מיסוי דירה שדווחה תחילה כמתנה והפכה לירושה

העובדות בחודש אוקטובר 1995 חתם אביו של יוגב שי [להלן - "העורר"] על תצהיר, שבו הצהיר על העברה במתנה, ללא תמורה, של בעלות בדירה, בפתח-תקווה. העסקה דווחה למשרד מיסוי מקרקעין מרכז [להלן - "המשיב"], ושולם עליה מס רכישה בגין המתנה, בחודש נובמבר 1995. לפני השלמת רישום הדירה על שם העורר, בספרי רשם המקרקעין, נפטר אביו של העורר. על פי צוואת אביו המנוח שאושרה בבית המשפט, העורר ירש את כל רכושו של אביו. העורר רשם בלשכת רישום המקרקעין את הדירה על שמו על פי צוואה, ולא על פי עסקת מתנה. בחודש נובמבר 2004, העורר מכר דירת מגורים אחרת וקיבל לבקשתו פטור ממס שבח. בחודש יוני 2005, העורר מכר את הדירה הנזכרת בערר. סלע המחלוקת הנו: האם העורר רשאי לוותר על המתנה לעיל, ועצם הרישום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין כירושה הופך את הדירה לדירה מורשת, כולל פטור ממס בעת מכירתה מכוח סעיף 49(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"], או שמא מכוח החוק מדובר בדירה, שהעורר קיבל במתנה, ולכן הוא לא יוכל ליהנות מהוראות סעיף 49(5) לחוק מיסוי מקרקעין בעת מכירתה. טענות הצדדים לטענת העורר, כל עוד לא הושלם הרישום בלשכת רישום המקרקעין, לא הושלמה המתנה. בפסק הדין, בעניין ע"א 146/76, פוגל, נקבע שבמות המוריש, היורש יכול לדרוש שהמתנה תירשם על שמו כירושה, ולא כמתנה. במקרה דנן, היורש בעת פטירת המוריש ביקש, שהדירה תירשם על שמו כמורשת. בפסק הדין, בעניין ע"א 695/88, חסיב נסוויר, נקבע אחרת. אולם, במקרה שלנו, הדירה נמכרה לאחַר שהיא נרשמה בלשכת רשם המקרקעין, כדירה מורשת, בניגוד למקרה של חסיב נסוויר, ששם נמכרה הדירה לפני שנרשמה בלשכת רשם המקרקעין. המשיב טען מנגד, שעל פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מרגע שהדירה ניתנה במתנה, המוריש והיורש אינם יכולים לחזור בהם. מפסק הדין, בעניין פוגל, שהעורר נסמך עליו, אי אפשר ללמוד, אלא דווקא מפסק הדין בעניין חסיב נוויסר. דיון את פסק הדין כתב המלומד, רו"ח צבי פרידמן. הוראות חוק המתנה, התשכ"ח-1968 [להלן - "חוק המתנה"], מאפשרות בסעיף 5 לחוק זה לחזור מנתינת המתנה. האפשרות הזו מיועדת רק לנותן המתנה. הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 [להלן - "חוק המקרקעין"], קובעות שעסקה במקרקעין תיעשה בכתב, והיא נגמרת רק בעת גמר הרישום. חזרה מנתינת המתנה אפשרית רק מטעם נותן המתנה, ולא מטעם המקבל או מנהל העיזבון של נותן המתנה. כך נעשה בפסק הדין, בעניין ע"א 2215/00, ג'ורי. הגדרת המכירה בחוק מיסוי מקרקעין הנה רחבה; וזמן רב התחבטו בשאלה, האם ההתחייבות ליתן מקרקעין במתנה נחשבת כמכירה. בפסק הדין, בעניין ע"א 304/95, זמר, נקבע שמתנה של זכות לקבל מקרקעין אינה עסקה במקרקעין, במובן חוק המקרקעין, אולם, היא נחשבת לעסקה על פי חוק מיסוי מקרקעין. באופן דומה נקבע גם בפסקי הדין, בעניין ו"ע 1131/00, קויבסקי; בעניין ו"ע 1462/04; בעניין שניצמן; ועוד (ו"ע 1140/02, 1269/02, 1073/03). במקרה שלנו, המתנה לא בוטלה בכתב, ובהתאם לפסקי הדין בעניין קויבסקי, בעניין ו"ע 107/00 ובעניין ברנהולץ - נקבע אחרת. שָם, האב נתן לבנותיו דירה במתנה וקיבל פטור ממס שבח, מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. שם לא הושלם הרישום בספרי המקרקעין, ונקבע שמכיוון שהעסקה לא נטעה שורשים, אין זאת מתנה, אלא ירושה. אולם, קורה להלן שהנושא של "נוטע שורשים" מקובל בבחינה: האם עסקה בטלה, או מדובר במכר חוזר, ושם בוחנים האם יש נטיעת שורשים משני הצדדים. אולם, בענייננו יש ביטול רק מצד צד אחד - נותן המתנה, ולכן אין מקום לבחינת "נוטע שורשים", וראה באופן דומה בפסק הדין, בעניין ג'ורי. בסקירת הלכות העליון בנושא - בפסק הדין, בעניין פוגל, עלתה השאלה על עניין השווי של הנכס: האם על פי הכללים, שחלים על מקבל מתנה, או על פי הכללים, החלים על מי שקיבל נכס בירושה ? וגם שם הייתה מחלוקת בין השופטים. כב' השופט מני טען לאקונית, שיש לחשב את השווי על פי הכללים, החלים על מקבל ירושה. ואילו כב' השופט כהן טען, שלמקבל יש יכולת לקבוע, כיצד הנכס נתקבל. אולם, כב' השופט שרשבסקי חָלק על שתי דעות אלה. מנגד, בפסק הדין, בעניין חסיב נוויסר, נתקבלה בפה אחד ההחלטה, שמדובר במתנה ולא בירושה. גם טענת העורר, שבפסק הדין, בעניין חסיב נוויסר, נמכרה הדירה לפני שהליך רישומה הושלם, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין קביעות חוק מיסוי מקרקעין. נוסף על כך, הגדרת מכירה בחוק מיסוי מקרקעין הנה רחבה, ואינה צמודה לדין הכללי, וראה את פסק הדין בעניין ע"א 7933/04, סלובר. לפיכך, הערר נדחה. בוועדת ערר מס שבח מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: כב' השופט (בדימוס) יהושע בן שלמה - יו"ר, עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות, רו"ח צבי פרידמן ניתן ב-22.7.2008

באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי ע"מ