הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

האוצר: גידול של 4% ברכישת דירות חדשות בפברואר - הכל בגלל עיר אחת

באזור אחד חל 120% גידול במכירות בגלל דירות ב-900 אלף שקל. על מה מצביעים הנתונים הראשוניים למארס?
לירן סהר | (12)
נושאים בכתבה מחירי הדירות משרד האוצר קריית גת

בפברואר נרכשו כ-10.5 אלף דירות, ירידה של 3% בהשוואה לינואר, והמשך מגמת ירידה, זאת לאחר גידול חד במספר העסקאות שנרשם בחודשיים האחרונים של 2014, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ 0%. כך עולה מסקירת האוצר שפורסמו היום.

המשקיעים, אשר רשמו גידול חד של 35% בחודש ינואר, היו מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בפברואר, בשיעור של 16%. בכך ירד משמעותית משקל המשקיעים בסך העסקאות, לשיעור של 26%, ירידה של ארבע נקודות אחוז בהשוואה לרמה החריגה שנרשמה בינואר בפרמטר זה. אזורי נתניה וירושלים, אשר הובילו את הגידול במשקל המשקיעים בינואר, חזרו בפברואר לרמתם הממוצעת בשנת 2014 (עם ירידה חדה של 10 נקודות האחוז בהשוואה לחודש ינואר). תל אביב ובאר שבע הינם האזורים היחידים בהם עדיין נשמר שיעור גבוה של משקיעים בחודש פברואר.

ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים נרשמה עלייה מתונה של 4% בחודש פברואר, לאחר ירידה חדה של 19% בחודש הקודם. עם זאת, באוצר מציינים כי קיימת שונות גבוהה בין האזוריםה שונים. כך, לצד גידול חד של יוצר מ-40% ברכישת דירה ראשונה באזור באר שבע, נרשמו ירידות באזור המרכז ובאזור השפלה.

בפילוח בין דירות חדשות ליד שנייה, נרשמו כיווני שינוי מנוגדים – ברכישת דירות יד שנייה חלה ירידה של 6%, בהמשך לירידה של 3% בינואר, ואילו ברכישת דירות חדשות חל גידול של 4%. עם זאת, הגידול ברכישת דירות חדשות התרכז באזור באר שבע, בעוד במרבית האזורים האחרים נרשמו ירידות (בניכוי אזור באר שבע נרשמה ירידה של 14% ברכישת דירות חדשות).

באזור באר שבע נרשם גידול חד של 120% ברכישת דירות חדשות בפברואר, זאת בהמשך לשיעורי עלייה גבוהים שנרשמו באזור בחודשיים הקודמים. בכך הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות באזור באר שבע בחודש פברואר ליותר מאלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה לפחות מאז 2002.

הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור באר שבע בחודשים האחרונים חל על רקע תחילת שיווקם של מספר פרויקטים גדולים, בפרט בקרית גת. מי שהובילו גידול זה היו רוכשי דירה ראשונה. יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן, ניתוח מאפייני רוכשים אלו, יש בו כדי לרמז על כך שחלק לא מבוטל מהרכישות מבוצע לא לצרכי מגורים, כי אם לצרכי השקעה. זאת, תוך ניצול העובדה שרכישת הדירה כ"דירה יחידה" פטורה ממס, בעוד "דירה נוספת" ממוסה בשיעור מס תחילי של 5% (מעבר לעובדה שבניגוד למכירת "דירה נוספת", בעת מכירת "דירה יחידה" קיים פטור ממס שבח).

השונות של מחירי הדירות החדשות שנרכשו באזור באר שבע בחודש פברואר מאד נמוכה (טווח המחיר נע בין 953-838 אלף שקל, פער של עד 13%). מרבית הדירות, כפי שצוין, נרכשו בקרית גת. באוצר מסבירים כי לכאורה, בהינתן התפלגות כזו של מחירי דירות, באזור מאד מצומצם, ניתן היה לצפות למצוא שונות נמוכה גם בשכר למשק בית של רוכשי דירות אלו. באוצר מדגישים כי הניתוח מתייחס למי שהינם רוכשי דירה ראשונה (לו ניתוח זה היה כולל גם משקיעים, אז בוודאי לא ניתן היה לצפות בהכרח לשונות נמוכה בשכר למשק בית).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

אלא, שבפועל, השונות בשכר גבוהה מאד, כאשר היא נעה בין שכר ממוצע של 3,000 שקל בלבד בקרב 25 האחוזונים הנמוכים, לבין שכר ממוצע של 26 אלף שקל בקרב 25 האחוזונים הגבוהים. יש בממצאים אלו כדי לרמז על שיעור גבוה של מי שלכאורה רכשו דירה למגורים, אולם בהסתברות גבוהה אין בכוונתם להתגורר בדירה, אלא להעמידה להשכרה (דהיינו, משקיעים). על רקע ממצאים אלו מציינים באוצר כי קיימים פערי מיסוי גבוהים בין מי שרוכש "דירה נוספת" לבין רוכשי "דירה יחידה" (בכלל זה רוכשי דירה ראשונה). כך למשל, המס הממוצע בו היו מתחייבים רוכשי הדירות לעיל, לו היו מוגדרים כרוכשי "דירה נוספת", היה עומד על 45 אלף שקל. כרוכשי דירה יחידה הינם פטורים ממס.

 

נתונים ראשוניים לחודש מארס מצביעים על גידול משמעותי במספר העסקאות.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    לוד מרכז הארץ 14/04/2015 14:55
    הגב לתגובה זו
    תבדקו בלוד ותברכו עוד כמה שנים
  • 7.
    האור מציון 13/04/2015 15:41
    הגב לתגובה זו
    על אילו ישובים מדובר ?
  • 6.
    רון 13/04/2015 15:25
    הגב לתגובה זו
    עד מתי ? כחלון, פלוג, נתניהו....
  • תמשיך לחכות לחבריך הפירומנים (ל"ת)
    לפירומן 14/04/2015 20:36
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יורם דירת"א 13/04/2015 14:42
    הגב לתגובה זו
    בכמויות שמתפרסמות בכתבה הסעסמא בוא נקנה ונתעשר היא סמל ברור של בועה קרית גת היא עיר כמשל לבועה הקיימת
  • אמרת בזמנו אותו דבר על העיר מודיעין (ל"ת)
    אני זוכר אותך 14/04/2015 20:34
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ירין 13/04/2015 14:32
    הגב לתגובה זו
    נתיבות הפכה להיות עיר מאד כדאית לרכישת נדלן עיר מודרנית צעירה ומעניינת
  • 3.
    צעיר מתל אביב 13/04/2015 14:18
    הגב לתגובה זו
    כלומר 75% מהאנשים שאני מכיר, (בני 30-40 אזור תל אביב בעלי מקצועות טובים), רכשו את הדירה הראשונה והיחידה שלהם בחיים, למטרת השכרה. הם חושבים שהנדלן רק יעלה, ולכן כדאי שיהיה להם נכס, אפילו משהו קטן, שיעלה בערכו במקביל. מה גם שעם העזרה של אמא ואבא בהון עצמי, המשכנתא החודשית שלהם יוצאת קטנה יותר משכר הדירה שהנכס מניב להם ואז יש להם "אקסטרה" כסף לבילויים מדי חודש. השיקול של להתגורר במקום משלך, בלי בעל בית - לא משחק הרבה תפקיד (לחברים שלי אין ילדים מעל גיל 5 וחלקם עדיין רווקים וכבר רכשו דירה!). ההתנהגות שלהם מסבירה חלק מהביקוש הגדול והמשך עליות המחירים. פורסם סקר שאצל החרדים רק ל 64.6% מהצעירים יש דירה בבעלות, אבל זה מתחלק 18% שוכרים ומשכירים, ורק 47.8% שבאמת גרים בה. במגזר החילוני זה חמור יותר (כפי שנסיוני האישי הראה) והשמאי לוי יצחק טוען ש 56% מהצעירים קונים את דירתם הראשונה להשכרה. יתכן ואם היה פטור ממס רווחי הון ומס דיבידנדים על "תיק השקעות ראשון" עד 2 מיליון שקל, אנשים היו משקיעים דווקא בשוק ההון, ומחירי הנדלן היו נופלים חזרה לנורמלי, לטובת מי שבאמת קונה כדי לגור.
  • יואב 14/04/2015 11:25
    הגב לתגובה זו
    בתחום האפור, אלו משקיעים שפותחים לילדיהם עסק פתור ממס ויוצרים לחץ על ביקושים לרכישת דירה.
  • 2.
    קרנית לעשירים 13/04/2015 14:01
    הגב לתגובה זו
    בריבית הנמוכה
  • 1.
    חד וחלק 13/04/2015 13:53
    הגב לתגובה זו
    לכן ניתן להבין את ההגיון שאומר שיש למסות שכר דירה ב 25% כמו מס על דיבידנדים שוטפים שמקבלים בבורסה, או קופונים שנתיים שאיגרת חוב מחלקת. גם אדם כזה לוקח את ההון שלו, רוכש נכס (פיננסי), ומשתמש בתזרים המזומנים כדי לגור בשכירות ולשלם שכר דירה. מה ההגיון להטיל מיסוי על הכנסות פסיביות מנכסים פיננסים אבל לא על הכנסות פסיביות מדירה? הרי אתה לא גר בדירה, אתה לא "קשור למדינה" בזכות הדירה, זה סתם מקור הכנסה בשבילך. המדינה צריכה לתת לכל צעיר שרוכש נכס פיננסי ראשון, בסכום של עד 1.5 מיליון שקל, ליהנות מתזרים מזומנים ללא שום מסים, כמו בנדל"ן. המדינה גם צריכה לתת פטור ממס רווחי הון, כמו שיש פטור מס שבח כשמוכרים דירה אם היא היחידה בבעלותך. והמדינה צריכה לתת אפשרות להעביר את התיק השקעות שלך ליורשים שלך ללא מיסוי, כמו בדירות. ככה ייפסק העיוות ונראה פחות בביקוש בנדל"ן ויותר ביקוש בבורסה. אנשים יקנו דירות בחו"ל ולא בארץ? זה יסייע להחלשת השקל שבנק ישראל מתאמץ להשיג כבר שנים.
  • לא בידיוק 13/04/2015 14:41
    הגב לתגובה זו
    הדירה לדירה עם חדר נוסף, למי שזקוק לחדר נוסף להשכיר ולשכור היא חלפה הגיונית
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן