הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות

אין פתרונות מהירים ליוקר המחירים בנדל"ן בישראל

אורן מולקנדוף, מנהל השקעות, מגדל קרנות נאמנות, מציג את הדרכים הנכונות לפתרון בעיית הדיור בישראל
אורן מולקנדוף | (12)
נושאים בכתבה דיור יוקר המחיה מחירי הדירות

בעוד הוויכוח האין סופי בין אלו שחוזים שמחירי הנדל"ן אוטוטו יורדו, לבין אלו שבטוחים שהדרך לפסגת המחירים עוד ארוכה ותמשך, מעגל הישראלים ש'נשברים', ממנפים את עצמם לדעת וקונים דירה היום פן מחר יהיה קשה או יקר יותר, הולך וגדל.

מדובר על אותם אנשים שיושבים על הגדר כבר שנתיים, שלוש וארבע, ורואים איך למרות שכל האוחזים בהגה מבטיחים להם שמחירי הדירות בדרך למטה, בפועל המחירים ממשיכים לעלות והשוק 'בורח' להם מבין הידיים. על בסיס תחושות אלה הם עושים עסקה ל-15, 20 ואפילו 30 שנה, מפני שקשה להם להבין שפתרונות לבעיות תשתית, כמו דיור, לא עובדים בשיטת 'חמם והגש', ובישראל זה נכון שבעתיים.

והרי התחזית: קפוא

אומרים שאם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או המנהל לשעבר) הייתה מעוניינת, היא הייתה מפשירה קרקעות לבניה כבר מחר. ובכן, במציאות גם כשהרשות משחררת קרקע, היא צריך לעבור את אותה ויה דולורוזה שעוברת אצל כל ראש עיר, יזם או מתכנן ערים בדרך אל אישור הפשרת הקרקע הנכסף.

הדרך כוללת את הסיבוב הרגיל בין הועדה מקומית לוועדה המחוזית. לעיתים יש התנגדויות ובתי משפט, לפעמים מצד הירוקים, משרד הביטחון, צה"ל או מי שאמון על נתיבי התעופה והתחבורה.

ראשי ערים שהתנהגו כמו בולדוזר והפעילו דרכים 'יצירתיות', שלא לפי הספר כדי להזיז את הוועדות, מצאו עצמם בסופו של דבר על ספסל הנאשמים ולא בכדי. תפקידו של הרגולטור הוא לשים את האינטרס הציבורי בראש. והאינטרס הציבורי היום הוא לייצר תכנון לטווח רחוק ולא לכבות שריפות.

כלומר, לעודד פינוי בינוי, ליישם את תכניות התמ"א ולתמרץ בניית ישובים חדשים כמו מודיעין, שהיום מהווה כעיר ואם בישראל, אבל פעם הייתה בגדר תכנון. פעם, כשהיה לנו אוויר וחזון לתכנן ל-5-7 שנים מראש.

שוק עבודה יציב+ ריביות נמוכות = המשך הביקושים

כל עוד שוק התעסוקה בישראל חזק והריבית נמוכה, המשוואה הזו תמשיך להתקיים. השינוי בביקושים יתרחש בקצב השינויים בשני חלקי המשוואה האחרים. במילים אחרות, זחילה איטית של המחירים כלפי מטה בשנים הקרובות או (פחות סביר) ירידה חדה במידה שנכנס למיתון שיזעזע את שוק העבודה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

יש רק מקום אחד בעולם שבו חסרים סינים

תמחור הדירה מורכב ממחיר הקרקע + עלויות ביצוע + רווח יזמי. הרווחים של הקבלנים, בגדול, לא עלו, למרות עליית המחירים. מה שאומר שמחיר הקרקעות עלה וכן מחיר עלויות הביצוע. העובד הסיני הוא העובד הכי מקצועי היום בתעשייה והכי יקר. מספרם מוגבל במכסות שלא עולות באופן סביר. להוריד את עלויות הדיור פירושו, בין היתר, לתת מענה גם למחסור בכוח אדם מיומן.

אין אלטרנטיבה אמיתית

מדוע כל ישראלי זקוק לבית משלו? ראשית, בשל הצורך הפסיכולוגי שעובר אצלנו מדור לדור, להכות שורש. שנית, בשל התנאים האובייקטיביים של העדר פתרונות ראויים לשכירות לטווח ארוך. שוק השכירות בישראל מתאפיין בכשל שוק, כאשר המחיר האבסולוטי של שכ"ד נמוך יחסית למחיר הנכס. מה שאומר שהתשואה מדירה כהשקעה נשחקת כל הזמן. שיווי המשקל הזה לא יחזיק מעמד זמן רב. יכולים לקרות שני דברים שיפתרו אותו, השכירות תעלה או שהמחירים ירדו.

בשורה התחתונה, אל תתבלבלו - טיפול בתשתיות ופיתוח אזורי זה משהו שלוקח זמן, אבל בסופו של דבר עובד. מה שהממשלה צריכה לעשות זה לתכנן לטווח ארוך. לדבר פחות ולעשות יותר. למפות את החסמים העיקריים ולהסירם, לתת תמריצים לקבלנים ולעבוד יחד עם העיריות לקדם פתרונות שכירות לטווח ארוך ולאפשר לכוחות השוק לפעול. עד אז הישראלים יסתערו על שוק הדיור ולא נראה שום שינוי מגמה באופק - כלומר לטפל הן בצד הביקוש ובעיקר בצד ההיצע.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    עצמאי מהמשרד ממול 17/02/2014 08:53
    הגב לתגובה זו
    מרוויחים והכסף זורם להשקעות חדשות ,בורסה עם סיכון מס לכל היותר 15% בפקדון שיקלי אפשר לקחת 20%
  • 11.
    אלי 15/02/2014 19:13
    הגב לתגובה זו
    ע"י גוף רישמי שהמחירים מטורפים ושומר נפשו הכלכלית ירחק מרכישת דירה בזמן הזה.
  • 10.
    חיים 14/02/2014 15:21
    הגב לתגובה זו
    ומס רכוש על דירות להשקעה.
  • 9.
    קולגה 13/02/2014 16:23
    הגב לתגובה זו
    אורן תמיד היית מוכשר, שאפו. הנקודה שאתה ואחרים מפספסים היא שמה שאתה מגדיר סבירות נמוכה, קרי חולשה מהותית בשוק העבודה וכו' כבר מתרחש כנגד עינינו ועד שאתה וחבריך תזהו זאת, נהיה כבר עמוק במיתון. "תחושת העושר" המזוייפת מבורסה שעולה על ריביות 0 כבר נגמרה, דבר עם אנשים ברחוב, בכל המקצועות החופשיים ויגידו לך איך האויר נהיה דחוס יותר והחובות הולכים ומעיקים, אין ספק למי שעיניו בראשו - הנדל"ן בישראל בדרך לנחיתה קשה ולפנינו מיתון של 2-3 שנים. צר לי להיות נביא זעם, אך זה הכיוון חביבי.
  • 8.
    בטיטו 13/02/2014 14:16
    הגב לתגובה זו
    חצי אומרות שהנדלן יעלה וחצי אומרות שהוא ירד. בשביל שחצי יגידו ככה וחצי ככה לא צריך כלכלנים. אם לא יודעים לא אומרים. המצוע שלכם זה בלוף שאתם מבלבלים את המוח אבל בשורה התחתונה אין באמת יכולת לתת מסקנה אמיתית.
  • 7.
    איציק 13/02/2014 13:58
    הגב לתגובה זו
    אמנם אף אחד לא קוסם וביום לא ישתנו וירדו המחירים, אולם אין ספק שיש הרבה עומק בדבריו של הכותב המוכשר
  • 6.
    יאיר 13/02/2014 12:36
    הגב לתגובה זו
    כשהמחירים ירדו הם ירדו בקצב הרבה יותר מהיר ממה שעלו עד לנקודה שיהיו זולים יותר מאלה ב-2007. זה יהיה אלים. לא תיהיה ירידה הדרגתית ומתונה כמו שרבים ממונפים ואינטרסנטים מקווים. לא יהיה זמן לעכל ולהגיב, אלא במחיר נמוך יותר.
  • 5.
    משה 13/02/2014 12:32
    הגב לתגובה זו
    ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
  • 4.
    מבין עניין 13/02/2014 10:21
    הגב לתגובה זו
    ותשכחו מריבית פקמ של 5 אחוז ומעלה. בכלכלה יציבה לא יקרה שתשבו בבית והכסף יעבוד.
  • 3.
    מפוצץ הבועות 12/02/2014 22:29
    הגב לתגובה זו
    הריבית במשק היא כמובן הגורם המשמעותי ביותר, וזה נכון שהיא לא תעלה מייד. להזכירך הריבית בארץ היתה 13% לפני עשור בערך. אפילו אם הריבית תעלה לחצי מזה (וזה רק עניין של זמן עד שהריבית תעלה - מצב של ריבית ריאלית שלילית רחוק משיווי משקל כלכלי) זה יחתוך את הביקושים כי אנשים לא יעמדו בהחזרים, יחתוך את ההשקעות בנדל״ן כי אין סיבה להשקיע בתשואה נטו לאחר הוצאות של 2.5% כאשר פק״מ נותן 5%, ויוריד את המחירים. אבל המחירים יכולים לרדת גם לפני כן אם הממשלה תנקוט בצעדי מיסוי אגרסיביים כמו ביטול מע״מ על דירה ראשונה שימומן ע״י מס רכוש למשקיעים (דירה שניה ומעלה) על עצם החזקת דירה, בנוסף למס רכישה, שבח והשכרה. בנוסף, אם הממשלה תבטל אפשרות לקחת משכנתאות בריבית משתנה, הבנקים לא פראיירים והם יתנו משכנתאות בריבית קבועה גבוהה כי הם יודעים שהריבית הים לא נורמלית ורחוקה משיווי משקל. ואז, בריבית גבוהה שלוקחת בחשבון את העליות העתידיות תהיה בטוח שזה יחתוך חזק את הביקושים.
  • 2.
    אנונימי 12/02/2014 16:55
    הגב לתגובה זו
    כשם שבמקרה של משבר המניות הממשלה רכשה את הבנקים, הממשלה יכולה לרכוש את כל הדירות להשכרה במחיר קבוע ולהשכירם עד יעבור זעם. שליטה בשכירות תביא לפחות ביקש ברכישת דירות להשקעה ולהורדת מחירים כצעד משלים- להגביל בתקנה את עלית מחירי הקבלנים
  • 1.
    כולם יועצים ומומחים 12/02/2014 16:11
    הגב לתגובה זו
    דומה שמלבד אמא שלי (בת 70+ עד 120) והקופאית במכולת השכונתית שלנו - כולם כבר הצליחו לפרוס כאן את התאוריה שלהם בעניין מחירי הנדל"ן בישראל......(וגם לשלוח לאתר תמונה אישית בה הם מצולמים בפוזה של הוגי דעות...)
קרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיותקרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיות

על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?

החל מרכישת רכב סיני, דרך קניית דירה במגדלים הסמוכים לקריה בת"א, המשך במבנה תיק ההשקעות ועד רכישת ווילה באזור כפרי שקט ביוון, כל אלו טומנים בחובם סיכונים פיננסיים שרוב הציבור הישראלי מתעלם מהם על אף שהכתובת על הקיר

ד"ר אדם רויטר |
נושאים בכתבה אדם רויטר

אז מזל טוב, קניתם רכב סיני. עלה על דעתכם שיתכן ולסינים יש מתגי השבתה מרחוק ושאם הם יחליטו לגרום כאוס בעולם המערבי הם יפעילו אותם וגם הרכב שלכם יהיה מושבת? ככל שהרכב הופך ליותר “חכם” ומחובר לאינטרנט ומכאן לשליטה מרחוק, לעדכונים אלחוטיים ולמערכות ניטור מרחוק, כך מתרחבים שטחי הפגיעה שלו בהתקפות סייבר. 

כבר כיום קיימות מערכות שמאפשרות להשבית מנוע מרחוק, למשל כשמדווח שהרכב נגנב, או כחלק ממערכת ניהול צי רכבים. הפקודה מגיעה דרך רשת סלולרית או תקשורת דיגיטלית, ומנותבת אל יחידת הבקרה של המנוע או למערכת הדלק החשמלית. מדוע שהסינים יעשו שטות כזו בכלל? ודאי שלא סתם ככה. אך זה עלול לקרות במצב קיצוני של חרם מערבי עליהם בעקבות פלישה שלהם לטאיוואן ולחץ לא קונבנציונלי שהם יפעילו בחזרה על העולם המערבי, כדי להסיר את החרם ולהכשיר להם את כיבוש טאיוואן. 

זה נשמע מדע בדיוני נכון? אלא שה-CIA לוקח את זה התרחיש הזה מאד ברצינות. אולי גם לכם כדאי לקחת את זה כתרחיש אפשרי ולחשוב שוב על רכישת רכב סיני, לא? 

מדהים שלמשרד הביטחון לקח כ"כ הרבה שנים להבין שהכנסת רכבים סיניים לתוך מתקנים סודיים שלנו עלולה להיות קצת בעייתית. מדהים שהם רכשו כאלו לציי הרכב של צה"ל במכרזי ליסינג לרכבי קצינים ונגדים. בעצם לא מדהים אחרי שהבנו את ליקוי המאורות של 7 לאוקטובר. 

בשיחות שקיימתי בעבר הסברתי מדוע לא כדאי לקנות דירה שסמוכה למתקן ביטחוני ישראלי רגיש ואנשים חשבו שאני "מגזים". כעת מתברר שלקנות דירת פאר באחד המגדלים הנוצצים ליד הקריה בת"א אינו רעיון טוב כל כך, בגלל הסכנה של הטילים האיראניים. מישהו תמחר את זה במחיר הדירות שם? דרך אגב, קיים גם סיכון ברכישת דירה הסמוכה לתחנת דלק. 


להמשך הכתבה לחץ כאן
סמאד 3סמאד 3

החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3

הכטב"ם החות'י שגרם לפגיעה הקשה באילת בעיצומו של החג הוא שדרוג משמעותי ליכולות הטכנולוגיות של החות'ים הנשענים על תמיכה מאיראן. מערכות ההגנה של ישראל מספקות תשובה מצוינת, אם כי לא הרמטית, אבל החות'ים מצדם לא שוקטים על השמרים



עופר הבר |
נושאים בכתבה כטב"ם חות'ים כיפת ברזל


בלילה שקט של קיץ, יולי 2024, כאשר תושבי תל אביב חשבו שהם מביטים בשמי העיר המוארים והרגועים, חדר לשמי העיר כטב"ם משופר מהסוג המסוכן ביותר - ה-Samad-3. הוא פרץ את שכבות ההגנה האווירית המתקדמות ופגע באישון לילה בלב העיר השוקקת לאחר טיסה של 16 שעות ומרחק 2600 ק״מ במסלול מוארך דרך סודן ומצרים מתימן הנמצאת בקו אווירי של 1,800 ק״מ מישראל. 

זה היה רגע דרמטי שהוכיח כי הטכנולוגיה של האיום משתדרגת במהירות והפכה את השמיים הישראלים לזירה תחרותית של מלחמה טכנולוגית שבה כל שנייה קובעת חיים או מוות. האירוע הותיר את המדינה במרדף בלתי פוסק אחרי פתרונות חדשניים להגנה על אזרחיה מפני איומים דומים.

האם הסמאד 3 שובר שוויון?

החות'ים הגיעו בשנים האחרונות ליכולות טכנולוגיות מתקדמות יחסית בתחומי הטילים והרחפנים, המוענקות להם בעיקר עם תמיכה איראנית. בין היתר מדובר על כטב״מים קטנים כמו סמאד 3, שככלל טסים בגובה נמוך עם חתימה מכ״מית נמוכה, כך שקשה למערכות ההגנה האווירית הישראליות לזהותם וליירטם בזמן. כמו כן, שיגרו החות'ים טילים עם ראשי נפץ "cluster munitions" שפועלים על ידי פיזור ראשי נפץ משניים באמצע הטיסה, מה שמקשה על מערכות ההגנה לספק הגנה יעילה מפני הפצצונות הנפיצות שמפוזרות בכמות גדולה על שטח רחב.

ישראל, מצד שני, מפעילה מערכות הגנה אוויריות רב-שכבתיות ומתקדמות ביותר, עם כיפת ברזל כמרכיב העיקרי נגד רקטות וטילים קצרים ובקרוב בשילוב מערכת הלייזר ״אור איתן״. מערכות אלו מדויקות, מתוחזקות בצורה גבוהה עם יכולת תגובה מהירה ויכולת יירוט מעל 90% בממוצע של האיומים. 

לסמאד שלושה יתרונות מובנים המקשים על גילוי מוקדם שלו: חתימת מכ"ם נמוכה, בעיקר בגלל חומריו, מידות קטנות יחסית, ופרופיל טיסה גמיש עם יכולות תמרון וטיסה בגבהים נמוכים ועל פני טופוגרפיה מורכבת. תכונות אלו מאפשרות לו לטוס למטרה בשעה שגילוי מוקדם הופך לאתגר טכנולוגי עם אפשרויות רבות לאזעקות שווא ולחדירה דרך שכבות ההגנה של המדינה.

להמשך הכתבה לחץ כאן