התחזית לשוק הדירות: אילו ערים יככבו והיכן יירדו המחירים? Bizportal בדק עם 6 מומחי נדל"ן את הצפוי בתשע"ד

בשנה העברית החולפת הישראלים המשיכו להתקשות לרכוש דירה, זאת למרות ירידת המחירים לכאורה בשיעור של 3.8% לרמה של כ-1.22 מיליון שקל שנרשמה נתוני משרד השיכון לרבעון השני של 2013. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הדירות ירדו ברבעון השני ב-1.3% לרמה של 1.202 מיליון שקל, קרובה למדיי לרמת המחירים של משרד השיכון. מנגד, נתוני התחלות הבנייה עבור הרבעון השני ממשיכים לאותת על על כך שמחירי הדירות עוד ימשיכו לעלות ושמצב החירום בשוק הדיור ישרור עוד תקופה ארוכה - ברבעון זה החלה בנייתן של 8,797 יחידות דיור בלבד, צניחה של 25% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה ו-20% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. Bizportal שוחח עם 6 גורמים מובילים בתחום הנדל"ן ושמע מהם כיצד תראה לדעתם השנה העברית הנכנסת: אוהד דנוס , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מחירי הדיור בשנה הבאה, בהיעדר שינויים גיאו-פוליטיים או כלכליים קיצונים, צפויים לשמור על יציבות עם נטייה קלה לעליות, שינועו בין 2% ל-3% באזורי ביקוש ובאזורים יקרים (דירות 4 חדרים במחיר של מעל 2 מיליון שקל) ועד ל-10% באזורים זולים יותר. עם זאת, כניסתן של רפורמות המיסוי החדשות עלולות לשבש את הנתונים המדווחים עקב כניסת הון שחור, לצערי, לתחום דירות יד שניה. על כן, ייתכן שבדיווחים הרשמיים העליות לא יירשמו." לפי דנוס, האזורים החמים הבאים הן שכונות חלשות יחסית בערים חזקות, דוגמת שכונת שעריים ברחובות, מזרח ראשון לציון, ג'סי כהן בחולון, יד אליהו בתל אביב, יד התשעה (שביב) בהרצליה, העיר התחתית בחיפה ועוד. "השכונות הללו משופעות בבניה רוויה ותיקה, של דירות קטנות, כשבמרביתן קיים פוטנציאל לפינוי בינוי. בכך מתקיימים בהן שלושת כללי הברזל למשקיע או המשתכן הפוטנציאלי: מיקום מעולה בלב עיר חזקה, מחיר נוח יחסית וצפי לעליה יפה בשווי בעתיד. שוק המשרדים ימשיך לדשדש, אם כי לא צפויה בו צניחת מחירים דרמטית". רינה דגני מסמנת היכן כדאי לרכוש דירה והיכן לא בשנה הקרובה - כנסו לפרטים "משבר הדיור יותר מסוכן מכל משבר בטחוני" חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "ההשקעה למגורים בישראל נמוכה מהנדרש, התחלות הבנייה יורדות והביקוש רק עולה. כיום יש מחסור של 100 אלף יחידות דיור זה מספר עצום שרק הולך ועולה. לכן, אני מעריך בצער שמשבר הדיור רק ילך ויחריף. לצערי אני לא רואה הוזלה של מחירי הדיור בשנה הקרובה אלא רק עלייה. לגבי הזוגות הצעירים, גם בשנה הקרובה אני מעריך שלא תהיה להם ברירה ורוכשים צעירים פחות מבוססים יאלצו להמשיך ולהתרחק ממרכז הארץ כדי להגיע לדירה. זה מאוד מפחיד אותי כאזרח שחי במדינה הזאת מכיוון שאני מקווה שהצעירים לא יתייאשו מהמכות שהם סופגים מהמדינה ופשוט יעזבו את ישראל למדינות אחרות. לדעתי זה הרבה יותר מסוכן מכל משבר בטחוני." שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי: "למרות צעדי הממשלה, אנו רואים שמכירת הדירות ממשיכה בקצב קבוע ויציב וכן בהתאמה עולים מחירי הדיור. כל עוד הריבית נמוכה וכל עוד אין גידול משמעותי במצאי הקרקעות לא נראה שינוי במגמה. לצערי הרב, אין התקדמות רבה ופריצת דרך משמעותית בביצוע בפועל בתחום הפינוי בינוי וההתחדשות העירונית. חשוב להבין כי, באזורי הביקוש אחת הדרכים המשמעותיות להגדלת מצאי קרקעות לשיווק הינה פינוי בינוי. ההישג בתחום זה טמון רק בקידום תוכניות מסוג זה. באותה נשימה אציין כי, ישנן בעיות המעכבות קידום תוכניות אלה, בירוקרטיה ומאכרים המהווים עקב אכילס בדרך לבניה והקמה של מאות אלפי יחידות דיור חדשות באזורי הביקוש". זינוק בשכר דירה במרכז עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: "מחירי הדירות בשנה הקרובה ישמרו על רמתם היציבה, עם היתכנות לירידה של אחוזים בודדים, אבל לא מעבר לזה. מצד אחד, היצע הדירות בישראל עד כה לא גדל בצורה משמעותית ואילו הביקושים לדירות גדלים כל הזמן ומהצד השני יש גבול למחיר שרוכשי הדירות יכולים לעמוד בו. בזכות פיתוח התשתיות בערים פריפריאליות כגון חיפה והקריות, אשקלון, באר שבע, לוד ורמלה, תיתכן עליית מחירים קלה. בעבר תושבי הקריות נאלצו לנסוע במשך שעתיים וחצי לתל אביב, היום, בזכות מנהרות הכרמל והכביש העוקף, התקצרה הדרך כמעט בחצי. בתל אביב, רעננה, הוד השרון וכפר סבא תהיה ירידת מחירים של עד 10%, שכן רמת המחירים בערים אלו הגיעה לקצה גבול היכולת של הרוכשים. ברעננה למשל, המחירים נושקים למחירי הדירות בתל אביב." לגבי מחירי השכירות, אומרת חכם כי "מחירי השכירות בתל אביב ובסביבתה צפויים לעלות בשנה הקרובה בשיעור של 5%-10%. 45% מהדירות בתל אביב מושכרות וסביר להניח שהמספר הזה לא ישתנה, כלומר הביקוש גדל אבל היצע הדירות נותר כפי שהוא. עם זאת, בערי הפריפריה כמו באר שבע, חיפה והקריות, אני לא צופה עלייה במחירי השכירות מכיוון שההיצע של דירות להשקעה בהן גדול". בני קרת, יועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן ומנכ"ל אזימוט: "נראה מגמה של עלייה מינורית במחירי הדירות, של עד 5%, סוג של התייצבות. הערים המבטיחות הן צור יצחק, רעננה ואשקלון כאשר באר יעקב וראש העין הינם שני מקומות שיכולים להשפיע ולהרגיע את רמת המחירים והביקושים. בשכונת אם המושבות כבר אין דירות, לכם הרלבנטיות של ראש העין תגדל ובאר יעקב מתחילה מחזור שני של אכלוס. לדעתי מחירי דירות יד שנייה בגוש דן יירדו 10%-15% מאחר ולא יעלה על הדעת שדירות בנות 50 שנה יעלו כמו דירות חדשות, ברמת גן במיוחד נראה את השינוי." "המחירים בשוק המשרדים יירדו רק בעוד 3-4 שנים" ומה לגבי ענף המשרדים? אליאב עיני, שותף במעוף יועצי נדל"ן התייחס לסוגיה: "בשנה הקרובה, לא נראה שינוי מהותי בשוק המשרדים. אנחנו רואים פרויקטים חדשים שנמצאים בבניה, בעיקר בגוש דן- עזריאלי בחולון, מגדלי חג'ג' בתל אביב, מגדלי הרכבת בדרום תל אביב ועוד. יחד עם זאת, מרביתם לא יהיו מוכנים בשנה הקרובה ולכן רמת המחירים להערכתנו לא תרד בשל היצע רב אלא תשמור על יציבות. בשנה האחרונה היה דווקא גידול בביקושים בעיקר באזור גוש דן , זאת כתוצאה מצמיחתן של חברות היי טק והתרחבותן של פירמות קיימות בענפים שונים במקצועות החופשיים." עיני מזהיר כי ברגע שהמגדלים החדשים יהיו בנויים, יכול להיות שתהיה ירידה קלה ברמת המחירים בגבולות של עד 20%, אולם לא תהיה קריסה ומדובר על תחזית לעוד 3-4 שנים. "בשנה החולפת ראינו התארגנות של מספר קבוצות רכישה בתחום המשרדים, ואני מניח שהמגמה הזו תמשיך גם בשנה הקרובה וכן המגמה של רכישת שטחי משרדים על פני שכירתם." כתבות מעניינות נוספות: מחיר פריפריה: היכן במרכז תמצאו דופלקס 200 מ"ר ב-1.1 מיליון שקל? בהרבה פחות ממיליון שקל: 10 הדירות הזולות ביותר בת"א בחודשיים האחרונים