בשעת בוקר שגרתית של מרץ 2020, רגע לפני שחיינו התהפכו, ישבה הנהלת YVEL והבינה שהמציאות משתנה באחת. בתוך ימים ספורים נסגרו הקניונים, העובדים נשלחו לביתם, והחנות החדשה בקניון TLV בתל אביב, שהוקמה בהשקעה גדולה ובהבטחות למיתוג יוקרתי, ננעלה. המייל שנשלח ב-15 במרץ 2020 להנהלת הקניון היה חד: החברה נאלצת לעצור את פעילותה ולבטל תשלומים עד להודעה חדשה. שלוש שנים מאוחר יותר מצאה עצמה החברה עומדת מול בעלת הקניון בבית המשפט, בתביעה הדדית שהגיעה להכרעה יוצאת דופן.

הסכסוך נולד הרבה קודם לכן. כבר ב-2017 חתמו הצדדים על הסכם שכירות לחמש שנים, שבמסגרתו שכרה YVEL חנות בקומה השנייה של הקניון. ההסכם התבסס על מצגים של קניון אופנה יוקרתי, אך לטענת החברה, בתוך זמן קצר השתנה תמהיל העסקים ונוספו דוכני מזון מהיר וחנויות זולות. על רקע הטענות האלה, העניקה הנהלת הקניון הנחות זמניות בדמי השכירות, אך היחסים בין הצדדים נותרו מתוחים. ההנחות הסתיימו בפברואר 2020, ממש ערב פרוץ הקורונה, והחברה נדרשה לשוב לדמי השכירות המלאים.

עם התפרצות המגפה, נסגר הקניון בצו ממשלתי. "מגפת הקורונה היתה אירוע בקנה מידה עולמי, ששינה לתקופה ממשוכת ובצורה קיצונית את אורחות החיים בישראל ובעולם כולו", כתב השופט יאיר דלוגין מבית משפט השלום בתל אביב בפסק דינו שפורסם. לדבריו, לא ניתן להשוות את המצב לשום אירוע אחר בעשורים האחרונים, אלא רק לשפעת הספרדית של 1918. לכן הוא קבע כי מדובר בנסיבות העונות על סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הקובע כי כשאירוע חריג מונע קיום חוזה, לא ניתן לאכוף אותו או לחייב בפיצויים.

YVEL דחתה את המתווה של הקניון לחזרה לשגרה

בעלי הקניון לא הסכימו לוותר. במאי 2020 הם פרסמו "מתווה חזרה לשגרה", שכלל הנחות מסוימות בשכר הדירה, אבל YVEL דחתה אותו ודרשה לשלם רק לפי אחוז מהפדיון בפועל. הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות. אף שהחנות נותרה סגורה החל מדצמבר 2020, התובעת לא ביטלה את ההסכם עד נובמבר 2021, ובינתיים מימשה ערבויות, דרשה סכומי עתק והגישה תביעה על סך 2.5 מיליון שקל.

• ככה לא בונים קניון - הכישלון של קניון TLV
• קניון TLV של מוטי בן משה לא מתרומם; השווי בספרים מוצדק?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, טענה YVEL כי היא זו שניזוקה: לא רק שהקניון לא עמד בהבטחותיו, אלא שגם מנעו ממנה לפנות את הציוד שנותר בחנות, בשווי מאות אלפי שקלים, והותירו את השלט עם שמה על החזית ואת שמה באתר הקניון עוד זמן רב לאחר סגירתה. החברה הגישה תביעה נגדית על סכום של 802 אלף שקל.

בלב המחלוקת עמדה השאלה האם מגפת הקורונה מהווה "אירוע מסכל". פסיקת בתי המשפט בישראל לאורך השנים נטתה לדחות טענות מסוג זה, גם במקרים של מלחמות או אירועים ביטחוניים. אך כאן בחר השופט דלוגין בקו שונה. "די בכך שהמגפה גרמה לכך שקיום החוזה היה בלתי אפשרי בתקופות הסגר ושונה באופן יסודי בתקופות שביניהם," הוא כתב בפסק הדין שפורסם. "אם נאמר כי כל אסון שאפשר להעלות על הדמיון לא ייחשב כאירוע מסכל, ייהפך סעיף זה לאות מתה בספר החוקים".

משמעות ההכרה היתה ברורה: לא ניתן לחייב את החברה בקנסות ופיצויים מוסכמים שנקבעו בהסכם, אלא רק בהתחשבנות הדדית על תשלומי שכירות, ניהול וחשמל. השופט ביצע חלוקה מדוקדקת: בתקופות הסגר - חיוב רק בדמי ניהול וחשמל, ללא שכירות; בתקופות בהן הקניון נפתח חלקית - חיוב ב־70% משכר הדירה, בנוסף לדמי הניהול והחשמל המלאים. על בסיס חישוב זה הגיע לחוב כולל של כ-181 אלף שקל.

• בעלי הבית התחרטו בדקה ה-90 - וישלמו 850 אלף ש'
• עקב ייצוגית בישראל: השינוי בג'ימייל שישפיע עליכם
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• המוסד לביטוח לאומי ביטל קצבה בגלל רכישת רכב - האם זה מוצדק?

מכיוון  ש-YVEL כבר שילמה 27 אלף שקל נוספים וכן הופחתו 101 אלף שקל באמצעות חילוט הערבות, נקבע כי היתרה לתשלום ניצבת על סכום מצומצם יחסית. בכך צומקה התביעה ממיליונים בודדים לעשרות אלפים בלבד. "פסיקת סכום כה זעום מתוך סכום התביעה יכולה כשלעצמה להצדיק כי כל צד יישא בהוצאותיו", ציין השופט, והורה שכל צד ישלם את הוצאות המשפט שלו בעצמו.

הדרישה לפיצוי עבור הציוד שנותר - נדחתה

בית המשפט גם דחה את עיקר טענות החברה שכנגד. הדרישה לפיצוי של מאות אלפי שקלים בגין הציוד שנותר בחנות נדחתה, לאחר שנקבע כי לא הוכח שוויו במועד הרלוונטי. גם הטענה לשימוש אסור במותג, בשל השלט שנותר על החנות ושמה באתר האינטרנט, לא התקבלה. השופט קבע כי אמנם מדובר ב"תיאור כוזב", אך לא כזה שמקים עילה לפיצוי סטטוטורי או לעוולת לשון הרע. עם זאת, ציין כי ניתן היה להעלות טענות אחרות אילו הובאו ראיות לנזק בפועל.

אחד הרגעים המכריעים בפסק הדין נגע למועד שבו בוטל ההסכם בפועל. בעוד שהקניון טען שהביטול נעשה רק בנובמבר 2021, השופט קבע כי יש לראות את פברואר 2021 כמועד הביטול, אז הודיעה החברה על רצונה לפנות את הציוד ואף ניסתה לעשות כן. "יש לראות במועד 18.2.21 כמועד הביטול," כתב, תוך שהוא מדגיש כי גם החזקת הציוד בחנות עד אז לא אפשרה לראות את ההסכם כבטל מוקדם יותר. למרות הקביעה בדבר ביטול ההסכם, השופט לא קיבל את טענת YVEL לפטור מלא מתשלומים בשל ירידה באחוזי האכלוס בקניון. לדבריו, התנאי של 70% אכלוס התייחס רק לתחילת פעילות הקניון ולא לשלבים מאוחרים יותר. "טענה זו לא יכולה לסייע לנתבעת", הוא הדגיש בהכרעתו. "אין לקבוע כי הייתה פטורה מתשלום כלשהו בתקופת הקורונה מלבד ארנונה".

בפסק הדין ניתן למצוא ביקורת על התנהלות שני הצדדים. השופט הדגיש כי שניהם נמנעו מלבטל את ההסכם בזמן אמת, אולי בתקווה שהמצב ישתפר או שיוכלו להגיע להסדר. אלא שהשהייה הארוכה יצרה מצב שבו התביעה נראתה מנופחת וחסרת תום לב. "הגשת תביעה לסעדים כה פנטסטיים כאשר במשך תקופה ארוכה לא מצאה התובעת לנכון לבטל את ההסכם, היא התנהלות בחוסר תום לב", כתב השופט דלוגין בהכרעת הדין.

למה פסק הדין הזה נחשב חריג בנוף הפסיקה הישראלית?

לאורך עשרות שנים נטו בתי המשפט בישראל לפרש בצמצום את סעיף 18 לחוק החוזים, שדן ב"סיכול" חוזים. גם אירועים דרמטיים כמו מלחמות ומבצעים צבאיים לא תמיד הוכרו כאירוע מסכל שמונע קיום חוזה. כאן, לראשונה בהיקף כה ברור, הכיר בית משפט בכך שמגפה עולמית - הקורונה - מהווה אירוע שלא ניתן היה לחזות או למנוע, ולכן היא מסכלת חוזי שכירות מסחריים.

האם ההכרה בקורונה כאירוע מסכל פוטרת לגמרי את השוכר מתשלומים?

לא. השופט קבע כי בתקופות הסגר המלא אכן אין לחייב בדמי שכירות, אך עדיין יש לשלם דמי ניהול וחשמל. בתקופות שבהן הקניון היה פתוח חלקית, הוטל חיוב חלקי, של 70% מדמי השכירות היסודיים. כלומר, ההכרה בסיכול לא הביאה למחיקה מוחלטת של החוב אלא לחלוקה צודקת של הנטל בין הצדדים.

למה בית המשפט לא קיבל את טענת YVEL לגבי הציוד שהושאר בחנות?

החברה טענה שהציוד שווה כמעט חצי מיליון שקל, אך לא הציגה ראיות עדכניות לשוויו בזמן אמת, אלא רק עלות היסטורית מלפני ארבע שנים. בנוסף, חלק מהציוד היה מחובר לקירות ונחשב "חיבור קבע", שלא בהכרח מותר היה לפרקו. השופט קבע כי הראיות אינן מספיקות, ולכן דחה את דרישת הפיצוי.

האם השארת השלט ושם החנות באתר הקניון נחשבו פגיעה בשם הטוב של YVEL?

בית המשפט קבע שהדבר אכן היווה "תיאור כוזב", שכן נוצר מצג כאילו החנות עדיין פעילה. עם זאת, לא מדובר בלשון הרע או בגניבת עין, ולכן אין מקום לפיצוי סטטוטורי או לעילה לפי חוק איסור לשון הרע. כלומר היתה אי־נוחות ואפילו רשלנות מסוימת מצד הקניון, אך לא נגרם נזק משפטי שמזכה בפיצוי.

מה הסיבה לכך שבית המשפט קבע שההסכם בוטל בפברואר 2021 ולא קודם לכן?

אף שהחנות נסגרה כבר בדצמבר 2020, הציוד נותר בתוכה ולא נמסרה הודעת ביטול רשמית. רק בפברואר 2021 הודיעה החברה במפורש שהיא מבקשת לפנות את הציוד ואף ניסתה לעשות זאת בפועל. זה היה הרגע שבו ניתן לראות בהתנהלותה ביטול חד־משמעי של ההסכם.

מה מלמדת ההכרעה על התנהלות הצדדים?

השופט הדגיש כי שני הצדדים בחרו שלא לבטל את ההסכם בזמן אמת - הקניון משום שידע שלא ימצא שוכר חלופי בתקופת הקורונה, והחברה משום שעדיין קיוותה להסדר. רק כאשר "המים הגיעו עד נפש", כלשון פסק הדין, היא החליטה לסיים את ההתקשרות. העיכוב הזה תרם לכך שהתביעה של הקניון נראתה מנופחת וחסרת תום לב.

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע ביולי 2024 בערעור שהגישו רוכשי דירות על פסק דין שהעניק להם פיצוי חלקי בלבד על איחור במסירה שלהן. המערערים הם ארבעה זוגות שרכשו ב-2018 דירות בשכונת נופים שבמודיעין. עבור שניים מהזוגות מסירת הדירות היתה אמורה להתרחש בפברואר 2020, כלומר לפני שפרצה מגפת הקורונה בישראל. עם זאת, כל ארבעת הזוגות קיבלו את דירותיהם באיחור ניכר רק באפריל 2021. באוגוסט 2023 נדחתה ברובה התביעה של בעלי הדירות נגד יזמית הבנייה, בדרישה לפיצוי בעקבות האיחור שחל במסירתן. בפסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב נקבע כי למגפת הקורונה היו השפעות משמעותיות ביותר על היכולת של היזמית לעמוד בכל התחייבויותיה, ולפיכך מוצדק לפסוק רק לטובת שניים מהזוגות פיצוי מוקטן של כ-20 אלף שקל. על פי פסק דין, שני הזוגות האחרים נותרו ללא פיצוי כלשהו. בעלי הדירות לא השלימו עם התוצאה של התביעה והגישו, באמצעות עו"ד איתן פלדמן, את הערעור על פסק הדין למחוזי. לטענתם, בית המשפט טעה בכך שהכיר באופן שרירותי במגפת הקורונה כגורם מסכל, שגרם לאיחור במסירת הדירות. המערערים התעקשו כי לא הוצגו מטעם היזמית ראיות כלשהן שמוכיחות קשר מבוסס בין המגפה העולמית לבין העיכוב שחל בהקמת הבניין, ולפיכך לא כל הצדקה להפחית מכספי הפיצוי שמגיעים להם.