דירות ליד הקריה בת"א - האם המלחמה תגרום לירידת מחירים?

האם המלחמה באיראן תשפיע על מחירי הדירות? האם דירות ליד בסיסים צבאיים כמו הקריה יקבלו דיסקאונט על הסיכון? והאם הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד יגדל? 

אם אתם רוצים לגור באזור הכי נחשק בתל אביב, אז יש לכם מספר אופציות וכנראה שאחת מהם תהיה גם באזור הקריה בתל אביב. אבל כפי שראינו בליל שישי - אנשים שרכשו דירות באזור ללא ממ"ד וגם אלו ששוכרים שם, חשופים לפגיעות הרסניות. גם דירות עם ממ"ד נפגעות, אבל הסיכון בנפש נמוך יותר.  

טילים בליסטיים שמגיעים מאיראן פוגעים באופן דרמטי בבניינים כפי שקרה שלשום. בבניין שפגעו בת"א שהיה ממוגן עם ממ"דים בדירות, המיגון נשאר עומד איתן. לעומת זאת, ראינו אתמול בבת ים פגיעה בבניין ללא ממ"ד ושם ההתקפה האיראנית גבתה מחיר כבד.

• האם קיימת הזדמנות בדירות ללא ממ"ד במרכז? בדקנו
• האם אפשר לקחת משכנתא כדי לבנות ממ"ד?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מבחינת שוק הדיור, ייתכן שמדובר בנקודת מפנה - תל אביב ביום של הפצצה, היא אזור בטווח הטילים. אם זה יימשך שבוע-שבועיים, הסיכון יופנם לאנשים, והמחירים בעיקר של אזורים-בניינים ללא ממ"ד ואזורים סמוכים למקומות אסטרטגיים שהאיראנים והאויבים רוצים ומנסים לפגוע בהם, עשויים לרדת.  

אנשים קונים דירה במיטב כספם לפי מחירים של 65-70 אלף שקל למ"ר באזורים האלו ויש אכן יתרונות רבים, אבל החיסרון של להיות ליד הקריה לא נלקח בחשבון.  תחשבו על העסקאות הבאות - אנשים שיחפשו דירה יוקרתית יעדיפו לקנות במרחק מהקריה אם מדובר באותו המחיר. 

נראה שהכל תלוי בעומק המלחמה. אם מדובר באירוע או אירועים חד פעמיים, יכול באמת להיות שזה ישכח מהר ואנשים יחזרו לקנות דירות באזורים האלו בתל אביב, כמעט בכל מחיר.  אבל, אם נראה רצף פגיעות שכאלו והמלחמה תתארך, התודעה הציבורית תשתנה. המחשבה על מגורים בצמוד לבסיס אסטרטגי בלב אזור מאוכלס, תיתפס פתאום כפחות מובנת מאליה. מהסיבה הפשוטה - למה שהציבור ישלם עבור דירה באזור פריים לוקיישן מחיר גבוה מאוד, ובכל זאת כאשר נכנסים למערכה - בין אם זה מול חמאס, חיזבאללה או במקרה שלנו, איראן: הסיכון שלו להיפגע לא קטן. 

• "המחירים ירדו ב-10% בשנה" - האם זה אפשרי?
• "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס

אבל אולי השאלה שצריכה לצוף היא בכלל אחרת - למה המקומות הכי חשובים ואסטרטגיים של המדינה, בין אם זה מתקנים ביטחוניים מסוימים או בסיסי מודיעין שונים וגם המקום שבו מתקיימים דיוני המטה הכללי, צריכים להיות ממוקמים בלב אזורי ציבור יחד עם אוכלוסייה כל כך גדולה?

המלחמה עם איראן גם חידדה כאמור את הצורך בממ"ד. אחרי תקופה שבה הפער בין דירות עם ובלי ממ"דים הלך והצטמצם, כעת הוא נפתח מחדש, ובגדול, כפי שנראה בהמשך. בעסקאות, בהשכרות, בתחושת הביטחון האישית. משפחות שמבצעות מהלך של קנייה או מעבר, לא רוצות להתפשר על מיגון. לא מדובר על פריבילגיה - אלא על צורך בסיסי למחסה. לא ייתכן שמשפחה עם ילדים תרוץ באמצע הלילה בחיפוש אחרי מרחב מוגן בגלל שבדירה שבה היא גרה - אין ממ"ד או אפילו ממ"ק. שלא לדבר על מקלט בבניין.

חשוב להזכיר - בישראל 2025, לפי נתוני הלמ"ס: עדיין קיימות באזור ה-1.5 מיליון דירות ללא מיגון מתאים. ההתחדשות העירונית הייתה אמורה להיות הפתרון, והיא באמת עוזרת - אבל קיים צורך ממשי בהיקפי בניה גדולים מאוד בשביל לכסות את כמות הדירות הזו ונראה שהבירוקרטיה חונקת. 

יו"ר ארגון הקבלנים: "זעקנו כבר ב-2018, צחקו עלינו"

לדברי עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב, הארגון התריע כבר לפני שנים שהיעדר מיגון בדירות ישנות הוא סכנה של ממש, אך זכה להתעלמות: "אמרו שאנחנו אינטרסנטים", הוא אומר, "שאנחנו סתם דוחפים פרויקטים. אבל עכשיו, כולם רואים את התוצאה. מי שגר בדירה ממוגנת נשאר בחיים, ממשיך לנהל שגרה וחי את חייו. מי שלא: נאלץ לברוח, או גר בדירה שפתוחה לפגיעות". עוד הוא מוסיף כי מאז 7 באוקטובר הפער בין דירות ממוגנות לשאינן כאלה הולך וגדל , אך נראה שהציבור התרגל: "כשהטילים נופלים כל יום, כולם בורחים. כשהם נופלים פעם ביומיים/שלושה - שוכחים. אבל הסיכון לא נעלם". כעת הפער חוזר לגדול. 

חשוב לציין -  דירות ללא ממ"ד נמכרות ב-10% עד 15% מתחת למחיר של דירות עם ממ"ד. זה הרבה כסף בדירות בת"א, הפער הזה ירד בחודשים האחרונים לכ-10%, אבל הוא להערכת מומחים יעלה משמעותית. 

הדבר המתבקש הוא להאיץ את הבנייה המוגנת. יש התפתחות רבה של פרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי, אבל אין דרך מהירה לבנות ממ"ד לבניינים בלי לעשות את כל המהלך של פינוי בינוי. גם הזמן שלוקח לרשויות המקומיות, למרות הכוונות הטובות - הוא ארוך ומלא בהפתעות בירוקרטיות.

ומה הפתרון?

גוטליב מציע פתרון קונקרטי: לאפשר לוועדות המקומיות לאשר פרויקטים סביב השעון, באמצעות מנגנון מהיר של הוראת שעה, בלי להיתקע על תקני חניה, גוונים של חזית או יועץ בטיחות: "לתת לעבוד, להרוס, לבנות, ולהגן על אנשים. לא מדובר בקוטג’ים שאפשר לייבא. מדובר בדירות שצריך לבנות - ומהר".

כמו כן, עולה גם השאלה - האם ניתן לוותר על מקומות אסטרטגיים כגון בסיסי מודיעין ומתקנים ביטחוניים. ולהעביר אותם למקומות מרוחקים יותר. הסיבה והחשובה ביותר היא שאין לסכן חיי אזרחים ואת הציבור הרחב בשל מקומות חשובים באמת. אבל שיכולים לעבור למקומות יותר מרוחקים ולהפיק את אותם התוצאות. הרי אין משמעות להחלטות שיתקבלו בקבינט אם זה יקרה במרכז תל אביב או בשטחים פתוחים אחרים. והסיבה השנייה שהיא גם חשובה  - למה מקומות אלו צריכים 'לשבת' באזורי פריים לוקיישן שמטר רבוע בהם עולה מעל ל-50 אלף שקל ולפעמים גם יותר?

האמת היא די פשוטה, גם אם לא נוחה: תושבי תל אביב ומרכזי הערים בישראל התרגלו לחיות בצל בסיסים צבאיים, בלי לשאול אם זה הגיוני. עכשיו, כשהשאלה הזו חוזרת מהשמים בצורת מתקפות טילים, הגיע הזמן לשאול אותה גם על הקרקע.

הקריה: נכס או נטל?

הפגיעה הישירה באחד ממגדלי המגורים החדשים בתל אביב,  ממש בצמוד לקריה. לא הותירה רק נזק פיזי, יחד איתו היא השאירה גם סדק עמוק בתחושת הביטחון. מדובר במגדל שנפגע באופן ישיר, כולל עמודים תומכים וממ"ד שנפגע משמעותית. ולפי מה שנשמע מהשטח, עדיין לא ברור איך וכמה זמן יידרש לשיקום הבניין.

חלק מהדיירים פונו לבתי מלון, אחרים עזבו את העיר, אבל מעל הכול, יש באזור בכלל ובבניין בפרט אווירה של עזיבה שקטה: לא בהצהרות גדולות, אלא פשוט של גל דיירים שלא מעוניינים להישאר באזור שכזה. המקרה בבניין הסמוך. המחיש לרבים שלא מדובר בחריג נקודתי, אלא בשאלה רחבה בהרבה: האם הקרבה לבסיס הקריה היא נכס או נטל.

הקריאות לפינוי הקריה נשמעות כבר שנים, אך ההבטחות לא הפכו לביצוע: אין תכנון מאושר לבסיס חלופי, וההערכות הריאליות הן שהקריה תישאר במקומה לפחות עד 2035. המשמעות היא רצועה עירונית שלמה בלב תל אביב, שמחברת בין שרונה לעזריאלי, נשארת חסומה ומנותקת תכנונית.

חשוב לציין - לא רק האזור שמהשרונה ועד לקריה נמצא בתמונה. אלא מדובר על טווח גדול בהרבה, גם בציר מנחם בגין ובמיוחד במגדלים של פירמות רואי החשבון ומשרדי עורכי הדין: נרשמת עזיבה שקטה. של תושבים שפשוט לא מעוניינים להיות במטווח ומעדיפים שלא לקחת חלק בסיכון הגבוהה שמתרחש באזור.