הדירה נמסרה באיחור של שנתיים - וזה הפיצוי
היזמית, מריבו, הטילה את האחריות על החברה שנשכרה לצורך ניהול ופיקוח על הפרויקט - מרכז העיר נדל"ן ותשתיות, שלטענתה נהפכה לקבלן בפועל, ולא עמדה בלוחות הזמנים. מרכז העיר הציגה בבית המשפט מסמכים ועדויות שהציבעו על קשיים שנגרמו בגלל היזמית, בנוסף למשבר כלכלי
של מריבו
פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה שופך אור על סוגיות מורכבות בתחום הנדל"ן, כשהחברה היזמית שמעורבת במקרה, מריבו, ניסתה להטיל את האחריות לאיחור בן 25 חודשים במסירת דירה על צד שלישי. בתום הליך משפטי סבוך ומעמיק, קבע השופט דוד יצחק כי הצד השלישי, חברה לניהול ופיקוח פרויקטים בשם מרכז העיר נדל"ן ותשתיות, לא רק שאינו אחראי לאיחור - אלא אף היה גורם מפתח בכך שהפרויקט הושלם בסופו של דבר.
המקרה החל כשהתובע רכש דירה בפרויקט מגורים בהרצליה מהחברה היזמית. על פי ההסכם שנחתם ביולי 2017, התחייבה מריבו למסור את הדירה עד יוני 2018. ואולם בפועל, הדירה נמסרה לו רק באוגוסט 2020 - באיחור של יותר משנתיים מהמועד שעליו הוסכם בחוזה. כתוצאה מכך, הוגשה תביעה לפיצוי בסכום כולל של 216,125 שקל, בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
במהלך המשפט טענה החברה היזמית כי האחריות לאיחור אינה מוטלת עליה, אלא על צד שלישי - החברה שנשכרה לניהול ופיקוח על הפרויקט. לטענתה, ההסכם עם מרכז העיר נדל"ן ותשתיות לפיקוח הפך אותה לקבלן הפרויקט "לכל דבר ועניין", כך לטענת מריבו, ולכן יש להטיל עליה את האחריות הישירה לעיכובים. בנוסף, היזמית טענה כי החברה לפיקוח לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם.
מריבו: החברה לפיקוח לקחה על עצמה תפקידים רחבים יותר
היזמית אף הצביעה על סעיפים מסוימים בהסכם ההתקשרות בין הצדדים, שלדבריה מעידים על כך שהחברה לפיקוח נטלה על עצמה תפקידים רחבים יותר מניהול ופיקוח בלבד. היא טענה כי החברה לפיקוח לא רק שלא מנעה עיכובים, אלא אף גרמה להם בעצמה בשל חוסר מקצועיות ותקשורת לקויה מול קבלני המשנה.
מנגד, החברה לניהול ופיקוח טענה כי לא שימשה קבלן אלא מפקחת בלבד, וכי העיכובים נבעו ממשבר כלכלי חמור שבו היתה שרויה מריבו. היא הצביעה על קשיים תזרימיים, עזיבת קבלנים, ועיכובים נוספים שהיו מחוץ לשליטתה. מרכז העיר נדל"ן ותשתיות אף ציינה כי “בזכות פעילותנו המאומצת, הפרויקט הגיע לקו הסיום".
החברה לפיקוח הגישה לבית המשפט מסמכים ועדויות שהצביעו על כך שהיא נאלצה להתמודד עם קשיים תפעוליים שנגרמו כתוצאה מאי-עמידה של היזמית בהתחייבויותיה הכספיות. לדברי נציג החברה, "פעלנו מעל ומעבר לתפקידנו כדי להבטיח שהפרויקט יושלם, למרות העיכובים שיצרה היזמית עצמה".
השופט יצחק דחה את טענות היזמית במלואן, תוך שהוא מסתמך על עדויות והסכמים שהוצגו בפניו. "אין כל ראיה כי החברה לפיקוח נטלה על עצמה התחייבות כלשהי למסור את הדירה לתובע," כתב השופט בפסק הדין שפרסם. הוא הוסיף כי ההסכם בין הצדדים מבהיר במפורש שמדובר בפיקוח בלבד, ולא בנטילת אחריות ישירה לביצוע העבודות.
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
בפסק הדין צוין כי, "הפרויקט התעכב בשל מחדלים חמורים מצד היזמית, לרבות היעדר מקורות מימון, עיכובים בתשלומים לקבלנים והטלת עיקולים". עוד הוסיף השופט כי החברה לפיקוח לא רק שלא תרמה לעיכובים, אלא היתה הגורם המרכזי שאפשר את השלמת הפרויקט.
"לא הוכח כי החברה לפיקוח הפרה את ההסכם"
בית המשפט פסק כי מריבו אחראית לפצות את התובע בסכום של 216,125 ש"ח, בהתאם לחוק המכר (דירות). במקביל, דחה השופט את ההודעה לצד שלישי שהגישה היזמית נגד החברה לפיקוח, וקבע כי "לא הוכח כי החברה לפיקוח הפרה את ההסכם או הייתה אחראית לעיכובים". בנוסף, נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 45 אלף שקל.
ההחלטה הזו לוותה בהדגשה כי חובותיה של היזמית כלפי הרוכשים הן מוחלטות, ואינן תלויות בצדדים שלישיים שנשכרו לסייע בניהול הפרויקט. "על היזמית לשאת במלוא האחריות לתוצאות עיכוביה ולנהל את הפרויקט בצורה מקצועית", ציין השופט יצחק בפסק הדין שלו.
פסק הדין מדגיש את החשיבות שבהבחנה בין תפקידיו וסמכויותיו של כל צד בפרויקטים נדל"ניים. הוא מחדד את החובות של היזמים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי רוכשים, גם כשיש קשיים בניהול הפרויקט. כמו כן, הוא מעניק רוח גבית לחברות פיקוח וניהול פרויקטים, תוך הגנה על מעמדן כגורם נייטרלי שלא אחראי באופן ישיר לעיכובים שנגרמים בשל כשלי היזמים.
בהתחשב במורכבות של הפרויקטים הנדל"ניים בישראל ובשכיחות התביעות בגין איחורים במסירה, לפסק הדין הנ"ל עשויות להיות השלכות רוחב משמעותיות. השופט הדגיש כי על יזמים לנהל את הפרויקטים באחריות ובשקיפות, מבלי לנסות להטיל את כשליהם על גורמים אחרים. פסק הדין גם עשוי להוביל חברות פיקוח וניהול לנסח חוזים ברורים יותר, שיגנו על מעמדן וימנעו סכסוכים משפטיים דומים בעתיד.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
