מי מחזיק באלפי דירות בירושלים? השמאי שמלווה את הקרקעות הכי נפיצות בבירה

מאות דונמים בלב ירושלים: בשכונות רחביה, ניות, טלביה ועמק המצלבה - עומדים במרכזו של אחד המאבקים המשפטיים-נדל"ניים הנפיצים ביותר שידעה העיר. מדובר בקרקעות יוקרתיות שהיו בבעלות הכנסייה היוונית-אורתודוקסית, והוחכרו בשנות ה-50 של המאה הקודמת לקרן הקיימת לישראל (קק"ל) לתקופה של כ-100 שנים.

הדירות שנבנו על הקרקע מוחזקות כיום על ידי אלפי חוכרי משנה: משפחות, מוסדות ציבור לרבות המוזיאון ובתי מלון. אלא שתקופת החכירה צפויה להסתיים בשנת 2050/2051 - וחוזי החכירה, שהיו עד כה שקופים יחסית לציבור, הופכים לפתע למוקד של חוסר ודאות, חששות משפטיים, ועימותים כלכליים של ממש. למעשה, מדובר בנדל"ן בערך של מיליארדים רבים שמוחכר לדיירים, למוסדות ולבתי המלון בסכומים נמוכים יחסית (דמי חכירה נמוכים בדומה לדמי מפתח), אבל הפוטנציאל העתידי עם סיום החכירה הוא ענק. 

לפני כ-20 שנים  החלה קבוצת בן דוד  לרכוש את זכויות הבעלות העתידית מהכנסייה כשבסה"כ היא השקיעה 114 מיליון שקל. לפני כשנתיים, ב-2023, מכרה קבוצת בן דוד את הזכויות לחברת 'אקסטל', שנשלטת על ידי איש העסקים היהודי-אמריקאי גארי ברנט. בעסקה ששוויה נאמד בכ-750 מיליון שקל. מה שהחל כהעברה משפטית רגילה הפך במהרה למאבק ציבורי רחב היקף: מאות דיירים פנו לבג"ץ בדרישה לחייב את קק"ל ורשות מקרקעי ישראל לממש את זכות ההארכה הקיימת בהסכמים, ולמנוע מצב שבו לאחר תום תקופת החכירה הם יידרשו לשלם סכומים אסטרונומיים או ייאבדו את זכויותיהם בנכס.

מי שמלווה את הנכסים האלה מקרוב לאורך שנים, ומכיר היטב את הצדדים המשפטיים, הכלכליים והתכנוניים של הסוגיה, הוא השמאי יניב גוב־ארי, שמלווה את קבוצת בן דוד. בראיון לביזפורטל, הוא מציג את השתלשלות האירועים, ממפה את הפערים ומזהיר: "הבעיה הזו לא תיפתר מעצמה - היא רק תלך ותחמיר ככל שנתקרב ל-2051".

• השיטה של אורן קובי: הונאת נדל"ן מודרנית בישראל
• המקל של רשות המסים: מחזיקים קרקע ולא בונים? תשלמו

מה בעצם הסיפור?

"מדובר על שלושה הסכמי חכירה עיקריים, שנחתמו בין הכנסייה לקק"ל בתחילת שנות ה-50", מסביר גוב-ארי: "רוב ההסכמים מסתיימים בשנת 2051, וחלקם כבר ב-2050. לפי לשון ההסכם, כשמסתיימת תקופת החכירה, הקרקע אמורה לחזור לבעליה, אלא אם תוארך החכירה, בכפוף לתשלום דמי חכירה מלאים, לפי שווי הקרקע שיעמוד אז על פי קביעת רמ"י. מדובר בתשלום שעלול להגיע גם ל-91% משווי הקרקע.

מנגד, בשנים האחרונות היו ניסיונות לקדם הצעת חוק שתאפשר לדיירים לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות - בתשלום סמלי של כ-5.5% מערך הקרקע בלבד".

הבעיה שהגענו אליה היום, טמונה בהחלטות שלא התקבלו בזמן: "לקק"ל היו שתי נקודות יציאה. הראשונה - בתחילת שנות ה-2000, כאשר קבוצת בן דוד רכשה את הקרקע מהכנסייה. השנייה: בשנת 2023, כשהקרקע נמכרה לגארי ברנט. בשני המקרים הייתה לה זכות לרכוש את הקרקע ולהמשיך להחזיק בה לטובת הציבור. היא בחרה שלא לממש אותה".

מאז המכירה לגארי ברנט - מה השתנה?

החל מהמכירה לברנט, מציינת העתירה, נציגי חברת אקסטל הציעו לדיירים לחתום על הסכמים חדשים, בין אם לרכישת בעלות ובין אם לחידוש החכירה לתקופות נוספות. אך חלקם חשו מאוימים וסירבו לחתום, מחשש לאובדן זכויות: "לא ידוע כמה דיירים חתמו בפועל", אומר גוב-ארי, ומוסיף: "יתכן שיש שחתמו על הבנות עקרוניות בלבד, ולא על הסכמים מחייבים. כך או אחרת, כל מהלך של חידוש חכירה או העברת בעלות כפוף בהכרח להסכמת בעלי הדירות, וגם לעיתים להיתכנות תכנונית, כמו בפרויקטים של התחדשות עירונית".

• בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמת אביב ומה קורה למחירים ברמת גן?
• הצעד הבא הוא לקצר את הבירוקרטיה? "המדינה מסירה את החסם, עכשיו תור הרשויות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מהו תמהיל הבנייה באזור?

הקרקעות כוללות שילוב של נכסים קיימים, מבנים ישנים - לצד קרקעות ריקות או עם פוטנציאל תכנוני שטרם מומש: "חלק מהשטחים בייעוד של מגורים, חלקם שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים), ויש גם מגרשים לאורך תוואי הרכבת הקלה. אזורים שהעירייה ומינהל התכנון מעודדים בהם ציפוף ובינוי מחדש.  מדובר על פוטנציאל עצום, אבל הוא לא יוכל להתממש כל עוד אין ודאות קניינית".

באופן מעניין, גוב-ארי סבור שלא כל הפתרונות חייבים להיות חד־צדדיים: "אפשר לגבש הסכמות", הוא אומר ומוסיף: "למשל, שהמדינה תרכוש את הקרקע מחברת אקסטל, או שתסכים לנהל מנגנון חכירה מחודש שמאפשר לדיירים להפוך לבעלי הקרקע, בתמורה למחויבות לקדם פינוי בינוי או לשלם דמי חכירה מוסכמים. יש גם מודלים של החלפת קרקע או דחיית זכויות לטובת פיתוח עתידי. כל זה דורש רצון טוב, גמישות וחקיקה שתסדיר את הכללים".

ומה תפקידה של קק"ל כעת?

"היום היא כבר לא מחזיקה בקרקע", הוא מבהיר: "אבל היא בהחלט חלק מהמנגנון שהוביל למצב הנוכחי - ולכן גם מצופה ממנו לסייע בפתרון. אני חושב שזו לא רק שאלה משפטית. זו שאלה של אחריות ציבורית".

לדבריו, ככל שיתקרב מועד סיום החכירה, ערך הדירות ילך וירד: "הירידה כבר התחילה בפועל. השוק מזהה את הסיכון, ומגלם אותו במחיר. וככל שלא יהיה פתרון כולל - התחושה של חוסר צדק, ושל חשש מהפסד נכסים, רק תעמיק".

לסיכום, הוא אומר: "יש פה הרבה רעש - אבל גם אפשרות להזדמנות. אפשר לייצר מתווה שכולם ירוויחו ממנו: הדיירים, היזמים, הציבור והמדינה. אבל כדי שזה יקרה, מישהו צריך להרים את הכפפה".