יושבים על מכרה זהב: תיא מחזיקה באולפני הרצליה. כמה הם שווים?
דירקטוריון חברת ההשקעות תיא תיא השקעות -0.04% החזיק במשך שנים במכרה זהב. קוראים לו אולפני הרצליה בע"מ, המקום שבו קורה הדבר האמיתי - התכניות שכיכבו כאן כשהמדינה הייתה עוד בחיתוליה וחלק מהן ממשיכות עד היום. אבל מה שחשוב באמת הוא ערך הקרקע. הרחוב קסם, קורה הקסם - הרבה מאוד פוטנציאל נדלנ"י, לא בהכרח ממומש, קיים כאן.
ביולי 2020 נחתמה עסקה להקמת שכונת מגורים במתחם הזה (שעובר לאולפני כפר סבא, ליד השכונה הירוקה), שמכיל לא פחות מ-47 דונם, בעיקר בבניה נמוכה. עסקת הקומבינציה על שטח של 44 דונם, נעשתה עם אפריקה ישראל. יוקם שם פרויקט עם 345 דירות. בין היתר, מדובר בשלושה מגדלים בני 15 קומות ועוד 3 בנינים נמוכים, לא כולל 4 מבנים לשימור.
באולפנים יש כיום 9 אולפני צילום, חדרי עריכה ובעבר קשת העבירה מכאן את שידוריה. הפנינה הנדל"נית הזאת ממוקמת במקום מרכזי מאוד בישראל, ממערב לרח' בן גוריון המחבר בין מרכז העיר הרצליה, לרמה"ש מדרום, למרכז העיר הרצליה ומצפון - לשכונת נווה ישראל.
השמאי ארז כהן, שערך לאחרונה שומה למתחם, ציין את הדברים הבאים:
הנכס הוערך על ידו בחודש מרץ 2018 בסך של כ- 111 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2019 הוערך ב-129 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2020 הוערך ב-134 מיליון שקל. או 132.7 בגישה הערכת נכסים אחרת.
הנכס הוערך בחודש מרץ 2021 בסך של 135.11 מיליון שקל.
בחודש מרץ 2022 הוא הוערך בסכום מפלצתי של 216.452 מיליון שקל.
כהן העריך את שווי הנכס באמצעות גישת ההשוואה לקרקע מאחר וההכנסות משכירות אינן רלוונטיות. בתחשיב הכולל הא הביא בחשבון אומדן עלויות הריסה. עוד ציין כי במקום דיירת מוגנת שאינה מונעת בניה במגרשי המגורים ופינויה אינו מהווה תנאי לקבל היתר בניה. יחד עם זאת, סוכם כי מאחר ואינה מונעת הוצאת היתר היא יכולה להישאר במתחם עד סוף ימיה ללא פיצוי.
בסיכומו של דבר, לאחר חישוב היטלי השבחה ותשלומים שכבר שולמו על הנכס, הוחלט כי בניכוי אומדן דמי היתר והיטל השבחה שווי הנכס עומד על 240.9 מיליון שקל, לפי התחשיב הבא: סה"כ שווי קרקע ל-259 יח"ד וחלק מסחרי כולל שימור וכו' עומד על 378.7 מיליון שקל. אומדן תשלום דמי היתר לרמ"י ותשלום היטל השבחה עומדים בסך הכל על כ-137.7 מיליון שקל, אותו יש לקזז. עוד נמצא, כי בייעוד מגורים שווי למ"ר עומד על 14,300 שקל. לדירות הקטנות יש להוסיף עוד 10%.
- 3.מה עם קרקע חלופית ? 04/04/2023 12:00הגב לתגובה זותצטרך להקים אולפנים חדשים בהוצאה ניכרת.
- משה 09/04/2023 10:49הגב לתגובה זובסמוך לשכונה הירוקה
- 2.שווי לפחות מיליארד ש"ח (ל"ת)לילי 04/04/2023 08:14הגב לתגובה זו
- 1.רוני 04/04/2023 07:53הגב לתגובה זוהחלה עונת השערוכים בנדלן… כל מי ששכח שכלכלה היא כמו גל סינוס, צריך לרענן את זכרונו כעת.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
