קריסת בניין המגורים בחולון, ופינוי דיירים מבניינים ברעננה וראשון לציון ולרגע קצר ומפחיד גם בבית שמש, הקפיצו בבת אחת את המודעות לסכנה בבניינים בני עשרות שנים שנבנו לפי סטנדרטים אחרים ולא תוחזקו במשך השנים. במידת מה, המוני המבנים המסוכנים-בפוטנציה היא הזדמנות עבור חברות ההתחדשות העירונית.

עכשיו עוד יותר מבעבר יוכלו לאסוף חתימות ולשכנע דיירים: לא רק גדול יותר ונראה חדש, אלא גם בטוח – ולא מפני רקטות. "תסתכלו מה קרה בחולון", הם יוכלו לומר, ובוודאי שיהיו מקרים שיהיה זה בצדק. הבעיה היא שהגדרת מבנה מסוכן מהו, כלל אינה קיימת, ובמצב עניינים זה הקרקע נוחה להפחדות וכשהאימה עולה גם קצב ההחתמות עשוי לעלות. אבל בחברת הנדל"ן הכשרת הישוב -2.09% , שמבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת חברת הבת הכשרה התחדשות 0.05% , טוענים שהם אינם ב"לופ" הזה:

"לא נעבוד על אלמנט ההפחדה. לשם אני לא נכנס. אין אלמנט כזה", כך מצהיר בראיון לביזפורטל סמנכ"ל המימון, ההשקעות והפיתוח העסקי בהכשרת הישוב, עודד סתר. "לא אנחנו נקבע אם בניין מסוכן או לא. אני מניח שברמה המדינתית או המוניציפלית יקבעו כללים או הגדרות".

כך או כך, ניתן לשאול איך בכלל מביאים לכך שבניין שהורסים ובונים מחדש ב-2021, לא יוגדר כבניין מסוכן עוד 60 שנה? על כך סתר משיב כי היום הדברים היום נעשים אחרת: "מעבר לזה שהיום חומרי הבניה הם משודרגים בצורה משמעותית, כל ההבנה ההנדסית והקונסטרוקטיבית התקדמה באופן טבעי. ימים יגידו האם הבנייה שמבוצעת בתקנים המחמירים היום, בחומרי הבנייה האיכותיים ובתכנון המתקדם תביא לכך שבניינים יחזיקו מעמד 100 שנה או 400 שנה. אולי נהיה פה כדי לדעת".

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

באחרונה עלתה הצעה, שלהפחתת שיעור החתימות הדרוש לביצוע פרויקט התחדשות, מ-80% כיום ל-66%, תתווסף הפחתה נוספת במקרים של בניינים שאכן יוגדרו מסוכנים – ל-51% בלבד. מה דעתך על כך?

סתר: "51% זה רוב ובוודאי שבמבנים שמוגדרים מסוכנים והדיירים דה פקטו נמצאים בסכנת חיים - היום או בחודש הבא - אני רואה בזה רק משהו חיובי. זה יאפשר לפרויקטים לצאת יותר מהר".

"באופן כללי, ואם לשים את המבנים המסוכנים בצד, ככל שהרף של ההסכמה הנדרשת יורד זה כמובן יעודד את התחום בצורה משמעותית. הוא כבר עבר שינוי דרמטי. לפני עשור היה מאד קשה להחתים, והיו יותר שאמרו שטוב להם ונעים להם בדירה הקיימת, ושאין להם רצון באמצע העשור השמיני שלהם להפקיד את הנכס היקר להם ביותר ולעבור לדירה זמנית. היום רואים בצורה מאד משמעותית שהרצון לבצע התחדשות הוא לא רק מגיע מהיזמים - הדיירים עצמם הם אלה שבהרבה מקרים דוחפים את הפרויקט כי הם מבינים את היתרונות".

• מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

פעילות הנדל"ן למגורים המשמעותית של הכשרת הישוב שבשליטת עופר נמרודי, ונסחרת בתל אביב לפי שווי של 1.38 מיליארד שקל, היא בישראל. חברת הבת  בתחום ההתחדשות העירונית הכשרה התחדשות 0.05%  נסחרת לפי שווי של 373 מיליון שקל - אחרי שרשמה זינוק 216% מתחילת השנה, מתוכם 88% בחודש האחרון - אחרי שפרסמה באחרונה דיווחים על התקדמות פרויקטים - ולא פחות מ-353% ב-12 החודשים האחרונים. להכשרת הישוב 250 דירות בביצוע בשני פרויקטים, בחולון ובתל אביב, ובשנה הבאה יחלו עוד חמישה, בתל אביב וחולון גם כן, ובירושלים.

בצנרת עוד 6,000 יחידות דיור, בין השאר בקרית ים, שם תב"ע אושרה באחרונה, וברמלה – תכנית שמקודמת בותמ"ל. אצל שתי האחרונות המחירים "אטרקטיביים" להגדרת סתר (ובתרגום לעברית - זול שם), מה שמביא לכך שהמכפילים (כמות דירות חדשות על כל דירה קיימת) צריכים להיות גבוהים יותר. בקריית ים מדובר במכפיל של 5.5 וברמלה 3.7. "בתל אביב היחסים שונים לחלוטין", הוא אומר.

מה דעתך על הרעיון לקבוע מגבלת תוספת של-12 מ"ר בלבד לדירה?

"מגבלות יוצרות סטנדרטיזציה ועצם הדבר חיובי, מבלי להתייחס למגבלה שהזכרת. דיירים שמוסרים בידי יזם בית ומנהלים מולו משא ומתן צריכים לבחור את זה עם הטראק-רקורד והגב הפיננסי המתאימים. את זה שנותן בטוחות - ולא עוד מטר וחצי או פחות 70 ס"מ. הכללים הברורים האלה של כמה ניתן להגדיל ובניית ממ"ד ומרפסת - זה עושה טוב לתחום. היזמים האיכותיים יותר הם מי שממצליחים כתוצאה מזה לקבל יותר פרויקטים. הרעשים האלה של לריב על תוספות מ"ר – זה כבר פחות המשחק".

זה עתה הועברה הרפורמה שתייקר את החניה, ועוד קודם לכן קוצץ תקן החניה בתל אביב לדירות חדשות – ואתם פעילים בה בהיקף גבוה. האם השינויים האלה דורשים שמאות מחודשת של הנכסים?

"זה לא אמור להשפיע משמעותית על הפרויקטים, לא בתל אביב ולא מחוצה לה. בכלל במחירי החניות אנחנו רואים עלייה מאד משמעותית, גם במכירה וגם בהשכרה, בכל מקום שיש בו מצוקת חניה. אני מעריך שנראה את המגמה הולכת ומתעצמת. היום עם הרכבת הקלה, תקני החניה במרכז יורדים, בעוד שהבניה ממשיכה - בין אם במשרדים ובין אם במגורים".

אבל התקנים לא סתם יורדים – ההערכה היא שבאמת יצטרכו פחות חניה. בשביל זה בנו את הרכבת. בטוח שירידת החניות שכבר לא תוכלו למכור או להשכיר תקוזז על ידי עליית הערך באלה שיישארו לכם?

"לא בטוח, ואני אני מאד מקווה שהרכבת הקלה תתן את האימפקט שלה וכמה שיותר מהר. אני חושב שכרגע השוק די סקפטי לגבי מועד תחילת ההפעלה אפילו של הקו האדום. מאד נשמח לראותו פועל ומהר, ומאוד נשמח שעם ישראל ישתמש בו בהיקפים משמעותיים. רוב הפרויקטים המניבים שלנו נמצאים ממש על תחנות הרכבת – בבניין BBC בבני ברק או בבית מעריב ובית קלקא בתל אביב. בבית מעריב היציאה מהתחנה היא ממש לתוך הלובי של הבניין - זו עוצמה אדירה עבורו, וזה הנכס המרכזי שלנו בתל אביב".

אגב הנכסים המניבים, מה שיעור עליית דמי השכירות בחידוש חוזים אצלכם?

"אני לא יכול להצביע על איזשהן עליות מחירים דרמטיות בנכסים הקיימים. אציין שעל בסיס הנכסים הפועלים יש לנו NOI בהיקף של כ-110 מיליון שקל בשנה בארץ ואנחנו פועלים כדי לשפר את המספרים. אם משווים את המחירים בפרויקטי המשרדים שלנו בשיווק בחודשים האחרונים לאלה מלפני שנה-שנתיים רואים עליית מחירים משמעותית, ובתל אביב כולם רואים את זה. יש מחסור בהיצע של משרדים שרובו נולד מצמיחת תעשיית ההייטק שתפסה חלק משמעותי בשטחים, זה משפיע גם על המעגל שסובב את תל אביב, ובני ברק שהזכרתי היא בציר הראשון שלו".

יש לכם גם נכסים מסחריים בארץ ובפולין. עד כמה הקורונה הביאה לשינוי הגישה שלכם כלפי התמהיל בקניונים?

"הבנו לאורך השנים האחרונות שנושא התמהיל הוא מאד משמעותי. התפקיד שלנו כבעלי הנכס, מעבר לזה שצריך לדאוג לתחזוקה ונראות זה לדאוג לתמהיל אטרקטיבי ללקוחות שלנו, שיעשה להם כיף ויגרום להם לבוא דווקא לקניון שלנו. אחת המגמות שראו בשנים האחרונות, היא שהתחילו יותר לקנות אופנה באינטרנט. באופן טבעי מרכיב האופנה הולך וקטן בתמהיל. ברור לנו שהקניונים, וחלק מזה בעקבות השפעות הקורונה, הם לא רק מרכזי קניות אלא מרכזי בילוי.

"בשבעת הכוכבים אנחנו מנסים לייצר יותר אלמנטים של פנאי ובילוי שאליהם באים לקוחות ומשפחות להעביר את הזמן. בנוסף אנחנו חושבים שנראה שם יותר מזון איכותי, גם הסעדה וגם חנויות מזון פרימיום כמו מעדניות וכדומה – סחורות שאנשים ירצו לבוא ולראות בעיניים. עוד אנחנו מניחים שנראה יותר פתרונות של איסוף מהחנות לאנשים שיזמינו באינטרנט אלקטרוניקה וביגוד, וירצו במקום להמתין יומיים-שלושה למשלוח, לנסוע באותו יום לקניון ולאסוף את ההזמנה בעצמם".

תרחיק איתנו רגע לפולין: שם על המרכזים המסחריים שלכם אמרתם שתפרסו פאנלים סולאריים ותמכרו חשמל ישירות לשוכרים. איך זה מתקדם?

"עוד לפני ההכרזה על כך התקנו מספר מערכים סולאריים וזה מתקדם בהחלט. אנחנו מעריכים שבשנתיים הקרובות נפרוש 20 מגה וואט. באופן טבעי האנרגיה הפוטו וולטאי, כשיעור מסך יצור כלל החשמל בפולין לא יהיה גם ביעדים שנקבעו כמו בארץ – כי יש שם פחות שעות שמש, רק אלף בשנה. ועדיין, אנחנו צופים גידול משמעותי בהתקנת הפאנלים שם. יש לנו שטחים אדירים בהיקף 700 אלף מטר של גגות וזו תוספת עסקית גדולה".

את פעילות המרכזים הלוגיסטיקה שלכם אתם שומרים בינתיים באירופה. יש לכם 17 כאלה – 12 מתוכם בפולין. למה אתם לא בשוק הישראלי?

"בארץ יש לנו מתחמי תעשייה ותיקים בבאר שבע ובחיפה, כשאלה נכסים מניבים שמשכירים אותם. אנחנו כל הזמן בוחנים ומסתכלים על הזדמנויות בתחום גם בישראל".

ועסקת הענק של אמות -1.15% והסוכנות היהודית בצריפין לא הייתה הזדמנות כזו? לא ראינו אתכם שם.

"אני לא רוצה להתייחס לעסקה ספציפית ששחקן אחר עשה. אם וכשאר נעשה עסקאות בתחום בארץ נחפש תשואות כאלה שהעסקאות שנעשו פה בשנה האחרונה לא הגיעו אליהן. לכן לא השתתפנו במכרזים ועסקאות פה. אמנם אנחנו לא כאן אבל אנחנו מאד מנוסים בלוגיסטיקה, ובסך הכל כשמסתכלים על היקף שטחי המרכזים הלוגיסטיים מסך הנדל"ן של הכשרת הישוב, הם נדירים ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות".

מה תוכל לומר על עלויות המימון שלכם? ברבעון השני דיווחתם על צעדים שחסכו לכם 0.4% על החובות לבנקים. יש עוד לאן להוריד את העלויות הללו?

"התשובה היא כן. המימון שלנו משולב: גם מהמערכת הבנקאית וגם דרך אג"חים. החסכון שציינת בסכומים הגיע ל-190 מיליון שקל, שהם כמעט מיליון שקל בשנה על אורך החיים של ההלוואה. בשנתיים האחרונות עשינו רי-פייננסינג של החוב הבנקאי והאג"חי בהיקפים משמעותיים מאד. עלות החוב המשוקללת ירדה דרמטית. בסוף אוגוסט עם הדוחות שפרסמנו הצגנו עלות משוקללת 2.6% כשעלות החוב השולית הייתה 1.5%. היום היא פחות מאחוז. אג"ח 23, שהוא הארוך שלנו - ללא שעבודים במח"מ 4.6 שנים - נסחר בתשואה לפדיון של 0.96%.