חברת דונה הנדסה זכתה במכרז דיירים לקידום אחד מפרויקטי הפינוי בינוי הגדולים בדרום: 1.2 אלף דירות חדשות ייבנו במרכז באר שבע, על שטח של כ-16.5 דונם בשדרות רגר - בין אוניברסיטת בן־גוריון לבית החולים סורוקה.

במסגרת הפרויקט ייהרסו שמונה מבני רכבת ישנים הכוללים 197 דירות קיימות, ובמקומם יוקמו ארבעה מגדלים בגובה 35 קומות שישלבו מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. הדיירים הוותיקים צפויים לקבל תוספת של 12 מ"ר לשטח הדירה, מרפסת חדשה בשטח של 12 מ"ר וחניה בהתאם לתקני הבנייה בעיר.

הפרויקט צפוי לשנות את פני האזור ונחשב לצעד משמעותי עבור העיר שינסה לגרום לה למשוך צעירים, אנשי סגל אקדמי ורופאים - אוכלוסיות שבשנים האחרונות עברו ליישובים סמוכים כמו עומר ומיתר.

לדברי החברה, המתחם יספק אלטרנטיבה איכותית בלב העיר, במרחק הליכה ממוקדי תעסוקה, בריאות וחינוך. הזכייה בבאר שבע מצטרפת לפרויקטים נוספים שמקדמת דונה בתחום ההתחדשות העירונית, בהם מיזם של 256 דירות בשכונת פסגת זאב בירושלים.

זאת לא הפעם הראשונה שאנחנו שומעים על תכניות שאפתניות בבאר שבע. לקראת חודש מרץ כתבנו על אישור התכנית במרכז האזרחי בהיקף של כ-800 דירות. כמו כן,  התייחסנו גם לשכונה ג' בעיר - שקיבלה המלצה להקים כ-450 דירות להשכרה.

שכונה ג' כהשוואה

השכונה שדי קרובה לרחוב רגר מציעה דירות במחירים אטרקטיביים של מתחת למיליון שקל אך נשאלת השאלה - מה מקבלים בתמורה? האם באמת מדובר בבבשורה? לא בטוח. עוד דבר  שחשוב לציין - חיזוק "ציר לב השכונה" המתבצע בימים אלו כולל בין היתר את ציר ההתחדשות המרכזי שמחבר בין תחנת רכבת האוניברסיטה בצפון ועד שדרות שז"ר בדרום. האם זה 'יציל' את העיר מבחינת המחירים או שמא ישאיר את רמות המחירים בבאר שבע נמוכים יחסית כפי שקורה בשנים האחרונות?

שדרות רגר - 3 חדרים בפחות מ-800 אלף שקל

זה כנראה ממחיש את המצב של באר שבע - בשנים האחרונות אנחנו רואים שמחירי הדירות נמצאים בירידה מתמשכת וזה מגיע אחרי שנים שדיברו איתנו על עליית מחירים צפויה ושבעקבות הפיתוח המואץ של האזור תהיה שם קפיצה במחירים.

אבל, מסתבר שאין דובים ואין יער. מחירי הדירות בעיר עלו בקצב איטי מאוד ב-5 השנים האחרונות. לשם ההשוואה - הממוצע הארצי ל-5 שנים הסתכם בעליות של 47% בממוצע ארצי. נראה שבאר שבע לא הצטרפה לחגיגה שהייתה כאן מהקורונה ועד לסוף השנה שעברה וגם כשהצטרפה לתקופה מסוימת, בשנת 2022 ו-2023, היא לא עלתה בשיעור גבוה בכלל. בערך ב-25%. ב-2024 אגב, הממוצע הארצי של עליות המחירי הדירות הסתכם ב7.5%.

לפי אתר הנדל"ן, דירת 3 חדרים ממוצעת עולה כ-778 אלף שקל! זה מבטא מחיר למ"ר שנמוך מ-10 אלף שקל. דירת 4 חדרים תעלה בערך 1.2 מ' שקל ו-5 חדרים כ-1.78 מ' שקל. התשואה למשקיעים נמוכה ביחס לאזור ונעה בין 2.8% ל-3%. דרך אגב - שכירות ממוצעת בבאר שבע עולה כ-2.8 אלף שקל.

מתווסף להיצע דירות גדול

ההיצע אכן מתחדש, אבל הביקוש של אוכלוסיות אמידות לא תמיד מגיע. למרות תכניות שאפתניות של עיריית באר שבע ושל יזמים פרטיים, המטרה המוצהרת למשוך אוכלוסיות מבוססות בחזרה אל מרכז העיר, לא תמיד מתממשת בפועל.

לדברי גורמים בענף, יש פער בין החזון האורבני של עירוב שימושים, מגורים לגובה ונגישות תחבורתית, לבין ההעדפות בפועל של קהלים כמו רופאים, מרצים, אנשי הייטק ובכירים במערכת הציבורית. הפער אינו רק ברמת המחיר, אלא באיכות החיים הנתפסת, שכוללת מוסדות חינוך, סביבת מגורים הומוגנית, ופחות צפיפות ותחבורה סואנת. יתרה מזאת, יש תחושה בשוק שהמגדלים שמוקמים אינם משנים בהכרח את הדימוי של העיר בעיני הקהל הזה, ושהשינוי האמיתי יתרחש רק אם יתלווה אליו שדרוג עמוק יותר של התשתיות העירוניות, המרחב הציבורי והחינוך, ולא רק ברמת המעטפת הפיזית של הבניין.

כמו כן, באר שבע מציגה בשנים האחרונות שורת הכרזות על פרויקטי מגורים עתידיים. החל מהמרכז האזרחי החדש, דרך שכונה ג', ועד תכניות בשכונות י"א, נווה זאב ורמות. אבל בפועל, קצב המימוש של התכניות נמוך ורבות מהן נשארות בגדר שרטוטים, תכניות מאושרות או הדמיות.

• הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עסקאות אחרונות

ברחוב מבצע נחשון 62, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.35 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב מצדה 166, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב הרב הרצוג 27, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 782 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-64 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב רגר 164, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 910 אלף שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב אלכסנדר ינאי 26, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 790 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.