הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
זאב אלקין
צילום: שריה דיאמנט

אושר התיקון לחוק המכר: "יצמצם את הפערים בין מוכרי דירות לרוכשים"

ועדת שרים לחקיקה אישרה את הצעת שר הבינוי והשיכון לתיקון החוק; במסגרתו, תוגבל הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה, יינתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה, ויחול איסור גביית הוצאות משפטיות; "בא לתקן עוול של שנים רבות, ויביא ליציבות לכלל העוסקים בענף"

איתן גרסטנפלד | (14)
נושאים בכתבה זאב אלקין מדד תשומות הבנייה מחירי הדירות ממשלת ישראל נדל"ן

מדד תשומות הבנייה מזנק ומייקר את עלויות הבנייה (למחשבון מדד תשומות הבנייה). רוכשי הדירות נאלצים לשלם בהתאם לעליית המדד, אבל הצמדה מלאה למדד אינה מוצדקת, אחרי הכל, העלויות של הקבלן צריכות להיות צמודות להתייקרות בהם ולא למרכיב הקרקע. על רקע זה, ועדת שרים לחקיקה אישרה את הצעת שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, לתיקון לחוק המכר ולתיקון ההצמדה למדד תשומות הבנייה. זאת כדי לצמצם את פערי הכוחות שבין מוכרי דירות לרוכשים בכך שההצמדה של מחיר הדירה תיעשה לחלק הרלוונטי בלבד ועד לתאריך החוזי, הפיצוי בגין איחורים יגיע לרוכשים בזמן ובלי תירוצים ושכר הטרחה של עורך הדין של היזם – ישולם על ידו בלבד.

 

התיקון שאושר היום כולל הגבלת הצמדת מחירי הדירות.  נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת ההסכם לרכישתה ועד מועד השלמת התשלומים למדד תשומות הבניה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבניה.

על פי המשרד, מדד תשומות הבניה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים מקובלים בשוק. הדבר יוצר אי ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון משמעותי כי המדד יעלה בצורה אגרסיבית. הדבר גם מאיין את היכולת של רוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך משמעותית מהמחיר שישולם בפועל.

בנוסף, בעולם של עלייה במדד תשומות הבניה, נוצר ליזמים תמריץ שלישי לספק את הדירה במועד. מוצע להגביל את ההצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד. כמו כן, מוצע לקבוע כי הצמדת התשלומים תהא רק עד למועד התשלום, בהתאם למצוין בחוזה.

 

כמו כן, יינתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה - החוק מטיל את האחריות לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה באופן בלעדי על המוכר אך אם האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר הוא אינו נדרש לשלם את הפיצוי. מנגנון זה יוצר מאזן כוחות לא מאוזן שכן לרוכש יכולת התנגדות מוגבלת וגם היא באה לידי ביטוי רק באפשרות של הליכים משפטיים ממושכים.

הפרקטיקה היא כזו בה מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף ה"פטור" וזאת למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלת לרוב בבתי המשפט. על כן, סעיף הפיצויים אינו ממומש בצורה מיטבית בישראל. הצעת חוק זו משנה את סעיף ה"פטור" כך שהמוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה רק במקרה של איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד.

 

לבסוף, יוטל איסור גביית הוצאות משפטיות, כיום, ניתן לגבות מרוכש דירה, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום בגין הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. הסכום מוגבל לסך של 5,114 שקל. בהתאם לתיקון המוצע, מוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכר טרחה לעורך דין מעבר לעלות הדירה עצמה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון: "אישור התיקון לחוק המכר היום, בא לתקן עוול של שנים רבות.  אמנם, אני מבין את החששות של הקבלנים, צריך לזכור כי בכל תיקון חקיקה שמשנה מצב קיים, ישנם חבלי לידה, אך הצורך להביא לרוכשי הדירות שקיפות, וודאות וכן – גם הורדת מחירים, הוא מהותי ביותר. חקיקה זו עתידה להביא ליציבות לכלל העוסקים בענף. ולכן כבר הנחיתי את גורמי המקצוע במשרד וברמ"י לפעול להכנסה באופן מיידי את  התיקון לחוק מכרזי מחיר מטרה שייצאו למכרזים הקרובים."

 

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    ... 31/05/2022 03:07
    הגב לתגובה זו
    מה קורה אם חתמתי לפני שבוע וההסכם נכנס לתוקף לאחר כניסת החוק?
  • 8.
    פקידי האוצר עובדים בשביל הקבלנים ובעלי ההון. (ל"ת)
    חיים 30/05/2022 18:04
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אמנו7 30/05/2022 18:03
    הגב לתגובה זו
    הינדסו פירצה בחוק שתהפוך אותו לחסר משמעות.רמז, הם לא הוציאו את מרכיב הקרקע מהמדד!פקידי האוצר יותר חכמים מהשרים הם יודעים לסובב אותם על האצבע ולהוציא את התוכן מכל חוק שהם לא אוהבים.
  • 6.
    זאב 30/05/2022 13:01
    הגב לתגובה זו
    ממתי התיקון חל ?
  • 5.
    אני 30/05/2022 09:26
    הגב לתגובה זו
    היום וגם מה שיקנה בעתיד. די, לסיים את הגזל
  • 4.
    יוסי 29/05/2022 22:36
    הגב לתגובה זו
    עדיין לא קם יזם/קבלן שיספוג את העלויות האלו זה יגולגל ישירות לרוכשי הדירות. איך יאכפו את זה?? איזה יזם/קבלן יחשוף לרוכש את עלויות הבנייה הישירה??
  • 3.
    אלקין הוא ביצועיסט, וגם החקיקה הזו היא העמקת ההוגנ 29/05/2022 22:33
    הגב לתגובה זו
    אלקין הוא ביצועיסט, וגם החקיקה הזו היא העמקת ההוגנות בעיסקה של אזרח מול קבלן. העניין הוא שזה ממש דל לעומת מה שצריך. אלקין היה צריך להעריז על הקמת עיר חדשה עם כניסתו לתפקיד, ובמהלך כהונתו ליישם הקמתה המהירה. חבל שהוא מיישר קו עם העשייה חסרת המעוף של הממשלה הזו. עושים נכון מעט, ושרים אחרים מקלקלים המון כמו ליברמן, שאשא, מיכאלי...
  • אני 31/05/2022 07:22
    הגב לתגובה זו
    כמה קל להעביר ביקורת. אנשים קונים ליד המשפחה שלהם ובאיזורי המרכז וחא כולם מחפשים לעבור לעיר חדשה נוסח חריש הפקוקה. החוק יכזור מאוד אם יוסבר ויאוכף משפטית כנדרש. הלוואי וזה היה קורה לפני שנים, כברהיה עוזר... אבל כמובן שלא קרה בזמן המלוכה של מלך הביוב... גם אני רכשתי דערה לא מזמן ולא הבנתי למה לשלן את שכר העו"ד של הקבלן? למה הנדד חל יל כל הדירה, במיוחד עם הקבלן מאחר במסירה??? קבלנים מסתובבים עם האף למעלה ורוכבים במכוניות יוקרה על חשבון האזרחים שבסה"כ רוצים הית לגור בו ואיזשהו בטחון שבעל בית לא יעלה להם שגד או יעיף אותם. כל צעד לטובת הרוכש עוזר.
  • 2.
    תהילה 29/05/2022 21:46
    הגב לתגובה זו
    מה יהיה עם מי שקנה דירה לפני 3 חודשים????? חייבים שהחוק יכול גם עלינו
  • צודקת!!! (ל"ת)
    אני 31/05/2022 07:22
    הגב לתגובה זו
  • נטלי 31/05/2022 00:06
    הגב לתגובה זו
    לצערי לא רואה את זה קורה
  • 1.
    מחיר למשתכן סוג ב' 29/05/2022 19:09
    הגב לתגובה זו
    אני מצפה משר השיכון לפעול להכיל את התיקון גם על מי שחתכם על דירת מחיר למשתכן בשנה האחרונה. לא ייתכן שנהיה סוג ב
  • למה לא שנתיים? שלוש שנים שזה משך הבנייה בפועל? למה 30/05/2022 08:28
    הגב לתגובה זו
    למה לא שנתיים? שלוש שנים שזה משך הבנייה בפועל? למה לא בעת החתימה על הדירה לפני ארבע שנים? מי שסוג ב׳ הם אלו שנגשו למכרז ולא קיבלו את מה שאתה קיבלת. תגיד תודה שקיבלת דירה במחיר נמוך יותר ותהנה
  • אנונימי 31/05/2022 00:08
    עוד 3-4 שנים עד שיקבלו מפתח? זה צפי של עוד 300,000₪-400,000₪!! לא הגיוני בכלל
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.


פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן