כפר כנא - רובע עירוני חדש הכולל 2,235 יח"ד
תכנון ובנייה הוועדה המחוזית צפון הפקידה תוכנית להקמת רובע עירוני חדש בכפר כנא. התוכנית כוללת 2,235 יחידות דיור, 129,000 מ"ר עבור מבני ציבור, כ-4,100 מ"ר עבור שטחי מסחר וכ-132 דונם שטחים ציבוריים פתוחים - מתוכם 44 דונם פארק עירוני
שטח התוכנית כ- 600 דונם, רובם קרקעות מדינה, והיא ממוקמת מדרום לכביש 77 וממזרח לכביש 754. התוכנית כוללת 2,235 יחידות דיור בתמהיל מגוון, לטובת חסרי דיור בחברה הערבית בצפון. מלבד יחידות הדיור, התוכנית כוללת 129,000 מ"ר עבור מבני ציבור, כ-4,100 מ"ר שטחי מסחר וכ-132 דונם שטחים ציבוריים פתוחים, מתוכם 44 דונם של פארק עירוני. מאחר שהתוכנית רחבת היקף ומיועדת לתת מענה לצרכי הישוב והמרחב לשנים רבות, התכנון מחייב הקמת יחידות הדיור בתיאום פיתוח התשתיות.
התוכנית תואמת את תוכנית המתאר הכוללנית החדשה של כפר כנא, אשר מייעדת את כפר כנא, להפוך לעיר גדולה, בת 80,000 תושבים, שעתידה למלא תפקיד מרכזי ומשמעותי במרחב הרי נצרת ובצפון כולו. הבחירה בכפר כנא לפיתוח משמעותי בהיקף כזה, נבעה מהיותו כבר היום יישוב עם אופי עירוני, וכי מצויים בקרבתו שטחים נרחבים בבעלות מדינה, שמאפשרים פיתוח אורבני מודרני, ומתן פתרונות דיור איכותיים למשפחות שאין בבעלותן קרקע, בהתאם להחלטות הממשלה.
היישוב כיום נשען על דרך עירונית אחת, ותוכנית המתאר קובעת הקמת שתי דרכים חדשות עוקפות ממזרח וממערב, כאשר הדרך המזרחית עוברת בתחום הרובע החדש. בדרך המזרחית תאפשר תחבורה ציבורית יעילה, שבילי אופניים ומדרכות מסודרות, וחיבור מיטבי בין השכונות החדשות ומרקם הוותיק. בכך תקל הדרך המזרחית גם על עומסי התנועה המכבידים כיום על לב הישוב.
- קיבלתם קנס עבירת בנייה? לא בטוח שכדאי לערער
- אושרה תכנית לבניית מתחם בנתניה בעל 1600 יח"ד הכולל גם מסחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצורך כל הפיתוח הנדרש, יזמה הוועדה המחוזית שינוי לתוכנית המתאר המחוזית, שמרחיב את השטח המיועד לפיתוח של כפר כנא בלמעלה מ-50%, על מנת לכלול את השטחים הנוספים בקרקעות המדינה, לצד הרחבה גם במתחמים שבהם קרקעות בבעלות פרטית.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה צפון, אוֹרי אילן, ציין כי "התוכנית נותנת מענה וצורך בפיתוח קרקעות מדינה לטובת מחוסרי קרקע על פי החלטה 922 של ממשלת ישראל וכן תורמת להתפתחותה של כפר כנא. הרובע החדש, למספר מתחמים גדולים שכבר אושרו או הופקדו בשנה האחרונה, שבהם היישוב יכול להתחיל לגדול, לצמוח ולפרוח. בשנים האחרונות אנו רואים מהפכה תכנונית של ממש בצפון. ממצב של חוסר בתכנון, עברנו בחמש השנים האחרונות לקצב ולאיכות תכנון ביישובים הערביים שלא היה לו תקדים מאז קום המדינה".
התוכנית הוכנה בידי רשות מקרקעי ישראל והמועצה המקומית כפר כנא, ונערכה בידי צוות תכנון רב תחומי, בראשות אדר' איילה רונאל.
- 2.היעד הבא קרית חיים ליד הים רח שדרות דגניה מחירי ריצפה (ל"ת)טוביה 02/02/2021 06:37הגב לתגובה זו
- 1.ענן שחור 01/02/2021 23:04הגב לתגובה זואדמות שגנבה המדינה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות?
שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון של פרויקטים, ובמערכת מקווים שהחיסכון יתגלגל לרוכשי הדירות; האם הרפורמה צפויה לפעול על פי אבני דרך? האם זהו נסיון לחמם את השוק ולשבור את הקיפאון הנוכחי?
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
