מיוחד

התחזית לשוק הדירות: אילו ערים יככבו והיכן יירדו המחירים? Bizportal בדק עם 6 מומחי נדל"ן את הצפוי בתשע"ד

יו"ר לשכת השמאים : השכונות החלשות - הדבר הבא בני קרת : "נראה ירידה במחירי דירות יד שנייה בגוש דן". המחירים לאן?
לירן סהר | (23)

בשנה העברית החולפת הישראלים המשיכו להתקשות לרכוש דירה, זאת למרות ירידת המחירים לכאורה בשיעור של 3.8% לרמה של כ-1.22 מיליון שקל שנרשמה נתוני משרד השיכון לרבעון השני של 2013. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הדירות ירדו ברבעון השני ב-1.3% לרמה של 1.202 מיליון שקל, קרובה למדיי לרמת המחירים של משרד השיכון.

מנגד, נתוני התחלות הבנייה עבור הרבעון השני ממשיכים לאותת על על כך שמחירי הדירות עוד ימשיכו לעלות ושמצב החירום בשוק הדיור ישרור עוד תקופה ארוכה - ברבעון זה החלה בנייתן של 8,797 יחידות דיור בלבד, צניחה של 25% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה ו-20% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

Bizportal שוחח עם 6 גורמים מובילים בתחום הנדל"ן ושמע מהם כיצד תראה לדעתם השנה העברית הנכנסת:

אוהד דנוס , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מחירי הדיור בשנה הבאה, בהיעדר שינויים גיאו-פוליטיים או כלכליים קיצונים, צפויים לשמור על יציבות עם נטייה קלה לעליות, שינועו בין 2% ל-3% באזורי ביקוש ובאזורים יקרים (דירות 4 חדרים במחיר של מעל 2 מיליון שקל) ועד ל-10% באזורים זולים יותר. עם זאת, כניסתן של רפורמות המיסוי החדשות עלולות לשבש את הנתונים המדווחים עקב כניסת הון שחור, לצערי, לתחום דירות יד שניה. על כן, ייתכן שבדיווחים הרשמיים העליות לא יירשמו."

לפי דנוס, האזורים החמים הבאים הן שכונות חלשות יחסית בערים חזקות, דוגמת שכונת שעריים ברחובות, מזרח ראשון לציון, ג'סי כהן בחולון, יד אליהו בתל אביב, יד התשעה (שביב) בהרצליה, העיר התחתית בחיפה ועוד. "השכונות הללו משופעות בבניה רוויה ותיקה, של דירות קטנות, כשבמרביתן קיים פוטנציאל לפינוי בינוי. בכך מתקיימים בהן שלושת כללי הברזל למשקיע או המשתכן הפוטנציאלי: מיקום מעולה בלב עיר חזקה, מחיר נוח יחסית וצפי לעליה יפה בשווי בעתיד. שוק המשרדים ימשיך לדשדש, אם כי לא צפויה בו צניחת מחירים דרמטית".

רינה דגני מסמנת היכן כדאי לרכוש דירה והיכן לא בשנה הקרובה - כנסו לפרטים

"משבר הדיור יותר מסוכן מכל משבר בטחוני" חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "ההשקעה למגורים בישראל נמוכה מהנדרש, התחלות הבנייה יורדות והביקוש רק עולה. כיום יש מחסור של 100 אלף יחידות דיור זה מספר עצום שרק הולך ועולה. לכן, אני מעריך בצער שמשבר הדיור רק ילך ויחריף. לצערי אני לא רואה הוזלה של מחירי הדיור בשנה הקרובה אלא רק עלייה. לגבי הזוגות הצעירים, גם בשנה הקרובה אני מעריך שלא תהיה להם ברירה ורוכשים צעירים פחות מבוססים יאלצו להמשיך ולהתרחק ממרכז הארץ כדי להגיע לדירה. זה מאוד מפחיד אותי כאזרח שחי במדינה הזאת מכיוון שאני מקווה שהצעירים לא יתייאשו מהמכות שהם סופגים מהמדינה ופשוט יעזבו את ישראל למדינות אחרות. לדעתי זה הרבה יותר מסוכן מכל משבר בטחוני."

שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי: "למרות צעדי הממשלה, אנו רואים שמכירת הדירות ממשיכה בקצב קבוע ויציב וכן בהתאמה עולים מחירי הדיור. כל עוד הריבית נמוכה וכל עוד אין גידול משמעותי במצאי הקרקעות לא נראה שינוי במגמה. לצערי הרב, אין התקדמות רבה ופריצת דרך משמעותית בביצוע בפועל בתחום הפינוי בינוי וההתחדשות העירונית. חשוב להבין כי, באזורי הביקוש אחת הדרכים המשמעותיות להגדלת מצאי קרקעות לשיווק הינה פינוי בינוי. ההישג בתחום זה טמון רק בקידום תוכניות מסוג זה. באותה נשימה אציין כי, ישנן בעיות המעכבות קידום תוכניות אלה, בירוקרטיה ומאכרים המהווים עקב אכילס בדרך לבניה והקמה של מאות אלפי יחידות דיור חדשות באזורי הביקוש".

כל הכותרות

זינוק בשכר דירה במרכז עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: "מחירי הדירות בשנה הקרובה ישמרו על רמתם היציבה, עם היתכנות לירידה של אחוזים בודדים, אבל לא מעבר לזה. מצד אחד, היצע הדירות בישראל עד כה לא גדל בצורה משמעותית ואילו הביקושים לדירות גדלים כל הזמן ומהצד השני יש גבול למחיר שרוכשי הדירות יכולים לעמוד בו. בזכות פיתוח התשתיות בערים פריפריאליות כגון חיפה והקריות, אשקלון, באר שבע, לוד ורמלה, תיתכן עליית מחירים קלה. בעבר תושבי הקריות נאלצו לנסוע במשך שעתיים וחצי לתל אביב, היום, בזכות מנהרות הכרמל והכביש העוקף, התקצרה הדרך כמעט בחצי. בתל אביב, רעננה, הוד השרון וכפר סבא תהיה ירידת מחירים של עד 10%, שכן רמת המחירים בערים אלו הגיעה לקצה גבול היכולת של הרוכשים. ברעננה למשל, המחירים נושקים למחירי הדירות בתל אביב."

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לגבי מחירי השכירות, אומרת חכם כי "מחירי השכירות בתל אביב ובסביבתה צפויים לעלות בשנה הקרובה בשיעור של 5%-10%. 45% מהדירות בתל אביב מושכרות וסביר להניח שהמספר הזה לא ישתנה, כלומר הביקוש גדל אבל היצע הדירות נותר כפי שהוא. עם זאת, בערי הפריפריה כמו באר שבע, חיפה והקריות, אני לא צופה עלייה במחירי השכירות מכיוון שההיצע של דירות להשקעה בהן גדול". בני קרת, יועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן ומנכ"ל אזימוט: "נראה מגמה של עלייה מינורית במחירי הדירות, של עד 5%, סוג של התייצבות. הערים המבטיחות הן צור יצחק, רעננה ואשקלון כאשר באר יעקב וראש העין הינם שני מקומות שיכולים להשפיע ולהרגיע את רמת המחירים והביקושים. בשכונת אם המושבות כבר אין דירות, לכם הרלבנטיות של ראש העין תגדל ובאר יעקב מתחילה מחזור שני של אכלוס. לדעתי מחירי דירות יד שנייה בגוש דן יירדו 10%-15% מאחר ולא יעלה על הדעת שדירות בנות 50 שנה יעלו כמו דירות חדשות, ברמת גן במיוחד נראה את השינוי."

"המחירים בשוק המשרדים יירדו רק בעוד 3-4 שנים" ומה לגבי ענף המשרדים? אליאב עיני, שותף במעוף יועצי נדל"ן התייחס לסוגיה: "בשנה הקרובה, לא נראה שינוי מהותי בשוק המשרדים. אנחנו רואים פרויקטים חדשים שנמצאים בבניה, בעיקר בגוש דן- עזריאלי בחולון, מגדלי חג'ג' בתל אביב, מגדלי הרכבת בדרום תל אביב ועוד. יחד עם זאת, מרביתם לא יהיו מוכנים בשנה הקרובה ולכן רמת המחירים להערכתנו לא תרד בשל היצע רב אלא תשמור על יציבות. בשנה האחרונה היה דווקא גידול בביקושים בעיקר באזור גוש דן , זאת כתוצאה מצמיחתן של חברות היי טק והתרחבותן של פירמות קיימות בענפים שונים במקצועות החופשיים." עיני מזהיר כי ברגע שהמגדלים החדשים יהיו בנויים, יכול להיות שתהיה ירידה קלה ברמת המחירים בגבולות של עד 20%, אולם לא תהיה קריסה ומדובר על תחזית לעוד 3-4 שנים. "בשנה החולפת ראינו התארגנות של מספר קבוצות רכישה בתחום המשרדים, ואני מניח שהמגמה הזו תמשיך גם בשנה הקרובה וכן המגמה של רכישת שטחי משרדים על פני שכירתם."

כתבות מעניינות נוספות: מחיר פריפריה: היכן במרכז תמצאו דופלקס 200 מ"ר ב-1.1 מיליון שקל? בהרבה פחות ממיליון שקל: 10 הדירות הזולות ביותר בת"א בחודשיים האחרונים

תגובות לכתבה(23):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    דרום העיר 13/09/2013 09:18
    הגב לתגובה זו
    4-5 חדרים בסביבות 1.2 מיליון ש"ח...דירה חדשה מול החוף הדרומי...האזור מתפתח יפה...ליד האצטדיון.
  • 14.
    חיפאי!! 13/09/2013 09:16
    הגב לתגובה זו
    זה לא יאוצן איך העיר התפתחה...בייחוד דרום העיר...בנייה של אלפיי יחידות דיור,אל מול הים. כמו כן:המנהרות שמקצרות את הדרך לכל מקום...והמטרונית..שבמקרה נסעתי בה(זה בחינם)...זה מדהים..יש לה נתיב בלעדי,ומקצרת את הזמן בצורה משמעותית.אני אישית אף פעם לא אהבתי את חיפה...אבל הייתי השבוע בביקור:אי אפשר לזהות אותה..התחדשה לגמריי,כאילו בונים אותה מחדש...ואני תל אביבי בכלל.
  • 13.
    מלי 08/09/2013 20:13
    הגב לתגובה זו
    ומי שלחוץ מגלה שיש פער אדיר בין מחיר סגירה ומחיר בלוחות החינם באינטרנט. השכן שלי בפנטהאוס בראשל"צ ביקש 2.350 ובסוף מכר ב-1.800. זה מה שקורה כשיש פרסום חינם ואנשים סתם זורקים מחירים בתקווה שחגיע הפרייר התורן, רק שהם נגמרו מזמן וההצע של דירות יד 2 הולך ומתרחב, והשוק של הקונים מצטמצם לנוכח ההטבות שמקבלים מהקבלנים.
  • 12.
    צביקה דורון יועץ נדל 07/09/2013 11:34
    הגב לתגובה זו
    העיר לפני מהפך גדול בשנים הבאות
  • האם התכוונת לשדה התעופה לוד ?! (ל"ת)
    איציק ר 12/09/2013 13:09
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    אבי. כהן 07/09/2013 11:01
    הגב לתגובה זו
    רבותיי צור. יצחק ישוב חדש ואיכותי חמש דקות מכפר סבא עדיין אפשר למצוא שם דירות במחיר סביר. עוד מעט. גם. זה לו יהיה כדיי. מאוד לרכוש דירה. בישוב !!!!!!!
  • 10.
    מני 07/09/2013 10:13
    הגב לתגובה זו
    אם הנדלן יעלה בארץ כולו יעלה ואם לא כולו יירד
  • 9.
    דוד איש 07/09/2013 00:53
    הגב לתגובה זו
    מתכון להתאבדות לאומית. אנו חברי הליכוד קוראים להחליף את ביבי מנהיג השמאל הבוגדני ללא כל דיחוי. ביבי מסוכן ליהודים. ביבי יחלק את ירושלים.
  • 8.
    בנטל בירמן שמאות 06/09/2013 12:36
    הגב לתגובה זו
    וזאת עד לתקופה בה שוב יחול שינוי תפיסתי אצל הציבור הרחב. השינוי יחל רק כאשר הריביות יעלו והפקמים יניבו לפחות 2.5 עד 4 אחוזים.
  • 7.
    יוסי 06/09/2013 12:35
    הגב לתגובה זו
    "לא יעלה על הדעת שדירות בנות 50 שנה יעלו כמו דירות חדשות"... (בני קרת, יועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן ומנכ"ל אזימוט... פחחחחח)
  • 6.
    הזהרה=מחיר הזוי=כמות משכורות=בועה50%פיצוץ=מיתון2013-17! (ל"ת)
    קיים היצע מוסתר 06/09/2013 12:26
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    בלוף תקשורתי להרצת עדר הפראייר=תזהרו=בועה50%=מיתון!!!!! (ל"ת)
    נדלן=בלוף לפראייר 06/09/2013 12:19
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אשר 06/09/2013 11:28
    הגב לתגובה זו
    המוכרים מנסים לעקוב אחרי מחירי דירות חדשות ומסתמכים לעיתים על דירות יד 2 שנמכרות במחיר גבוה אבל אלו דירות של 3 שנים, חדשות יחסית. הקונים היום בררנים הרבה יותר וכבר לא מתלהבים מג'קוזי וקשתות מעץ חום, וצריך לעשות רמונט כללי. המחיר בהתאם.
  • 3.
    תל אביבי 06/09/2013 11:08
    הגב לתגובה זו
    על מה דנוס מדבר? אמנם האוכלוסיה הותיקה חלשה, אבל בשנים האחרונות נכנסה לשכונה, הדי גדולה הזו, אוכלוסיה חזקה בהרבה והמחירים כבר זינקו חזק. עד לפני כמה שנים אפשר היה לקנות בה דירה קטנה וישנה ב 500-600 אלף, והיום יהיה קשה למצוא בפחות מ 1.2-1.3 מיליון, בדומה לשכונת נווה שרת בצפון העיר - שזו שכונה עם תמהיל אוכלוסיה די דומה, כלומר אחוז גבוה יחסית, לת"א, של דתיים ומזרחיים.
  • 2.
    קליפ 06/09/2013 10:03
    הגב לתגובה זו
    הישראלים הערבים ב"כפרים" נהנים מבנייה פיראטית על פי חוקי המדינה! הישראלים הבדואים השתלטו בכוח הזרוע על אדמות הנגב. כמובן על פי חוק!......רק מיעוט יהודי זניח....חסר ערך מאולץ להגר מארצו. סטו. בעשור הבא לא יהיו ח"כ מהמגזר היהודי.
  • אהרון 06/09/2013 10:27
    הגב לתגובה זו
    יש מה שהוא בדבריך כולם פחדנים כולל את ליברמן הגיבור במילים .
  • 1.
    יחזקאל 06/09/2013 09:40
    הגב לתגובה זו
    אף אחד לא רוצה לטפל בבעיה.האפשרות היחידה היא מיתון שירסק את מחירי הדיור והוא בדרך.אין כבר עבודה לבני50. בוגרי אוניברסיטאות בעלי תאר שני מרוויחים בקושי מינימום.גם ההייטק צולע.חוץ מלפתח אפליקציות כושלות,שכל בוגר תיכון עילג כבר מתנסה בזה,לא נוצר מפעל אחד בתחום החומרה כבר שנים רבות.והתחרות העולמית נושפת בערפו
  • ישראלי 06/09/2013 11:11
    הגב לתגובה זו
    לא חייבים לעבוד במה שלמדת באוניברסיטה, אם לא משתכרים בזה היטב. בענף הבנייה מרוויחים מצויין - והרבה הרבה מעל שכר המינימום. לפחות כפול. גם עובדי מוסך-כן כן, משתכרים היטב. גם מורים מרוויחים הרבה יותר משכר מינימום, ומי שיש לו תואר ראשון בקלות יוכל לבצע הסבה. גם אחיות מרוויחות היטב.
  • אלכס 12/09/2013 00:26
    אחות מוסמכת מקצוע מבוקש. קורס הסבה שנתיים וחצי(לאקדמאים).משרד הבריאות משלם מלגת שכר לימוד מלא.
  • דוד 06/09/2013 10:27
    הגב לתגובה זו
    זה בהחלט התסריט הממשלה לא תוריד מחירים כי היא מספסרת לכן המחירים יעלו ויעלו עד אשר נקבל מיתון עמוק כי הממשלה והעומד בראשה חלולים זוכרים את שר הבטחון שמכר דירה במליונים והרוויח מיליונים אז זהו לא שילם אגורה מס זה לאורך כל השדרה מה יהיה יהיה טוטו יעלהה ירד ירד יעלה אבל משבר זה משהו אחר הידעתם שמאות אלפי טילים מכוונים לישראל אבל דירה עולה מיליונים יותר מכל מקום אחר בעולם האם מישהו יודע כמה כסף שחור יש פה הממשלה החלולה הזו תמשיך בספסרות חשבנו שיעיר לפיד ישנה לצערי הכזבה של הבחירות שנת הבחירות בעיריות יזעזע את הפרזנטור של ביבי הקוסם מארץ הדרדנלים איך הצליח בעשרים שנה לפרק את מעמד הבניים להפריד בין חילוניים לדתיים לספסר בכספי השואה לספסר בפנסיה לספסר בקרקעות למכור נכסים כמו ים המלח ומכרות הנחושת בערבה ועתה ימכור את הגז כדי שלקוסם יהיה עוד אוויר של כמה שנים ומה עושים האומללים מצביעים לקוסמם
  • דנה 07/09/2013 02:39
    אבל לאף אחד לא יהיה מספיק אויר לקרוא את המשפט שכתבת, שהוא הכי ארוך בהיסטוריה... בטח גם האוטו שלך בלי ברקסים
  • עם סוחרי נדלן 06/09/2013 10:08
    הגב לתגובה זו
    אנחנו קונים ומוכרים אחד לשני ומרויחים המון כסף. וככה אנחנו נחזיר משכנתא וגם נרויח שום דבר לא יקרוס כי אנחנו יהודים כל אחד ימכור לשני ביותר ממה שקנה . עד אין סוף. תשאל את ביבי ותראה הוא רגוע ושותק כמו דג באקוריום ושם לנו שר אוצר מדהים וחכם וגדול בתורה וראש אופזיציה מדהימה שתמיד מתנגדת ומעכבת כל דבר. מסלול בטוח להמראת השוק הישראלי. וכל אחד פה מליונר כי כל בית שימוש עולה מליון שח מינימום . השלב הבא שידרוג הדירות בברזים מזהב רצפה מכסף טהור ודלתות פלדה נחושת .
  • ישראלי 06/09/2013 11:16
    במיליון שקל אין בעיה למצוא דירות קטנות וישנות באזורי הביקוש. חבר שלי קנה לא מזמן דירה להשקעה בפ"ת, ב 900 אלף. דירה קטנה וישנה כמובן. לא בית שימוש ולא נעליים. תתפלא לגלות כמה הרבה דירות יש לך בת"א, באזורים הפחות מבוקשים, בתקציב של עד מיליון. פתח יד2 אם אתה לא מאמין, וקח בחשבון שהמחירים שם מוקפצים בלפחות 100-200 אלף, ככה שאל תתבייש להתמקח עם המוכר. בבאר יעקב ויבנה בכלל יש לך דירות גדולות ויפות במיליון שקלים. באר יעקב זה לא פריפריה, אלא 5 דקות מראשל"צ.