פלישה של 40 שנה הסתיימה בדמי שימוש של מיליונים

הסיפור מתחיל עם קום המדינה. על מקרקעין ששטחם כ-3,665 מ"ר בפינת רחוב הלוחמים ודרך יגאל ידין, הוקמו שלושה מבנים של הסוכנות היהודית שאמורים היו לשמש דיור זמני לעולים חדשים. במהלך השנים נותר רק מבנה אחד מתוך השלושה, אבל זה היה רק ההתחלה של סיפור ארוך ומסועף. התובעת השנייה, מזל פלד מרדכי, הגיעה למקום כבר באמצע שנות השבעים כשהיתה נשואה ליוסף מלכי ז"ל. עם השנים הצטרפו אליה בעלה הנוכחי אלי פלד ואחיו שריף בולאד. ביחד הם הרחיבו את המבנה המקורי מ-100 מ"ר ל-125 מ"ר, ובמהלך השנים הוסיפו יחידות דיור נוספות להשכרה במגוון גדלים - מיחידות של 18 מ"ר ועד ליחידות של 87 מ"ר. על המקרקעין הוקמו גם בית עסק לשטיפת מכוניות, מוסך, שטחי תחזוקה ואחסנה, בית עסק לקרמיקה וחנות מזגנים. למעשה, מה שהתחיל כמבנה זמני לעולים נהפך למתחם מסחרי ומגורים משמעותי.

לאורך כל השנים הוגשו נגד המשפחה כתבי אישום פליליים והוצאו צווי הריסה מנהליים בגין בנייה לא חוקית במקרקעין. השופט שקד פירט בפסק דינו את ההיסטוריה הארוכה של האכיפה: "בשנת 2008 הוצא צו הריסה בגין סככה; בשנת 2012 נתבקש לבטל צו הריסה מנהלי בגין קונסטרוקציית מתכת; בשנת 2012 הוטל קנס בגין אי קיום צו הריסה; בשנת 2008 הוצא צו הריסה בגין גדרות וסככה; בשנת 2009 הוצא צו שיפוטי לפינוי המקרקעין". ואולם כל אלה לא הרתיעו את התובעים, שהמשיכו לבנות ולהרחיב את המבנים במקרקעין, כשהם טוענים שהעירייה נתנה להם רשות שבשתיקה.

"התובעים החזיקו ובנו במקרקעין באופן בלתי חוקי", קבע השופט שקד בפסק הדין. אבל הדרך עד להכרעה הזו היתה ארוכה ומסועפת, עם הליכים משפטיים שנמשכו כמעט עשור. כבר ב-2015 הגישה העירייה תביעה לסילוק יד נגד המשפחה וגורמים נוספים שהחזיקו במקרקעין, ובינואר 2017 ניתן פסק דין ראשון בבית המשפט השלום. בפסק הדין נקבע כי למשפחה ניתנה "רשות חינם הדירה הניתנת לביטול", והעירייה ביטלה אותה כדין. התובעים חויבו לפנות את המקרקעין בתוך 90 יום מפסק הדין, אך הם לא הרסו את המבנים כנדרש. פסק הדין גם חייב אותם בתשלום דמי שימוש החל מ-2012.

• השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
• דייר סיפח את החצר - השכנים התנגדו; מה קבע בית המשפט?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מסלול הערעורים הארוך

המשפחה לא השלימה עם ההכרעה. היא ערערה על פסק הדין ביחד עם גורמים נוספים שהחזיקו במקרקעין, אבל באוגוסט 2018 אושר פסק הדין בערכאת הערעור בבית המשפט המחוזי. הערכאה קבעה באופן חד משמעי שכל הנתבעים עושים שימוש שלא כדין במקרקעי ציבור ועליהם לפנות עד לדצמבר 2018. עם זאת, הערכאה גם קבעה כי על העירייה להגיש תביעה נפרדת לדמי שימוש, משום שהיתה מחלוקת לגבי מועד ביטול הרשות בין התובעים השונים - מועדים שנעו בין 2012 ל-2015. התובעים לא נכנעו גם אחרי כישלון הערעור. הם ניסו להגיש בקשות רשות ערעור ובקשות למתן ארכה להגשת ערעור לבית המשפט העליון, אך כל הבקשות נדחו. רק ב-2021, כשלוש שנים לאחר מועד הפינוי שנקבע בפסק הדין והמועד האחרון שניתן בערעור, פונו התובעים בפועל באמצעות אנשי ההוצאה לפועל. גם זה לא בלי התנגדות - המשפחה טענה כל הזמן שהיא זכאית לפיצויים.

אחרי הפינוי המשפחה לא הסכימה לוותר על מה שהיא ראתה כזכות שלה לפיצוי. היא הגישה תביעה נפרדת, שבה דרשה החזר השקעות בסכום כולל של 1.947 מיליון שקל עבור שיפוץ המבנים והוספת יחידות דיור במהלך השנים, וכן 560 אלף שקל נוספים עבור עוגמת נפש. בתביעתם הם טענו כי השקיעו כספים רבים בשיפוץ ובנייה, וכי העירייה הסכימה להשקעות או לפחות לא מנעה אותן באופן ברור, והם פעלו בתום לב. לטענתם, העירייה אף נהגה לפצות מפונים אחרים במקרים דומים, ולכן מגיעה להם יחס דומה.

ואולם בית המשפט דחה את כל הטענות על הסכמה, הולכה או תום לב. "לא ניתן לטעון כי הנתבעת הסכימה מכללא לביצוע השקעות על ידי התובעים", קבע השופט שקד בביטחון. הוא הוסיף והדגיש בפסק דינו ציטוט מפורש מההליך הקודם: "ההליכים הפליליים, ההליכים המנהליים וכן פסק הדין והדין בערעור - העידו על מחאה מתמשכת של הנתבעת על השימוש במקרקעין וניהול העסקים. בנסיבות אלו, התובעים לא יכולים לטעון שהוליכה כלשהי". בית המשפט הדגיש כי לאורך עשרות שנים הוצאו צווי הריסה, נקבעו קנסות, והוגשו כתבי אישום - כל אלה מלמדים על התנגדות ברורה וחד משמעית של העירייה לפעילות. לגבי הטענה על פיצוי מפונים אחרים, השופט ציין כי "מבדיקת פסק הדין עולה כי טענה זו נדחתה על ידי כבוד השופטת זוסמן" בהליך הראשון, וכי בפסקי דין נוספים שניתנו לאחר פסק הדין נדחו תביעות דומות של פולשים אחרים לפיצוי.

• מעטפה פתוחה עלתה למזרחי טפחות 2,200 שקל
• בעל מניות בחברת נדל"ן טען שחתימתו זויפה ותבע עורכות דין
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• יוניון מוטורס תפצה בעלי טויוטה עקב בעיה במושבי עור

התביעה שכנגד - המאבק על דמי השימוש

העירייה מצדה, לא הסתפקה בדחיית התביעה להחזר השקעות. היא הגישה תביעה שכנגד לדמי שימוש ראויים בסכום של 3 מיליון שקל, בהסתמך על חוות דעת מפורטת של השמאית סיגל יואלי. נוכח המחלוקת הגדולה בין חוות הדעת של הצדדים - השמאי של התובעים קבע את דמי השימוש על סכומים נמוכים בהרבה - מינה בית המשפט מומחה מטעמו, השמאי שאול רוזנברג, שהגיש חוות דעת מפורטת וגם חוות דעת משלימה.

השאלה המרכזית שניצבה במרכז המחלוקת היתה האם יש לחשב את דמי השימוש על בסיס שווי הקרקע בלבד או גם בצירוף המבנים שהוקמו עליה. בחוות הדעת המשלימה, הגיע המומחה למסקנה מעניינת ובלתי צפויה שהפתיעה גם את העירייה: דמי השימוש במקרקעין כולל המבנים נמוכים מדמי השימוש בקרקע בלבד. הסיבה? "שווי הקרקע מהוה את עיקר שווי הנכס וזאת בהתייחס לגיל המבנים ומצבם הפיזי". לדבריו, התשואה לקרקע פנויה היא 6% בעוד התשואה לשטח בנוי כולל הקרקע היא 2.5% בלבד, ולכן השימוש המיטבי למקרקעין אלה הוא כקרקע פנויה, בלי המבנים הישנים.

העירייה ניסתה להילחם במסקנה הזו, בטענה שזה לא הגיוני שקרקע עם מבנים תהיה שווה פחות מקרקע ריקה. אבל בית המשפט קיבל את עמדת המומחה ודחה את טענות העירייה. "בהעדר נסיבות חריגות תאומץ חוות דעת מומחה בית משפט", קבע השופט בהחלטתו, והוסיף כי "הנתבעת ויתרה על חקירת מומחה בית המשפט והדבר מהווה חיזוק לכך שיש לקבלה". לדבריו, מדובר "בקביעה שמאית גרידא, ולפיכך בהעדר טעמים מיוחדים והעדר חקירה, ראיתי לאמצה".

תקופת ההודעה הסבירה ודמי השימוש

בפסק דינו, הבהיר השופט שקד כי אף שהתובעים החזיקו במקרקעין במשך עשרות שנים - התובעת השנייה מאמצע שנות השבעים והתובעים האחרים מסוף שנות התשעים - צריך לתת להם תקופת הודעה סבירה לפינוי לאחר ביטול הרשות. "ככלל יש ליתן לבר רשות הודעה על ביטול הרשות ופינוי תוך מתן זמן סביר, וככל שתקופת הרשות ארוכה יותר כך מועד הפינוי יהא ממושך יותר", ציטט השופט מהלכה מעניינת של בית המשפט העליון מסוף שנות השבעים.

עם זאת, השופט הדגיש שורה ארוכה של נסיבות מחמירות שהובאו בחשבון: התובעים לא שילמו דמי שימוש לעירייה במשך כל השנים, התעלמו מדרישות הפינוי וצווי ההריסה שהוצאו נגדם פעם אחר פעם, ובנו מבנים נוספים אף לאחר הודעות ההפקעה ו"בעת שהתובעים היו מודעים באופן מלא להתנגדות הנתבעת לשימושם במקרקעין". לפיכך, תקופת ההודעה הסבירה נקבעה על שנתיים עבור התובעת השנייה ושנה עבור התובעים האחרים.

בהתחשב בכל הנסיבות, קבע בית המשפט תקופות שונות לחיוב בדמי שימוש: התובע הראשון אלי פלד חויב החל מאוגוסט 2013 (שנה לאחר ביטול הרשות שלו באוגוסט 2012), התובעת השנייה מזל פלד מרדכי החל מינואר 2017 (שנתיים לאחר ביטול הרשות שלה בינואר 2015 עם הגשת התביעה), והתובע השלישי שריף בולאד החל מינואר 2016.

בסך הכל חויב התובע הראשון בסכום כולל של 1,411,942 שקל (כולל תשלומים עבור 2013 עד 2021), התובעת השנייה בסכום של 841,569 שקל (2021-2017), והתובע השלישי בסכום של 258,184 שקל (2021-2016). לכל הסכומים האלה מתווספת ריבית שקלית כדין מאמצע כל שנה רלוונטית (1 ביולי) ועד התשלום בפועל. בית המשפט אף חייב את התובעים לשלם דמי שימוש נוספים גם לאחר מועד הגשת התביעה ועד לפינוי בפועל בסוף 2021, "במיוחד כאשר התובעים לא קיימו את פסק הדין בערעור והנתבעת נאלצה לפנותם בהליך הוצאה לפועל".

השופט אף בבירור כי, "משנדחתה תביעתם להחזר השקעות, שכן החזיקו ובנו במקרקעין באופן בלתי חוקי, נדחית גם תביעתם לפיצוי בשל עוגמת נפש. תביעת התובעים לפיצוי כזה מופרכת עוד יותר משפעלו בחוסר תום לב טרם פסק הדין, כשלא שילמו דמי שימוש לנתבעת במשך כל השנים, הקימו מבנים ללא היתר וניהלו עסק ללא רישיון, שנים רבות, ואף לאחר מתן פסק הדין, לא פינו את המקרקעין במועד שנקבע".

בנוסף לדמי השימוש הכבדים, התובעים חויבו יחד ולחוד לשלם לעירייה הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 230 אלף שקל. הסכום הזה נקבע תוך התחשבות במכלול הנסיבות: סכום התביעה העיקרית הגבוה שנדחתה (2.5 מיליון שקל), עלויות חוות הדעת הרבות ששילמה העירייה (גם של השמאית שלה וגם של מומחה בית המשפט), וכן האגרה הגבוהה ששילמה העירייה בתביעה שכנגד על סך 3 מיליון שקל.