היכן בארץ נרשם הזינוק ביותר בשכירות של דירות 4 חד' מ-2011?
בשבוע שעבר הודיע שר האוצר, יאיר לפיד, כי הוא מתכוון להעלות הצעה בפני קבינט הדיור על פיה יוגבל שכר הדירה של דירות להשכרה בתל אביב ויוצמד למדד המחירים לצרכן. באתר יד2 ביצעו בדיקה מהו שכר הדירה הממוצע של דירת 4 חדרים בערים שונות בארץ בשלוש השנים האחרונות.
מהנתונים עולה כי דמי השכירות בתל אביב הם הגבוהים ביותר, כאשר שכר הדירה הממוצע בפברואר 2014 היה 6,299 שקל לחודש. אולם, כאשר בוחנים באילו ערים חל הגידול המשמעותי ביותר בשכר הדירה הממוצע בשלוש השנים האחרונות, עולה כי דווקא הפריפריה היא שהובילה את עליות המחירים. תל אביב הגיעה למקום ה- 4, עם עלייה של 10% בשכר הדירה הממוצע ב- 3 השנים האחרונות, כאשר באותו זמן מדד המחירים לצרכן עלה ב-5.7%, בנטרול מדד המחירים יוצא כי עליית המחירים בתל אביב בשלוש השנים האחרונות עומדת על 4.3% בלבד.
זינוק של 15% מ-2011
העלייה החדה ביותר במחירי השכירות היא בעכו, שם שכר הדירה המבוקש עבור דירת 4 חדרים בפברואר 2011 היה 2,478 שקל בממוצע לחודש, ואילו בפברואר 2014 הוא עלה ל- 2,850 שקל, עלייה של 15% בשלוש שנים. למקום השני בדירוג הגיעה בטבריה, בה נרשמה עלייה של 13% בדמי השכירות, כאשר שכר הדירה הממוצע עומד כעת על 2,467 שקל לחודש. העיר שהגיעה שלישית בדירוג העליות היא רמלה, עם גידול של 12% בשלוש השנים האחרונות. ירושלים מדורגת במקום ה- 9, שם שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים הינו 4,903 שקל ולפני 3 שנים הוא היה 4,530 שקל לחודש, עלייה של 8%.
יבין גיל-מור, מנכ"ל יד2, מסביר את הנתונים ואומר: "תל אביב הייתה ונותרה העיר המבוקשת בארץ למגורים בדירות שכורות. המחיר הגבוה של דירות להשכרה בתל אביב נובע כמובן מעודף ביקוש על היצע, ולכן גם עליית המחירים בעיר היא מתונה לעומת ערי הלוויין ובטח לעומת ערי הפריפריה. מחירי הדירות הגבוהים במרכז הארץ הביאו לנדידת הזוגות הצעירים לפריפריה, כך שגם שם נוצרו ביקושים גבוהים בהרבה מן ההיצע, מה שהביא לגידול המשמעותי במחירי השכירויות".
- נפל מגג של מפעל - וזה הפיצוי שיקבל
- בית אבות או בית חולים סיעודי: הקרב על סיווג הארנונה הוכרע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
התכנית בשכונת תל גיבורים. מדובר על 148 דירות ישנות שייהרסו ובמקומן ייבנו 16 בניינים בני 7.5 קומות, לצד כ-3,000 מ"ר מסחר ומבני ציבור; בעלי הדירות יקבלו תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן
בני ברק מתקרבת להתחדשות עירונית רחבת היקף, עם קידום תכנית הפינוי-בינוי במתחם יהונתן שבשכונת תל גיבורים. בשבוע שעבר המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיד את התכנית, המקודמת על ידי החברה להתחדשות ירושלים מחברת ISA, מה שמקדם אותה לשלב הבא מול הוועדה המחוזית. עבור שכונה ותיקה כמו תל גיבורים - שממוקמת בין ציר ז’בוטינסקי למתחם העסקים הסמוך - מדובר במהלך שיכול לתרום לאזור ולשנות את פניו בשנים הקרובות.
התכנית שהופקדה מדברת על הריסת 148 הדירות הישנות שקיימות במתחם והקמת 16 בנייני מגורים בני 7.5 קומות, שיכללו יחד 525 דירות חדשות. לצד בנייני המגורים, כוללת התכנית גם כ-3,000 מ"ר של שטחי מסחר וכ-3,000 מ"ר המיועדים למבני ציבור. כך, המתחם העתידי צפוי לשלב בין מגורים, שירותים קהילתיים ומסחר.
שכונת תל גיבורים קרובה מאוד לציר ז׳בוטינסקי. מדובר על נתיב תחבורה מרכזי שמשרת את בני ברק, פתח תקווה ורמת גן, ובו גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. במקביל, המתחם צמוד ל-BBC, המתחם העסקי בבני ברק, שמרכז בשנים האחרונות פעילות של חברות טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.
מבחינת הדיירים, התכנית כוללת מתווה פיצוי די מפורט, על פי ההסכם שנחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות, הדירות החדשות שיוענקו לדיירי המתחם יהיו גדולות יותר מהדירות הקיימות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, הכוללת ממ"ד, לצד מרפסת שמש (סוכה) בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. עבור רבים מבעלי הדירות בבניינים הישנים - שחלקם נבנו בעשורים מוקדמים ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא תקנים מודרניים, מדובר בשדרוג די משמעותי באיכות המגורים.
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבחירה בבנייה של 7.5 קומות נועדה לשמור על קנה המידה העירוני של השכונה, ולייצר מרחבים ציבוריים נוחים ונגישים. הבינוי המרקמי מאפשר שטחי מסחר רחבים בקומת הקרקע, עם חזיתות פעילות לרחוב, מה שצפוי להעניק למתחם אופי עירוני חי יחסית. לצד המסחר, התכנית כוללת גם שטחי ציבור: גני ילדים, מוסדות חינוך או מבני קהילה - בהתאם לצרכי העירייה ולתכנון הסופי שייקבע במחוזית.
