משבר ההיי טק כהזדמנות לשוק הדיור
ההיסטוריה הכלכלית במדינת ישראל ובעולם הרחב הוכיחה פעם אחר פעם שניתן ואפשר להפוך משבר להזדמנות. כך היה, לדוגמא, בארצות הברית בשנות ה-30 של המאה שעברה, כשהנשיא רוזוולט הזרים מיליארדים לפיתוח תשתיות, מה שיצר מיליוני מקומות עבודה חדשים, וכך היה גם אצלנו במשבר האינפלציה של שנות ה-80 כשראש הממשלה פרס ושר האוצר מודעי ייצרו תכנית כלכלית שהביאה בסופו של דבר את ישראל לצמיחה מרשימה.
במהלך החודשים האחרונים אנו שומעים חדשות לבקרים אודות משבר קשה בענף ההייטק המהווה כ-8 אחוזים מכוח העבודה של ישראל, אולם בפועל החלק שלו ב"עוגה" הכלכלית גבוה פי כמה וכמה. משבר זה מלווה באופן טבעי בפיטורים של רבבות עובדים ובד בבד ירידה של עשרות אחוזים בביקוש למשרדים ובמיוחד למשרדים ב"מדינת תל אביב" באותם אזורים שהיו בעבר מבוקשים ביותר, כולל משרדים ברמת טריפל A.
משבר זה, דוגמת המשברים שצוינו לעיל, יכול בהחלט לייצר הזדמנות פז למה שכולנו מייחלים, פוטנציאל לא אכזב להיצע של מאות אלפי דירות חדשות, ובמיוחד דירות קטנות וקומפקטיות החסרות במיוחד בשוק ושיהיה להן ללא ספק ביקוש רב באיזור תל אביב, גוש דן והמרכז.
אין זה סוד שגם כך, ללא משבר ההייטק, קיים בשוק עודף של מיליוני מ"ר נדל"ן משרדים, תוצאה ישירה לא של צרכי השוק, אלא בשל העיוות בשיטת הארנונה. העיריות והרשויות המקומיות, מקבלות פי 3 ויותר ארנונה לעסקים לעומת ארנונה למגורים, מה שבאופן טבעי גורם להן לתעדף קידום תכניות של נדלן, משרדים על פי מגורים.
- הגיוסים בהייטק חוזרים, אבל לא בתחום התוכנה; שיעור האבטלה 3%
- מה השכר הממוצע במשק וכמה מרוויחים בהייטק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובכן, דווקא המשבר הנוכחי מהווה לטעמי הזדמנות פז להמיר לכל הפחות חלק משטחי המשרדים המתוכננים, כאמור מיליוני מ"ר, לרבבות ואולי אף למאות אלפי דירות, זאת תוך שימת דגש על דירות קטנות וקומפקטיות.
הרווח שיהיה כאן יהיה כפול ומכופל: מחד גיסא ייווצר איזון נכון בין עודף שלא לצורך של שטחי משרדים לבין מחסור גדל והולך בדירות, ובמיוחד באזור הביקוש. מאידך גיסא ייווצר כאן תהליך חיובי של הפיכת לא מעט מתחמי מגדלי משרדים שלעת ערב הופכים למשמימים ולא נעימים, לבעלי שימושים מעורבים ופעילים 24/7.
דוגמא מובהקת לכך מהווה מתחם הבורסה ברמת גן שהינו אזור משרדים מובהק. לאחרונה תכוננו בו דירות לסטודנטים, אולם במתכונתו הנוכחית הוא עדיין ימשיך להיות אזור משרדים ועסקים מובהק. מעבר הדגרתי לקידום דירות במתחם, יהפוך אותו לבעל שימושים מעורבים, מה שיגרום רווח לכולם, גם לאנשי העסקים והפרימות הממוקמות בו וגם לדיירים החדשים.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
ברור כי המרת חלק משמעותי מהמשרדים לטובת מגורים, יצריך חשיבה אסטרטגית ותכנון מחודש בקרב מקבלי ההחלטות, כולל כמובן העיריות והרשויות המקומיות. תכנון מחודש זה אולי מנוגד לתפיסה הקלאסית שהייתה קיימת בעבר של חלוקה דיכוטומית בין אזורי מגורים (residential zones) לבין אזורי עסקים (business zones) אולם, וזה אולם גדול, בסופו של יום כולם ירוויחו מכך, קהילת העסקים, שוק הדיור, העיריות ובראש וראשונה מדינת ישראל.
- 4.העיריות מרוויחות ממשרדים ומפסידות על מגורים, הן לא יסכי (ל"ת)אוהד 25/01/2023 08:43הגב לתגובה זו
- 3.חחח 25/01/2023 08:01הגב לתגובה זותגיד יצא לך להסתכל כמה עולות דירות בפריפרייה ששם בקושי יש משרדים גם שם המחירים קפצו. הסיבה שאנשים גרים בתל אביב היא בגלל שיש הרבה עבודה ולא הפוך ברגע שלא תהיה עבודה רק הביקוש ירד ומשקיעים פשוט יברחו זה אומנם יוריד מחירים אבל כנראה גם יוריד את ההיצע שדיברת עליה אז ההיגיון שלך קצת מוזר
- 2.אנונימי 24/01/2023 21:08הגב לתגובה זונכון צריך עוד מלא דירות לחרדים
- 1.חחחח ?? נראה לכם שיעשו בישראל (ל"ת)יומן 24/01/2023 20:58הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
