מבנה הסוללים בתל אביב
צילום: חברת מבנה

האם מחירי הדירות בת"א הם בועה? זה מה שחושבים ב-UBS

מדד בועות הנדל"ן העולמי קובע שערים כמו טוקיו וציריך נמצאות בסיכון גבוה. ומה לגבי ישראל? "המחירים הריאליים ירדו ב-10% עד סוף 2023, אבל אז נרשמה התאוששות", טוענים שם. אז היכן מדורגת ישראל והאם אנחנו באמת חיים בתוך בועה?
איציק יצחקי | (10)

מחירי הדירות בתל אביב גבוהים - כ-60 אלף שקל למ"ר בממוצע כשבשכונות במרכז ובצפון הישן המחיירם עולים על 70 אלף שקל למ"ר. אם מדובר במגדל יוקרה או דירות אחרי שיפוץ המחירים גבוהים יותר. בשדה דב המחיירם באזור 80 אלף שקל למ"ר ויש קונים.

האם  זאת "בועת נדל"ן"?  על השאלה הזו מנסים כלכלני UBS לענות במובן עולמי. הם עוברים על ערים מרכזיות בעולם ומפרטים את הסיכוי למחיירם בועתיים.

לפי הממצאים, מיאמי מציגה כעת את הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן, אחריה טוקיו וציריך, אבל גם תל אביב נמצאת במקום טוב ברשימה. סיכון מוגבר לבועת דיור נמצא גם בלוס אנג'לס, טורונטו וז'נבה, אבל אם מסתכלים על השורה התחתונה, אז על פי הממצאים, סיכון הבועות בשוקי הדיור ירד עוד יותר השנה. 

 סיכון ממוצע לבועת נדל"ן בת"א - במקום ה-13 מבין הערים המרכזיות בעולם

אז מה עוד נמצא במדד והיכן מדורגת תל אביב? ובכן, נמצא שמחירי הדירות מותאמי-אינפלציה בערים המנותחות נמוכים כעת בממוצע בכ-15% לעומת אמצע 2022, אז החלו הריביות לעלות ברחבי העולם. עוד נמצא, כי עובד שכיר ממוצע יכול להרשות לעצמו 40% פחות שטחי מחייה מאשר ב-2021, לפני עליית הריבית העולמית - כלומר, שרבים מצמצמים את שטח הדירות שלהם בעקבות המצב הכלכלי.

טוקיו (Jezael Melgoza/UNSPLASH)

בסיכון גבוה. טוקיו (Jezael Melgoza/UNSPLASH)

באמסטרדם, סידני ובוסטון נרשם רק סיכון בינוני. באותה קטגוריית סיכון נמצאות, לאחר צמצום משמעותי בחוסר האיזון, פרנקפורט, מינכן והונג קונג, יחד עם תל אביב. נמצא כי מצוקת דיור גוברת, שהתבטאה בעליית דמי השכירות, סייעה לייצב שווקי דיור עירוניים רבים. דמי השכירות הריאליים עלו ב-5% בממוצע בשנתיים האחרונות וגברו על גידול ההכנסה ברוב המקרים.

מה קורה בתל אביב?

בעקבות ירידת הריבית ומצוקת דיור מתעצמת, מחירי הדירות הריאליים בתל אביב שילשו את עצמם בין השנים 2002 ל-2022. לדברי UBS, "עליית ריבית המשכנתא 'עצרה את הבום' של לפני שנתיים והביקוש עבר לשוק השכירות. כתוצאה מכך, המחירים הריאליים ירדו ב-10% עד סוף 2023. עם זאת, עסקאות דיור החלו להתאושש ב-2024 מחשש להחמצה, למרות חששות ביטחוניים".

  העלייה במחירי הדירות בת"א - מקום טוב באמצע; בהונג קונג המחיירם נפלו ב-10%

באמסטרדם, סידני ובוסטון נרשם רק סיכון בינוני. באותה קטגוריית סיכון נמצאות, לאחר צמצום משמעותי בחוסר האיזון, פרנקפורט, מינכן, תל אביב והונג קונג. ונקובר, דובאי, סינגפור ומדריד משלימות את הקבוצה הזו של ערים בעלות סיכון בינוני לבועות. דובאי רשמה את העלייה החזקה ביותר בציון הסיכון מכל הערים שנותחו.

על פי המדד, בסן פרנסיסקו שינו סיכון נמוך לבועת נדל"ן, וכך גם בניו יורק וסאו פאולו. באירופה, לאחר ירידות נוספות בציון המדד, גם לונדון, פריז, שטוקהולם ומילאנו נכנסות לקטגוריית הסיכון הנמוך. הסיכון לבועות בוורשה נותר נמוך גם כן. סאו פאולו מציגה את סיכון הבועה הנמוך ביותר מבין הערים המנותחות.

מחירי הדירות מותאמי-אינפלציה בערים המנותחות נמוכים כעת בממוצע בכ-15% לעומת אמצע 2022, אז החלו הריביות לעלות ברחבי העולם. קלאודיו סאפוטלי, ראש תחום הנדל"ן במשרד ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מסביר: "הערים שרשמו את תיקוני המחירים החזקים ביותר הן אלו שהציגו סיכון גבוה לבועת נדל"ן בשנים קודמות". המחירים הריאליים בפרנקפורט, מינכן, שטוקהולם, הונג קונג ופריז נמצאים מתחת לשיאים שלאחר המגפה ב-20% או יותר. ונקובר, טורונטו ואמסטרדם רשמו ירידות מחירים חדות של כ-10% במונחים ריאליים.

בסך הכל, ארבעת הרבעונים האחרונים התאפיינו בעליית מחירי דיור מושתקת. אבל תיקונים חזקים נמשכו בפריז ובהונג קונג. לעומת זאת, במקומות המבוקשים של דובאי ומיאמי, מחירי הדיור עלו עוד יותר. כמו כן, בערים בודדות עם מצוקת דיור בולטת, כמו ונקובר, סידני ומדריד, המחירים הריאליים עלו ביותר מ-5% בהשוואה לשנה שעברה.

מצוקת דיור כגורם מייצב

כאמור, בממוצע, עובד מיומן בתחום השירותים יכול להרשות לעצמו 40% פחות שטחי מחיה מאשר ב-2021, לפני עליית הריבית העולמית. רמות המחירים הנוכחיות נראות רחוקות מלהיות בנות קיימא ברמות הריבית הגבוהות השוררות - במיוחד בשווקים עם שיעורי בעלות על בתים גבוהים. עם זאת, הרעה משמעותית במחיר הנגישות אינה גורמת בהכרח לתיקון מחירים.

תל אביב (גוגל מאפס)

בועה? עדיין לא. שכונת בבלי, תל אביב (גוגל מאפס)

נמצא כי מצוקת דיור גוברת, שהתבטאה בעליית דמי השכירות, סייעה לייצב שווקי דיור עירוניים רבים. דמי השכירות הריאליים עלו ב-5% בממוצע בשנתיים האחרונות וגברו על גידול ההכנסה ברוב המקרים. ברוב הערים המנותחות צמיחת השכירות אף הואצה בארבעת הרבעונים האחרונים. שום הקלה לא מגיעה מצד ההיצע, שכן ריביות גבוהות ועלויות בנייה מוגדלות הכבידו מאוד על בניית הדיור. היתרי הבנייה ירדו ברוב הערים במהלך השנתיים האחרונות.

במה אפשר להתנחם?

המומנטום בשוק הדיור צפוי להשתפר. עליית שכר הדירה תומכת בביקוש לבעלות על בתים באזורים עירוניים. ירידת שיעורי הריבית תעביר את היתרון בעלויות המשתמש בחזרה לקנייה. רוכשי דירות בפעם הראשונה יחזרו לשוק ככל שהמחיר משתפר.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    בוא נניח שהצלחת לקנות דירה בתל אביב, איפוא תחנה ? (ל"ת)
    אין חניה 29/09/2024 10:36
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    מחירי הדירות צרכים לרדת ב 70% על מנת להתחיל להיות שפויים לא לקנות דירות בישראל. (ל"ת)
    מחירי הדירות בישראל הבלוף של המאה 29/09/2024 09:21
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    קרטל הקבלנים בחסות אספני הדירות בממשלה עושקים את עם ישראל ביוקר מחירי הדירות .מחירי הדירות צריכים לרדת בלפחות 50%. (ל"ת)
    בישראל מחירי הדיור מההזויים בעולם 29/09/2024 09:18
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אשקלוני 27/09/2024 11:08
    הגב לתגובה זו
    דירות ישנות מתפוררות 3 מיליון דירות קטנות שלא שוות
  • 6.
    אני ואני 25/09/2024 08:04
    הגב לתגובה זו
    הממשלות שלא מגבילות וממסות. בעלי הבתים החזירים
  • 5.
    אוהל 24/09/2024 22:30
    הגב לתגובה זו
    אני מחכה למחיר למשתכן,, אולי אני יזכה בעוד 10 שנים עם המזל שלי....אבל עדיין יותר זול מהשוק החופשי, בנתיים מקווה להכפיל את המיליון שלי בשוק ההון האמריקאי,, פשוט נותנים כסף ''בחינם'', לא כמו אצלנו למות כדי לעשות תשואה של אחוז ברבעון.
  • 4.
    אור 24/09/2024 22:11
    הגב לתגובה זו
    את כל החסכונות שלו על השתעבדות לבנק??? אנשים מסכנים בישראל
  • 3.
    בבר מהממד 24/09/2024 13:46
    הגב לתגובה זו
    שכן שלי מנסה 4 שנים למכור דירה ולא מצליח ,הדירות בתל אביב לא נמכרות ,ושלא יספרו סיפורים ,מי שרוצה לחיות בפנטזיות וורודות שימשיך ,אזרחי ישראל ברובם לא יכולים להרשות לעצמם לשלם 80 k למטר ,מה גם שהמון ישראלים משקיעים בפורטוגל יוון קפסירין ,.אתם יכולים לחלום לקבל את הסכומים הללו ,תמשיכו לגור בבנייני פח רועשים
  • 2.
    אריק 24/09/2024 13:14
    הגב לתגובה זו
    למה? האם נמצא אח תואם לכתב מירקובסקי?
  • 1.
    ביפן אין ריבוי טבעי בכלל לכן המחירים לא יכולים לעלות (ל"ת)
    א-ב של נדלן 24/09/2024 12:57
    הגב לתגובה זו
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות
מחירי הדירות לאן

משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?

הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.


הנחות מוסוות של עד 10%

הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים? 

הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות. 


ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה,  תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.