משבר ההיי טק כהזדמנות לשוק הדיור

ההיסטוריה הכלכלית במדינת ישראל ובעולם הרחב הוכיחה פעם אחר פעם שניתן ואפשר להפוך משבר להזדמנות. כך היה, לדוגמא, בארצות הברית בשנות ה-30 של המאה שעברה, כשהנשיא רוזוולט הזרים מיליארדים לפיתוח תשתיות, מה שיצר מיליוני מקומות עבודה חדשים, וכך היה גם אצלנו במשבר האינפלציה של שנות ה-80 כשראש הממשלה פרס ושר האוצר מודעי ייצרו תכנית כלכלית שהביאה בסופו של דבר את ישראל לצמיחה מרשימה.

במהלך החודשים האחרונים אנו שומעים חדשות לבקרים אודות משבר קשה בענף ההייטק המהווה כ-8 אחוזים מכוח העבודה של ישראל, אולם בפועל החלק שלו ב"עוגה" הכלכלית גבוה פי כמה וכמה. משבר זה מלווה באופן טבעי בפיטורים של רבבות עובדים ובד בבד ירידה של עשרות אחוזים בביקוש למשרדים ובמיוחד למשרדים ב"מדינת תל אביב" באותם אזורים שהיו בעבר מבוקשים ביותר, כולל משרדים ברמת טריפל A.

משבר זה, דוגמת המשברים שצוינו לעיל, יכול בהחלט לייצר הזדמנות פז למה שכולנו מייחלים, פוטנציאל לא אכזב להיצע של מאות אלפי דירות חדשות, ובמיוחד דירות קטנות וקומפקטיות החסרות במיוחד בשוק ושיהיה להן ללא ספק ביקוש רב באיזור תל אביב, גוש דן והמרכז.

אין זה סוד שגם כך, ללא משבר ההייטק, קיים בשוק עודף של מיליוני מ"ר נדל"ן משרדים, תוצאה ישירה לא של צרכי השוק, אלא בשל העיוות בשיטת הארנונה. העיריות והרשויות המקומיות, מקבלות פי 3 ויותר ארנונה לעסקים לעומת ארנונה למגורים, מה שבאופן טבעי גורם להן לתעדף קידום תכניות של נדלן, משרדים על פי מגורים.

• למה חברות הייטק ישראליות מעסיקות 32 אלף איש באירופה?
• סקר ההייטק: 37% מהעובדים המנוסים חוששים לעידם המקצועי בגלל ה-AI
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ובכן, דווקא המשבר הנוכחי מהווה לטעמי הזדמנות פז להמיר לכל הפחות חלק משטחי המשרדים המתוכננים, כאמור מיליוני מ"ר, לרבבות ואולי אף למאות אלפי דירות, זאת תוך שימת דגש על דירות קטנות וקומפקטיות.

הרווח שיהיה כאן יהיה כפול ומכופל: מחד גיסא ייווצר איזון נכון בין עודף שלא לצורך של שטחי משרדים לבין מחסור גדל והולך בדירות, ובמיוחד באזור הביקוש. מאידך גיסא ייווצר כאן תהליך חיובי של הפיכת לא מעט מתחמי מגדלי משרדים שלעת ערב הופכים למשמימים ולא נעימים, לבעלי שימושים מעורבים ופעילים 24/7.

דוגמא מובהקת לכך מהווה מתחם הבורסה ברמת גן שהינו אזור משרדים מובהק. לאחרונה תכוננו בו דירות לסטודנטים, אולם במתכונתו הנוכחית הוא עדיין ימשיך להיות אזור משרדים ועסקים מובהק. מעבר הדגרתי לקידום דירות במתחם, יהפוך אותו לבעל שימושים מעורבים, מה שיגרום רווח לכולם, גם לאנשי העסקים והפרימות הממוקמות בו וגם לדיירים החדשים.

• חג'ג' וג'קי בן זקן בשת"פ התחדשות עירונית: כ-2,800 יח"ד באשדוד ובירושלים
• דמרי: 750 מיליון שקל להקמת 553 יח"ד בהתחדשות עירונית בנתניה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

ברור כי המרת חלק משמעותי מהמשרדים לטובת מגורים, יצריך חשיבה אסטרטגית ותכנון מחודש בקרב מקבלי ההחלטות, כולל כמובן העיריות והרשויות המקומיות. תכנון מחודש זה אולי מנוגד לתפיסה הקלאסית שהייתה קיימת בעבר של חלוקה דיכוטומית בין אזורי מגורים (residential zones) לבין אזורי עסקים (business zones) אולם, וזה אולם גדול, בסופו של יום כולם ירוויחו מכך, קהילת העסקים, שוק הדיור, העיריות ובראש וראשונה מדינת ישראל.