מי מחזיק באלפי דירות בירושלים? השמאי שמלווה את הקרקעות הכי נפיצות בבירה
יניב גוב-ארי, שמאי מקרקעין שמלווה את קבוצת בן דוד - מי שמכרה את הקרקעות שהיו בבעלות הכנסייה היוונית: מתאר כיצד קק"ל יכלה לרכוש את הקרקעות בשלב מוקדם יותר אך בחרה שלא לממש את זכותה: "הייתה לה אפשרות לעצור את העסקה, אבל היא בחרה שלא לפעול"; עכשיו הוא מציע פתרון שיחזיר לדיירים את הוודאות - דרך חקיקה והסדרה כוללת
מאות דונמים בלב ירושלים: בשכונות רחביה, ניות, טלביה ועמק המצלבה - עומדים במרכזו של אחד המאבקים המשפטיים-נדל"ניים הנפיצים ביותר שידעה העיר. מדובר בקרקעות יוקרתיות שהיו בבעלות הכנסייה היוונית-אורתודוקסית, והוחכרו בשנות ה-50 של המאה הקודמת לקרן הקיימת לישראל (קק"ל) לתקופה של כ-100 שנים.
הדירות שנבנו על הקרקע מוחזקות כיום על ידי אלפי חוכרי משנה: משפחות, מוסדות ציבור לרבות המוזיאון ובתי מלון. אלא שתקופת החכירה צפויה להסתיים בשנת 2050/2051 - וחוזי החכירה, שהיו עד כה שקופים יחסית לציבור, הופכים לפתע למוקד של חוסר ודאות, חששות משפטיים, ועימותים כלכליים של ממש. למעשה, מדובר בנדל"ן בערך של מיליארדים רבים שמוחכר לדיירים, למוסדות ולבתי המלון בסכומים נמוכים יחסית (דמי חכירה נמוכים בדומה לדמי מפתח), אבל הפוטנציאל העתידי עם סיום החכירה הוא ענק.
לפני כ-20 שנים החלה קבוצת בן דוד לרכוש את זכויות הבעלות העתידית מהכנסייה כשבסה"כ היא השקיעה 114 מיליון שקל. לפני כשנתיים, ב-2023, מכרה קבוצת בן דוד את הזכויות לחברת 'אקסטל', שנשלטת על ידי איש העסקים היהודי-אמריקאי גארי ברנט. בעסקה ששוויה נאמד בכ-750 מיליון שקל. מה שהחל כהעברה משפטית רגילה הפך במהרה למאבק ציבורי רחב היקף: מאות דיירים פנו לבג"ץ בדרישה לחייב את קק"ל ורשות מקרקעי ישראל לממש את זכות ההארכה הקיימת בהסכמים, ולמנוע מצב שבו לאחר תום תקופת החכירה הם יידרשו לשלם סכומים אסטרונומיים או ייאבדו את זכויותיהם בנכס.
מי שמלווה את הנכסים האלה מקרוב לאורך שנים, ומכיר היטב את הצדדים המשפטיים, הכלכליים והתכנוניים של הסוגיה,
הוא השמאי יניב גוב־ארי, שמלווה את קבוצת בן דוד. בראיון לביזפורטל, הוא מציג את השתלשלות האירועים, ממפה את הפערים ומזהיר: "הבעיה הזו לא תיפתר מעצמה - היא רק תלך ותחמיר ככל שנתקרב ל-2051".
- קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
- העירייה הפסידה, היזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה בעצם הסיפור?
"מדובר על שלושה הסכמי חכירה עיקריים, שנחתמו בין הכנסייה לקק"ל בתחילת שנות ה-50", מסביר גוב-ארי: "רוב ההסכמים מסתיימים בשנת 2051, וחלקם כבר ב-2050. לפי לשון ההסכם, כשמסתיימת תקופת החכירה, הקרקע אמורה לחזור לבעליה, אלא אם תוארך החכירה, בכפוף לתשלום דמי חכירה מלאים, לפי שווי הקרקע שיעמוד אז על פי קביעת רמ"י. מדובר בתשלום שעלול להגיע גם ל-91% משווי הקרקע.
מנגד, בשנים האחרונות היו ניסיונות לקדם הצעת חוק שתאפשר לדיירים לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות - בתשלום סמלי של כ-5.5% מערך הקרקע בלבד".
הבעיה שהגענו אליה היום, טמונה בהחלטות שלא התקבלו בזמן: "לקק"ל היו שתי נקודות יציאה. הראשונה - בתחילת שנות ה-2000, כאשר קבוצת בן דוד רכשה את הקרקע מהכנסייה. השנייה: בשנת 2023, כשהקרקע נמכרה לגארי ברנט. בשני המקרים הייתה לה זכות לרכוש את הקרקע ולהמשיך להחזיק בה לטובת הציבור. היא בחרה שלא לממש אותה".
מאז המכירה לגארי ברנט - מה השתנה?
החל מהמכירה לברנט, מציינת העתירה, נציגי חברת אקסטל הציעו לדיירים לחתום על הסכמים חדשים, בין אם לרכישת בעלות ובין אם לחידוש החכירה לתקופות נוספות. אך חלקם חשו מאוימים וסירבו לחתום, מחשש לאובדן זכויות: "לא ידוע כמה דיירים חתמו בפועל", אומר גוב-ארי, ומוסיף: "יתכן שיש שחתמו על הבנות עקרוניות בלבד, ולא על הסכמים מחייבים. כך או אחרת, כל מהלך של חידוש חכירה או העברת בעלות כפוף בהכרח להסכמת בעלי הדירות, וגם לעיתים להיתכנות תכנונית, כמו בפרויקטים של התחדשות עירונית".
- אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
מהו תמהיל הבנייה באזור?
הקרקעות כוללות שילוב של נכסים קיימים, מבנים ישנים - לצד קרקעות ריקות או עם פוטנציאל תכנוני שטרם מומש: "חלק מהשטחים בייעוד של מגורים, חלקם שצ"פים (שטחים
ציבוריים פתוחים), ויש גם מגרשים לאורך תוואי הרכבת הקלה. אזורים שהעירייה ומינהל התכנון מעודדים בהם ציפוף ובינוי מחדש. מדובר על פוטנציאל עצום, אבל הוא לא יוכל להתממש כל עוד אין ודאות קניינית".
באופן מעניין, גוב-ארי סבור שלא כל הפתרונות חייבים להיות
חד־צדדיים: "אפשר לגבש הסכמות", הוא אומר ומוסיף: "למשל, שהמדינה תרכוש את הקרקע מחברת אקסטל, או שתסכים לנהל מנגנון חכירה מחודש שמאפשר לדיירים להפוך לבעלי הקרקע, בתמורה למחויבות לקדם פינוי בינוי או לשלם דמי חכירה מוסכמים. יש גם מודלים של החלפת קרקע או דחיית זכויות
לטובת פיתוח עתידי. כל זה דורש רצון טוב, גמישות וחקיקה שתסדיר את הכללים".
ומה תפקידה של קק"ל כעת?
"היום היא כבר לא מחזיקה בקרקע", הוא מבהיר: "אבל היא בהחלט חלק מהמנגנון שהוביל למצב הנוכחי - ולכן גם מצופה ממנו לסייע בפתרון. אני חושב שזו לא רק שאלה משפטית. זו שאלה של אחריות ציבורית".
לדבריו, ככל שיתקרב מועד סיום החכירה, ערך הדירות ילך וירד: "הירידה כבר התחילה בפועל. השוק מזהה את הסיכון, ומגלם אותו במחיר. וככל שלא יהיה פתרון כולל - התחושה
של חוסר צדק, ושל חשש מהפסד נכסים, רק תעמיק".
לסיכום, הוא אומר: "יש פה הרבה רעש - אבל גם אפשרות להזדמנות. אפשר לייצר מתווה שכולם ירוויחו ממנו: הדיירים, היזמים, הציבור והמדינה. אבל כדי שזה יקרה, מישהו צריך להרים
את הכפפה".
- 2.שמים 20% מערך הדירה על ביטקוין ותוך שנתיים יש דירה (ל"ת)נדלן זה לפראיירים 14/08/2025 19:45הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 13/07/2025 14:40הגב לתגובה זוהפשע הזה חיב להפסק ישראל זו מדינת מלחמה ולשעבד את חילנו וילדינו לדיור זה פשע רציני רציני

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.