האפשרויות לרכישת זכויות בנייה מיזם בפרויקט תמ"א 38 בלי להתחייב במס רכישה

מאת: עו"ד מאיר מזרחי

הסכם תמ"א 38 קובע כי בתמורה לשירותי הבנייה שיספק הקבלן לדיירים, הדיירים ימכרו לקבלן את זכויות הבנייה אשר בבעלותם מתוקף היותם בעלי המקרקעין.
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

כשיזם שחתם על הסכם תמ"א 38 עם דיירים מעביר את זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים בפרויקט לרוכש חדש, קיימת סכנה כי העברת ההסכמים עם הדיירים תהיה חייבת במס רכישה אצל הרוכש החדש. יש שתי אפשרויות לבחון נושא זה: באפשרות האחת ניתן לטעון כי בשל דחיית אירוע המס בתמ"א 38 הזכות המועברת אינה מסווגת בשלב זה כזכות במקרקעין ולכן לא קמה חבות במס רכישה. האפשרות האחרת היא לראות במכירה זו מכירת אופציה, שהיא כמכירת זכות עתידית שטרם מומשה לקבלת זכות במקרקעין, שכן העסקה טרם התגבשה עם הדיירים ולפיכך מס הרכישה הוא נמוך יותר שכן הוא מוטל על מרכיב האופציה בלבד. חיזוק לעמדה זו ניתן למצוא בהחלטת מיסוי 3637/15. אימוץ גישות אלו עשוי לקדם ולסייע במימושן של עסקאות תמ"א 38 במהירות ומתוך ודאות מיסויית לרוכש.

הסכם תמ"א 38 קובע כי בתמורה לשירותי הבנייה שיספק הקבלן לדיירים, הדיירים ימכרו לקבלן את זכויות הבנייה אשר בבעלותם מתוקף היותם בעלי המקרקעין.

פעמים רבות לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38 ולפני התגבשות יום המכירה לפי סעיף 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), בוחר היזם שלא לבצע את העסקה אלא להמחות את זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים בפרויקט המוקנים לו על פי חוזה לרוכש חדש, וזאת בדרך כלל כנגד תמורה כספית. 

במקרים מסוג זה עולה השאלה אם מדובר במכירה של זכות במקרקעין, ואם כן, מהו שווי המכירה מהיזם לצד שלישי.

ישנה דעה הסוברת כי יש לראות בהמחאה זו מכירת מלוא הזכויות מהיזם לרוכש החדש, ולפיכך על הרוכש החדש לשלם מס רכישה מלא.

ואולם לטעמנו ישנן שתי אפשרויות אחרות לבחינת נושא זה:

האפשרות האחת היא כי בעקבות דחיית אירוע המס הנוצרת מתוקף סעיף 49לב1. לחוק, הקובע כי "יום המכירה" נדחה למוקדם מבין יום התקיימות התנאים המתלים או היום שבו החלו במתן היתרי בנייה, לא ניתן לראות בזכויות המעוברות זכויות במקרקעין, כיוון שטרם התגבש "יום המכירה". כדי שתקום חבות במס רכישה צריכים להתקיים שני תנאים: הראשון - העברת זכות במקרקעין והשני - התקיימות יום המכירה. בענייננו יום המכירה עדיין לא התרחש ולפיכך לא קמה לרוכש החדש חבות במס רכישה.

האפשרות האחרת היא לראות במכירת הזכויות מכירת אופציה, כלומר מכירת זכות לקבלת זכות במקרקעין, כיוון שהעסקה עם הדיירים טרם התגבשה. לפיכך יש למסות עסקה זאת על פי התמורה ששולמה בעדה ולא על פי השווי המלא של הזכויות, דבר הנובע מכך שהעסקה מורכבת מזכויות וחובות של היזם כלפי הדיירים ולכן התמורה שהרוכש החדש משלם בגין ההמחאה משקפת את שווי הפרויקט ולפיו יש למסותו. יודגש כי באופן כללי נקבע בהסכמי אופציה בין צדדים לא קשורים, שווי המכירה בד"כ לפי התמורה החוזית.

שתי האפשרויות אשר הבאנו יכולות לקדם ולסייע במימושן של עסקאות תמ"א 38 במהירות ומתוך ודאות מיסויית לרוכש. זאת בניגוד לדעה הראשונה המוצגת במאמר. הסיבה לכך היא כי לעתים מחליט יזם שחתם עם הדיירים על תמ"א 38 להמחות את זכויותיו וחובותיו לצד ג', והסיבה לכך היא כי פעמים רבות עסקאות תמ"א מתעכבות בשלב האישורים או היזם בוחר שלא לבצע את העסקה בעצמו.

אם יראו בהמחאה זאת מכירת מלוא הזכויות אזי יהיה קשה ליזם למצוא רוכש חדש כיוון שחבות מס הרכישה תהיה מלאה. דבר זה עלול לגרום לכך שגם לאחר קבלת האישורים יחליט היזם לעכב את הבנייה או לבצע את הבנייה בצורה איטית יותר כיוון שבמקביל הוא מחפש יזם אחר שיחליף אותו.  

לעומת זאת, אם יראו בהמחאה זו אופציה או לא יראו בהמחאה מכירת זכויות במקרקעין, הרי שאפשרויות אלו יקלו על היזם למצוא רוכש חדש שיחליף אותו בביצוע התמ"א וזאת כיוון שחבות המס של הרוכש תהיה על פי תמורה לכל היותר.

קיראו עוד ב"בארץ"

חיזוק לכך ניתן למצוא בהחלטת מיסוי 3637/15 המתייחסת להעברת זכויות בפרויקט פינוי-בינוי ליזם אחר ולפיה בהעברת זכויות כאמור יוטל המס על מרכיב הזכות כאופציה ולא לפי השווי המלא. החלטה זו אמנם עוסקת בפינוי-בינוי אך ניתן להקיש ממנה גם לעסקאות תמ"א 38, לפחות בעסקאות שבהן התבקשה דחיית יום המכירה.

בסיכומו של דבר, קבלת האפשרויות שהצענו מתמרצת ומקדמת סיוע במימוש מהיר של הסכמי תמ"א 38 ואף יוצרת ודאות מיסויית לרוכש.

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חיילי צהל חרבות ברזל
צילום: דובר צהל

בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה

האמנה החדשה, שנקראת "אמנת זמינות פיננסית לסיוע לחיילים וחיילות בשירות חובה", תעודד את הבנקים להעניק פתרונות יצירתיים, להקפיא הליכים משפטיים ולשפר את הנגישות הפיננסית של חיילים לאורך השירות ובסיומו

רן קידר |
נושאים בכתבה בנק ישראל חיילים

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל השיק מהלך ראשון מסוגו, שמטרתו להעניק סיוע פיננסי ייעודי לחיילי וחיילות חובה. האמנה החדשה, שאומצה באופן וולונטרי על ידי כלל המערכת הבנקאית, מתיימרת להתמודד עם תופעה שהפכה בשנים האחרונות לנפוצה במיוחד: חיילים בשירות סדיר שמוצאים את עצמם תחת עומס כלכלי מהותי, לעיתים כבר במהלך השירות, ונושאים איתם את נטל החובות גם לאחר השחרור. 

היוזמה, הקרויה "אמנת זמינות פיננסית", נבנתה בשיתוף פעולה של שורת גופים ובהם הבנקים, חברות כרטיסי האשראי, איגוד הבנקים, משרד המשפטים (הסיוע המשפטי), רשות האכיפה והגבייה, ועמותת "נדן". לפי הפיקוח, מטרת האמנה אינה רק הקלה מידית על חיילים הנמצאים בקשיים, אלא גם מניעה, באמצעות כלים לשיפור הידע הפיננסי והנגישות לשירותים. 

מרכיב מרכזי באמנה הוא הטיפול בחוב. על פי המתווה, בנקים שיעמדו בהוראות יקפיאו הליכים משפטיים למשך שנה לחוב של עד 15 אלף שקל, וינסו לגבש עם החייל החייב הסדר תשלומים מקל, בהתאם ליכולותיו. ההקפאה תוארך בעוד חודש אם החייל ריצה עונש מאסר של 30 יום ומעלה. מדובר במהלך שיש בו היבט חברתי מובהק, אם כי המבחן המשמעותי יהיה מידת השימוש בו בפועל, ובעיקר מידת שיתוף הפעולה מצד הבנקים עצמם, שיכולים אמנם להעניק הקלות נוספות, אך אינם מחויבים לכך. 

כחלק מהשינוי, ימנו הבנקים אנשי קשר ייעודיים לחיילים, שיקבלו הכשרה ממוקדת בהובלת הגופים הרלוונטיים, כולל מפגש עם נציגי צה"ל והסיוע המשפטי, ויוכלו להציע פתרונות בהתאמה אישית. כל חייל יוכל לפנות לאיש הקשר בבנק שבו מתנהל חשבונו, ללא תלות במקום השירות או הסניף. במקביל, תוענק גמישות תפעולית, תעודת חוגר תוכר כאמצעי זיהוי רשמי לפעולות בסיסיות בבנק, חיילים יוכלו לפעול בכל סניף הקרוב אליהם ולא רק בסניף האם, ויונפקו כרטיסי חיוב דיגיטליים זמינים עבור חיילים המשרתים הרחק מהבית. 

באשר לאשראי, תצא המלצה להציע מסגרות מותאמות ליכולת הכלכלית של החיילים, תוך הפחתת סיכון להיכנסות למינוס או לחריגות לא מבוקרות. מעניין לראות שהאמנה אינה עוסקת רק בהיבט המיידי אלא גם בתקופות חריגות, כמו מלחמה. ההתייחסות למבצעים כמו "חרבות ברזל" ו-"עם כלביא" מעידה על לקח ברור שלמד הפיקוח: בתקופות לחימה נדרשת רמה גבוהה של גמישות ונכונות מצד המערכת הבנקאית לפעול ברגישות מול חיילים שנפגעו, נפצעו, או נמצאים בזמינות מבצעית אפסית. 

פרופ צבי אקשטיין  (אורן שלו)פרופ צבי אקשטיין (אורן שלו)

"כיבוש עזה אינו רק אתגר ביטחוני אלא איום כלכלי חמור על ישראל"

פרופ' צבי אקשטיין, ראש מכון אהרון למדיניות כלכלית: "הסדרה בשילוב רפורמות כלכליות יכולה להחזיר את המשק למסלול של יציבות וצמיחה"

רן קידר |

מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן מפרסם ניתוח הבוחן את ההשלכות הכלכליות של שלושה תרחישים ביטחוניים־מדיניים אפשריים הנוגעים לחזית עם עזה: סיום הלחימה והסדרה בינלאומית לניהול אזרחי של רצועת עזה; סיום הלחימה בעזה, ללא הסדרה. כיבוש מלא של רצועת עזה הכולל ניהול אזרחי מתמשך בידי ישראל

הניתוח שנבנה בשיתוף מומחי ביטחון מצביע כי כיבוש עזה כרוך בהוצאות ביטחוניות גבוהות, צפוי לגרור סנקציות כלכליות, ימנע יישום רפורמות תומכות צמיחה ויוביל לפגיעה ברמת החיים של האזרחים וביציבות הפיננסית של המשק. תרחיש כזה יוביל ל"עשור אבוד" – שנים רבות של צמיחה איטית - כפי שקרה לאחר מלחמת יום כיפור.  לעומת זאת, בתרחיש הסדרה והעברת הניהול האזרחי של רצועת עזה החל מ-2026 לאחריות בינלאומית תתאפשר חזרת המשק למסלול של צמיחה כלכלית כפי שקרה לאחר האינתיפאדה השנייה.

מכון אהרן מפריד בניתוח הכלכלי בין הטווח הקצר (2027-2025) לטווח הארוך (2035-2028). בכל אחד מהתרחישים הוערכו היקפי המילואים הנדרשים, היקף העובדים שיעדר ממקום העבודה, העלויות הביטחוניות והשפעותיהם על הגרעון, הצמיחה ויחס החוב לתוצר. 

כיבוש מלא של רצועת עזה

בתרחיש זה צה"ל נוקט בפעילות צבאית עצימה מאוד ברבעון האחרון של 2025 וכן ב-2026, לרבות גיוס מילואים רחב של כ-100 אלף אנשי מילואים. ישראל, מתוקף החוק הבינלאומי, מחויבת בחלוקת מזון ובשירותים אזרחיים בסיסיים לתושבי עזה. הפעילות הצבאית, יחד עם  ההוצאות בגין ניהולה האזרחי של עזה, לרבות חלוקת המזון, מגדילות את ההוצאות הצבאיות ב-2025 וב-2026 אל מעל ל-9% תוצר בשנה, ואת הגרעון בשנים אלו ל-7.6% ו-7.9% בהתאמה. החוקרים מדגישים שבכל התרחישים שנבחנו מתקיימת התאמה תקציבית של 2% תוצר (הפחתת הוצאות או העלאות מיסים) בשנים 2027-2026.  צמיחת התוצר בתרחיש זה תיפגע באופן משמעותית:  0.7% ב-2025 ו-1.1% ב-2026. ותוביל לצמיחה שלילית של התוצר לנפש (ירידה של 1.1% ב-2025,  ושל 0.7% ב-2026). תוצאות אלו הן סכנה של ממש ליציבות הפיננסית של ישראל – יחס החוב לתוצר צפוי לעלות ל-75.9% בסוף 2026 ול-78.8% ב-2027. רמות אלו של יחס חוב לתוצר צפויות להוביל להפחתה משמעותית של דירוג החוב של ישראל, לזינוק בפרמיית הסיכון ולעלייה בעלויות מימון ומחזור החוב של הממשלה. החוקרים מניחים כי תחת תרחיש כיבוש עזה לא יהיה ניתן ליישם רפורמות תומכות צמיחה כלכלית כגון השקעה בהון האנושי, בתעסוקה, בתשתיות ובעיקר תשתיות תחבורה ותשתיות דיגיטציה של המשק.

תרחיש זה טומן בחובו סיכונים גדולים לכלכלה הישראלים וליציבות המשק: ראשית, תנאים אלו לא יאפשרו מימון מלא של דרישות מערכת הביטחון  צפויה פגיעה משמעותית בשירותי האזרחיים, בעיקר בריאות, חינוך והשקעות בתחבורה. בנוסף, תרחיש כזה יחריף את מצבה המתדרדר של ישראל בזירה הבינלאומית הצפויה להטיל סנקציות כלכליות שיפגעו בחברות יצוא, בעיקר יצוא הייטק, ובייצור מקומי בשל קושי ביבוא מוצרי גלם וביניים.