נדל"ן בשוק מתאושש: עיר בלב אירופה הקלאסית עם מחירי דירות של דימונה

אתר Bloomberg מסמן יעד השקעה נדל"ני בעיר מאוד תיירותית - עם דירות גם בפחות מ-400 אלף שקל
עיירה אירופית, צילום: Getty images Israel
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ש-Bizportal פרסם השבוע, מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון הראשון של 2015 על 1.365 מיליון שקל והשלים עלייה שנתית של 7.34%. מחירי הדירות ושכר הדירה לא עלו באותו השיעור, דבר אשר הפך את התשואה לנמוכה עד לרמת גיחוך בהשוואה למדינות רבות אחרות בעולם - כיום אפילו בבאר שבע קשה להשיג תשואה של 5% על דירה, שלא לדבר על תל אביב ושכנותיה אשר לא פעם מספקות תשואה של 2.5%.
גם מחירי הבתים במרבית בירות אירופה ביצעו ריבאונד בשנים האחרונות, לאחר שחלקן ביצעו צניחה חדה במסגרת המשבר הכלכלי העולמי שהחל ב-2008. אולם עיר אחת עדיין לא ביצעה את הריבאונד – בודפשט, בירת הונגריה. אתר Bloomberg סקר את המתרחש בזירה הנדל"נית בעיר.
 
השוק המקומי, אשר הוכה קשות בין היתר עקב משבר חוב וזינוק באבטלה, מתחיל להראות סימני חיים ומשקיעים הונגרים וזרים מתחילים לרכוש דירות במחירים נמוכים ממחירי השיא ערב המשבר. המשקיעים נהנים מהנהירה של תיירים לעיר המציעה מסעדות משליין, ברים מיוחדים בבניינים הרוסים ועלות שהייה זולה.
 
שני משקיעים לדוגמה,רכשו דירת סטודיו ב-2012 באזור התיאטרון והבילויים המרכזי בכ-30 אלף דולר, פיצלו אותה לשתי יחידות והשכירו אותן לתיירים עבור 34 דולר ללילה. הפעולה סיפקה להם תשואה שנתית של 20% מהנכס. המשקיעים מכרו את הנכס השנה ברווח של 120%. התשואה הממוצעת שניתן להשיג בעיר כיום, הנחשבת ליקרה ביותר בהונגריה, עומדת על 5%.
להלן דוגמאות למספר דירות שמוצעות למכירה כעת בלב בודפשט:
  • דירת 3 חדרים בשטח 69 מ"ר ברובע השביעי מוצעת למכירה בכ-323 אלף שקל
  • דירת 2 חדרים בשטח 61 מ"ר ברובע השישי, בלב העיר, מוצעת למכירה תמורת כ-370 אלף שקל
  • דירת 2 חדרים ברובע השישי, 63 מ"ר, ברובע השישי, עם מעלית, בקומה הראשונה, מוצעת למכירה בכ-390 אלף שקל
  • דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, ברובע החמישי, בלב האזור התיירותי, מוצעת למכירה תמורת  516.7 אלף שקל
"תיירים ממערב אירופה מגיעים לכאן וצוחקים מכך שהם יכולים לשכור דירה בסכום כל כך נמוך", אמר המשקיע. "אנחנו גם מחייכים כשאנחנו בוחנים את הרווחים".
 
מספר המבקרים בעיר עלה ב-15% מ-2010, רובם מגיעים לרובע החמישי המאכלס חנויות בוטיק ומסעדות גורמה, וכן לרבעים השישי והשביעי, הכוללים את הרובע היהודי ואת אזור חיי הלילה.
 
"הביקוש פשוט עצום" אמר המשקיע יוסף בורוץ, מכונאי בן 32 אשר מכר דירת סטודיו במרכז העיר בכ-206 אלף שקל, 14% יותר מהמחיר שביקש.
 
ברק שרעבי, מנהל מכירות בסאפלינג קפיטל, המארגנת קבוצות רכישה של משקיעים בבודפשט, אמר: "למי שמאמין בגלים בנדל"ן – אז מה שאנחנו רואים הוא חלק מגל, וכמו שבישראל הגל עלה – גם בהונגריה התחילה העליה, אחרי ירידות משמעותיות שנמשכו שלוש שנים. משקיעים ישראלים רבים שלא רוצים לפספס את העליה רכשו בקבוצות או כיחידים מעל 50 נכסים ברחבי העיר, והתשואות עליהם בשנה האחרונה עומדות על כ-12%".
לראשונה זה 5 שנים, רשמו מחירי הבתים בהונגריה עליית מחירים: זינקו ב-13% ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון הראשון של 2014. מחירי הבתים במדינה צנחו ב-2008 בעקבות קריסת מטבע הפורינט המקומי.
 
המחיר הממוצע למ"ר עבור דירת 120 מ"ר משופצת עמד ב-2014 על 1,528 אירו, לפי אתר הגלובל פרופרטי גייד. בפראג המחיר למ"ר עבור דירה דומה כפול ובלונדון הוא גבוה פי 17.
 
לפני 2008 הונגריה היוותה מגנט למשקיעים בעיקר מאירלנד וספרד, אולם כעת, עם הריבית האפסית, חלק גדול מהמשקיעים הם הונגרים: הריבית למשכנתא ל-20 שנה בסכום של כ-140 אלף שקל עומדת כיום על 4.3% ולפי הבנק המרכזי של המדינה היקף המשכנתאות נסק 58% ב-2014, אולם עדיין מדובר ב-72% פחות בהשוואה ל-2008.
 
דירת 107 מ"ר נרכשה ב-307 אלף שקל
"המחירים נמוכים בצורה מגוחכת", אומרים משקיעים שרכשו דירת 107 מ"ר ב-307 שקל, חילקו אותה ל-5 דירות סטודיו ומכרו למשקיעים מבלרוס. ברשותם 15 דירות בעיר שמושכרות לתיירים.
 
כלכלת הונגריה צמחה, לפי נתוני האיחוד האירופי ב-2014 ב-3.6%, שיפור משמעותי בהשוואה לצמיחה של 1.5% ב-2013. האבטלה במדינה ירדה מ-10.2% ב-2013 ל-7.7% ב-2013. המדינה החלה לצאת מהמיתון בתחילת 2013, אולם היא עדיין סובלת מחוב של 76.9%, ונהנית מהשקעות מועטות יחסית. תחזית הצמיחה ל-2015 עומדת על 2.8% ושיעור האבטלה צפוי לרדת ל-6.8%. 
אך לא הכול ורוד: חלק גדול מהבניינים בעיר במצב מאוד מוזנח ולא פעם הם מלאים בגרפיטי. העיר משתפצת אומנם, אך לא פעם באופן ממש ירוד. כמו כן, בניגוד למקומות אחרים באירופה אין מדובר בעיר קלה לעשיית עסקים - רבים אינם דוברי אנגלית ורמת הבירוקרטיה בחלק מהמקרים לא השתנתה רבות מזו של התקופה הקומוניסטית, דבר אשר עשוי להוציא מהכלים משקיעים הרגילים לסטנדרטים מערביים של עשיית עסקים.

תגובות לכתבה(18):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 15.
    ידוע שבבודפשט "מאד אוהבים יהודים", בעיקר בעלי כסף ונדלן
    א 27/05/2015 16:55
    הגב לתגובה זו
    82 0
    ידוע שבבודפשט "מאד אוהבים יהודים", בעיקר בעלי כסף ונדלן בודפשט היא מולדת האנטישמיות המודרנית ועד היום ההונגריה נחשבת למדינה הכי אנטישמית בעולם . תשאלו עולים מהונגריה וניצולי שואה עם כמה כסף הצליחו לצאת משם
    סגור
  • 14.
    לא כדאי
    דב מוסקו 25/05/2015 09:20
    הגב לתגובה זו
    173 2
    היזהרו מהונגריה בחיים לא תצליחו לממש כשתירצו מדינה לא ידידותית בלשון המעטה
    סגור
  • משקיע ממורמר
    משקיע ממורמר 14/07/2017 16:34
    הגב לתגובה זו
    128 0
    לצערי הרב ניסיתי והפסדתי! שילמתי לחברה המנהלת בארץ -עשרות אלפי שקלים עבור רכישת הדירה שלי (דמי ניהול ויזמות הם קוראים לזה) ,ציפיתי שהכסף יחזור אלי בדמי השכירות כל חודש-אך בפועל מעמיסים ככ הרבה הוצאות כל חודש על הדירה שלי -שגם בעוד כמה שנים -לא אכסה עם דמי השכירות נטו המועטים שמגיעים אלי את ההוצאה הראשונית שלי ניסיתי לממש את הנכס בהונגרייה-ואולי כך לכסות את ההוצאות שלי ע"י הרווח שיווצר מעליית ערך הנכס-אך זה בלתי אפשרי !! כנראה שרק אנחנו הישראלים פראיירים- ואין כלל ביקוש לדירות הללו עי המקומיים שם אני תקוע עם הנכס- החברה המנהלת פה בארץ-שרדפה וחיזרה אחרי שאכנס לעיסקה הזו--לא רואה אותי ממטר לאחר שחתמתי על העסקה ,ולא מפסיקה להעמיס על הדירה שלי כל חודש הוצאות שיפוצים,הוצאות משכורות ועוד הוצאות שגם השטן לא יכול היה לחשוב עליהם
    סגור
  • מי החברה עליה אתה מלין (ל"ת)
    גבריאל 14/08/2017 11:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    עצות אחיטופל ברומניה
    שף 24/05/2015 21:12
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מצב המדינה הקרובה הזו לא טוב בהרבה מיוון
    סגור
  • 12.
    עם 1.2 - 1.6 לידות לאישה,
    לימבו 23/05/2015 11:19
    הגב לתגובה זו
    1 0
    האוכלוסיה באירופה מצטמקת, והביקושים הולכים ויורדים. .
    סגור
  • 11.
    בית בהונגריה
    שרון 22/05/2015 20:08
    הגב לתגובה זו
    4 0
    בעיירה קטנה ויפהפיה ; 100 מטר מהדנובה.3 חדרים 2 קומות + כמעט דונם .325,000 שח Eurobreeze at gmail
    סגור
  • 10.
    מה ההבדל בין בודפשט לפריפרייה אצלנו?-כלום!
    דימונאי מתובסל 22/05/2015 08:43
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אז למה ללכת רחוק?..ועוד לקבל נאצים על הראש..
    סגור
  • 9.
    סתם זה זול?!..לא סתם אה?
    מטורף!! 22/05/2015 08:42
    הגב לתגובה זו
    2 1
    על מי אתם מנסים לעבוד?..זה כמו למכור לתיירים מחו"ל דירות בדימונה,ירוחם,ושדרות,בדיוק אותו דבר!..אותה חרא!!!..רק משוגע יילך לגור שם.
    סגור
  • 8.
    100 מטר משם נורו יהודים למוות והושלכו לדנובה הקפואה
    יריב 21/05/2015 18:45
    הגב לתגובה זו
    10 0
    יוביק האנטישמית והמצליחה מאד היא גירסה חדשה וקטלנית לצלב החץ. אלה ממשיכי דרכם של אותם אנטישמים ששרפו בתי ילדים יהודים בעודם בחיים. מישהו עוד רוצה לעשות שם תשואה גבוהה?
    סגור
  • 7.
    basta stop speculating
    basta, stop 21/05/2015 16:13
    הגב לתגובה זו
    0 3
    Why is tit all about speculating, manipulating etc etc We can and should do better than this !!!
    סגור
  • 6.
    דימונה-פי מליון יותר טוב
    אלון 21/05/2015 15:48
    הגב לתגובה זו
    6 3
    אין עלה דימונאים
    סגור
  • בדימונה זה המקום היחיד שהמדינה מחלקת (ל"ת)
    חינם גלולות לוגול 21/05/2015 18:36
    הגב לתגובה זו
    0 3
    סגור
  • 5.
    אני מושקע בסאמיט
    וילי 21/05/2015 15:08
    הגב לתגובה זו
    1 6
    נותן להם לנהל את העסקים בגרמניה , ולוקח תשואות בארץ.
    סגור
  • 4.
    מה המצב בפראג? (ל"ת)
    פבל 21/05/2015 14:39
    הגב לתגובה זו
    5 3
    סגור
  • 3.
    את השכנים האנטישמים מקבלים בחינם! (ל"ת)
    בא 21/05/2015 14:28
    הגב לתגובה זו
    16 2
    סגור
  • 2.
    להאמין לכתבות כאן זה כמו להאמין ל- ג. יפית. (ל"ת)
    ד. יפית 21/05/2015 13:53
    הגב לתגובה זו
    26 1
    סגור
  • 1.
    בודפשט? העיר הכי אנטישמית!
    שישקו 21/05/2015 13:42
    הגב לתגובה זו
    29 2
    אל תעזו להתקרב למקום הזה! אם ישמעו שבעל הדירה יהודי הלך עליכם!
    סגור