הדירה נמסרה באיחור של שנתיים - וזה הפיצוי
היזמית, מריבו, הטילה את האחריות על החברה שנשכרה לצורך ניהול ופיקוח על הפרויקט - מרכז העיר נדל"ן ותשתיות, שלטענתה נהפכה לקבלן בפועל, ולא עמדה בלוחות הזמנים. מרכז העיר הציגה בבית המשפט מסמכים ועדויות שהציבעו על קשיים שנגרמו בגלל היזמית, בנוסף למשבר כלכלי
של מריבו
פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה שופך אור על סוגיות מורכבות בתחום הנדל"ן, כשהחברה היזמית שמעורבת במקרה, מריבו, ניסתה להטיל את האחריות לאיחור בן 25 חודשים במסירת דירה על צד שלישי. בתום הליך משפטי סבוך ומעמיק, קבע השופט דוד יצחק כי הצד השלישי, חברה לניהול ופיקוח פרויקטים בשם מרכז העיר נדל"ן ותשתיות, לא רק שאינו אחראי לאיחור - אלא אף היה גורם מפתח בכך שהפרויקט הושלם בסופו של דבר.
המקרה החל כשהתובע רכש דירה בפרויקט מגורים בהרצליה מהחברה היזמית. על פי ההסכם שנחתם ביולי 2017, התחייבה מריבו למסור את הדירה עד יוני 2018. ואולם בפועל, הדירה נמסרה לו רק באוגוסט 2020 - באיחור של יותר משנתיים מהמועד שעליו הוסכם בחוזה. כתוצאה מכך, הוגשה תביעה לפיצוי בסכום כולל של 216,125 שקל, בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
במהלך המשפט טענה החברה היזמית כי האחריות לאיחור אינה מוטלת עליה, אלא על צד שלישי - החברה שנשכרה לניהול ופיקוח על הפרויקט. לטענתה, ההסכם עם מרכז העיר נדל"ן ותשתיות לפיקוח הפך אותה לקבלן הפרויקט "לכל דבר ועניין", כך לטענת מריבו, ולכן יש להטיל עליה את האחריות הישירה לעיכובים. בנוסף, היזמית טענה כי החברה לפיקוח לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם.
מריבו: החברה לפיקוח לקחה על עצמה תפקידים רחבים יותר
היזמית אף הצביעה על סעיפים מסוימים בהסכם ההתקשרות בין הצדדים, שלדבריה מעידים על כך שהחברה לפיקוח נטלה על עצמה תפקידים רחבים יותר מניהול ופיקוח בלבד. היא טענה כי החברה לפיקוח לא רק שלא מנעה עיכובים, אלא אף גרמה להם בעצמה בשל חוסר מקצועיות ותקשורת לקויה מול קבלני המשנה.
מנגד, החברה לניהול ופיקוח טענה כי לא שימשה קבלן אלא מפקחת בלבד, וכי העיכובים נבעו ממשבר כלכלי חמור שבו היתה שרויה מריבו. היא הצביעה על קשיים תזרימיים, עזיבת קבלנים, ועיכובים נוספים שהיו מחוץ לשליטתה. מרכז העיר נדל"ן ותשתיות אף ציינה כי “בזכות פעילותנו המאומצת, הפרויקט הגיע לקו הסיום".
החברה לפיקוח הגישה לבית המשפט מסמכים ועדויות שהצביעו על כך שהיא נאלצה להתמודד עם קשיים תפעוליים שנגרמו כתוצאה מאי-עמידה של היזמית בהתחייבויותיה הכספיות. לדברי נציג החברה, "פעלנו מעל ומעבר לתפקידנו כדי להבטיח שהפרויקט יושלם, למרות העיכובים שיצרה היזמית עצמה".
השופט יצחק דחה את טענות היזמית במלואן, תוך שהוא מסתמך על עדויות והסכמים שהוצגו בפניו. "אין כל ראיה כי החברה לפיקוח נטלה על עצמה התחייבות כלשהי למסור את הדירה לתובע," כתב השופט בפסק הדין שפרסם. הוא הוסיף כי ההסכם בין הצדדים מבהיר במפורש שמדובר בפיקוח בלבד, ולא בנטילת אחריות ישירה לביצוע העבודות.
- צוואת של קשיש בביה"ח הועדפה על זו מלפני 20 שנה
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
בפסק הדין צוין כי, "הפרויקט התעכב בשל מחדלים חמורים מצד היזמית, לרבות היעדר מקורות מימון, עיכובים בתשלומים לקבלנים והטלת עיקולים". עוד הוסיף השופט כי החברה לפיקוח לא רק שלא תרמה לעיכובים, אלא היתה הגורם המרכזי שאפשר את השלמת הפרויקט.
"לא הוכח כי החברה לפיקוח הפרה את ההסכם"
בית המשפט פסק כי מריבו אחראית לפצות את התובע בסכום של 216,125 ש"ח, בהתאם לחוק המכר (דירות). במקביל, דחה השופט את ההודעה לצד שלישי שהגישה היזמית נגד החברה לפיקוח, וקבע כי "לא הוכח כי החברה לפיקוח הפרה את ההסכם או הייתה אחראית לעיכובים". בנוסף, נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 45 אלף שקל.
ההחלטה הזו לוותה בהדגשה כי חובותיה של היזמית כלפי הרוכשים הן מוחלטות, ואינן תלויות בצדדים שלישיים שנשכרו לסייע בניהול הפרויקט. "על היזמית לשאת במלוא האחריות לתוצאות עיכוביה ולנהל את הפרויקט בצורה מקצועית", ציין השופט יצחק בפסק הדין שלו.
פסק הדין מדגיש את החשיבות שבהבחנה בין תפקידיו וסמכויותיו של כל צד בפרויקטים נדל"ניים. הוא מחדד את החובות של היזמים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי רוכשים, גם כשיש קשיים בניהול הפרויקט. כמו כן, הוא מעניק רוח גבית לחברות פיקוח וניהול פרויקטים, תוך הגנה על מעמדן כגורם נייטרלי שלא אחראי באופן ישיר לעיכובים שנגרמים בשל כשלי היזמים.
בהתחשב במורכבות של הפרויקטים הנדל"ניים בישראל ובשכיחות התביעות בגין איחורים במסירה, לפסק הדין הנ"ל עשויות להיות השלכות רוחב משמעותיות. השופט הדגיש כי על יזמים לנהל את הפרויקטים באחריות ובשקיפות, מבלי לנסות להטיל את כשליהם על גורמים אחרים. פסק הדין גם עשוי להוביל חברות פיקוח וניהול לנסח חוזים ברורים יותר, שיגנו על מעמדן וימנעו סכסוכים משפטיים דומים בעתיד.
איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע בעימות הממושך בין יזמי הנדל"ן איציק תשובה וחיים (ז’אן־מרק) ולנסי. לאחר שנים של שותפות, שתי עסקות היפרדות ושורה ארוכה של הליכים, קבע השופט גלעד הס כי תשובה לא חייב לשלם ריבית של מיליונים, אך מחויב להשלים לולנסי פער של
שטחים בנכס שנמסר לו. הפער הקטן נהפך למכריע: כ-40 מ״ר שהובילו לפיצוי של 375,725 שקל
בסופו של יום, בין השותפות ארוכת השנים לבין התהומות של הסכסוך שהעמיקו יותר ויותר, ניצבו שני אנשי נדל"ן מנוסים - חיים (ז’אן־מרק) ולנסי ואיציק תשובה - כשהם מציגים באופן עקבי גרסאות הפוכות כמעט בכל נקודת מחלוקת. הם החלו כשותפים, הניעו יחד פרויקטים, קידמו עסקות, ובמשך תקופה ארוכה ניהלו שורה של חברות משותפות. אלא שהדרך העסקית המשותפת התפצלה, ובית המשפט נדרש שוב ושוב להכריע במחלוקות שהתעוררו לאחר ההיפרדות. פסק הדין שניתן על ידי השופט גלעד הס חושף מערכת יחסים שהידרדרה באטיות אך בעקביות, עד שנהפכה למערכת משפטית ענפה, כזו שנפרשת על פני שלושה תיקים שאוחדו לתיק אחד. השופט עצמו כתב כי מדובר ב"מחלוקות נקודתיות יחסית שהתגלעו בין הצדדים", אך כל אחת מהן צמחה מתוך אותו סדק שנפער בעסקים המשותפים.
ולנסי ותשובה הגיעו בעבר לשני הסכמי היפרדות - האחד ב-2018 והשני, המקיף יותר, באפריל 2019. הרעיון היה לסיים את כל העסקים ביניהם ולהפריד את החברות. תשובה התחייב לשלם לולנסי סכומים גבוהים או לחלופין להעביר נכסים בערך של התשלום. ואולם גם הסכמים אלה לא סתמו את הגולל, אלא נהפכו לנקודת מוצא למחלוקות חדשות.
אחת הטענות המרכזיות שהעלה ולנסי היתה כי תשובה ביצע "איחור עצום" במתן ערבות חוק מכר לנכסים שנמסרו כחליף לכסף, ולכן הוא זכאי לריבית של 9% לשנה, ריבית שלטענתו הגיעה לסכומים מצטברים של יותר מ-10 מיליון שקל. תשובה מצדו טען שאין בסיס לדרישה, וכי כל התשלומים, בין אם בכסף ובין אם בנכס, בוצעו במועדים המדויקים שנקבעו בהסכמי המכר.
השופט: ההסכם ברור - אין ריבית בלי איחור
הכרעתו של השופט הס בנושא הזה היתה חדה. הוא קבע שלפי ההסכם, ריבית בשיעור של 9% תחול רק על תשלום שלא בוצע במועד שנקבע בהסכמי המכר, ולא בכל מקרה שבו עדיין לא הוענקה ערבות חוק מכר. השופט כתב בהחלטתו כי, "לשונו של סעיף 34 ברורה… סעיף זה עוסק במקרה של תשלום שלא שולם במועדו… וקובע סנקציה בדמות ריבית של 9% על אי תשלום במועדים אלו". השופט גם הדגיש כי אין כל חובה חוזית או חוקית להמציא ערבות חוק מכר לפני שהגיע מועד התשלום בהסכם המכר, וכי הפירוש של ולנסי "אינו מתיישב עם לשון ההסכם ואף לא עם תכליתו".
- יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
- העסקים יוצאים מתל אביב -כל היתרונות של משרד יוקרתי מחוץ לבועה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ולנסי ניסה לטעון כי חתם על הסכמי המכר "תחת מחאה", אך השופט הסביר כי לא ניתן לטעון לכפייה בדיעבד, ובכל מקרה, אם ולנסי היה סבור שההסכמים נכפו עליו, היה עליו לבטל אותם ולא להמשיך לפעול על פיהם. בית המשפט כתב בהכרעת הדין כי, "ולנסי חתם על ההסכם לאחר משא ומתן… ומכאן חתימתו מחייבת אותו". בסופו של דבר, דרישתו של ולנסי לריבית נדחתה במלואה.
צוואת של קשיש בבית החולים הועדפה על זו מלפני 20 שנה
כחודש לפני שמת, כשגופו חלש אך דעתו צלולה, חתם אלמן ללא ילדים על צוואה חדשה ממיטת בית החולים. הוא הוריש את כל רכושו לאחותו היחידה, בניגוד לצוואה קודמת שהותירה כמעט הכל למשפחת מעסיקו לשעבר. מאבק משפטי טעון התנהל סביב שאלת כשירותו, מעורבות אחותו בתהליך
והאם הופעלה עליו השפעה בלתי הוגנת. פסק הדין חושף סיפור חיים, סכסוך משפחתי, והכרעה ברורה של בית המשפט לגבי רצונו החופשי של המנוח
הסיפור הבא החל הרבה לפני הדיון בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, הרבה לפני שחוות דעת רפואיות הוגשו וחקירות נגדיות נפרשו לאורך עשרות עמודים של פרוטוקולים. הוא החל בחדר אשפוז בבית החולים בילינסון, שבו שכב ש.ש., גבר ערירי בן 80, לאחר נפילה בביתו. מצבו הגופני היה קשה, כך טענו הנתבעים, אך מי שבאמת הכיר אותו באותם ימים העיד כי למרות חולשתו, הוא היה צלול, מתקשר, ומודע למצבו ולרצונותיו. בתוך המציאות הזאת, בפברואר 2022, כשהוא מבין שהזמן ואוזל והולך, הוא ביקש לערוך מחדש את צוואתו.
המנוח, אלמן ללא ילדים, השאיר אחריו שתי צוואות שונות מאוד זו מזו. הראשונה, מ-2004, היתה מנוסחת בחריפות רגשית יוצאת דופן. הוא כתב בה כי את רכושו הוא מותיר ל”אנשים הקרובים והיקרים לי מכל ואשר שימשו לי תחליף למשפחה שהפנתה לי עורף ומשענת בשעות הקשות”, ובחר להעניק לאחותו, התובעת, אך ורק מקרר. מנגד, צוואה חדשה, שנחתמה ב-25 בפברואר 2022 בבית החולים, העניקה את כל רכושו דווקא לאותה אחות. השינוי הדרמטי הזה עמד בלב המחלוקת המשפטית.
הנתבעים, מעסיקו לשעבר של המנוח וארבעת ילדיו, שאליהם ייעד את מרבית רכושו בצוואה הישנה, טענו שהצוואה המאוחרת פסולה מיסודה. הם טענו שהמנוח לא היה כשיר לערוך צוואה, שהוא לא ידע להבחין בטיבה, שהתובעת השפיעה עליו השפעה בלתי הוגנת, ואף היתה מעורבת בצורה פסולה בעריכתה. ואולם ככל שהעמיק בית המשפט בחומר הראיות, כך הלכו טענותיהם ונחלשו. השופט תומר שלם פתח את פסק דינו בקביעה ברורה כי ראשית יש לבחון את הצוואה האחרונה, שכן “רואים צוואה חדשה כמבטלת את קודמתה, ככל שהוראותיה סותרות את הוראות קודמתה”. מכאן נפתח מסע בירור ארוך, שכלל שלושה הליכים משפטיים במקביל, חוות דעת רפואיות, עדויות ממקור ראשון, וניתוח מדוקדק של התנהלות הצדדים.
לא סבל מדמנציה או מליקוי שפגע בכושרו המשפטי
במוקד ההכרעה עמדה שאלת כשירותו של המנוח בעת שחתם על צוואתו האחרונה. התמונה שעלתה מהמסמכים הרפואיים ומעדויות המומחים היתה אחידה וברורה. ד"ר אליעזר פלדינגר, פסיכוגריאטר שבדק את המנוח ביום עריכת הצוואה לבקשת הנוטריון, כתב במפורש כי המנוח “בדעה צלולה, מצבו הקוגניטיבי שמור, וללא הפרעה נפשית... הוא מבחין היטב בטיבה של צוואה אותה מבקש לעשותה על פי רצונו החופשי”. הוא אף הדגיש שמבחן המיני־מנטל שבוצע לו הניב תוצאה גבוהה של 27 מתוך 30, וכי על אף ירידה קוגניטיבית קלה, לא מדובר בדמנציה או בליקוי שפגע בכושרו המשפטי.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מומחה מטעם בית המשפט, פרופ’ שלמה נוי, בחן את מלוא הרשומות וקבע בחוות דעתו כי, “לא ניתן לשלול את כשירותו המשפטית במועד הנדון... בסבירות גבוהה יותר, היה כשיר לבצע פעולות משפטיות במועד הנדון”. הנתבעים, אף שהנטל הוטל עליהם, ויתרו על חקירת המומחה - ויתור שבית המשפט ראה בו חיזוק למסקנתו. לצד חוות הדעת, הציג בית המשפט גם ראיות שהעידו על תפקודו השכלי של המנוח בימים שקדמו לחתימה. עדותה של העובדת הסוציאלית שביקרה את המנוח בבית החולים תיארה אדם “ערני... אולי עייף, אבל רגיל. לא מבולבל”. המטפל הסיעודי שלו העיד כי, “תמיד הייתי יכול לדבר איתו”. גם הרישומים הרפואיים הצביעו שוב ושוב על התמצאות מלאה בזמן, במקום ובאנשים.
