פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה שופך אור על סוגיות מורכבות בתחום הנדל"ן, כשהחברה היזמית שמעורבת במקרה, מריבו, ניסתה להטיל את האחריות לאיחור בן 25 חודשים במסירת דירה על צד שלישי. בתום הליך משפטי סבוך ומעמיק, קבע השופט דוד יצחק כי הצד השלישי, חברה לניהול ופיקוח פרויקטים בשם מרכז העיר נדל"ן ותשתיות, לא רק שאינו אחראי לאיחור - אלא אף היה גורם מפתח בכך שהפרויקט הושלם בסופו של דבר.

המקרה החל כשהתובע רכש דירה בפרויקט מגורים בהרצליה מהחברה היזמית. על פי ההסכם שנחתם ביולי 2017, התחייבה מריבו למסור את הדירה עד יוני 2018. ואולם בפועל, הדירה נמסרה לו רק באוגוסט 2020 - באיחור של יותר משנתיים מהמועד שעליו הוסכם בחוזה. כתוצאה מכך, הוגשה תביעה לפיצוי בסכום כולל של 216,125 שקל, בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

במהלך המשפט טענה החברה היזמית כי האחריות לאיחור אינה מוטלת עליה, אלא על צד שלישי - החברה שנשכרה לניהול ופיקוח על הפרויקט. לטענתה, ההסכם עם מרכז העיר נדל"ן ותשתיות לפיקוח הפך אותה לקבלן הפרויקט "לכל דבר ועניין", כך לטענת מריבו, ולכן יש להטיל עליה את האחריות הישירה לעיכובים. בנוסף, היזמית טענה כי החברה לפיקוח לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם.

מריבו: החברה לפיקוח לקחה על עצמה תפקידים רחבים יותר

היזמית אף הצביעה על סעיפים מסוימים בהסכם ההתקשרות בין הצדדים, שלדבריה מעידים על כך שהחברה לפיקוח נטלה על עצמה תפקידים רחבים יותר מניהול ופיקוח בלבד. היא טענה כי החברה לפיקוח לא רק שלא מנעה עיכובים, אלא אף גרמה להם בעצמה בשל חוסר מקצועיות ותקשורת לקויה מול קבלני המשנה.

• קבלן איחר במסירת דירה ונדרש לפיצויים של 100 אלף שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, החברה לניהול ופיקוח טענה כי לא שימשה קבלן אלא מפקחת בלבד, וכי העיכובים נבעו ממשבר כלכלי חמור שבו היתה שרויה מריבו. היא הצביעה על קשיים תזרימיים, עזיבת קבלנים, ועיכובים נוספים שהיו מחוץ לשליטתה. מרכז העיר נדל"ן ותשתיות אף ציינה כי “בזכות פעילותנו המאומצת, הפרויקט הגיע לקו הסיום".

החברה לפיקוח הגישה לבית המשפט מסמכים ועדויות שהצביעו על כך שהיא נאלצה להתמודד עם קשיים תפעוליים שנגרמו כתוצאה מאי-עמידה של היזמית בהתחייבויותיה הכספיות. לדברי נציג החברה, "פעלנו מעל ומעבר לתפקידנו כדי להבטיח שהפרויקט יושלם, למרות העיכובים שיצרה היזמית עצמה".

השופט יצחק דחה את טענות היזמית במלואן, תוך שהוא מסתמך על עדויות והסכמים שהוצגו בפניו. "אין כל ראיה כי החברה לפיקוח נטלה על עצמה התחייבות כלשהי למסור את הדירה לתובע," כתב השופט בפסק הדין שפרסם. הוא הוסיף כי ההסכם בין הצדדים מבהיר במפורש שמדובר בפיקוח בלבד, ולא בנטילת אחריות ישירה לביצוע העבודות.

• המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
• של מי הכסף? העליון משאיר את ההכרעה לרשות המסים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד

בפסק הדין צוין כי, "הפרויקט התעכב בשל מחדלים חמורים מצד היזמית, לרבות היעדר מקורות מימון, עיכובים בתשלומים לקבלנים והטלת עיקולים". עוד הוסיף השופט כי החברה לפיקוח לא רק שלא תרמה לעיכובים, אלא היתה הגורם המרכזי שאפשר את השלמת הפרויקט.

"לא הוכח כי החברה לפיקוח הפרה את ההסכם"

בית המשפט פסק כי מריבו אחראית לפצות את התובע בסכום של 216,125 ש"ח, בהתאם לחוק המכר (דירות). במקביל, דחה השופט את ההודעה לצד שלישי שהגישה היזמית נגד החברה לפיקוח, וקבע כי "לא הוכח כי החברה לפיקוח הפרה את ההסכם או הייתה אחראית לעיכובים". בנוסף, נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 45 אלף שקל.

ההחלטה הזו לוותה בהדגשה כי חובותיה של היזמית כלפי הרוכשים הן מוחלטות, ואינן תלויות בצדדים שלישיים שנשכרו לסייע בניהול הפרויקט. "על היזמית לשאת במלוא האחריות לתוצאות עיכוביה ולנהל את הפרויקט בצורה מקצועית", ציין השופט יצחק בפסק הדין שלו.

פסק הדין מדגיש את החשיבות שבהבחנה בין תפקידיו וסמכויותיו של כל צד בפרויקטים נדל"ניים. הוא מחדד את החובות של היזמים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי רוכשים, גם כשיש קשיים בניהול הפרויקט. כמו כן, הוא מעניק רוח גבית לחברות פיקוח וניהול פרויקטים, תוך הגנה על מעמדן כגורם נייטרלי שלא אחראי באופן ישיר לעיכובים שנגרמים בשל כשלי היזמים.

בהתחשב במורכבות של הפרויקטים הנדל"ניים בישראל ובשכיחות התביעות בגין איחורים במסירה, לפסק הדין הנ"ל עשויות להיות השלכות רוחב משמעותיות. השופט הדגיש כי על יזמים לנהל את הפרויקטים באחריות ובשקיפות, מבלי לנסות להטיל את כשליהם על גורמים אחרים. פסק הדין גם עשוי להוביל חברות פיקוח וניהול לנסח חוזים ברורים יותר, שיגנו על מעמדן וימנעו סכסוכים משפטיים דומים בעתיד.