מחירי הדירות עלו ריאלית 9.1% בשנה; עבור דירה תזדקקו ל-135 תלושי שכר

משנת 2008 עלו מחירי הדירות בישראל נומינאלית בשיעור של כ-76% (ריאלית כ-50%), כך עולה מהניתוח הכלכלי של ענף הבנייה בישראל עבור הרבעון הראשון של 2013 שפרסם היום משרד הבינוי והשיכון. נזכיר כי אתמול הזהיר משרד הבינוי והשיכון כי עלייה באינפלציה או בריבית המשתנה תגרום לקשיים ניכרים בקרב נוטלי משכנתאות. קצב עליית המחירים הריאליים, על פי אמידת קו מגמה ארוך טווח, החל בשנת 1967, הוא 2.1% בממוצע לשנה. מהנתונים עולה כי למרות העלייה הריאלית החדה מ-2008, רמת המחירים אינה חורגת משמעותית מקו המגמה ארוך הטווח. בחודשים ינואר מרץ 2013 הייתה רמת המחירים גבוהה ב-2.4% בלבד מקו מגמה זה, זאת לעומת פער חיובי של 28% בשנת 1997 ופער שלילי של 19% בשנת 2007.

עליית מחירי הדירות מתגברת והגיעה ל-9.1% ריאלית ב-12 החודשים האחרונים (מארס 2012-פברואר 2013). ברבעון הראשון של 2013 הגיע מחיר דירה ממוצע לכ-1.23 מיליון שקל, גבוה ב-7.6% מהרבעון המקביל אשתקד (ריאלית גבוה ב-6.1%), וב-3.6% ביחס לרבעון קודם. המחיר החציוני של דירה ממוצעת ברבעון זה עמד על 1.14 מיליון שקל, עלייה של 13% לעומת רבעון מקביל. המחיר הממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים עמד על כ-1.37 מיליון שקל ברבעון הראשון , עלייה של כ-11% לעומת הרבעון מקביל אשתקד, 9.4% במונחים ריאליים. לעומת רבעון קודם חלה עלייה של כ-5%. מחיר דירת יד שנייה בת 4 חדרים היה כ-1.17 מיליון שקל, כלומר בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד חלה עלייה של 5.4%. שיעור דירות 4 חדרים מסך העסקות הוא כ-32%, ו-70% מהן עסקות בדירות יד שנייה.

שיעור העסקאות בדירות 3 חדרים - 27% מחירה הממוצע של דירת יד שנייה בת 3 חדרים עמד על 817,000 שקל, עלייה של 4.4% בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד; בהשוואה לרבעון קודם עלייה של 4%. מחירן של דירות אלה עולה בהתמדה, למעט ברבעון האחרון אשתקד. ייתכן כי הסיבה לכך היא המחסור בדירות חדשות קטנות ששיעורן בסך העסקאות נמוך במיוחד. שיעור דירות 3 חדרים בסך העסקות עמד ברבעון הראשון של 2013 על כ-27%, וכ-88% מהן היו עסקאות בדירות יד שנייה. ברבעון הראשון של 2013 היה מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה ממוצעת 135, לעומת 131 בשנה קודמת (ובהשוואה ל-103 משכורות בשנת 2008). עבור רכישת דירה חדשה בת 4 חדרים נדרשו 150 משכורות, לעומת 141 משכורות בשנת 2012.

יש לציין כי אף שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה משמעותית בשנים האחרונות, הרי שהסיבה העיקרית לעלייה זו היא העובדה כי בשנים 2005-2013 עלה השכר הריאלי בכ-2% בלבד, בעוד שהתמ"ג גדל בכ-38%, ומחירי הדירות עלו בכ-45% ריאלית, באותה תקופה. כלומר, עליית מחירי הדירות הייתה גבוהה מעט מהגידול בתמ"ג, ומאחר שהשכר הריאלי נותר יציב יחסית, הרי שחלה עלייה ניכרת במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. יש לשים לב כי השכר הממוצע למשרת שכיר נמוך מהשכר הממוצע לחודש עבודה (בכ-6.4% ב-2010, ונובע מחלוקת סך השכר במספר המשרות, כולל משרות חלקיות).

• 25 שנה לפיצוץ בועת הדוט.קום - מה למדנו, אם בכלל?
• "התחלופה הגדולה" - האם הריצה של מניות הביג טק הסתיימה?

מבחינת ההכנסה הכספית נטו למשק בית, שעמדה על 12,345 שקל בשנת 2011, הרי שנדרשים 92 חודשי הכנסה נטו בממוצע למשק בית לרכישת דירה. שכר הדירה ממשיך לעלות שכר הדירה החודשי ברבעון הראשון של 2013, בממוצע ארצי על פי סקרי הלמ"ס, עמד על 3,411 שקל. בתל אביב שכר הדירה הגבוה ביותר, 5,059 שקל, גבוה ב-54% מהממוצע הארצי, ובקריות הנמוך ביותר, 2,141 שקל, נמוך ב-35% מהממוצע הארצי. ברבעון הראשון של 2013 חלה עלייה ממוצעת של 3.8% בשכר הדירה החודשי בהשוואה לממוצע 2012. העלייה בולטת בתל אביב (5.6%) ובירושלים (3.7%).

החל משנת 2008, עלה שכר הדירה בממוצע ארצי ב-48% במצטבר, העלייה בולטת במרכז הארץ כדלהלן: בתל אביב ב-59%, במרכז ב-55% ובשרון ב-52%

אחד הפרמטרים למדידת יוקר הדיור הוא שיעור עלות שכר דירה ממוצע מסך שכר חודשי ממוצע. בשנים האחרונות גדל שיעור זה מ-30% בשנת 2007 (שכר דירה ממוצע של כ-2,300 שקל לעומת שכר ממוצע של 7,750 שקל לשכיר ישראלי) לרמה של 37% ברבעון הראשון של 2013 (3,411 שקל לעומת 9,113 שקל, בהתאמה). בחודשים ינואר-מאי 2013 אושרו לשיווק קרקעות עבור בניית 12,120 דירות והחלה בנייתן של 10,305 דירות, ירידה של 3% לעומת רבעון מקביל אשתקד. בסוף מארס 2013 היו כ-86,130 דירות בבנייה, גידול של 2% לעומת סוף מרץ 2012. ביוזמה הציבורית חל גידול של 13%, בעוד שביוזמה הפרטית לא חל שינוי. שיעור הדירות שבבנייה הוא הגבוה ביותר מאז שנת 1998 בסוף אפריל 2013 עמד מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה על 20,600 דירות. המלאי ירד ב-7% לעומת היקפי השיא במאי 2012 (22,170 דירות). בהשוואה להיקף הנמוך בסוף 2009, אז עמד המלאי על 14,550 דירות, מדובר בתוספת של 6,050 דירות חדשות המוצעות למכירה.

ירידה של 1.4% בהשקעות בבנייה למגורים היקף ההשקעות בבנייה למגורים הסתכם ב-14.2 מיליארד שקל, בערכים שוטפים, ברבעון הראשון של 2013 (ע"פ נתונים ראשוניים), ירידה ריאלית של 1.4% לעומת רבעון מקביל. בכל שנת 2012 הגיע היקף ההשקעות בבנייה למגורים ל-56.1 מיליארד שקל (במחירים שוטפים), גבוה ב-5.9% ריאלית, משנה קודמת ובכ-64% משנת 2006.

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברבעון הראשון בוצעו כ-25,360 עסקאות מכירת דירות יד ראשונה ויד שנייה, גידול של 13% בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד. עם זאת נציין כי ברבעון הראשון של 2013, לראשונה מאז הרבעון האחרון של 2011, חלה ירידה בהיקף העסקאות, כ-11% פחות מאשר רבעון קודם. בשליש הראשון של 2013 עמד משקל העסקאות בדירות להשקעה על 23% מסך העסקות (כ-7,440) בדומה למשקל ב-2012, אז נרכשו כ-23,445 דירות להשקעה. ב-2009 הגיע שיעור זה לשיא של כ-30%.

משקל העסקאות בדירה ראשונה ירד מעט ל-35% אחרי שעמד על 36% ב-2012, ומשקל העסקאות של משפרי דיור עמד בשליש הראשון של 2013 על כ-36% (בדירות חדשות 43%). מדובר ברוכשי דירה יחידה שאינה ראשונה ובמחליפי דירה (הממתינים למכור דירה נוספת). בחודשים ינואר-אפריל 2013 הסתכם היקף הביקוש לדירות (רכישות מקבלנים ובנייה עצמית) ב-12,940 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד. ירידה זו מקורה בבנייה העצמית, שבה חלה ירידה של 26%, בעוד שבמכירות לציבור חלה עלייה של 22%, בעיקר ביוזמה הפרטית שגדלה ב-29%, לעומת היוזמה הציבורית שבה חל גידול של 1% בלבד. ההכנסות ממסי מקרקעין - 1.8 מיליארד שקל ברבעון הראשון של 2013 הסתכמו ההכנסות ממסי מקרקעין ב-1.8 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 26% לעומת רבעון מקביל אשתקד. מתוך סך מסים אלו, 62% מקורם במס רכישה ו-37% במס שבח. לעומת רבעון מקביל אשתקד חל גידול ריאלי של 29% בגביית מס רכישה ושל 21% במס שבח, גידול זה הושפע מתוספת עסקות ברבעון זה.

מלאי הדירות למגורים עמד בנובמבר 1995 על 1,689,400. כלומר, במועד המפקד בשנת 1995 היה עודף של כ-50,000 דירות למגורים ביחס למספר משקי הבית. מנובמבר 1995 ועד סוף 2012, הסתיימה בנייתן של כ-680,000 דירות בלבד. המשמעות היא שהחל משנת 1996 נוצר, לכאורה, פער ביקוש של כ-151,000 דירות. בניכוי עודף של כ-50,000 דירות מגורים משנת 1995, הרי שניתן לאמוד את המחסור בדירות מגורים בסוף 2012, ב-101,000 דירות.

כתבות מעניינות נוספות: הקבלנים מתחילים להילחץ? הנחה של 300 אלף שקל על דירה בתל אביב "זוגות צעירים לא מוכנים לחיות היום בדירת 70 מ"ר; בעתיד עוד ישאלו מי המטומטם שתכנן דירות קטנות"