קרקעות הכנסייה בירושלים. קרדיט: (בינה מלאכותית)קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
חברת קרקעות ירושלים, שרכשה את הקרקעות מידי הכנסייה והקבוצות הפרטיות, הגישה תגובה לבג"ץ ובה ביקשה לדחות את העתירה. "מעל 120 דיירים כבר חתמו עם החברה"
חברת קרקעות ירושלים, שמחזיקה בבעלות על הקרקעות שהוחכרו לקק״ל בשנות ה-50, הגישה לבית המשפט העליון את תגובתה לבקשה לצו ביניים שהוגשה על ידי הדיירים. בעתירה דרשו הדיירים לחייב את קק״ל ורשות מקרקעי ישראל לממש
כבר כעת את “אופציית ההארכה” הגלומה בחוזי החכירה ההיסטוריים, ולהבטיח את זכויותיהם גם לאחר שנת 2050/2051, אז צפויה החכירה להסתיים. כזכור - אופציית הארכה מדברת על הארכת התקופה של החכירה בידי המדינה לעוד כ-50 שנים, קרי עד לשנת 2100. דבר שיאפשר לדיירים לקבל ודאות
רבה יותר לגבי נכסיהם.
בתגובה שהוגשה לבג״ץ טוענת החברה כי העתירה מוקדמת ואינה בשלה לדיון, שכן סוגיית ההארכה צפויה להתעורר רק בעוד כ-25 שנה. לדבריה, מדובר בסכסוך חוזי-אזרחי בין קק״ל לבין בעלי הקרקע, ולא בנושא המצריך התערבות בג״ץ בשלב זה.
עוד נטען כי העותרים עצמם אינם צדדים ישירים לחוזי החכירה הראשיים, אלא חוכרי משנה בלבד, וכי ברוב החוזים שלהם אין כלל זכות להארכה אוטומטית. החברה מוסיפה כי העתירה נשענת על תשתית ראייתית חסרה: לא צורפו חוזי חכירה בודדים של מי מהעותרים, הרשימות שהוגשו אינן מסודרות
ויש בהן כפילויות, והעותרים מייצגים חלק קטן בלבד מבין כלל הדיירים.
לצד זאת היא מדגישה כי הקרקעות כוללות לא רק דירות מגורים, אלא גם מוסדות ציבור מרכזיים, שטחים פתוחים ועתודות פיתוח - ולכן כל פתרון חייב להיות כולל ולא ממוקד בקבוצת דיירים מצומצמת.
עוד מציינת קרקעות ירושלים כי מתנהל כבר היום מו״מ עם הדיירים, וכי מעל 120 מהם חתמו על מכתבי כוונות מול החברה, שמטרתם להגיע להסדרים ארוכי טווח ואף לאפשר קידום פרויקטי פינוי-בינוי שיקנו לבעלי הדירות זכויות בעלות. לטענת החברה, זהו מסלול מעשי והוגן יותר
מכל התערבות שיפוטית מוקדמת.
באשר לבקשה לצו הביניים, נטען כי היא אינה עומדת באמות המידה המקובלות: מדובר בצו שחופף למעשה את הסעד העיקרי, דבר שבתי המשפט ממעטים לאשר, וכי לא הוכח נזק מיידי או בלתי הפיך שיצדיק את מתן הצו.
החברה מסכמת כי מאזן
הנוחות נוטה באופן ברור לדחיית הבקשה, שכן מתן צו ביניים עלול לשתק את המו״מ ולהקשות על פתרון מוסכם וכולל לעתיד הקרקעות.
מה אומרים המומחים?
העתירה והתגובה מוגשות גם על רקע ההשלכות המיידיות
בשוק הנדל"ן. שמאים, עורכי דין ומתווכים עימם שוחחנו מהאזור מזהירים כי ככל שמועד סיום החכירה מתקרב, ערך הדירות הנמצאות על קרקעות אלה הולך ונשחק.
חוסר הוודאות סביב הארכת החוזים כבר מתומחר במחירים בפועל: עסקאות אחרונות בשכונות כמו טלביה, רחביה וניות
מצביעות על ירידה ביחס לדירות דומות באזורים סמוכים שאינם כפופים למבנה החכירה הייחודי הזה.
המשקיעים והקונים הפוטנציאליים לוקחים בחשבון את הסיכון שבשנת 2050/2051 יידרשו הדיירים לשלם סכומי עתק עבור חידוש זכויותיהם. או לאבד את הנכסים. החברה מצדה טוענת
כי מדובר בסוגיה מוקדמת מדי, שכן ההסכמים יפקעו רק בעוד כ-25 שנה. זהו טיעון משפטי שנחשב למהותי: הרי שבקשה לצו ביניים אמורה להינתן רק כשיש חשש לנזק מיידי ובלתי הפיך.
במקרה הזה, בית המשפט מתבקש לקבוע כבר היום מה יקרה ב-2051. דבר שהוא די חריג בנוהג
המשפטי. לרוב, צווי ביניים ניתנים כאשר מתנהל הליך פעיל וכאשר יש חשש ממשי שהזכויות ייפגעו עוד לפני הכרעת הדין. כאן, טוענת החברה, לא מתקיימים התנאים הללו. ברקע לכל זה נמצאים הדיירים עצמם, אלפי משפחות וחוכרי משנה המחזיקים בדירות שנבנו על הקרקע.
חלקם
מביעים חשש לעתידם הכלכלי ולזכויותיהם, ורואים בעתירה לבג"ץ ניסיון להבטיח ודאות מוקדמת. אחרים כבר בחרו ללכת במסלול אחר - למעלה מ-120 דיירים חתמו עד כה על מכתבי כוונות עם החברה, במטרה להגיע להסדרים פרטניים של חכירה ארוכת טווח או פרויקטי פינוי-בינוי שיאפשרו להם
להפוך לבעלי הקרקע בפועל.
הכנסייה היוונית האורתודוקסית
כזכור, כתבנו על המאבק המשפטי בשכונות רחביה, ניות, טלביה ועמק המצלבה והזכרנו שמדובר על אחד האירועים הנפיצים ביותר שידעה העיר. מדובר בקרקעות יוקרתיות שהיו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית, והוחכרו בשנות ה-50 של המאה הקודמת לקרן הקיימת לישראל (קק"ל) לתקופה של כ-100 שנים.
הדירות שנבנו על הקרקע מוחזקות כיום על ידי אלפי חוכרי משנה: משפחות, מוסדות ציבור לרבות המוזיאון ובתי מלון. אלא שתקופת החכירה צפויה להסתייםבעוד כ-25 שנים. וחוזי החכירה, שהיו עד כה שקופים יחסית לציבור, הופכים לפתע למוקד של חוסר ודאות, חששות משפטיים, ועימותים כלכליים של ממש.
- העירייה הפסידה, היזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך
- 330 אלף משקי בית עם קרקעות למגורים בשווי 350 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
למעשה, מדובר בנדל"ן בערך של מיליארדים רבים שמוחכר לדיירים, למוסדות ולבתי המלון בסכומים נמוכים יחסית (דמי חכירה נמוכים בדומה לדמי מפתח), אבל הפוטנציאל העתידי עם סיום החכירה הוא ענק.
- 1.אנונימי 22/08/2025 14:17הגב לתגובה זוהחוק הוא לצד הרוכשים בעלי הקרקע ולא הדיירים שרכשו ביודעין את הדירה ואת הבעייתיות של דירה ללא טאבו
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
רובע י״ב כמקרה לדוגמא: מחירי הדירות ירדו מתחילת השנה בכ- 6% בממוצע. יחד עם זאת, מי שקנה מוקדם נהנה מרווחים של פי 2.5-3 על הכסף שהשקיע - עם תשואה שנתית ממוצעת שמתקרבת לכ-9%; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.
הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.
אותה דירה - 10% פחות
נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.
לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה. לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורה של דירה
אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.
ומה קורה בסביבה?
ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
גל של ביקושים לדירות צפוי בתחילת השנה הבאה. מאיפה זה מגיע ולמה אם תהיה עלייה במחירים אתם צריכים להאשים את השרים בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ
מיכאל הוא איש עסקים בינוני, מבין בפיננסים. המשפחה הרחבה שלו מתייעצת איתו בענייני פיננסים. האחיינים שלו בני אזור 30. הם שואלים אותו אם לקנות דירה - "יש מבצעים ענקיים בחדרה, כדאי לקנות?". מיכאל אומר להם שמבצעים יש בכל מקום, אבל את המבצע הגדול באמת - "דירה בהנחה" רק המדינה נותנת ואם הם יקנו דירה הם לא יוכלו להיות בהגרלה. "נותנים לכם כרטיס הגרלה ששווה 100 אלף שקל - לא תיקחו?".
למה 100 אלף, הרי ההנחות מגיעות גם ל-2 מיליון שקל? מיכאל מסביר שכן, אבל הסיכוי לזכות הוא 5%-7%. הכרטיס שווה באזור 100 אלף שקל (התוחלת זכייה כפול הזכייה).
עכשיו מיכאל מודאג. אחרי שייעץ לצעירים במשפחה שלא לקנות דירות, הוא מבין שמבצעי "דירה בהנחה" עומדים להשתנות מאוד - בהדרגה הם יסתיימו, כשעד אז הם יצומצמו מאוד. הכרטיס הגרלה יהיה שווה אולי 20 אלף שקל. הוא לא חיכה שישאלו אותו, ובארוחה המשפחתית האחרונה הוא אמר להם - "אם המבצעים של 'דירה בהנחה' אכן יסתיימו עוד כמה חודשים, המוני צעירים יבינו שאין להם סיכוי לזכות בהגרלה ויחזרו לשוק החופשי. יכול להיות שכדאי לכם להתחיל לבדוק עסקה בחוץ".
ירידה של 5%-10% במחירי הדירות עלולה להימחק
מיכאל לא לבד. זה מה שעובר אצל כ-140 אלף זכאים שנרשמו להגרלה האחרונה. כ-133 אלף מהם לא יזכו בדירה ויפנימו שהסיכויים הופכים למאוד קטנים. חלקם יחזרו לחפש דירה, מספיק שרק 10,000 מהם יחפשו כדי שתהיה עליית מחירים משמעותית. עליות מחירים, לא נובעות מביקוש גדול, אלא מפרץ של ביקושים. כל חודש יש 5 אלף מוכרים ו-5 אלף קונים - 5 אלף עסקאות. דמיינו שמצטרפים בחודש הזה 1,000 עסקאות (מתוך 10,000 מתעניינים) של זכאים. זה כמה אחוזים למעלה במחירים. וכשהמחירים מתחילים לעלות - אותם זכאים שישבו על הגדר יחזרו בגדול. זה לא יהיה 10,000, זה יהיה 30,000 אלף.
- אשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כולם יודעים זאת, גם הקבלנים היזמים שמחכים לזה, ודווקא הממשלה - שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' ושר השיכון והבינוי חיים כץ, לא עושים כלום. אם הם לא מכירים את התיאוריה הזו אז אוי ואבוי לנו. אם הם מכירים ולא עושים כלום, אז גם - אוי ואבוי לנו.
