מתחת לרדאר: לא תאמינו לאיזו מדינה מכוונות כעת ענקיות הנדל"ן הישראליות

הריבית האפסית ברוב העולם המערבי הקפיצה את מחירי הנדל"ן במדינות רבות באירופה, במיוחד באירלנד, אשר רשמה את זינוק המחירים החד ביותר בעולם ברבעון הראשון של 2015, בריטניה ושוודיה. מלבד אירלנד, שהוכתה קשות במשבר הכלכלי של 2008, גם שוק הבתים של ספרד רושם התאוששות ואנו מתחילים לראות את חזרתם של המשקיעים.

מזרח אירופה גם סבלה קשות מהמשבר הכלכלי העולמי של 2008, במיוחד מדינות כמו רומניה והונגריה, אשר עדיין לא הצליחו להתאים את כלכלותיהן לסטנדרטים של מערב היבשת. לאחרונה פרסם Bizportal  כתבה על הזירה הנדל"נית של בודפשט, בירת הונגריה, אשר מתחילה להראות סימני חיים לאחר משבר קשה. כעת ננדוד דרומה למדינה הנמצאת הרחק מרדאר המשקיע הישראלי – סרביה.

נתחיל עם מעט נתונים: אוכלוסיית המדינה, אשר הייתה בעבר הגדולה והחשובה ביותר ביוגוסלביה לשעבר, מונה כ-7.2 מיליון תושבים והבירה בלגרד מונה 1.5-2 מיליון תושבים. התוצר המקומי הגולמי במדינה נחשב לנמוך אפילו בסטנדרטים של מזרח אירופה – 6,354 דולר לחודש (2013) ושיעור האבטלה ברבעון הראשון של 2015 עמד על רמה מאוד גבוהה של 19.2%. לפי נתוני אתר הגלובל פרופרטי גייד המחיר הממוצע למ"ר בדירת 120 מ"ר בבלגרד עומד על 3,023 דולר, שכר הדירה עבור דירה מסוג זה מסתכם בכ-1,342 דולר והתשואה ברוטו שהיא מניבה - 4.44% (התשואה מדירות קטנות גבוהה יותר).

בחודש פברואר דיווחנו על שיתוף פעולה בין אפריקה ישראל לשיכון ובינוי 3.22% בהקמת פרויקט מגורים ומסחר בבלגרד בהיקף השקעה של כ-100 מיליון אירו. המתחם, הקרוי 'סנטרל גרדן' משתרע על פני כ-14.5 דונם והוא יכלול כ-550 יח"ד במגוון דירות החל מדירות סטודיו בשטח של כ-40 מ"ר וכלה בפנטהאוזים בשטח של כ-220 מ"ר. טווח מחירי הדירות ינוע בין כ-90 אלף אירו ל-440 אלף אירו (כ-395 אלף שקל עד 1.9 מיליון שקל). 

• אפי נכסים רוכשת את איירפורט סיטי בלגרד ב-66 מיליון אירו

Bizportal שוחח עם בכירים ב-4 חברות בנייה ישראליות מרכזיות הפעילות כעת בסרביה ושמע על הסיכונים והסיכויים במדינה הנמצאת מרחק קצר ממערב אירופה:

אבי ברזילי, מנכ"ל אפי אירופה ומשנה למנכ"ל אפריקה נכסים, אמר: "אנחנו פעילים בסרביה למעלה מ-10 שנים, הקמנו את פארק המשרדים המוביל בעיר יחד עם תדהר והנחנו בימים אלה אבן פינה למגדל חדש בפארק. כעת אנחנו מקימים את פרויקט המגורים והמסחר יחד עם שיכון ובינוי, אני ללא ספק רואה מרחב גדול להתפתחות במדינה. אנחנו פעילים בצ'כיה ובפולין, שתי מדינות הנחשבות כיום למערביות שעברו כברת דרך, לעומתן בסרביה יש עוד הרבה מה לעשות, יש בה מעט תחרות ולכן הסיכוי הוא משמעותי. יש לנו ניסיון בכניסה למדינות מתפתחות".

"אפילו ברומניה המצב יותר טוב" ברזילי מתאר את ההתפתחויות החיוביות במדינה: "החדשות הטובות הן שיש כיום ממשל שמעודד השקעות זרות, מבער שחיתות, התחושה הרבה יותר טובה. אולם צריך לזכור שהתוצר של המדינה עדיין נמוך והאבטלה מאוד גבוהה, אפילו בהשוואה לרומניה. בעקבות המלחמה לפני 20 שנה המדינה נחשבה למוקצית באירופה וזו הייתה הסיבה העיקרית לפיגורה הכלכלי בהשוואה לשכנותיה מצפון וממערב. היא מועמדת כבר שנים לכניסה לאיחוד האירופי. אולם למרות התיאור המעט מדכא, בהחלט יש הזדמנויות להשקעה בנדל"ן במדינה בשל היצע המשרדים והדירות המאוד קטן – מפברואר מכרנו 60% מהדירות בפרויקט".

"לא הייתי מקטלג את בלגרד כעיר מזרח אירופית, יש בה יותר אווירה בלקנית", אומר גיא דבורין, מנכ"ל שיכון ובינוי יזמות חו"ל. "המדינה סבלה מבידוד עד תחילת שנות האלפיים ולמרות שבעידן הקומוניסטי היא הייתה פתוחה גם למערב וגם למזרח, כיום היא נותרה הרחק מאחור בעוד שכנותיה התקדמו, אך כעת הממשלה החדשה מקדמת את הכניסה לגוש האירו. עד לא מזמן היה קשה לעשות עסקים במדינה, אך המצב משתפר, בעיקר בשנה-שנתיים האחרונות, הם צריכים את אנשי העסקים מחו"ל על מנת שייקחו אותם קדימה. צריך לזכור שוב שלא עשו עסקים משמעותיים במדינה ב-15 השנים האחרונות".

• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"המשבר העולמי טרף את הקלפים" דבורין גם מתייחס למחסור החמור ביחידות דיור ובשטחי מסחר ומשרדים במדינה – "מאות בודדות של דירות יצאו לשוק בשנים האחרונות והביקוש גובר על ההיצע, הרבה סרבים מחו"ל חוזרים כעת ורוצים להשקיע בנכסים. בבלגרד, עיר של כ-2 מיליון תושבים יש 2 קניונים גדולים, לשם השוואה בבוקרשט יש 17-18 קניונים. הפוטנציאל העסקי קיים שם, למרות כוח הקנייה הקטן יחסית. ב-2007-2008 סרביה החלה לצמוח, אבל אז המשבר הכלכלי העולמי טרף את הקלפים והרע את מצבה, מצד שני היא לא סבלה מהנפילות הגדולות במחירי הנדל"ן מהן סבלו מדינות אחרות כמו רומניה והונגריה, הם נותרו יציבים".

דבורין מתאר פער אדיר בין בלגרד לשאר המדינה -  "בבלגרד האבטלה נמוכה משמעותית והשכר הממוצע עומד על כאלף אירו בחודש, בעוד בשאר המדינה השכר עומד על כ-400 אירו בחודש. במדינה יש שוק משכנתאות מתפתח -צריך להביא הון עצמי של 10-20 אחוז. פרויקט המגורים שלנו נחשב ליוקרתי ונמכרות בו גם דירות במחירים גבוהים יחסית לשוק, אבל ניתן להשיג דירות טובות של 55-60 מ"ר בפחות מ-100 אלף אירו, בשכונה טובה. ניתן להגיע לתשואה של 6%-8% על ההשקעה בדירות הקטנות. לדעתי נראה גידול בביקוש לדירות, אנחנו פותחים את השלב השני של הפרויקט כעת, מאמין שנבדוק עוד פרויקט אחד או שניים במדינה".

"אנשים יוצאים עם שקיות מחנויות והמסעדות מלאות" קבוצת אשטרום (אשטרום קבוצה) מקימה קניון על במדרחוב המרכזי של בלגרד, בסמוך לפארק הלאומי. גיל גירון, מנכ"ל קבוצת אשטרום, אמר: "אנחנו מקימים קניון על מגרש בשטח של 8.5 דונם שבשלב השני נדאג שיגדל ל-10 דונם. התחלנו לטפל בפרויקט ב-2003, אך אישור התב"ע ארך הרבה זמן בגלל המיקום הייחודי. נקים במקום קניון בשטח של 70 אלף מ"ר (כמו קניון רמת אביב), מלון של 100-120 חדרים וחניון גדול. בשלב השני נרצה להגדיל את המלון ל-220 חדרים, אך זה מחייב פינוי דיירים מבניין קטן. התחלנו את הבנייה ב-2014, כרגע אנחנו בביצוע השלד ואנחנו מתכננים לפתוח בספטמבר 2017. הקניון מיועד למעמד הבינוני גבוה, אנו שמים לב לעלייה בכושר ההשתכרות בעיר. מצד אחד יש אבטלה גדולה של צעירים, מצד שני רואים תנועה של אנשים שיוצאים עם שקיות והמסעדות מלאות".   "תחום המגורים מעניין אותנו, נשקול להתרחב לתחום זה ב-2016 כשנהיה בשלבי סיום בפרויקט של הקניון", מסביר גירון. "המדינה הזאת נעשית יותר ויותר מערבית עם השנים. כעת אנחנו מתמקדים בבלגרד, השלב הבא יזמים ייצאו מהעיר הגדולה, כפי שביג עשו כשהקימו מרכז גדול 30 קילומטר מהעיר".

"כמו ישראל לפני 15 שנה" ואכן המרכז של ביג -0.33% מגשים לסרבים ולו במעט את ה"חלום האמריקני". מדובר בפאוור סנטר גדול אפילו במונחים אמריקניים. מיקי בר, סמנכ"ל פיתוח בביג, אמר: "הקמנו מרכז מאוד גדול בסטנדרטים שלנו בשטח של 34 אלף מ"ר הכולל קניון עם שתי זרועות של פאוור סנטרים, לשם השוואה הגודל הממוצע של מרכז שלנו בארץ עומד על 15 אלף מ"ר ובארצות הברית השטח עומד על כ-20 אלף מ"ר. המרכז נמצא בעיר השנייה בגודלה במדינה – נובי-סאד. אין ספק שיש מחסור בשטחי מסחר במדינה, הקניון ב-97% תפוסה ואנחנו מוסיפים עוד אגף כעת עם אופציה לקומפלקס של 4 אולמות קולנוע. הצפי הוא  שהמרכז יניב עבורנו NOI  של 4.5 מיליון אירו בסוף 2015, אנחנו בהחלט מרוצים".

"כשנכנסנו למדינה ב-2007 התחושה הייתה של ישראל של לפני 15 שנה", מסביר בר. "7 מיליון תושבים עם 2 קניונים בלבד, המסחר היה ברחובות. צריך לזכור שזו מדינה שיש בה סיכון - כלכלה שחורה ענפה וכוח קנייה שלא בהכרח מצדיק הקמה של עוד קניונים, לכן עדיין לא בנינו על שתי הקרקעות הנוספות שרכשנו בערים סאבאק (Sabac) ויאגודינה (Jagodina). זרים שבוחנים כניסה למדינה צריכים לבחון את מכלול הסיכונים - ההכנסה לנפש נמוכה מאוד ביחס למערב והתחושה הכללית היא שלא תמיד זוכים לשקיפות מלאה כשעושים כאן עסקים. עד לא מזמן הייתה גם בעיה בהשגת מימון, הבנקים המקומיים היו מאוד קשים".