולגה למחלף איינשטיין, 25 דקות מקצה לקצה - הם הבינו שפער המחירים כבר לא באמת מצדיק את ההתקרבות למרכז. נתניה תמיד הייתה היעד המועדף של הצרפתים. הם הגיעו אליה בשנות ה-80, חיזקו את הכלכלה המקומית ובעיקר את הנדל"ן, קנו מכל הבא ליד במחירים מטורפים.

• גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
• "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הקבלנים זיהו את זה, העלו מחירים, שמו משווקים דוברי צרפתית במשרדי המכירות ונתניה הפכה להיות אימפריה. קרואסון וקפה במשרד המכירות בבוקר, עסקה בלילה. וחוזר חלילה. הקפיצה במחירי נתניה הייתה זהה בזכותם, יש אומרים בגללם.

בשנים האחרונות, הצרפתים החלו לזלוג לפרוייטים שנמצאים על חוף אולגה. הקבלנים דיברו אליהם בצרפתית. "20 דקות מהריביירה שלכם, בואו לשלם חצי מחיר", היה המסר. היום, הפערים הצטמצמו. חדרה מנסה לגנוב את הצרפתים של נתניה אבל זה לא יעזור לה. רצועת החוף של נתניה עדיין מפותחת יותר, המעלית בירידה לים שיחקה לפיירברג-אכר קלף. הצרפתים היחפים עדיין שם בהמוניהם, אבל לפעמים שולפים את הפנקס כדי לרשום שניים: קונים שתי דירות במחיר אחת וחצי ומשכירים. זאת לא מגמה. אם הם מעדיפים את נתניה על הרצליה ותל אביב יהיה קשה להזיז אותם מהריביירה.

• מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
• מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

הצרפתים באים. עיר ימים, נתניה

אבל הנדל"ן בנתניה זה לא רק צרפתים, אפילו רחוק מכך. התהליכים שקורים בעשור האחרון בשתי הערים, נתניה וחדרה, מעלים שאלה חשובה - האם לא כדאי לאדם ממוצע לעבור מנתניה לחדרה? השוונו בין מחירי הדירות ואיכות החיים. אנחנו רק עם הנתונים, אבל אתם תחליטו - האם שווה לגור בשכונת קרית השרון הצפופה והפקוקה או להעתיק את החיים לשכונות החדשות בחדרה, עם מיליון שקל ביד? מעבר בין נתניה לחדרה הוא לא עבור מצמצמי דיור. חדרה היא לא פריפריה. היא עיר חוף עם נדל"ן משגשג בשנתים האחרונות (שכמו בכל המדינה, המחירים בו יורדים לאחרונה), אבל בלי צרפתים. העירייה קלטה את זה. היא מפתחת את רצועת החוף. זה אמור להעלות מחירים בטווח הארוך.

לקחנו כמה אזורים בנתניה וחדרה וניסינו להשוות. האם הפער במחירי הדיור מצדיק את המחיר?

המחירים במרכז העיר

לקחנו את מרכז העיר בחדרה - אזור רחובות הנשיא והגיבורים והסביבה הקרובה אליהם, כדי להבין את פער המחירים. מחירי הדיור שם נעים סביב 19-20 אלף שקל למטר. מדובר בבנינים ישנים יחסית, המשלבים בניה חדשה. מצאנו כי מחירי דירת 3 חדרים נעים סביב 1.4 מיליון שקל. השכירות נעה סביב 4,000 שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת. מחירי הדיור כאן נמוכים יחסית לשאר חדרה מכמה סיבות - השכונות החדשות יצרו בעל גדול באיכות החיים ומבחינת התשתיות. רמת הרעש במרכז העיר גבוהה יחסית בגלל קווי אוטובוסים ושדרת החנויות ברחוב הנשיא. אזור הגיבורים צפוף בשל הקניון. אנשים רבים עוברים לאזור המזרחי והמערבי של העיר, שם יש מרכזים מסחריים חדשים ואת קניון מול החוף וילג'.

לקחנו את מרכז העיר בנתניה - רחוב הרצל וסביבתו, זה שמתחיל בקניון השרון באחת משתי הכניסות הצפוניות לעיר וממשיך עד כיכר העצמאות. בניגוד לחדרה, מרכז העיר אינו זול משמעותית לעומת שכונות אחרות. הסיבה: הפופולריות של רחוב הרצל, ששודרג בשנים האחרונות והפך את המעבר למרכז העיר לעניין אטרקטיבי ומושך יותר, גם קהל צעיר, מה גם שהוא קרוב מאוד לחוף הים, זאת ביחס למרכז העיר בחדרה. דירה ברחוב הרצל תתחיל ב-20 אלף שקל למטר ותעלה עד 25 - תלוי באיזה מרחק אתם גרים מהכיכר וחוף סירונית. מחירי השכירות כאן נעים סביב 5,000-5,300 שקל.

עסקה ברחובות הסמוכים, שקרובים להרצל, אבל לא סובלים ממטרדי רעש, תעלה בין 25-28 אלף שקל. מדובר ברחובות שקטים יותר. בדקנו גם את המחירים בפרוייקט חדש במרכז העיר הצפוני, נווה אביבים המבוקש שקם על חורבות האיצטדיון הנוסטלגי בנתניה, ושם המחירים נעים ברף הגבוה, סביב 28 אלף שקל למטר.

בקיצור, פעם של דירה ממוצעת בין נתניה לחדרה, 8,000 שקל למטר נניח, משקף הבדל של 800 אלף שקל עבור דירת 100 מטר. זה זול עבור זוג צעיר, לא מעבר פשוט עבור מי שחי את נתניה וגדל במרכזה.

עיר ימים מול עין הים

המחירים בעיר ימים אינם זולים. למרות לחץ המחירים כלפי מטה שמשקפים ירידה של 3% בגלל ירידה בביקוש שנובעת מעליית הריבית, מחיר הממוצע למ"ר עומד על 35-39 אלף שקל, תלוי בקרבה ובנוף לים. מחיר דירה ממוצעת של 116 מ"ר יעלה כאן סביב 4.6 מיליון שקל.

בעין הים בחדרה, המחירים זולים בהרבה, אבל הם מתאזנים ככל שעוברים צפונה, לכיוון הפרוייקטים החדשים בגבעת אולגה, ממש מול החוף בחדרה. היום מטר כאן עולה סביב 32-33 אלף שקל למטר. בעין הים המחיר נמוך יותר: המחיר נע סביב 20-23 אלף שקל למטר, תלוי בפרוייקט ובאיזה קו הוא נמצא ביחס לים. כלומר, 2.3 מיליון שקל לדירה ממוצעת ייחשב מחיר סביר. לפני 4-5 שנים, מכרו כאן סביב 15 אלף שקל למטר, אך המחיר עלה מאז.

אפשר לומר כי פער של 15 אלף שקל למ"ר מפריד בין דירה בעיר ימים לעין הים. זה אומר: מיליון וחצי שקל לדירה ממוצעת. ראוי לציין כי בעיר ימים הדירות גדולות יותר, כך שפער המחירים מורגש היטב בכיס. מכיוון שדירה ממוצעת של 4 חדרים יכולה להיות גדולה בעיר ימים בעוד 20 מטר לפחות, מדובר בשני מיליון שקל ויותר. עוד נקודה חשובה: הים בעיר ימים קרוב הרבה יותר. בחדרה המרחק הוא 400 מטר מקו ראשון, בעיר ימים אתה יורד עם כפכפים לחוף, וזה שווה לא מעט. האם זה שווה את ההפרש? תחליטו אתם.

קריית השרון מול שכונת הפארק

קריית השרון היא שכונה יפה, עם מרכזים מסחריים גדולים לכל אורכה, אבל גם עם בעיה תחבורתית קשה. נתניה לא מצליחה להשתחרר מהפקקים אליה ובחזרה, אבל היא מספקת לתושבים מיקום חלומי, עם יציאה קרובה לכביש החוף (עד שתעברו את הפקק, כן?), לאזורי התעשיה, למכללה, למרכזי קניות במרחק הליכה, מגרשי ספורט ואפילו, לא עלינו, לבית העלמין. המחירים בה נעים סביב 27-29 אלף שקל למטר. השכונה מפותחת, התשתיות קיימות, אבל הויכוח הבלתי פוסק בין איכות החיים לבין הפקקים עדיין לא נפתר.

שיכון ובינוי השתלטה על השכונה. האקו פארק בחדרה

התמהיל של שכונת הפארק בחדרה שונה: הוא מחולק לדירות רגילות וצמודי קרקע. בקריית השרון אין צמודי קרקע רבים ולכן לא נכניס את הנתון הזה להשוואה. בגדול, מחירי הדיור בשכונת הפארק לדירות רגילות נעים סביב 21-23 אלף שקל למטר. השכונה לא פקוקה ויש לה יציאה ישירה לכביש 4, דרך כביש 9 - המפריד בינה לבין אליכין. יש לה ריאה ירוקה במרכז, האקו פארק שמושך אוכלוסיה גם מחוץ לעיר בשל האגם האקולוגי שבו.

הפערים בין שתי השכונות, שדומות במראה שלהן, מגיעים ל-6,000 שקל למטר. כלומר, 600 אלף שקל לדירה ממוצעת בין השכונות.